Beratungsinhalt:

Die Ausschussmitglieder verständigen sich auf Vorschlag von Beigeordneten Dörbaum darauf, das TOP 6 und TOP 7 gemeinsam beraten werden.

Bebauungsplan

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend darauf ein, dass sich aufgrund öffentlich diskutierter neuer Bauvorhaben eine Bürgerinitiative gebildet hat, die die Aufstellung eines B-Plans für das Wohngebiet Bockelsberg-Ost einfordert.

Bisher wurden Bauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt.

Anhand des in der Beschlussvorlage dargelegten Sachverhalts wird auf die Entwicklung des Wohngebiets seit Beginn der 1960er Jahre näher eingegangen. Das Gebiet ist durch Doppelhäuser und Einfamilienhäuser geprägt. In naher Zukunft ist davon auszugehen, dass Veränderungen im Gebiet anstehen werden, da die Größe der Gebäude heutigen Wohnbedürfnissen sowie den Anforderungen energetischer Sanierungen nicht mehr gerecht werden. Wunsch der Bewohner des Wohngebietes ist es nunmehr, dass ein B-Plan mit der Zielsetzung aufgestellt werden soll, dass dieser Regelungen zur Ausnutzbarkeit der Grundstücke sowie zur Gestaltung der Gebäude beinhalten soll.

Beabsichtigt ist daher, den B-Plan Nr. 164 mit der Bezeichnung „Bockelsberg-Ost“ aufzustellen. Ziel ist es hierbei, Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzungen, zu Baugrenzen, Firsthöhen, Dachformen und zur Bauweise zu treffen, sowie Örtliche Bauvorschriften zur Gestaltung zu erlassen und Baugrenzen festzulegen.

Der B-Plan wird im vereinfachten Verfahren aufgestellt, da es sich um ein Gebiet, das bisher nach § 34 BauGB betrachtet wurde, handelt. Hierbei soll von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit bewusst nicht abgesehen werden, damit sichergestellt werden kann, dass eine frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit in ausreichendem Maße erfolgt.

Da es sich um ein Reines Wohngebiet handelt und dieses auch im Flächennutzungsplan so ausgewiesen ist, bedarf es für den B-Plan keiner Änderung des F-Plans.

Der Geltungsbereich des B-Plans wird anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) aufgezeigt. Das Plangebiet selbst umfasst eine Größe von ca. 14 ha.

Gleichzeitig ist beabsichtigt, eine Veränderungssperre für das Gebiet gemäß den Vorgaben des BauGB zu erlassen. Über die Veränderungssperre wird in einer gesonderten Vorlage zu entscheiden sein.

Als erster Verfahrensschritt für die Aufstellung des B-Plans ist ein Aufstellungsbeschluss zu fassen, der den in der Anlage beschriebenen Geltungsbereich umfassen soll.

Außerdem wird über die Art und Weise der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zu beschließen sein.

Zum Verfahrensablauf wird ausgeführt, dass für die Bearbeitung des B-Plans kein Investor als Kostenträger herangezogen werden kann, so dass die Verwaltung den B-Plan selbst neben den anderen anstehenden Arbeiten zu entwickeln hat. Zu Anfang wird durch die Bauverwaltung eine Bestandserhebung durchgeführt, die sich sowohl auf die vorhandene bauliche, städtebauliche als auch die Nutzung der Bauten beziehen wird. Sobald die Bestandserhebung abgeschlossen ist, werden durch die Verwaltung Vorschläge erarbeitet, welche Art von Festsetzungen entwickelt werden sollen. Eingegangen wird in diesem Zusammenhang darauf, welche Konsequenzen diese Festsetzungen haben und welche Auswirkungen davon ausgehen werden.

Die Ergebnisse hieraus werden mit den Wünschen der Bürgerinitiative (BI) auf ihre Machbarkeit und daraus resultierend Konsequenzen und Auswirkungen abgeglichen.

