Vorlage - VO/11616/24  

Sachverhalt:

Die Verwaltung nimmt zu dem Antrag "Anteil bezahlbaren Wohnraum erhöhen" wie folgt Stellung:

Die Hansestadt Lüneburg kann nur im Rahmen von Bauleitplanverfahren Städtebauliche- und Erschließungsverträge mit den Investoren verhandeln. Inhalt der Verträge ist, neben der Herstellung und Übernahme von Erschließungsanlagen sowie die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen insbesondere die Verpflichtung zum Bau von 30 % mietpreisgebundener oder sozial geförderter Wohnungen. Dabei sind die Kriterien des geförderten Wohnungsbaus (Wohnraumförderprogramm, Nds. Wohnraum- und Wohnquartierfördergesetz (NWoFG), DVO-NWOFG, Wohnbauröderbestimmungen (WBF)) einzuhalten. Die Miet- und Belegungsbindung gilt für die Dauer von 30 bis 35 Jahren. Der Abschluss der Verträge erfolgt bis zum Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan.

Bereits jetzt haben Investoren und Bauherren erkennbar Schwierigkeiten, den bestehenden Anteil von 30 Prozent mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen zu erfüllen. Die Ursachen für den starken Rückgang des Sozialwohnungsbestandes in den vergangenen Jahren sind vielschichtig: fehlendes Bauland, hohe Bau- und Betriebskosten, steigende Zinsen, erheblicher bürokratischer Aufwand bei Förderanträgen sowie die mangelnde Wirtschaftlichkeit solcher Projekte.

Dennoch wird diese Quote unverändert gefordert. Eine Erhöhung des Anteils auf 75 Prozent würde die wirtschaftliche Tragfähigkeit vieler Projekte gefährden und könnte dazu führen, dass insgesamt weniger neue Wohnungen gebaut werden. Dazu wird die hohe Kostenbelastung für mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen häufig durch deutlich teurere frei finanzierte Wohnungen ausgeglichen, wodurch weniger Wohnraum für die gesellschaftliche Mitte geschaffen wird.

 Zudem sei darauf hingewiesen, dass zwar Fördermittel der NBank für den sozialen Wohnungsbau beantragt werden können. Allerdings werden diese durch die NBank verwaltet, sodass die Hansestadt Lüneburg auf die zur Verfügung stehenden Mittel keinen Einfluss nehmen kann. Die Förderkonditionen der NBank sind außerdem an bestimmte Bedingungen geknüpft. Trotz dieser möglichen Unterstützung durch Förderprogramme der NBank bleibt die wirtschaftliche Umsetzung eines so hohen Anteils an mietpreisgebundenen Wohnungen für viele Investoren eine große Herausforderung.

Ein zusätzlicher Aspekt ist, dass neue Quartiere mit einer sozialen Durchmischung geplant werden sollen. Eine 75%-Quote könnte den sozialen Frieden in den Quartieren oder einzelnen Gebäuden gefährden.

Die Wohnraumförderung in Lüneburg umfasst drei Bereiche: die NBank-Wohnraumförderung über die Wohnraumförderstelle, die städtebaulichen Erschließungsverträge sowie das städtische Förderprogramm ehemals ZWO21.

Um den Sozialwohnungsbestand in der Hansestadt Lüneburg weiter zu erhöhen, hat die Stadt in der Vergangenheit Investorenakquise betrieben und in verschiedenen Konzepten wie dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK), dem Wohnraumversorgungskonzept sowie bei der Mietspiegelauflage auf den dringenden Handlungsbedarf hingewiesen.

Eine Erhöhung des Anteils auf 75% würde die ohnehin bestehenden Hürden für Bauherren umfangreich Wohnraum herzustellen weiter vergrößern. Dies könnte letztlich dazu führen, dass weniger Bauprojekte umgesetzt werden, was dem Ziel der Schaffung von mehr Wohnraum widersprechen würde.

Aktuelle Entwicklungen zeigen jedoch auch positive Trends: Die Baukosten und Zinsen sinken seit Ende 2024, und seit Mitte 2024 gibt es eine deutliche Zunahme von Förderanfragen und Verträgen. In den letzten vier Monaten wurden bereits sechs Wohnungsbau-Förderanträge mit mehr als 155 Sozialwohneinheiten gestellt, und weitere 170 Einheiten befinden sich in der Prüfungsphase.

Folgenabschätzung:

A) Auswirkungen auf die Ziele der nachhaltigen Entwicklung Lüneburgs

B) Klimaauswirkungen

a) CO2-Emissionen (Mehrfachnennungen sind möglich)

x Neutral (0): durch die zu beschließende Maßnahme entstehen keine CO2-Emissionen
 

□ Positiv (+): CO2-Einsparung (sofern zu ermitteln): ________ t/Jahr

und/oder
 

□ Negativ (-): CO2-Emissionen (sofern zu ermitteln): ________ t/Jahr

b)  Vorausgegangene Beschlussvorlagen

□ Die Klimaauswirkungen des zugrundeliegenden Vorhabens wurden bereits in der Beschlussvorlage VO/__________ geprüft.

c)  Richtlinie der Hansestadt Lüneburg zur nachhaltigen Beschaffung (Beschaffungsrichtlinie)

□ Die Vorgaben wurden eingehalten.

□ Die Vorgaben wurden berücksichtigt, sind aber nur bedingt anwendbar.

oder

x Die Beschaffungsrichtlinie ist für das Vorhaben irrelevant.

Finanzielle Auswirkungen:

Kosten (in €)

a) für die Erarbeitung der Vorlage: 53,00

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.

b) für die Umsetzung der Maßnahmen:

c)  an Folgekosten: 

d) Haushaltsrechtlich gesichert:

 Ja

 Nein 

 Teilhaushalt / Kostenstelle: 

 Produkt / Kostenträger:

 Haushaltsjahr: 

e)  mögliche Einnahmen:

Anlagen:

Antrag "Anteil bezahlbaren Wohnraum erhöhen"