Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend noch einmal ausführlich anhand des auch in der Beschlussvorlage dargelegten Sachverhaltes auf den bisherigen Verfahrensablauf, den derzeitigen Verfahrensstand und die Gründe, die zu einer 1. Änderung des B-Plans geführt haben, ein.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird der Geltungsbereich des B-Plans aufgezeigt. Der Geltungsbereich umreißt das Grundstücksareal, welches als letztes im ehemaligen StOV-Gelände noch frei verfügbar ist.

Es ist vorgesehen, die in der vorherigen Bauleitplanung als Gewerbegebiet ausgewiesene Fläche in ein Mischgebiet umzuwandeln. Dadurch wird es ermöglicht, auf diesen Flächen Wohnen umzusetzen.

Im B-Planverfahren ist sowohl die frühzeitige als auch die Hauptbeteiligung bereits durchgeführt worden. Planungsinhalte sind eine mittlere Erschließung und 2 Baufelder. Die Baufelder weisen unterschiedliche Festsetzungen auf. Auf der der Bahn zugeordneten Seite sollen die Möglichkeiten geschaffen werden, dass dort zwei- bis dreigeschossige Gebäude, angepasst an die Bebauung im Speicherviertel, entstehen können. Diese Baukörper sollen auch, wie im B-Plan dargestellt, in der vorgegebenen Ausrichtung stehen, damit sie als Lärmriegel für die Gebäude im aufgezeigten zweiten Baufeld fungieren können. Ermöglicht wird dadurch auch, dass man an den Fassaden der Gebäude im westlichen Baufeld die Maßnahmen durchführen kann, die für die Lärmminderung erforderlich sind.

In einem der gleichen beiden Baukörper soll es der LüWoBau ermöglicht werden,  30 kostengünstige Wohneinheiten (WE) zu errichten. In dem zweiten Baukörper sollen ebenfalls 30 WE entstehen. Hier sollen Seniorenwohnungen mit angrenzender Pflegeeinrichtung von einer Stiftung errichtet werden. Die Pflegeeinrichtungen stellen den gewerblichen Anteil dar.

(Protokollergänzung: Ansichtsplan Fassaden/Anlage II).

In dem anderen Baufeld sollen insgesamt drei Reihenhauszeilen entstehen. Eine Reihenhauszeile mit 6 WE soll hierbei von der LüWoBau für kinderreiche Familien erstellt werden. Für die beiden anderen Reihenhauszeilen soll eine Stiftung Erbbaurechte an privaten Investoren vergeben. Diese sollen auf dem freien Markt angeboten werden.

Die nachzuweisenden Stellplätze sollen in senkrechter Anordnung entlang der Erschließungsstraße angelegt werden. Damit soll erreicht werden, dass die Grundstücke selbst von Stellplätzen freigehalten werden, um damit eine höhere Wohnqualität zu erreichen. Die nachzuweisenden Stellplätze sind den jeweiligen WE zugeordnet.

Für das gesamte Gebiet des Geltungsbereiches werden 6 Stellplätze für Besucher vorgehalten.

Die Abwägungsinhalte beziehen sich auf die Behörden- und Verbandsstellungnahmen, u. a. wurde der Wendekreis für Müllfahrzeuge von 12 auf nunmehr 19,5 m aufgeweitet. Auch sind für die AGL Geh-, Fahr- und Leitungsrechte für den Schmutzwasser-Hauptsammler zu sichern.

Einwendungen von BUND und NABU konnten teilweise in der Weise entsprochen werden, dass diese in die Planung eingeflossen sind. Einen Teil der vorgebrachten Einwendungen wurde jedoch nicht entsprochen. Nicht entsprochen wurde einer Forderung nach einer allgemeinen 4-Geschossigkeit, weil dadurch der Übergang zu den Baulichkeiten im zweiten Baufeld zu groß ausfallen würde. Außerdem haben die östlich zur Bahn ausgerichteten Flächen von der Tiefe her nur das Potential für eine 3-Geschossigkeit mit aufgesetztem Staffelgeschoss, da es gilt, auch die Abstandsflächen auf dem jeweiligen Grundstück nachzuweisen. Auch die Forderung, die nachzuweisenden Flächen in einer Tiefgarage unterzubringen, wurde nicht entsprochen. Begründung hierfür ist, dass die Kosten für Tiefgaragenstellplätze sich nicht mit der Anforderung, preisgünstige Mieten zu erheben, vereinbaren lässt. Dies gilt sowohl für den Seniorenwohnbereich als auch im sozialgeförderten Wohnbereich. Hier ist vorrangig angesagt, Kosten zu reduzieren, um günstigere Mietpreise garantieren zu können.

