Auszug - Rückbau und Neuerrichtung eines Geschäftshauses Bleckeder Landstraße 22 Bauantrag  

Beratungsinhalt:

Ratsherr Dörbaum weist einleitend darauf hin, dass zum Bauvorhaben bereits vor einem Jahr im Ausschuss vorgetragen wurde. Die seinerzeit zugrundeliegende Bauvoranfrage wurde prositiv beschieden.

In der heutigen Sitzung geht es deshalb nicht um planungsrechtliche Belange, sondern nur um die bauliche Maßnahme selbst. Vorgestellt werden sollen die Änderungen am Baukörper. Die Vorstellung dient zur Information der Ausschussmitglieder für das, was dort baulich vorgesehen ist.

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass bei der Vorstellung der geplanten Baumaßnahme im Zusammenhang mit der Bauvoranfrage zu den seinerzeit bereits benannten Kerndaten vorgetragen wurde. Zu diesen Kerndaten gehörten die Geschossigkeit, die Höhe und die Angaben zur Verkaufsflächenerweiterung. Benannt wurde dabei die derzeitige Verkaufsfläche (VK) und die Größenordnung der Erweiterung der VK.

Auf die Frage, ob sich gegenüber den Angaben der Bauvoranfrage Veränderungen ergeben haben, wird ausgeführt, dass bezüglich der vorgesehenen Erweiterung der VK es keine Veränderungen gäbe. Bereits bei der damaligen Vorstellung des Bauvorhabens wurde darauf hingewiesen, dass sich die geplante Erweiterung der VK mit den Inhalten des Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahre 2011 deckt.

Auch eingeflossen ist die teilräumliche Ergänzung dieses Gutachtens aus dem Jahre 2014. Die bereits seinerzeit in Erwägung gezogene Erweiterung der Verkaufsfläche wurde auch in diesem Ergänzungsgutachten bereits berücksichtigt. Seitdem bestehen von gutachterlicher Seite keine neuen Erkenntnisse.

In Erinnerung bringt Sie, dass seitens der Verwaltung seinerzeit ausgeführt wurde, dass man sich hinsichtlich der Höhe und der Geschossigkeit des geplanten Neubaus noch  einmal Gedanken machen werde. Vorgesehen war eine Höhe von max. 18 m. Die jetzige Planung sieht vor, dass man in der Höhe unterhalb dieser 18 m bleiben wird.

In der heutigen Sitzung wird der mit der Prüfung in der Bauaufsicht befasste Bau-Ing., Herr Lindner, das Bauvorhaben näher vorstellen. Der Bauantrag ist noch nicht abschließend geprüft. Ergänzend angeforderte Unterlagen zum Brandschutz liegen noch nicht vor. Vorgestellt werden kann heute jedoch schon die vorgesehene Außengestaltung des Gebäudes.

Herr Lindner – Bereich 63 – führt aus, das mit dem Neubau eine Erweiterung des Verkaufsflächenbereiches der Firma Roy Robson verbunden sei.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird die Lage des Firmengrundstückes in Bezug auf die Innenstadt aufgezeigt.

Mit Hilfe von Luftbildern wird auf die Lage der Baulichkeiten, die abgerissen werden sollen, eingegangen. Dabei wird die bisherige Nutzung, die im EG Geschäftsbereich und in den OG Wohnutzung beinhalte, hingewiesen.

Aufgezeigt wird, dass der geplante Neubau grundflächenmäßig ziemlich identisch mit dem abzureißenden Gebäude sein wird.

Das Bestandsgebäude hat eine Höhe von 13 m. Der Neubau hat eine max. Höhe von 17,50 m. Eingegangen wird auf die zukünftige Nutzung, sowohl des schon bestehenden Outlet-Centers, als auch auf die räumliche Erweiterung der VK um ca. 900 qm. Mit den Neubauflächen in den beiden unteren Geschossen erhöht sich die Outlet-Fläche damit auf insgesamt 2.800 qm. Die beiden oberen Geschosse sind für eine Büronutzung vorgesehen. Die Grundrisse für die Aufteilung dieser Räumlichkeiten sind noch nicht abschließend festgelegt.

Die Ansichten des geplanten Neubaus werden vorgestellt. Vorgesehen ist, dass die oberen Geschosse mit weißen Aluminiumplatten verkleidet werden.

Nach Abriss des aufgezeigten Gebäudes und dem Wegfall von 15 kleinen, teilweise 1-Zimmer-Wohnungen wird eine zusätzliche Bürofläche von 1.150 qm neu entstehen. Die auch auf den Abbildungen erkennbaren Auskragungen liegen komplett auf dem firmeneigenen Grundstück. Eine Überbauung öffentlicher Flächen findet nicht statt.

Ratsfrau Schellmann erinnert an die seinerzeit geführte Diskussion über die Inhalte des Einzelhandelsgutachtens. Bei der Beratung wurde damals ausgesagt, dass zukünftig auf den angrenzenden Flächen keine Nahversorgung mehr vorgesehen sei, da auf diesen Flächen in der Nachnutzung Wohnbebauung geplant sei. Jetzt werden durch die Firmenerweiterung durch Roy Robson vorhandene 15 Wohnungen abgerissen.

Dies hält sie für kontraproduktiv.

Stadtbaurätin Gundermann geht ein auf die von Ratsfrau Schellmann vorgetragenen Anmerkungen. Für sie ist es unverständlich, dass heute Fragen thematisiert werden, die in der seinerzeitigen Vorstellung der Bauvoranfrage hinreichend beraten wurden. Zu alldem was heute vorgetragen wurde, wurden bereits damals Aussagen getroffen, die auch im Protokoll nachlesbar seien.

Durch die Fragestellungen entsteht für sie der Eindruck, als wenn heute überraschend andere Daten und Fakten vorgetragen werden als bereits seinerzeit ausführlich dargelegt wurden.

Ratsfrau Schellmann merkt hierzu an, dass es ihr nur noch einmal wichtig war festzustellen, dass auf der stadteinwärts gelegenen Fläche eine Erweiterung von Gewerbeflächen teilweise zu Lasten von Wohnungen erfolgen soll und andererseits auf der stadtauswärts gelegenen Fläche eine gewerbliche Nutzung zukünftig nicht mehr möglich sein soll.

Stadtbaurätin Gundermann zeigt anhand eines Planes nochmals auf, welche Bereiche des Gebäudekomplexes auch weiterhin Bestand haben werden und welche Teilbereiche abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sollen.

Ergänzend wird nochmals auf die vorgesehenen zukünftigen Nutzungen der Bestands- als auch der Neubauflächen eingegangen.

Verdeutlicht wird, dass man seitens der Stadt froh sei, dass dieses Outlet-Center an dieser Stelle vorhanden sei. Für wünschenswert wurde bei der Beratung zum Einzelhandelsgutachten gehalten, dass die Firma Roy Robson in unmittelbarer Innenstadtlage ein Verkaufsgeschäft betreiben sollte. Bekanntermaßen hat die Firma Roy Robson zwischenzeitlich ein Ladengeschäft am Platz „Am Markt“ eröffnet.

Zitiert wird ergänzend aus dem Einzelhandelsgutachten, dass die Firma Roy Robson Bedarf für eine Erweiterung des Betriebsgeländes und des bestehenden Outlet-Centers bereits angemeldet hatte. Auch wurde ausgeführt, dass hierfür noch Grundstücksteile erforderlich seien werden.

Ursprünglich war davon auszugehen, dass eine Erweiterung in einer anderen Form vorgesehen war. Die jetzige Planung hingegen erfordert keinen zusätzlichen Flächenbedarf. Der vorhandene Parkplatz kann somit erhalten bleiben. Durch den Erhalt des vorhandenen Parkplatzes werden auch die zusätzlich durch den Neubau nachzuweisenden Stellplätze mit abgedeckt, so dass keine weiteren Stellplätze erforderlich seien werden.

Zur angesprochenen Wohnnachnutzung der derzeit als Nahversorgungszentrum genutzten Flächen wird angemerkt, dass die Umsiedlung des Discounters auf das Lucia-Gelände an der Bleckeder Landstraße  Gegenstand eines gesonderten B-Plans für den dortigen Bereich sei. Ergänzend wird ausgeführt, dass für die angesprochenen Flächen unterschiedliche Eigentümer mit unterschiedlichen Interessenlagen vorhanden sind.

Ratsherr Dörbaum verdeutlicht noch einmal, dass mit der Erweiterung der Firma Roy Robson und der Umwandlung der derzeit als Nahversorgungszentrum genutzten Flächen eine Absichtserklärung dahingehend besteht, dass auf den Nahversorgungsflächen zukünftig eine Wohnbebauung vorgenommen werden soll.

Beigeordneter Blanck geht ein auf die von Ratsfrau Schellmann vorgetragenen Argumente. Auch er geht auf die ursprüngliche Planung, wonach die Erweiterung der Firma Roy Robson in einer anderen Form dergestalt stattfinden sollte, dass ein zusätzlicher Flächenbedarf erforderlich sei und deshalb eine Erweiterung des bestehenden Discounters an dem Standort nicht möglich gewesen wäre. Da die Flächenerweiterung nicht so zum Tragen kommen wird, wie ursprünglich einmal angedacht, stellt sich für ihn die Frage, ob die derzeitige Situation nicht noch einmal anders zu betrachten sei.

Den Discounter ALDI wird man von einer Umsiedelung auf Flächen des ehemaligen Lucia-Geländes nicht mehr abbringen können. Dies beinhaltet aber auch eine Chance, dass sich ein anderer Nahversorger dort ansiedelt und die verbleibenden Geschäfte dort dauerhaft eine Chance auf weiteren Bestand haben könnten.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass die hier aufgeworfene Debatte nicht Gegenstand der heutigen Sitzung sei. Heute gehe es ausschließlich um die nähere Betrachtung des Bauvorhabens, welches bereits im vergangenen Jahr nach Einreichung einer Bauvoranfrage und Vorstellung im Ausschuss positiv beschieden wurde. Der Antragsteller hat aufgrund der positiven Bauvoranfrage einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.

Über die Nachnutzung der angrenzenden Flächen, die derzeit noch als Nahversorgungszentrum genutzt werden, wird man sich dann Gedanken machen müssen, wenn die dort vorhandenen Einzelhandelsbetriebe den Standort aufgeben. Für eine Nachnutzung für Wohnbauzwecke bedarf es eines B-Plans, der zu gegebener Zeit im Ausschuss zu beraten sein wird.

Ratsherr Petroll merkt an, dass er verwundert darüber sei, dass in dem Gutachten keinerlei Aussagen enthalten seien, dass der Flächenzuwachs dieses FOC nicht innenstadtrelevant sein soll. Für ihn erscheint die  geführte Beratung noch nicht ausgewogen und ausdiskutiert. Auch ist für ihn unverständlich, dass die Stadt jahrelang gegen ein FOC in Soltau gerichtlich ankämpft und selber der Firma Roy Robson an diesem Standort eine Erweiterung zubilligt.

Er befürchtet, dass die Flächenausweitung des FOC am Standort Bleckeder Landstraße sich negativ auf die Umsätze der Geschäfte im Innenstadtbereich auswirken wird.

Stadtbaurätin Gundermann merkt zu den Aussagen von Ratsherrn Petroll an, dass es zutreffend sei, dass die Stadt über Jahre gegen den Standort eines FOC in Soltau angekämpft habe. Dies muss jedoch in einem anderen Zusammenhang gesehen werden, weil durch das FOC in Soltau die Gefahr gesehen wurde, dass Kaufkraft aus der Stadt Lüneburg insgesamt abgezogen werde. Insofern ist die angeführte Argumentation so nicht richtig.

Immer unstrittig hingegen war die Verankerung der Firma Roy Robson mit ihrem Standort in Lüneburg. Die Ausweitung des FOC der Firma Roy Robson trägt zur Stärkung des Standortes der Firma bei.

Wenn hier in der Diskussion ein Zusammenhang mit einer Wohnbebauung hergestellt wird, sollte man auch die Wohnbebauung in einem anderen Zusammenhang betrachten. Diese Flächen müssten dann im Zusammenhang mit der Wohnbaulandentwicklung betrachtet werden.

Im Jahre 2013 war noch nicht absehbar, dass im Jahre 2016 ein Wohnbauförderprogramm aufgelegt wird, in dem bis zum Jahr 2021 ca. 2100 neue Wohnungen mit Fördermitteln geschaffen werden sollen. Durch diese zusätzlichen Wohnungen wird die Kaufkraft sich insgesamt erhöhen.

Die durch die neuen Wohnungen zusätzlich sich ergebende Kaufkraft würde bei einer ergänzenden neuen Betrachtung des Gutachtens nicht dazu führen, dass die hier ins Auge gefassten 940 qm Vergrößerung der VK zu viel für den Innenstadtbereich seien. Eher würde das Gegenteil eintreten.

Ratsherr Dörbaum verdeutlicht nochmals, dass das heutige Thema der Beratung die Vorstellung des Bauvorhabens die Erweiterung des FOC mit ergänzenden zusätzlichen Büroraumflächen sei. Grundlage der Überlegung, ob eine solche Erweiterung der VK verträglich sei, ist das bereits erwähnte Einzelhandelsgutachten aus dem Jahre 2011 mit der Ergänzung aus dem Jahre 2014. Das Einzelhandelsgutachten aus dem Jahre 2011 wurde im Rat einstimmig, die Ergänzung im Jahre 2014 bei 1 Gegenstimme und 1 Enthaltung beschlossen.

In der heutigen Sitzung geht es um den Baukörper und hier insbesondere um die Höhe und die Fassadengestaltung.

Hier neu in eine Diskussion über die Inhalte des Einzelhandelsgutachtens einzusteigen, kann nicht Gegenstand der heutigen Beratung sein.

Die heutige nochmalige Vorstellung des Bauvorhabens basiert darauf, dass sich das Gebäude verändert hat, weil mit der Veränderung eine bessere Anpassung an die vorhandenen umliegenden Gebäude erreicht werden soll. Hingewiesen wird darauf, dass auf der gegenüberliegenden Seite auf dem Gelände der ehemaligen Maschinenfabrik Barenschee ein neuer Baukörper in ähnlicher Höhe errichtet wurde. Insofern war hier darauf zu achten, dass hinsichtlich der Höhe eine Angleichung gegenüber diesem Baukörper vorgenommen und ein Augenmerk darauf gerichtet werden sollte, die Bleckeder Landstraße insgesamt baulich nicht zu überlasten.

Ratsherr Löb führt aus, dass sich die heutige Situation sich anders darstelle als vor einem Jahr. Vor einem Jahr war noch nicht so deutlich, dass im Bereich der Stadt Lüneburg ein dringender Bedarf an zusätzlichem Wohnraum besteht. Mit der Umsetzung der Baumaßnahme werden hier 15 vorhandene Wohnungen beseitigt. Für ihn erscheint es angezeigt, dass mit der Vernichtung von Wohnraum aufgezeigt werden würde, analog der Baumschutzsatzung, wie an anderer Stelle als Ersatz neuer Wohnraum geschaffen werden könnte.

Er merkt hierzu an, dass man aufgrund der bestehenden Wohnraumsituation auch politisch sich einem Druck ausgesetzt sieht, dass man nicht unkommentiert die Beseitigung vorhandenen Wohnraums hinnehmen kann.

Er bedauert, dass es derzeit noch keine Möglichkeit gibt, vorhandenen Wohnraum entsprechend im Bestand zu schützen. Er hofft, dass das Land den gesetzlichen Rahmen schafft, um Kommunen entsprechende Möglichkeiten zum Schutz vorhandenen Wohnraums einzuräumen.

Stadtbaurätin Gundermann merkt hierzu an, dass sie dem Vorschlag von Ratsherrn Löb gerne aufnimmt und bezüglich der Schaffung von Wohnraum an anderer Stelle als Ersatz für den abgerissenen Wohnraum das Gespräch mit Herrn Westermann suchen werde.

Beigeordneter Salewski zeigt sich überrascht davon, welche Diskussion im Zusammenhang mit der Vorstellung eines Bauvorhabens heute im Ausschuss geführt wird. Er spricht sich ebenfalls dafür aus, dass die Diskussion auf die Belange zurückgeführt werden sollte, die heute zur Beratung anstehen. Auch er erinnert daran, dass auf der angrenzenden Fläche als Nachnutzung für die dort ansässigen Gewerbebetriebe und der Sparkassen-Filiale die Option, dort Wohnraum zu schaffen, auch weiterhin Bestand habe.

Eingegangen wird auf die an ihn herangetragene Kritik der Vergrößerung der Verkaufsfläche. Nach dem ihm vorliegenden Informationen sei es nicht beabsichtigt, mit der Erweiterung des FOC eine Sortimentserweiterung vorzunehmen. Vielmehr sei nur geplant, die Angebotstiefe zu vergrößern. In Erinnerung bringt er, dass das FOC der Firma Roy Robson seit nunmehr 25 Jahren besteht, davon seit langen Jahren am jetzigen Standort. Insofern hält er es auch für vertretbar als auch leistbar, dass zur Standortsicherung eine Ausweitung an dieser Stelle vorgenommen wird.

Ratsfrau Puschmann möchte, dass auf die vorhandene Stellplatzsituation noch einmal näher eingegangen wird.

Stadtbaurätin Gundermann führt hierzu aus, dass der Planer einen Stellplatznachweis als Gesamtkonzept für alle derzeit bestehenden Nutzungen auf dem Betriebsgelände erstellt hat. Hieraus geht hervor, dass sich für die neue Nutzung kein zusätzlicher Mehrbedarf von Stellplatzflächen ergibt. Es sind bereits jetzt schon mehr Stellplätze für die gegenwärtige Nutzung als erforderlich hergestellt und vorhanden.

Ratsherr Kuhn merkt an, nachdem die Aussagen zur Geschosshöhe aufgezeigt haben, dass die vorgegebenen Höhen eingehalten werden, dass die Inhalte des Lademann-Gutachtens aus dem Jahre 2011 mit den dazu ergangenen Ergänzungen aus dem Jahre 2014 die vorgesehene Flächenerweiterung für die Innenstadt als unschädlich abdecken, dass für ihn die vorgesehene Erweiterung der Verkaufsfläche des FOC damit in Ordnung sei.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt das vorgestellte Bauvorhaben zur Kenntnis.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden mehrheitlichen Beschluss bei 1 Enthaltung (Ratsfrau Schellmann).

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen:

Nein-Stimmen:

  Enthaltungen: