Auszug - Abschluss eines städtebaulichen Vertrages für den dritten Entwicklungsabschnitt im Hanseviertel  

Beratungsinhalt:

Frau Hobro, Juristin des Baudezernates, erläutert anhand der beigefügten Präsentation die Struktur des städtebaulichen Vertrages und verweist auf die Besonderheiten, die gebietsbezogen verhandelt wurden. So seien erstmalig Grundstücke für Baugruppen eingefordert worden. Eine Vergabegruppe aus Vertretern des Vertragspartners und der Stadt sei ebenfalls neu hinzugekommen sowie die Kostenerstattung für einen Quartiersmanager mit Schwerpunkt Beratung zu Klima- und Energiethemen. Im Wesentlichen entspräche der Vertrag in seinen Regelungen der jahrelangen Übung der Stadt, jeweils gebietsspezifisch und den zeitgemäßen Anforderungen entsprechend modifiziert.

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt die Ausführungen im Hinblick auf die Festsetzungen von Grün- und Spielflächen, Einzelbäumen und Gründächern in den Bebauungsplänen, die sich positiv auf das Klima im Gebiet auswirken würden. Die Klimaanalyse habe Werte ermittelt, die in allen anderen Baugebieten der Stadt gleichermaßen vorhanden seien. Sie stellt fest, dass von den 165 im Gebiet vorhandenen Bäumen 47 Bäume gefällt werden würden. Als Ersatz würden 121 neue Bäume gepflanzt werden. Zusätzlich werde man Straßenbäume pflanzen. Für die privaten Flächen sei das Pflanzen von einem Baum je sechs oberirdischen Stellplätzen festgesetzt worden, für große Bauflächen seien weitere Bäume zu pflanzen. Der Exerzierplatz würde entsiegelt. Hier werden Wohngebäude mit Gründach und private Erholungsflächen entstehen. Es sei keine Alternative, das Gebiet weniger dicht zu bebauen. Dann müsste der dringend erforderliche Wohnraum kleinteilig am Stadtrand nachgewiesen werden. Das würde die Kaltluftströme deutlich einschränken.

Die Fragen, Anregungen und Anmerkungen der Ausschussmitglieder werden beantwortet und erörtert.

Zur Klimaanalyse:

Konkrete Maßnahmen mit Bezug zur Klimaanalyse werden durch den städtebaulichen Vertrag nicht vereinbart. Die durch die Bebauungspläne festgesetzten Maßnahmen sind durch den Vertragspartner herzustellen bzw. an die Käufer weiter zu geben. Hierzu zählen auch die Baumpflanzungen je 6 Stellplätze sowie die Herstellung der Stellplätze aus versickerungsfähigem Material.

Der Behördenparkplatz wurde nicht mit überplant. Der Rat könne für diese Flächen ein Bauleitplanverfahren einleiten. Die Stadt ist bereit, mit den Eigentümern über Planungen zu verhandeln. Regelungen im vorliegenden Vertrag sind nicht möglich.

Es wurde angeregt, den Käufern die Klimaanalyse zur Kenntnis zu geben.

Zur Präambel:

Die Hansestadt Lüneburg und die Sparkassen Hanse Immobilen (SHI) haben ihren jeweiligen Grundstücksanteil von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) gekauft. Der Vertrag zwischen der Hansestadt Lüneburg und der BImA kann eingesehen werden. Für den Kaufvertrag zwischen der SHI und der BImA besteht die Möglichkeit der Akteneinsicht nicht.

Zu § 6 Absatz 2 – Grundstücksübertragung Bleckeder Landstraße:

Der Geländestreifen an der Bleckeder Landstraße wird von der Stadt hergestellt, da es sich nicht um ein Vorhaben handelt, dass vom neuen Baugebiet ausgeht. Hier wird ein allgemeiner Bedarf gedeckt.