Eingegangen wird auf die Anregungen, die Berücksichtigung gefunden haben. Hierzu gehört die Erhöhung der Baumpflanzungen in Bezug auf die Stellplätze von 1 zu 8 auf 1 zu 7. Auch Baumpflanzanforderungen für die privaten Grundstücke werden festgelegt. Ebenso wurde die Anforderung an regenerative Energien ausgeweitet. Alternativ wird die Einhaltung erhöhter Dämmstandards ermöglicht. Die bisherigen Anforderungen zur Fassadenbegrünung wurden ergänzt. Auch wurde Wert auf eine Nachtfalter-konforme Beleuchtung gelegt.

Insgesamt waren keine relevanten Änderungen vorzunehmen. Alle Änderungen sind redaktioneller Art.

Die heute vorgestellte weitere Verfahrensweise wird mehrere, auch in anderen politischen Gremien zu fassende, Beschlüsse nach sich ziehen.

Im Zusammenhang mit den anstehenden Grundstücksübertragungen ist vorgesehen, die Grundstücksaufteilung für die einzelnen Vorhaben näher zu beschreiben. Daraus wird dann ersichtlich sein, wie welche Grundstücke im Einzelnen zugeschnitten und zugeordnet sein werden und was auf den einzelnen Grundstücken an Baulichkeiten vorgesehen ist.

Wenn dieses alles erfolgt ist, wird seitens der Bauverwaltung die eingehenden Bauanträge sowohl der LüWoBau als auch der Stiftung erwartet, um möglichst zügig nach Erteilung der Baugenehmigung zu einem 1. Spatenstich zu gelangen, damit die geplanten Baumaßnahmen kurzfristig umgesetzt werden können.

Ratsfrau Schellmann hat den Ausführungen entnommen, dass sich das Vorhaben „Seniorengerechtes Wohnen“ gegenüber der letzten Vorstellung im Ausschuss zwischenzeitlich konkretisiert habe.

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass seitens der LüWoBau vorgesehen sei, einen Baukörper mit 30 WE im Segment preisgünstiger Mieten zu schaffen.

Die Stiftung beabsichtigt, in einem baugleichen ebenfalls 30 WE umfassenden Gebäude, seniorengerechte Wohnungen mit angeschlossenem Trakt eine Pflegeeinrichtungen zu schaffen. Hierbei handelt es sich nur um einen Pflegestützpunkt mit einem Angebotsspektrum, nicht jedoch um ein Seniorenheim mit angeschlossenen Pflegeabteilungen im herkömmlichen Sinne. Aussagen darüber, wie das Ganze organisiert wird, können seitens der Bauverwaltung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht getroffen werden.

Es wird sich jedoch um keine Pflegeinrichtung handeln.

Ratsfrau Schellmann merkt an, dass auf Seite 8 der Begründung eine offensichtliche Verwechselung vorliegt. Die Verwechselung bezieht sich auf

-          Begründung B-Plan

Seite 8  Ziffer 6.2              Maß der baulichen Nutzung

                            6.2.1               Grundflächenzahl / Bauweise

                            1. Satz

Falsch:                            Grundflächenzahl (GRZ) 0,35 im Mischgebiet MI 1

                                                                                       0,40 im Mischgebiet MI 2

Richtig:                                                                         0,40 im Mischgebiet MI 1

                                                                                       0,35 im Mischgebiet MI 2

Bereichsleiter Eberhard sagt Überprüfung und ggf. Korrektur der Angaben zu.

Ratsherr Eschen begrüßt die seitens der Verwaltung vorgesehene zügige Bearbeitung eingehender Bauanträge, da für preisgünstigen Wohnraum in Lüneburg ein hoher Bedarf besteht.

Ratsherr Petroll hält es für sein Verständnis für eine der wichtigsten Aufgaben der Stadt, sozialen Wohnraum zu schaffen und in einem ausgewogenen Sozialgefüge auf den Markt zu bringen. Die heute vorgestellte Planung für das StOV-Gelände hält er für gelungen, wenn es gelingt, die dargelegte soziale Mischung auch zu erreichen.

Negatives Beispiel stellt für ihn das Hanseviertel dar. Hier ist es bezüglich einer sozialen Durchmischung bei Absichtserklärungen geblieben. Er geht davon aus, dass dort nicht mehr als 5 % an günstigem Wohnraum im Hanseviertel und StOV-Gelände entstanden ist. Aus Zeitungsberichten war zu entnehmen, dass beispielsweise in Hamburg und München angestrebt wird, 20 – 30 % neugeschaffenen Wohnraums zu sozialverträglichen Mieten anzubieten.

