Auszug - Wohnungsbauförderprogramm Zwo21  

Beratungsinhalt:

Ratsvorsitzender KOLLE weist darauf hin, dass es sich bei dem „Änderungsantrag“ der CDU-Fraktion rechtlich nicht um einen Änderungs- sondern um einen einfachen Antrag handle, der aufgrund der Nichteinhaltung der Antragsfrist auf die nächste Sitzung verschoben wird.

Oberbürgermeister MÄDGE erklärt, das Programm solle im Rat erneut vorgestellt werden, um die Bedeutung des Programmes und des damit verbundenen politischen Beschlusses zu verdeutlichen. Hinter dem Programm stehe das Ziel, preisgünstigen und zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Diskutiert worden sei das Konzept im November 2015 mit vielen Einrichtungen und Initiativen. Am vergangenen Donnerstag habe eine Konferenz beim Landkreis stattgefunden, die bestätigt habe, dass man auch bezüglich der Zahlen auf dem richtigen Weg sei. Das Gutachten zur Einwohnerentwicklung vom GEWOS-Institut  liege den Ratsmitgliedern vor und zeige eine interessante Entwicklung, auch hinsichtlich der Frage des Einzugs- bzw. Zuzugsbereiches Lüneburgs. Zur Beschlussfassung werde der Vortrag aus dem Wirtschaftsausschuss noch einmal in diesem Gremium und unter Beisein der Öffentlichkeit gehalten um zu verdeutlichen, wie sich das Programm zusammensetzt.

Oberbürgermeister MÄDGE stellt die anliegende Präsentation vor (Anlage 11). Er lege Wert darauf, dass Wohnraum für alle Menschen bzw. Bürger unabhängig welcher Herkunft geschaffen werde und es nicht um ein ‚Flüchtlingsprogramm‘ handele. Die drei Gutachter  der NBank, der Metropolregion und des GEWOS-Institutes hätten bestätigt, dass die Drittelmischung (Folie 4) nachgefragt werde und nicht nur der Dachgeschosswohnungsausbau. Bei der Budget-Berechnung seien Erstattungen vom Landkreis bis zu einem Drittel eingeplant.

Frau SCHÄFKE führt das Thema der steuerlichen Förderung des Bundes aus und erklärt, dass das Darlehen der NBank bereits in Anspruch genommen worden sie. Zum Thema Dachgeschossausbau sei anzumerken, dass diese Option vor jeder energetischen Sanierung geprüft werde. Dabei sei jedoch die Statik zu bedenken, die dies gerade bei Häusern aus den 50er Jahren nicht erlaube. Es müssten dort statisch Nachrüstungen erfolgen und u.a. neue Dächer aufgesetzt werden. Dies bedeute einen finanzieller Mehraufwand, der in keinem Verhältnis zur gewonnenen Fläche stünde. Auch die Bestimmungen zum Lärmschutz seien komplex.

Zu Folie 7 sei anzumerken, dass Lüneburg seit dem 01.01.2016 in der Mietstufe V sei, weshalb die steuerliche Abschreibung für Lüneburg wahrscheinlich nutzbar wäre. Auf der Wohnungsbaukonferenz habe der Vertreter der Landesregierung jedoch erklärt, dass noch unklar sei, ob die Förderung und ggf. eine Verbindung mit der Landesförderung möglich ist. Laut Entwurf des Steuerberatungsverbands sei eine Verknüpfung mit der Landesförderung möglich, sodass hier eine endgültige Entscheidung abgewartet werden müsse.

Auf Folie 9 werde zwischen engen Einkommensgrenzen (Förderbetrag gem. § 3 NWoFG) und weiten Einkommensgrenzen (Förderbetrag gem. § 5 DVO-NWoFG)  für einen Wohnberechtigungsschein unterschieden.

Stadträtin LUKOSCHEK stellt den geförderten Mietwohnungsbau vor. Während die NBank durch Darlehen fördere, solle es von der Stadt Zuschüsse geben. Zur Berechnung des Moduls II auf Folie 17 werde eine eigene Richtlinie erstellt, da dem ein komplizierteres Verfahren zugrunde liege. Die Module I bis IV seien in der Richtlinie zu finden, über die heute entschieden werde. Diese seien bei der Wohnungsbauförderstelle der Hansestadt zu beantragen, da sich diese mit den Fördermöglichkeiten des Landes bereits auskenne. Das Wohnungsbauprogramm könne jedoch nicht ausschließlich von dieser Stelle betreut werden. Das Modul V hingegen sei ein Instrument, um die Verbindlichkeit der Regularien bei der Realisierung mit den Investoren zu gewährleisten.