Die von der BI benannten Ideen werden sowohl auf ihre planungsrechtliche Machbarkeit als auch bezogen auf übergeordnet zu beachtende Kriterien, wie die Sicherstellung der Durchführung erforderlicher energetischer Maßnahmen als auch die Wohnraumsituation bezogen auf das gesamte Stadtgebiet, zu prüfen sein. Sicher zu stellen ist in diesem Zusammenhang auch, dass Festsetzungen zu keinen Regressansprüchen gegenüber der Stadt führen dürfen, d.h., dass sichergestellt werden muss, dass keine planungsrechtlichen Entschädigungsansprüche aus dem Gebiet heraus gegenüber der Stadt geltend gemacht werden können.

Im weiteren Verfahrensablauf werden die Prüfungsergebnisse und mögliche Konsequenzen hieraus im Ausschuss vorgetragen. Erst dann ist vorgesehen, in einer Bürgerversammlung die Bürger über die vorgesehenen weiteren Schritte zu informieren.

In dieser Bürgerversammlung wird sehr detailliert darauf eingegangen werden, was bei der Bestandserhebung zutage tritt. Auch wird ausgeführt, welche Festsetzungen seitens der BI gewünscht werden, ob diese umsetzbar sind, welche Vor- bzw. Nachteile und welche Konsequenzen sich daraus ergeben würden.

Erst im Anschluss daran wird die vorzeitige Bürger- und Trägerbeteiligung durchgeführt werden und die Pläne öffentlich ausgelegt. Mit Eingang der Rückläufe wird erkennbar werden, ob die Festsetzungen so gewollt seien oder auch nicht.

Eine Entscheidung darüber wird seitens der Verwaltung vorbereitet und im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung vorgestellt werden, damit von dort eine empfehlende Beschlussfassung für den letztlich entscheidenden Rat der Stadt Lüneburg gegeben werden kann. Aus heutiger Sicht ist das Ergebnis offen, ob letztendlich es zu einer Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses oder zu einem Satzungsbeschluss eines B-Plans kommen wird.

Der B-Plan wird durch die erforderliche Bestandserhebung viel Arbeit und Zeit beanspruchen. Gesonderte Gutachten werden hierzu jedoch aus heutiger Sicht nicht erforderlich sein.

Soweit bei der Bestandserhebung Feststellungen nicht eingemessener Gebäude zutage treten, muss davon ausgegangen werden, dass eine Nacherfassung durch das Katasteramt, die in der Regel gebührenpflichtig ist, erfolgen wird.

Veränderungssperre

Stadtbaurätin Gundermann führt einleitend aus, dass parallel zu dem Aufstellungsbeschluss des B-Plans eine Beschlussfassung über eine Veränderungssperre zu treffen ist. Eine Veränderungssperre ist erforderlich, da die Aufstellung des B-Plans einige Zeit in Anspruch nehmen wird, um zwischenzeitlich zu verhindern, dass Tatsachen geschaffen werden, die negativen Einfluss auf die vorhandene Bebauung oder die Planung nehmen könnten.

Der Geltungsbereich der Veränderungssperre stimmt mit dem Geltungsbereich des B-Plans überein. Nach den gesetzlichen Vorgaben beträgt die Geltungsdauer der Veränderungssperre 2 Jahre. Es besteht zusätzlich die Möglichkeit, diese Frist im Bedarfsfall um 1 Jahr zu verlängern.

Derzeit liegen mehrere Bauanträge vor. Diese decken sich nicht mit den vorgesehenen Festsetzungen. Zwei Bauvorhaben müssen insofern zurückgestellt werden

Bestandssanierungen sind während der Dauer der Veränderungssperre möglich. Ebenfalls möglich sind Maßnahmen, die den zukünftigen Festsetzungen nicht entgegenstehen. Derzeit liegt hierüber jedoch kein Antrag vor.

Anhand eines Beispiels wird aufgezeigt, wie im Einzelnen die Prüfung eines Bauvorhabens während der Geltungsdauer der Veränderungssperre in der Bauverwaltung bearbeitet wird. Hingewiesen wird darauf, dass bereits heute die angestrebte GFZ von 0,2 von 11 Grundstücken im Bestand überschritten wird und eine weitere große Anzahl von Gebäuden sich im Bereich 0,18 bzw. 0,19 bewegt. Auch bei diesen Gebäuden wird es zukünftig kaum Möglichkeiten der Erweiterung geben.

Im Gebiet selber werden sowohl die Ansichten für ein Pro als auch für ein Contra derzeit noch konträr diskutiert. Die intensiven Diskussionen im Gebiet werden derzeit nicht nur auf sachlicher Ebene geführt. Sie spricht sich deshalb dafür aus, dass, wie vorgesehen, das Verfahren zunächst einmal eingeleitet wird und im beschriebenen Ablauf des Verfahrens seitens der Bewohner die Möglichkeit ergriffen werden sollte, ihre Meinungen darzulegen.

Beigeordneter Dörbaum spricht sich dafür aus, dass sehr sensibel vorgegangen werden sollte und im Verfahren darauf geachtet wird, dass die Bürger mitgenommen werden, was aber auch teilweise dadurch schon sichergestellt wird, dass, wie von Stadtbaurätin Gundermann bereits ausgeführt wurde, eine breite Bürgerbeteiligung im Verfahren vorgesehen sei.

Bürgermeister Meihsies merkt an, dass die BI mit ihrem Begehren einen Geist aus der Flasche gelassen hat, von dem er nicht weiß, ob am Ende des von Stadtbaurätin Gundermann dargelegten weiteren Verfahrensablaufs ein solches Ergebnis dabei herauskommt, wie sich die BI es sich wünschen würde. Er selbst habe an zwei Veranstaltungen der BI teilgenommen und hierbei aufgenommen, dass die Interessenlagen in dem Wohngebiet sich in zwei Richtungen aufgespaltet haben. Es gibt sowohl Befürworter als auch Bürger, die eine Einengung durch einen B-Plan für dieses Wohngebiet ablehnen.

Hier ist die Politik gefordert, in einer Art Gradwanderung auszuloten, in welche Richtung es gehen soll. Die Frage wird sein, ob es gute Gründe gibt, dem Begehren der BI entgegen zu kommen und deren Vorstellungen in einem B-Plan umzusetzen oder ob es angezeigt erscheint, auch weiterhin gewisse Freiräume zuzulassen.

Er spricht sich dafür aus, dass sowohl Befürworter als auch Gegner eines B-Plans sich gegenseitig akzeptieren. Von seiner Seite aus ist nicht vorgesehen, eine Verantwortung bezüglich einer letztendlich zu treffenden Entscheidung an die Verwaltung abzuschieben. Vielmehr möchte er und auch seine Fraktion Mittler sein zwischen den unterschiedlichen Interessenlagen.

Der Weg bis zur endgültigen Entscheidungsfindung wird kein leichter Gang werden. Auch kann und wird er sich heute nicht festlegen, in welche Richtung es letztendlich gehen wird. Dies wird sicherlich davon abhängig sein, was bei der Bürger- du Trägerbeteiligung an Anregungen vorgebracht wird. Durchaus vorstellbar wäre es, wie bereits von Stadtbaurätin Gundermann ausgeführt, dass ein B-Plan zum Tragen kommt oder der heute eingeleitete Aufstellungsbeschluss aufgrund der im Verfahren erlangten Kenntnisse wieder aufgehoben wird. Dies wird letztendlich eine politische Entscheidung sein, zu der er zum heutigen Tage keine abschließende Prognose abzugeben vermag.

Ratsfrau Schellmann merkt an, dass die Häuser im Bereich Bockelsberg zu einer bestimmten Zeit gebaut wurden. Insofern hat sie Verständnis, dass Bürger aus dem Wohngebiet Interesse daran haben, den Charakter des Wohngebietes möglichst zu erhalten. Aus eigener Erfahrung weiß sie, dass die Begrifflichkeiten „einfügen“ und „Ensembleschutz“ früher eine weit größere Rolle gespielt haben. Die jedoch durch die Rechtsprechung zwischenzeitlich liberalisierten Ansichten lassen heute vieles zu, was vor Jahren noch nicht denkbar war.

Sie geht davon aus, dass durch Anbauten, die den Charakter eines Gebäudes verändern, auch eine Änderung des Charakters des ganzen Wohngebietes einhergehen kann. Sie zeigt deshalb Verständnis dafür, dass die dort wohnenden Bürger ein Interesse daran haben, den vorhandenen Gebäudebestand so zu erhalten, wie er sich derzeit darstellt.

Gleichwohl hat sie auch Verständnis dafür, dass das Bedürfnis besteht, Erweiterungen an Gebäuden, die im Baustil der 60er Jahre errichtet wurden, vornehmen zu wollen. Insofern sollte versucht werden, wenn denn Erweiterungsmöglichkeiten weiterhin Bestand haben sollen, dass diese so ausgeführt werden, dass der Charakter sowohl des Gebäudes als auch des Gebietes dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass sie genau diese Problematik vorgetragen habe. Sie habe darauf hingewiesen, dass die Gefahr besteht, dass letztendlich nicht das bei herauskommt, was das eigentliche Anliegen der Bewohner des Gebietes war und von diesen vorgetragen wurde.

Das Wohngebiet Kreideberg als Vergleich heranzuziehen wäre ein falscher Ansatz, da es dabei um eine neue Örtliche Bauvorschrift ging. Mit den Bauvorschriften soll das Ziel erreicht werden, dass die städtebauliche Eigenart des Wohngebietes Kreideberg erhalten bleibt. Wesentlicher Grund waren dafür die energetischen Maßnahmen, die in zunehmendem Maße an den Außenfassaden an den Wohngebäuden durchgeführt werden. Durch die Bauvorschriften wird versucht, den einheitlichen Charakter durch Materialfestlegungen zu erhalten.

Auch das Wohngebiet Rotes Feld eignet sich nicht als Vergleichsbeispiel, da es hier auch nicht um die Bausubstanz selbst ging, sondern nur darum, die dort noch vorhandenen großen Gartenflächen zu sichern.

Ratsfrau Schellmann ergänzt, dass es aus ihrer Sicht letztendlich immer um den Erhalt von Vorhandenen gehen würde.

Ratsherr Eschen hält den eingeleiteten ersten Schritt im Bauleitplanverfahren für die richtige Vorgehensweise, zu der Stadtbaurätin Gundermann ausführlich vorgetragen habe.

Ratsherr Manzke vertritt die Ansicht, dass es sich für diesen Bereich klar und eindeutig um ein nach § 34 BauGB zu beurteilendes Gebiet handele. Für ihn ist es nicht erforderlich, dass man für die Größe und den Umfang der Gebäude einen B-Plan aufstellen sollte.

Er maßt sich auch nicht an darüber zu befinden, wie Gebäude auszusehen haben. Als Beispiel führt er das seiner Familie gehörende Wohnhaus im Wohngebiet Bockelsberg an. An das vorhandene Gebäude wurde vor Jahren auch ein Anbau getätigt, der dem damaligen Zeitgeist nicht unbedingt entsprach.

Auch zukünftig sollte es möglich sein, dass Anbauten an Bestandsgebäuden vorgenommen werden und so ausgestaltet werden, dass sie dem Zeitgeist der heutigen Zeit entsprechen.

Dem Vortrag über die Sachlage, die weitere Vorgehensweise und Gefahren hat er sehr aufmerksam zugehört. Der Vortrag war sehr verständlich, sachgerecht und gut. Auch stimmt er zu, dass nicht alle Flächen im Stadtgebiet mit B-Plänen überplant werden müssen.

Da er sich dafür ausspricht, dass man auch im Wohngebiet Bockelsberg weiterhin die Chance haben sollte, Anbauten tätigen zu dürfen, wird er gegen die Aufstellung eines B-Plans und den Erlass einer Veränderungssperre bei den anstehenden Abstimmungen stimmen.

Ratsfrau Puschmann hält es für schwierig, für diesen Bereich Trauf- und Firsthöhen festsetzen zu wollen, da diese in den Bestandsgebäuden zu unterschiedlich seien. Den Charakter des Wohngebietes zu erhalten, hält sie für ein hehres Ansinnen. Aus dem von Stadtbaurätin Gundermann Vorgetragenen war die weitere Vorgehensweise abzulesen. Für sie ist es im Ergebnis nicht absehbar, wo es letztendlich hingehen wird.

Ein B-Plan-Verfahren zunächst einzuleiten macht insofern Sinn, da dadurch die Chance eingeräumt wird, zu prüfen, wie man mit den im Wohngebiet vorhandenen unterschiedlichen Parametern umgehen sollte und eine Entwicklung vorzunehmen, dass eine Anpassung technischer und energetischer Erfordernisse dadurch nicht verhindert wird.

Für richtig empfindet sie, dass die Möglichkeiten der Entwicklung offengehalten werden sollten.

Ratsherr Löb mahnt an, dass die Politik den Bürgern gegenüber verpflichtet sei. Wenn das Wohngebiet Bockelsberg für jegliche Art von Bebauung freigegeben wird, dann wird man Stadtgeschichte und Architektur in den kommenden Jahrzehnten dort nicht mehr ablesen können. Für ihn stellt sich die Frage, in welche Verantwortung jemand stehe, wenn er sich dort ein Haus gekauft oder geerbt hat. Für ihn sollten typische Gebiete wie das Wohngebiet Bockelsberg auch typisch bleiben.

Jeder, der in diesem Wohngebiet bauliche Veränderungen vorzunehmen gedenkt, sollte sich bewusst sein, dass er auch ein Stück Verantwortung gegenüber der Gesellschaft mitzutragen habe.

Ratsfrau Schellmann spricht sich dafür aus, dass man Anbauten nicht grundsätzlich verbieten sollte. Sie merkt an, dass die Begrifflichkeit „einfügen“ heute anders definiert werde. Auch ein Ensembleschutz spielt heute anscheinend keine Rolle mehr. Für sie ist daher völlig ungeklärt, was man zukünftig unter der Begrifflichkeit „einfügen“ zu verstehen haben wird.

Ratsherr Kuhn nennt als Beispiel das Wohngebiet Sternkamp/Zeltberg. Dort stehen kleine Siedlungshäuser. In den großen Gärten werden zunehmend freistehende Einfamilienhäuser gestellt. Diese Nachverdichtung stellt zwar auch eine Art Zersiedelung dar, die er jedoch durchaus begrüßt, da die Anbauten und Neubauten auf den großen Grundstücken in der Regel von Familienangehörigen vorgenommen werden.

Insofern stimmt er den Aussagen von Ratsherr Manzke zu, dass man auch in dem Wohngebiet Bockelsberg den dortigen Eigentümern durch einen B-Plan nicht verwehren sollte, Anbauten an die bestehende Bausubstanz vornehmen zu können.

Beigeordneter Dörbaum weiß aus langjähriger Zugehörigkeit im Ausschuss, dass es immer wieder Begehrlichkeiten für ein geordnetes Bauen gibt. Seitens Politik und Verwaltung befindet man sich oftmals in einem Spagat zwischen einerseits Nachverdichtung und Wohnraumschaffung und anderseits der Fragestellung, wo Bauen und Nachverdichtung ermöglicht werden sollte.

Anhand aufgelisteter Beispiele verdeutlicht er, dass man in einigen Gebieten über keine oder nicht hinreichend greifende Instrumentarien verfügt. Insofern ist es zu begrüßen, dass man für das Wohngebiet Bockelsberg exemplarisch einmal den Weg geht, um die Möglichkeiten auszuloten, welche Instrumentarien geeignet erscheinen, gewisse Regelungen festzulegen.