Er erinnert daran, dass der Aufstellungsbeschluss bereits vor 3 Jahren gefasst wurde. Verwunderlich ist für ihn, warum die Planungen nur so schleppend vorankommen.

Stadtbaurätin Gundermann empfiehlt bei aller angestellten Rechnerei doch zunächst einmal die Fertigstellung des Bereiches Hanseviertel III abzuwarten. Erst dann wird die Ziehung einer Bilanz Sinn machen. Sie erinnert daran, dass gerade im Bereich Hanseviertel III vorgesehen sei, vorhandene Mannschaftsblöcke zu erhalten und sie tlw. auch für die Schaffung preisgünstigen Wohnraums vorzusehen.

Es ist davon auszugehen, dass bei einer Bilanzierung zum Abschluss ein Ergebnis vorzuweisen ist, dass den gestellten Forderungen gerecht wird.

Auf die angesprochene zeitliche Verzögerung eingehend verdeutlicht sie noch einmal die bereits in einer früheren Ausschusssitzung vorgetragenen Gründe.

Verzögerungen sind eingetreten, nachdem die Lebenshilfe ihr ursprüngliches Ansinnen, dort zu bauen, aufgegeben hat. Als Folge davon hat man sich daraufhin verständigt, aus dem Gewerbegebiet ein Mischgebiet zu machen, um dort Wohnen zu ermöglichen. Nochmals dargelegt werden die bereits abgearbeiteten Schritte der Verfahrensbeteiligung. Nach Ende der durchgeführten Beteiligungen und Auswertung der eingegangenen Anregungen und tlw. Einarbeitung der Ergebnisse in die weitergehende Planung, wurde ein Stopp eingelegt. Darauf wurde die für eine Bebauung zur Verfügung stehenden Flächen ausgeschrieben. Ziel war es hierbei, Interessenten und Investoren zu finden, die bereit sind, Wohnraum zu sozialverträglichen Mieten zu schaffen. Um hierzu einen Anreiz zu schaffen, wurde ein bestimmter Grundstückspreis aufgerufen mit der Möglichkeit eines Abschlages, wenn denn auf den erworbenen Flächen günstiger Wohnraum geschaffen wird.

Die vorgenommene Ausschreibung mit den benannten Vorgaben führte jedoch zu keinem Ergebnis. Es hat sich niemand gefunden, der bereit war, zu den vorgegebenen Konditionen sozialverträglichen Wohnraum zu schaffen.

Nachdem man sich zusätzlich noch einmal auf den Markt ergebnislos umgesehen hatte, wurde eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass die LüWoBau und die eigene Stiftung die gesteckten Ziele umsetzen sollen.

Die durchgeführte Marktorientierung und die letztendlich getroffene Entscheidung für die LüWoBau und die Stiftung hat Zeit in Anspruch genommen. Zusammen mit der LüWoBau und Stiftungsratvertretern hat man einen städtebaulichen Entwurf, wie eine Bebauung dort aussehen könnte, gemacht.

Nachdem eine Verständigung hierüber erzielt werden konnte, wurde der B-Plan maßgeschneidert auf die vorgesehene Bebauung ausgerichtet.

Auch wenn es zutreffend sein mag, dass die insgesamt verstrichene Zeit als zu lang erscheint, so kann doch festgestellt werden, dass seit Verständigung mit der LüWoBau und der Stiftung nur ein relativ kurzer Zeitraum beansprucht wurde.

Das heute vorgestellte Ergebnis rechtfertigt aus ihrer Sicht den Zeitraum, zumal wenn man sich vor Augen führt, welche Prozesse bis heute zu durchlaufen waren, um zu so einem Ergebnis zu gelangen.

Sie geht davon aus, dass mit der Umsetzung der Baumaßnahmen von einem Ergebnis ausgegangen werden kann, auf das man sich schon heute freuen kann.

Ratsherr Meißner hält es für gut, dass an dieser Stelle Wohnungen geschaffen werden, für die in Lüneburg ein hoher Bedarf besteht.

Für gut hält er, dass die LüWoBau mit der Umsetzung beauftragt wurde.

Ihn interessiert, wie viele Grundstücke dort in welcher Größe entstehen werden und von wieviel Bewohnern in diesem Gebiet auszugehen sein wird.

Stadtbaurätin Gundermann erläutert, dass von der LüWoBau ca. 30 WE geschaffen werden. Genaueres lässt sich erst sagen, wenn ein Bauantrag vorgelegt wurde. Die drei vorgesehenen Reihenhauszeilen weisen 2 x 6 WE und 1 x 5 WE auf. Auch hier bedarf es zur Konkretisierung zunächst der Vorlage eines Bauantrages. Mit den beiden Wohnblöcken ist davon auszugehen, dass zwischen 65 – 70 WE dort entstehen werden. Eine ÖPNV-Anbindung ist durch die in beide Richtungen in unmittelbarer Nähe am Meisterweg gelegenen Bushaltestellen sichergestellt.

Ratsfrau Puschmann begrüßt es, dass es in dem angesprochenen Gebiet zu einer sozialen Durchmischung kommen wird. Auch positiv zu sehen ist, dass die LüWoBau mit der Umsetzung betraut sei.

Von Interesse sind für sie der zugrunde gelegte Stellplatzschlüssel, die Anordnung der Fahrradabstellflächen und die Anbindung des Gebietes an bestehende Fahrradwege.

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass für die Reihenhäuser der übliche Stellplatzschlüssel von 1,5 zugrunde gelegt wurde. Erfahrungen aus dem Hanseviertel zeigen aber, dass der Schlüssel zu niedrig bemessen ist, da vor Ort ablesbar sei, dass die Parksituation als knapp und kritisch einzuschätzen ist. Zu dieser Thematik wird an anderer Stelle noch einmal gesondert vorgetragen. Für kleine Wohnungen beträgt der Stellplatzschlüssel 1,0, für die seniorengerechten Wohnungen ist der Faktor auf 0,6 festgelegt. Für die insgesamt ca. 60 WE werden 6 öffentliche Besucherparkplätze vorgehalten. Sowohl der Faktor 0,6 für die seniorengerechten Wohnungen als auch die Anzahl von nur 6 Besucherparkplätzen ist äußerst knapp bemessen. Man wird versuchen, mit der Anzahl der Stellplätze hinzukommen. Viel Luft für eine weitere Verringerung der Anzahl der Stellplätze ist nicht vorhanden.

Die angesprochenen Fahrradstellplätze sind von den Bauherren im Baugenehmigungsverfahren aus- und nachzuweisen.

Bereichsleiter Eberhard zeigt ergänzend anhand eines Lageplans die Radwegeführung und –anbindung auf.

Bürgermeister Meihsies merkt an, dass es bis hierher ein langer aber konstruktiver Weg war. Letztendlich war es auch ein politischer Prozess. Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass man mit der Umsetzung der Baumaßnahmen eine gute soziale Durchmischung der Bewohner dieses Gebietes hinbekommen wird. Stadtbaurätin Gundermann hat treffend  den Prozess beschrieben, der aufzeigt, an welcher Stelle wir uns jetzt befinden.

Es hat sich gezeigt, dass sozialer Wohnungsbau ohne damit verbundene Anreize auf kein Interesse bei Investoren stößt. Verdeutlicht wird, dass auch die LüWoBau kein Interesse gehabt hätte, wenn der Grundstückspreis zu hoch angesetzt worden wäre. Mit einem zu hohen Grundstückspreis wären auch für die LüWoBau sozial verträgliche Mieten nicht darstellbar gewesen. Die LüWoBau kommt mit der Bereitschaft, die vorgesehenen Maßnahmen umzusetzen, um damit dem Gedanken der sozialen Gerechtigkeit nachzukommen, den die LüWoBau in ihren Grundsätzen verankert hat. Angemerkt wird, dass die LüWoBau mit einem begrenzten Personalstab zusätzlich derzeit schon mit der Realisierung der Flüchtlingsunterkünfte gefordert sei. Als positiv wird empfunden, dass auf die Anregungen der Umweltverbände eingegangen wurde.

Er geht davon aus, dass auch in der weitergehenden Bebauung im ehem. Schlieffen-Kasernengelände eine gute soziale Durchmischung der Bewohner erreicht werden kann.

Ratsfrau Schellmann lässt noch einmal die Entwicklung des Gebietes von ihren Anfängen Revue passieren.

Ihr war bisher nicht so bekannt, dass sich keine privaten Investoren für die Realisierung von sozialverträglichem Wohnungsbau haben finden lassen. Darüber ist sie verwundert, zumal ihr darüber andere Erkenntnis vorlagen.

Auch sie begrüßt, dass hier Wohnraum für sozial schwächer gestellte Personen gebaut werden sollen.

Zielsetzung war auch, dass sowohl das StOV-Gelände als auch das Gebiet des Hanseviertels von einem Radwegenetz durchzogen werden sollte. Sie bittet, dass die vorgesehene Wegenetzverbindung noch einmal aufgezeigt wird.

Bereichsleiter Eberhard zeigt anhand eines Lageplans nochmals die Radwegebeziehungen auf. Dargestellt werden auch die weitergehenden Verbindungen durch das Hanseviertel.

Ratsherr Manzke hält es für klar, dass sich private Investoren auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht für den Bau von Mietwohnungen mit sozialverträglichen Mietern interessieren. Diese Feststellung müsste demzufolge auch für die LüWoBau zutreffen.

Hier stellt sich für ihn die Frage, ob der LüWoBau im Nachhinein möglicherweise verbesserte Konditionen und Rahmenbedingungen mit der Zielsetzung angeboten werden, den Bau von Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten doch noch zu ermöglichen. Tatsache ist auch, dass es schon immer schwierig gewesen sei, solche Maßnahmen auf Erbpachtgrundstücken umzusetzen.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass alle Beschlüsse bezüglich der noch zu tätigenden Grundstücksgeschäfte im VA und im Stiftungsbeirat noch gefasst werden müssen. Die Übertragung an eine oder auch mehrere Stiftungen ist noch nicht vollzogen.

In der heutigen Sitzung geht es ausschließlich um den Bebauungsplan. Bei der Beratung sollte man sich auf die Festsetzungen des B-Plans beschränken.

Die Grundstücksangelegenheiten befinden sich in Vorbereitung entsprechender Beschlussfassungen im nichtöffentlich tagenden VA.

Seitens der Verwaltung kann hier und heute im öffentlichen Teil des Bauausschusses der Beschlussfassungen des VA nicht vorgegriffen werden.

Gerne ist sie jedoch nach der Sitzung bereit, zu den Grundstücksangelegenheiten in eine Erörterung einzusteigen. Hierfür bittet sie um Verständnis.

Beigeordneter Dörbaum verdeutlicht, dass es nur auf der Grundlage des dargelegten Konstrukts möglich sei, mit entsprechender Förderkulisse Wohnungsbau mit sozialverträglichen Mieten zu realisieren.

Ratsherr Petroll hätte dennoch Interesse daran zu erfahren, zu welchen Preisen die Grundstücke veräußert werden sollen.

Stadtbaurätin Gundermann macht nochmals deutlich, dass man sich im öffentlichen Teil der Bauausschusssitzung befinde. In der heutigen Sitzung geht es auch laut Tagesordnung ausschließlich um den Bebauungsplan.

Sie bittet deshalb nochmals um Verständnis, dass jegliche weitere Hinterfragung nach Grundstückspreisen in dieser Sitzung von ihr aus den dargelegten Gründen nicht beantwortet werden.

Ratsherr Löb kann nachvollziehen, dass die Grundstücke bei Investoren auf wenig Interesse stoßen. Das liegt neben den bereits benannten Gründen sicherlich auch darin begründet, dass es sich um keine Filet-Stücke handelt. Schon jetzt ist der Lärmpegel durch die bestehende Bahnlinie hoch. Sollte eintreffen, was sich bereits abzeichnet, wird der Bahnverkehr, hier insbesondere der Güterverkehr, in den nächsten Jahren immens zunehmen. Lärmschutz allein durch Vorstellen von Gebäuden vornehmen zu wollen, wird nicht reichen.

Ratsherr Meißner weist darauf hin, dass Lüneburg knapp an mietpreismäßig kostengünstigen Wohnungen sei. Auch er geht davon aus, dass private Investoren aufgrund zu geringer Gewinnmargen auch zukünftig wenig Interesse zeigen werden. Deshalb hält er es für wichtig, dass sowohl Bund als auch Land sich bewegen und wieder eine Förderkulisse schaffen, um Anreize zu schaffen.

Ratsherr Kuhn macht deutlich, warum kein privater Investor Interesse bekundet hat. Solange eine Kreditaufnahme bei einem Geldinstitut wesentlich günstiger ist als sich auf einen höheren Erbbauzins einzulassen, wird sich an dieser Situation auch nichts ändern.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum verliest den Beschlussvorschlag der Verwaltung.

Beschlussvorschlag:

Den in der Anlage dargelegten Abwägungsvorschlägen wird zugestimmt.

Der Bebauungsplan Nr. 135 „Am Meisterweg“ 1. Änderung wird gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einstimmig einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden Beschluss.

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