Zu § 10 Absatz 4 – Beleuchtung des Vertragsgebietes:

Der Beleuchtungsstandard sieht die Nutzung von LED vor. Im Gebiet ist im Bebauungsplan insektenfreundliche Beleuchtung vorgeschrieben.

Zu § 14 Absatz 2 - Widmung:

Eine ergänzende Regelung zur Zustimmung für künftige Durchleitungen ist nicht erforderlich. Nach erstmaliger Herstellung der Verkehrsflächen geht das Eigentum auf die Hansestadt Lüneburg über. Nach der widmung kann die Stadt eigenständig über Durchleitungen entscheiden. Dabei sind Konzessionsverträge zu beachten.

Zu § 15 – Beitragsrechtliche Regelungen:

Die Abrisskosten sind Teil der Gesamtkalkulation des Vertragspartners. Die Stadt kann zur Verteilung der Kosten auf bestimmte Flächen keine Regelungen treffen. Üblicherweise würden Investoren eine Gesamtkalkulation über das gesamte Gebiet legen und die Kaufpreise mit den Käufern verhandeln. Im Übrigen müssten die Erschließungsanlagen an jedes Grundstück geführt werden, der Aufwand für Abriss sei eher gering.

Zu § 16 Absatz 2 – E-Mobilität:

Mit der Forderung, 25% der Stellplätze mit Ladestationen auszustatten, werde einer kommenden EU-Richtlinie vorgegriffen. Hierzu sei noch ein Kooperationsvertrag mit der E.ON Avacon geplant. Weitergehende Forderungen seien ohne rechtliche Grundlage nicht möglich. Weitergehende Forderungen gingen zu Lasten der Stadt. Es werde eher davon ausgegangen, dass die Bewohner auf Fahrräder und ÖPNV umsteigen. Die E.ON Avacon bestätigt, dass man über einen längeren Zeitraum mit der geplanten Infrastruktur auskommen werde. Für eine 100%ige Versorgung seien mindestens 15 weitere Trafos je ca. 60.000,00 € nötig, die niemand vor seiner Tür haben wolle.

Zu § 20 – sozialgeförderter Wohnraum:

Die Gebäude auf den Flächen, auf denen die Lüneburger Wohnungsbau GmbH (LüWoBau) sozialgeförderten Wohnraum schaffen will, sind nicht vom Bestandsschutz erfasst. Die LüWoBau wird Gebäude vergleichbar dem Vorhaben in der Dorette-von-Stern-Straße errichten und hierfür Fördermittel bei der NBank beantragen. Der Kaufpreis steht noch nicht fest.

Für Wohnraum in Bestandsbauten können häufig die Anforderungen des Fördermittelgebers nicht eingehalten werden. Hier greife die Regelung zur Mietpreisbindung. Außerdem könne niemand verpflichtet werden, Fördermittel zu beantragen. Aus diesem Grund wurde die Mietpreisbindung als Alternative aufgenommen. Der Eingangsmietpreis von 7,00 € mit der Steigerungsmöglichkeit nach dem dritten Jahr entspricht den derzeitigen gesetzlichen Regelungen. Die Wohnungen sollen wohngeldfähig sein.

Zu § 21 - Baugruppen:

Die Berücksichtigung von Baugruppen wird begrüßt. Die Baugruppen haben fünf Jahre Zeit, sich für ein Grundstück zu entscheiden sowie fünf weitere Jahre, dieses Grundstück zu bebauen. Hinsichtlich der Bauverpflichtung kann in begründeten Ausnahmefällen eine Verlängerung ermöglicht werden. So war es immer Praxis bei der Stadt.

Zu § 25 – Folgekosten für Kinderbetreuung:

Der Folgekostenanteil wurde nach dem in der Stadt üblichen Berechnungsschlüssel ermittelt. Die Erschließungskosten wurden über die BImA ermittelt. Die Beträge sind nur zufällig annähernd gleich. Die Verrechnung ist vertragsüblich. Die Beträge selber werden im Haushalt jeweils korrekt verbucht.

Zu § 26 - Quartiersmanagement:

Da es sich bei der Einrichtung einer Stelle für ein Quartiersmanagement um eine freiwillige Aufgabe handelt, kann in den Vertrag keine Garantie für die Stelle aufgenommen werden. Durch den Kostenerstattungsbetrag wird sichergestellt, dass für fünf Jahre Beratungen zu Fragen des Klimas, der Nutzung regenerativer Energien und zu weiteren quartiersbezogenen Themen möglich sind. Sofern im Haushalt weitere Mittel auch für einen längeren Zeitraum eingestellt würden, könne hier auch ein Stadtteilkonzept umgesetzt werden. Hierzu werde im Sozialausschuss vorgetragen. Die Stelle würde – wie bei der Stadt üblich – ausgeschrieben und ggf. mit mehreren unterschiedlich qualifizierten Personen besetzt.

Zu § 28 – Vergabegruppe:

Die Vergabegruppe wird aus Vertretern der SHI und der Hansestadt Lüneburg bestehen. Die zu treffenden Entscheidungen entsprechen Geschäften der laufenden Verwaltung. Den Vertretern des Rates steht ein Auskunftsanspruch zu. Regelungen zu Vergabemodalitäten, Finanzierung und weiteren den Kaufverträgen vorbehaltenen Themen, waren hier nicht zu regeln. Insbesondere die Offenlegung der Kalkulation der SHI und ihrer Vermarktungskosten können nicht gefordert werden.

Zu § 29 Absatz 4 – Oberflächenentwässerung:

Grundsätzlich ist Oberflächenwasser auf dem Grundstück zu versickern. In Ausnahmefällen, wenn eine Versickerung nicht möglich ist, kann an das städtische Leitungsnetz angeschlossen werden. Das Oberflächenwasser wird dann dem Regenrückhaltebecken zugeleitet. Es handelt sich um eine Generalklausel, deren Inhalt den Investoren und Ingenieuren bekannt ist.

Zu § 30 – Angemessenheitsfeststellung:

Der Vertragspartner trägt alle Kosten, auch ohne dass diese den Ratsmitgliedern bekannt wären. Die Kostenschätzungen des Vertragspartners müssen nicht offengelegt werden, solange Einigkeit über die Angemessenheit besteht. Diese sog. Angstklausel könnte auch aus dem Vertrag gestrichen werden. Die Kosten des Vertrages befänden sich auf einem hohen, ausgereizten Niveau.

Allgemeines:

Durch die Entwicklung des Gebietes soll dem Druck auf dem Wohnungsmarkt Rechnung getragen werden. Die Kosten müssten sich im Rahmen halten, da sie sonst auf die Käufer und Mieter zurückfielen. Mit dem Abriss und der Erschließung solle schnellstmöglich begonnen werden. Bis das erste Haus stehe, würden mindestens zwei weitere Jahre vergehen. Der mit der SHI abzustimmende Zeitplan könne im Ausschuss vorgestellt werden.

Im Übrigen habe die Verwaltung schon 96 Verträge in den letzten zwanzig Jahren geschlossen, die bisher nur durch den Verwaltungsausschuss beschlossen wurden. Eine öffentliche Diskussion solle nicht zur Regel werden.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung empfiehlt dem Rat bei einer Enthaltung durch Ratsfrau Apking und zwei Gegenstimmen von Beigeordnetem Blanck und Ratsherrn von Nordheim folgenden Beschluss zu fassen:

Dem Abschluss des städtebaulichen Vertrages zwischen der Hansestadt Lüneburg und der Sparkassen Hanse Immobilien GmbH für den dritten Entwicklungsabschnitt im Hanseviertel wird in der Fassung des vorgelegten Vertragsentwurfes vom 30.08.2018 zugestimmt.

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen:6

Nein-Stimmen:2

  Enthaltungen:1