Vorlage - VO/6562/16  

Sachverhalt:

Der Rat der Hansestadt Lüneburg hat in seiner Sitz am 26.11.2015 u.a. die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Lüneburg diskutiert (siehe VO/6472/15) und die Verwaltung beauftragt, ein Wohnungsbauförderprogramm für Lüneburg zur Beschlussfassung zu erarbeiten.

Lüneburg ist eine der wenigen wachsenden Städte in Niedersachsen. Die Nachfrage nach Wohnraum von Menschen aus der Region und aus dem gesamten Bundesgebiet ist in den letzten Jahren, auch durch die Nähe zu Hamburg und dem Beitritt zum Hamburger Verkehrsverbund, einhergehend mit einer hohen Lebensqualität in Lüneburg, unvermindert hoch. Der sich abzeichnende, weitere Zuzug und der anhaltende Zustrom an Asylsuchenden erhöhen den Druck auf den Wohnungsmarkt.

Die hohe Nachfrage nach Wohnungen in zentralen Lagen führt zu deutlich steigenden Kauf- und Mietpreisen. Neu gebaut werden zurzeit überwiegend große Wohnungen mit hohem Ausstattungsstandard in bevorzugten Wohnlagen für kaufkräftige Nachfrager.

Gleichzeitig muss darauf reagiert werden, dass gerade an kleinen Wohnungen mit bezahlbaren Mieten für einkommensschwache Haushalte wie alleinerziehende Geringverdiener, Studierende, Bezieher/innen von niedrigen Renten oder Hilfeempfänger ein mangelndes Angebot besteht. Weiterhin besteht ein Bedarf an bezahlbaren Wohnungen ab 85m² Fläche für Familien.

Um insbesondere für diese Mieter/innen ein ausreichendes Angebot an bezahlbarem Wohnraum vorhalten zu können, soll ein

Förderprogramm Zwo21 – Wohnraum schaffen, Zukunft gestalten

2.100 Wohnungen für Lüneburg bis Zwanzig21

zur Schaffung von Wohnraum aufgelegt werden. Folgende Aufteilung ist geplant:

• 700 Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau
• 700 frei finanzierte Wohnungen sowie
• 700 Einfamilien- und Reihenhäuser.

Die Förderung eines Mietwohnungsobjektes nach diesem Programm erfolgt, wenn der Vermieter sich vertraglich verpflichtet,

• die Wohnungen nur an Mieterinnen und Mieter zu vergeben, die eine Wohnberechtigungsbescheinigung vorlegen und deren Einkommen bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet,
• die im Programm festgelegte anfängliche Miethöhe nicht zu überschreiten und
• die Wohnungen belegungsgebunden für einen Zeitraum von 20 Jahren zu vergeben.

Gefördert werden der Neubau, Aus-/Umbau oder die Erweiterung zur Schaffung von Mietwohnungen sowie die Verlängerung von Mietpreisbindungen mit Belegungsrechten für Bestandswohnungen.

Als Förderung kommen infrage

• direkte Baukostenzuschüsse,
• ermäßigte Baulandpreise,
• Erleichterungen beim Nachweis von Stellplätzen bzw. eine ermäßigte Stellplatzablöse oder
• bei Verlängerung bereits bestehender Mietpreisbindung mit Belegungsrechten jährliche Zuschüsse.

Modul I

Als einmaliger Baukostenzuschuss werden je geförderter Wohnung für Wohnungsgrößen bis 50 qm 8.000 €, für Wohnungsgrößen bis 60 qm 10.000 € und für Wohnungsgrößen ab 85 qm 12.000 € gewährt.

Modul II

Veräußert die Hansestadt Lüneburg eigene Grundstücke für den Geschosswohnungsbau, werden die zuvor genannten Beträge für geförderte Wohnungen als Ermäßigung auf den Grundstückskaufpreis angerechnet.

Modul III

Für den Um- bzw. Ausbau bisher nicht genutzter Räume zu abgeschlossenen Wohnungen wird im Einzelfall auf den Nachweis von Stellplätzen verzichtet, sofern im Straßenraum ausreichend Stellplätze vorhanden sind. Ist dies nicht möglich ist ein ermäßigter Ablösebetrag von 1.500 € je abzulösenden Stellplatz (derzeit gemäß Ortsrecht 6.000 € im Innenstadtbereich bzw. 5.000 € außerhalb des Innenstadtbereichs) zu zahlen.

Modul IV

Für die Verlängerung einer bereits bestehenden Mietpreisbindung mit Belegungsrechten wird ein Betrag von 200 € je Wohnung und Jahr der Verlängerung gewährt bei einer Mindestverlängerungsfrist von 10 Jahren.

Eine Kombination von Modulen zur Förderung eines Mietwohnungsobjektes innerhalb des städtischen Programms ist nicht möglich. Anträge auf Förderung nach den Modulen I bis III haben Vorrang vor Anträgen nach Modul IV.

Damit ist sichergestellt, dass die Schaffung von neuem Wohnraum bevorzugt gefördert wird.

Modul V

Über städtebauliche Verträge wird sichergestellt, dass je nach Lage eine Quote von 30% bis 40% des neuen Wohnraums den Standards des bezahlbaren Wohnraums entspricht.

Die Einzelheiten der Förderung ergeben sich aus dem Wohnungsbauförderprogramm (siehe Anlage).

Mit der städtischen Förderung sollen

-          die höchstzulässigen Eingangsmieten nach dem Niedersächsischen Wohnungsfördergesetz bzw. der Durchführungsverordnung für das Niedersächsischen Wohnungsfördergesetz für Berechtigte mit niedrigem Einkommen von 5,60 € bzw. 7,00 € je Quadratmeter Wohnfläche um weitere 0,50 € je Quadratmeter ermäßigt werden, auf dann 5,10 € bzw. 6,50 €.

-          Mieterhöhungen erst nach 4 Jahren um maximal 15% möglich sein.

Der Entwurf des Wohnungsbauförderprogramms Zwo21 wurde im Vorwege mit

-          der Geschäftsführung der Lüneburger Wohnungsbau GmbH,

-          den Ortsbürgermeistern und Ortsvorstehern der Hansestadt Lüneburg,

-          Vertretern von Umweltverbänden,

-          Bürgermeistern der Nachbargemeinden,

-          Vertretern von Investoren und Bauträgern,

-          Vertretern von Banken,

-          der Bürgerversammlung und

-          dem Ausschuss für Wirtschaft und städtische Beteiligungen

erörtert und dabei weiterentwickelt. Die Stellungnahmen und Anmerkungen der Teilnehmer sowie der LüwoBau sind als Anlagen beigefügt.

Flächen, welche für eine Bebauung infrage kommen, sind u.a.

• das Hanseviertel III,
• das ehemalige Lucia-Gelände,
• das Postgelände,
• DRK-Bauvorhaben an der Soltauer Straße (ehemals Frido Anders),
• die Nachverdichtung „Am Weißen Turm“,
• „Am Wienebütteler Weg“ (an der Grenze Kreideberg/Weststadt),
• „Am Raderbach“ (Ebensberg),
• „Wilhelm-Hänel-Weg“ (ehemals Sperli),
• „Papenburg“

Weitere Flächen, teilweise kombiniert mit Flüchtlingsunterbringungen, sind (ab 2017)

• „Haegfeld“ (Hagen),
• „Hinter der Schaperdrift“ (Oedeme, bereits in Bau befindlich),
• „Drögenkamp“ (Häcklingen),
• „Kalksandsteinwerk“ (Häcklingen),
• die ehemalige Fachhochschule Volgershall sowie
• „An den Sandbergen“ (Neu-Hagen).

Das Wohnungsbauförderprogramm Zwo21 ergänzt die Wohnraumförderung durch das Land Niedersachsen und stellt mit dem Ziel der Erhöhung des Anteils an bedarfsgerechtem und preisgünstigem Mietwohnraum in Lüneburg einen zusätzlichen Finanzierungsbaustein dar.

Der Bedarf an Finanzmitteln für die Förderung nach den Modulen I bis IV kann jährlich unterschiedlich sein und ist im Vorfeld nicht konkret zu kalkulieren. Im Haushalt 2016 sind 300.000 €, für die Folgejahre 400.000 € eingeplant. Die Förderung erfolgt nach Maßgabe des Haushaltes.

Finanzielle Auswirkungen:

Kosten (in €)

a)              für die Erarbeitung der Vorlage:              250,-

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.

b)              für die Umsetzung der Maßnahmen:

c)  an Folgekosten:              10 Mio. EUR

d)              Haushaltsrechtlich gesichert:

              Ja

              Nein             

              Teilhaushalt / Kostenstelle:             

              Produkt / Kostenträger:

              Haushaltsjahr:             

e)  mögliche Einnahmen:

Anlage/n:

Entwurf Wohnungsbauförderprogramm Zwo21

Stellungnahmen

Beschlussvorschlag:

Das von der Verwaltung vorgelegte Wohnungsbauförderprogramm Zwo21 wird beschlossen. Die Verwaltung wird beauftragt, die erforderlichen Schritte zur Umsetzung des Wohnungsbauförderprogramms zum 01.04.2016 einzuleiten.