Ratsherr BÖGERSHAUSEN erfragt, was mit der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Folie 23 gemeint sei.

Frau SCHÄFKE antwortet, dass ihr bewusst sei, dass damit die Frage nach einem, in Lüneburg nicht vorhandenen, Mietspiegel verbunden sei. Sie spreche sich jedoch gegen einen Mietspiegel aus. Es gebe in der Stadt einen Gutachterausschuss der jährlich einen Grundstücksmarktbericht zu einem Preis von 50 Euro herausgebe. An diesem orientiere sich auch die LüWoBau. Es werde dort nach Größen und nach Baualtersklassen unterschieden. Zu Folie 24 gibt sie ein Beispiel: Es könnte sein, dass ein Vermieter nach einer Modernisierung nicht den Mietpreis erhöhen wolle, da ein gutes Vertrauensverhältnis zu dem Mieter bestehe. Bei einer Neuvermietung könnte dieses fehlen, weshalb somit im Nachgang die Möglichkeit bestünde, die Modernisierung auf den Mietpreis umzulegen.

Beigeordneter PAULY merkt an, dass er vieles von dem was in dem Antrag Der Linken zur sozialgerechten Bodennutzung angedacht worden sei, wiedererkenne. Sowohl der Drittel-Mix, als auch der Dachgeschossausbau gehöre dazu. Die Mietpreisbremse sowie die Kappungsgrenze würden ausdrücklich befürwortet werden. Es werde jedoch vermutlich eine gewisse Rechtsunsicherheit geben, wenn es keinen qualifizierten Mietspiegel gebe. Der Gesetzgeber habe bewusst gesagt, dass Gemeinden, die eine Mietpreisbremse beantragen, einen qualifizierten Mietspiegel vorweisen können sollen. „Soll“ sei aber kein „Muss“. Lüneburg arbeite mit einer Mietdatenbank, was der Gesetzgeber auch zulasse. Es werde sich zeigen, ob diese genug Informationen bereitstelle und rechtssicher sei. Es sei zu befürchten, dass relevante Vermietungen dort nicht erfasst werden. Insbesondere Mietverhältnisse zwischen Privatpersonen, die zum Teil nur moderaten Erhöhungen unterliegen. Es bestehe somit die Gefahr der systematischen Verzerrung, die Frage nach der ortsüblichen Vergleichsmiete werde dann eventuell nicht hinreichend rechtssicher beantwortet werden können. Das müsse genau beobachtet werden. Der zusätzliche Bau von Wohnungen in bestehenden Wohneinheiten und Häusern sei als vorrangiges Mittel zu wählen. Nach der Potenzialanalyse des Bestandes könne jedoch festgestellt werden, dass das Potenzial nicht zur Deckung des Bedarfs von 2.100 Wohnungen ausreiche. Zudem könne hierbei auch nicht alles realisiert werden, da Private nicht zur Aufstockung ihrer Häuser gezwungen werden können und sollen. Um den zusätzlichen Bau von Wohnungen im Bauland, unter Beanspruchung von zusätzlichen Flächen, komme man deshalb nicht herum. Hier sei sodann eine ökologische Abwägung erforderlich. Dachgeschossausbauten sehe er weniger kritisch als Frau Schäfke, da es gangbare Wege dafür gebe. Ausdrücklicher Dank gelte der Verwaltung für die Erstellung dieses Konzeptes.

Ratsfrau PUSCHMANN stellt dar, dass das vorgestellte Programm die soziale Durchmischung fördere und ein Schritt in die Zukunft sei. Sie hoffe, dass auch kleinere Investoren davon angesprochen werden, kreative Ideen entstehen und andere Wohnformen ermöglicht werden. Bedeutsam sei dabei der effiziente Umgang mit Flächen und die variable Gestaltung von Wohnraum für unterschiedliche Lebensmodelle. Dies führe zu einer langanhaltenden Attraktivität der Wohngebäude und -einheiten. Vielleicht könne auch ein Wettbewerb zur Ideenfindung, wie von der LüWoBau veranstaltet, stattfinden. Die Förderung erfolge über einen langen Zeitraum von bis zu 30 Jahren. Trotzdem stelle sich die Frage, was nach Auslaufen der Förderung passiere und ob erneute Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum nötig werden. Man sei an dieser Stelle gefordert Stadtentwicklung zu initiieren, um dieser Entwicklung vorzugreifen und bezahlbaren Wohnraum auf Dauer zu erhalten. Sie zitiere daher von der Einladung zur Ratssitzung: „Wer etwas nicht will, findet Gründe. Wer etwas will, findet Wege“.