Für das Wohngebiet Bockelsberg werden nachstehende Ziele angestrebt.

-          Prüfung, ob einfacher B-Plan ausreichend ist

-          Als Zielcharakter Wohngebiet erhalten und andererseits Baumöglichkeiten einzuräumen

-          Die unterschiedlichen Interessenlagen in eine verträgliche Balance zu bringen

Der Schwierigkeit, hierfür akzeptable Lösungen zu finden, ist er sich durchaus bewusst. Gleichwohl geht er davon aus, dass das Gebiet geeignet ist, es hier einmal auszuprobieren.

Auch er sieht ein, dass die Baulichkeiten in diesem Gebiet sehr unterschiedlicher Art seien. Trotzdem vertritt er die Ansicht, dass man über bestimmte Dinge wird reden können. Denkbar ist aber auch für ihn, dass, wenn die Ziele nicht erreichbar sind, dann im Ergebnis dabei herauskommt, dass der Aufstellungsbeschluss für den B-Plan wieder aufgehoben werden muss.

Bürgermeister Kolle spricht sich dafür aus, dass das B-Plan-Verfahren gestartet werden sollte. Wie bereits ausgeführt, besteht im Laufe des Verfahrens immer noch die Möglichkeit, die Notbremse zu ziehen und den Aufstellungsbeschluss wieder aufzuheben.

Er selbst wohnt in dem Wohngebiet Kreideberg. Für ihn hat der Kreideberg mit seiner einheitlichen Bebauung einen besonderen Reiz dergestalt, dass man sich in dem Wohngebiet wohlfühlen kann.

Insofern spricht er sich für die Prüfung eines B-Plans für das Wohngebiet Bockelsberg aus. Ziel hierbei sollte jedoch sein, dass sowohl der Erhalt der vorhandenen Bausubstanz sicherstellt aber gleichzeitig für Anbauten eine Zukunftsperspektive vorgesehen wird.

Bürgermeister Meihsies spricht sich dafür aus, dass sich die BI selbst noch einmal mit den von ihren benannten Zielen auseinander setzen sollte und hierbei abschichtet und prüft, was von den genannten Zielen aus Sicht der BI im Verfahren als Ziel unbedingt aufrecht erhalten werden sollte. Hierbei wird man feststellen können, was geht und was eben aus verschiedenerlei Gründen nicht gehen wird.

Sein Wunsch ist es, dass die Mitglieder der BI, die sich für die Aufstellung eines B-Plans einsetzen, auf diejenigen zugehen sollten, die Gegner eines B-Plans sind.

Beigeordneter Dörbaum unterstreicht, dass die Aufstellung eins B-Plans auch für das Wohngebiet Bockelsberg für alle Bürger gemacht wird und nicht nur, weil eine BI eines einzelnen Wohngebietes dies für notwendig erachtet.

Ratsherr Eschen würde es begrüßen, wenn als Ergebnis ein Kompromiss herauskommen würde, mit dem alle Beteiligten leben könnten.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum verliest die Beschlussempfehlungen und lässt über diese gesondert abstimmen.

Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss beschließt:

1. Gemäß § 2 i. V. m. § 13  BauGB wird das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 164 eingeleitet. Der Bebauungsplan Nr. 164 bekommt die Bezeichnung „Bockelsberg-Ost“. Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus dem zu diesem Beschluss gehörigen Plan.

2. Ziel des Bebauungsplans ist es, Festsetzungen zur baulichen Ausnutzbarkeit der Baugrundstücke und einer örtlichen Bauvorschrift zu treffen.

3. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden mehrheitlichen Beschluss bei 2 Nein-Stimmen (Ratsherr Kuhn, Ratsherr Manzke).

ALLRIS Dokumente

Dieses Dokument wurde von einem anderen Benutzer gerade erstellt und noch nicht auf dem Server gespeichert.