Beigeordneter BLANCK betont, es werde kein Wohnungsbauprogramm, sondern ein Wohnungsbauförderprogramm beschlossen, welches als Instrument zur Förderung von Wohnungsbau im gesamten Stadtgebiet dienen solle. Es sei klar, dass damit auch der Neubau verbunden sei. Bestimmte Flächen seien jedoch problematisch, so dass bei diesen weiterhin Klärungsbedarf bestehe. Auch die Umweltverbände seien in der Lage Bebauungsflächen zu benennen, die ihren Vorstellungen entsprechen würden. Es gehe nicht darum, das Bauen generell abzulehnen, sondern darum, Wege zu finden. Mit dem Programm würden sich gewisse Teile, jedoch nicht alle Probleme in Lüneburg lösen lassen. Der Wohnungsmarkt sei angespannt, insbesondere vor dem Hintergrund des Anlagenotstands würden sich die Anleger stark auf Immobilien als sichere Anlageform konzentrieren. Dies führe zu vermehrten Eingriffen auf den Immobilienmarkt und dazu, dass Wohnungen teuer vermietet werden. Zur Diskussion um die Notwendigkeit eines Mietpreisspiegels zur Beurteilung einer Mietpreisbremse wolle sich die Fraktion zunächst noch erkundigen und eine Veranstaltung abhalten, um die Möglichkeiten und deren Vor- und Nachteile auch öffentlich zu diskutieren. Erst nach dieser Abwägung werde man sich entscheiden, ob man einen Mietspiegel fordern wolle oder nicht. In einer vorliegenden Statistik aus 2014 werde der Anteil der Eigentümer von selbstbewohnten Wohnungen im Verhältnis zur Gesamtzahl aller Wohnungen in ganz Europa betrachtet. Auf die höchsten Werte würden Rumänien mit 96,3% und die Slowakei mit 90,3% kommen. Der niedrigste Wert liege in der Schweiz mit 44%, Deutschland liege mit einem Anteil von 52,5 % auf dem vorletzten Platz. Dies sei ein Problem, welches mit dem Programm nicht oder nur gering angegangen werde. So wären es vermutlich in den wenigsten Fällen Privateigentümer die bauen, besonders wenn eine Schaffung von mindestens 4 Wohneinheiten Voraussetzung sei. Deshalb müsse sich ab der nächsten Ratssitzung überlegt werden, wie Menschen wieder zu bezahlbaren Preisen an Wohnungseigentum gelangen können und nicht dazu gezwungen sind zur Miete wohnen zu müssen. Das würde nur den Investoren, aber immer weniger der Alterssicherung dienen. Dies sei ein wichtiger Punkt, der bisher nicht bedacht worden sei und in Zukunft eine Rolle spielen müsse. Es seien hierfür Potenziale vorhanden, sofern dies denn gewollt sei. Dies bedeute, Wege mit der Verwaltung zu finden, z.B. im Bereich des Dachgeschossausbaus, bei der Entwicklung eines Standardvertrags für zwei Eigentümer zwecks Lückenbebauung oder beim Ausbau der oberen Etagen im Innenstadtbereich als Wohnungen.

Ratsherr SRUGIS stellt klar, dass es heute nicht um Flächen oder bestimmte Wohnformen gehe.  Das Programm sei ein sozial- und familienpolitisches Instrument und fördere die Gerechtigkeit, sodass man das Programm nicht mit anderen Themen überfrachten dürfe und sollte. Der Neubau von Mietwohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung sei der richtige Weg. Er ergänze die Bundes- und Landesförderung. Alle drei Komponenten zusammen würden die Chance haben, das gesetzte politische Ziel, die Förderung von Wohnungsbau, zu erreichen. In erster Linie sei das Programm hierbei als Wohnungsangebot für Geringverdiener gedacht. Das Programm setze Anreize, um den Wohnungsmarkt in den Folgejahren zu entlasten. Antragsberechtigte seien zwar Eigentümer und Erbbauberechtigte, letztendlich handle es sich aber um eine Subventionierung von Mieten, der Mieter werde also davon profitieren. Das Programm sei an Einkommensgrenzen gebunden, es sollen Geringverdiener gefördert werden. Dies betreffe Singles, Familien, Senioren und Studenten und sei darum ein wichtiges sozialpolitisches Programm. Zudem sei es vor dem Hintergrund der Haushaltslage eine besondere Anstrengung der Stadt, da es sich hierbei um eine freiwillige Leistung handle. Dies verdeutliche auch die Bedeutung des Programms noch einmal. Im Fazit sei das Programm hervorragend, Dank gilt der Verwaltung für die Ausarbeitung des Programms. Es entspreche umfassend der politischen Zielsetzung der SPD-Fraktion und werde von ihr unterstützt.

Beigeordneter WEBERSINN erklärt, dass auch die CDU-Fraktion das Programm begrüße, welches kurz nach dem CDU-Antrag für sozialen Wohnungsbau und Schaffung von zusätzlichem Wohnraum gefertigt wurde. Es sei ebenso eine Frucht der politischen Anstrengungen der CDU wie der Linken. Leider sei der Bereich der Dachgeschossaufstockung nicht enthalten. Für die größeren Flächen sollte jedoch städtebaulicher Wettbewerb angestrebt werden, um eine gute Durchmischung zu erreichen. Damit könne auch der Vorwurf vermieden werden, es sei nur im Sinne von Investoren geplant worden. Die Fraktion werde das Programm unterstützen und wünsche dem Ganzen viel Erfolg.

Beigeordnete SCHELLMANN bestätigt, dass heute lediglich die Förderung von Mietwohnungsbau und nicht die anderen angesprochenen Themen beschlossen werden sollen. Es sei richtig, dass es mittelbar um Flächen gehe, diese müssen jedoch in einem Extra-Verfahren auf ihre Eignung überprüft werden. Die Förderung von Mietwohnungsbau sei auch ein jahrelanges Anliegen der FDP. Sie bedaure, dass im Hanseviertel viele Investoren aus Hamburg gebaut haben und zu einer Preissteigerung geführt hätten. Bei dem damaligen Beschluss sei eher an Baugruppen gedacht worden. Es gebe verschiedene Ziele, zum einen die Deckung des Wohnungsbedarfs, zum anderen die Erreichung einer sozialen Durchmischung. Ein weiteres Ziel sollte es sein, privaten Eigentümern und Familien die Möglichkeit zu geben, hier zu investieren und nicht ausschließlich den Großinvestoren. Ansonsten werde die Thematik in 20 Jahren noch aktuell sein. Es könne der Anteil an Menschen mit Mieteigentum vergrößert werden. Zur Stadtentwicklung  sollte, vor allem außerhalb der Innenstadt, angestrebt werden noch einmal zu überprüfen, ob Dachgeschosse aufgesetzt werden könnten. Dieses Thema sei ihr nach wie vor wichtig.

Ratsherr PLENER bittet um eine Klarstellung, was genau nun Beschlussinhalt sein soll. Zum einen werde gesagt, dass auch die Flächen in den Beschluss miteinbezogen werden, von anderer Seite werde behauptet, es ginge nur um die Strukturen und Voraussetzungen der Wohnbauförderung. In der geänderten Anlage selber stehe nichts zu Flächen, aber in der Beschlussvorlage aus dem Verwaltungsausschuss seien explizit Flächen aufgeführt. Darunter sei der Wienebütteler Weg, der in der Diskussion bisher keine Zustimmung bekommen habe und auch die Fläche „An den Sandbergen“. Er sei grundsätzlich für die Wohnbauförderung und werde zustimmen. Er gebe jedoch zu Protokoll, dass dies nicht für die Flächen gelte und seine Zustimmung sich ausdrücklich nur auf die Förderungsstruktur beziehe.

Oberbürgermeister MÄDGE erklärt, dass im vergangenen November über die Flächen beschlossen worden sei. Bis auf eine, seien alle Flächen vom Bauausschuss oder Verwaltungsausschuss mit der Zustimmung der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses und zur Weiterentwicklung beschlossen worden. Die Fläche Wienebütteler Weg werde erst jetzt ins Verfahren gebracht. Die Flächen seien nur exemplarisch aufgezählt, darum werde heute nicht über die Flächen beschlossen. Diese würden gemäß dem vorgesehenen Verfahren im Bauausschuss weiter diskutiert werden.

Ratsherr PLENER fragt nach, ob die Flächen somit im heutigen Beschluss ausgeklammert seien.

Oberbürgermeister MÄDGE bestätigt, dass diese nicht Inhalt des heutigen Beschlusses seien.

Beschluss:

Der Rat der Hansestadt Lüneburg fasst einstimmig folgenden Beschluss:

Das von der Verwaltung vorgelegte Wohnungsbauförderprogramm Zwo21 wird, inklusive der ausgelegten Änderungen (Anlage 12), beschlossen. Die Verwaltung wird beauftragt, die erforderlichen Schritte zur Umsetzung des Wohnungsbauförderprogramms zum 01.04.2016 einzuleiten.

(II, 2)

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen:

Nein-Stimmen:

  Enthaltungen: