Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann zeigt einleitend anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplanes auf.

Ergänzend werden anhand eines Luftbildes die Lage und Entfernungen zu den anderen Einzelhandelsstandorten im östlichen Stadtbereich aufgezeigt.

Für das Gesamtareal der LUCIA-Fläche wurde bereits im Jahre 2008 ein Aufstellungsbeschluss gefasst. Das Areal umfasst eine Größe von 4,1 ha. Ziel der Planung war die Festsetzung eines Mischgebietes. Seit dem sind Zwischen- und Neunutzungen erfolgt, die ohne Bauleitplanverfahren in den bestehenden Gebäuden realisiert werden konnten. Auch Baugenehmigungen waren für die jetzigen Nutzungen nicht erforderlich.

Der heute vorgestellte Bebauungsplan umfasst nur noch den östlichen Teil des LUCIA-Geländes einschl. der Straßenflächen „Am Schützenplatz“ und „Dahlenburger Landstraße“. Der Geltungsbereich wird deshalb auf ca. 2,1 ha reduziert.

Anhand des in der Beschlussvorlage dargelegten ausführlichen Sachverhaltes wird auf die Gründe und den weiteren Verfahrensgang näher eingegangen. Näher begründet wird die Einbeziehung der Straßenzüge „Am Schützenplatz“ und „Dahlenburger Landstraße“ soweit sie an den Geltungsbereich anliegen.

Für eine im Lageplan aufgezeigte Halle ist in den letzten Tagen eine Abbruchgenehmigung beantragt worden. Wenn die Fläche frei sein wird, wird man darüber diskutieren müssen, was dann auf der Fläche zukünftig baulich umgesetzt werden kann.

Im vergangenen Jahr wurde das Einzelhandelsentwicklungs- und zentrumskonzept (EKZ) fortgeschrieben. Im Konzept wurde bereits darauf eingegangen, ob es möglich sein wird, bei Aufgabe des Nahversorgungszentrums Bleckeder Landstraße stattdessen im Bereich des Hanseviertels und auf dem ehemaligen LUCIA-Geländes zwei neue Zentren einzurichten. Über dieses Konzept wurde im Ausschuss lange und intensiv diskutiert.

Der Rat hat letztlich das Konzept mit der Maßgabe beschlossen, dass für die Umsetzung jeweils einzelne Bebauungspläne aufzustellen sind.

Im Bereich Hanseviertel befindet man sich mit dem Bebauungsplan bereits im laufenden Verfahren. Für den Bereich LUCIA soll der Aufstellungsbeschluss gefasst werden. Ein städtebaulicher Vertrag ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Man befindet sich jedoch in Gesprächen mit dem Investor. Die entsprechende Beschlussfassung für den abzuschließenden städtebaulichen Vertrag soll in die nächste Sitzung des Verwaltungsausschusses eingebracht werden.

Erinnert wird daran, dass immer erst eine Beschlussfassung über den abzuschließenden Vertrag erfolgt, bevor ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst wird.

Inhaltlich ist beabsichtigt, nach Abbruch der aufstehenden Halle ein Hotel zu bauen. Ein entsprechender Bauantrag liegt der Verwaltung seit wenigen Tagen vor. Mit der Prüfung der eingereichten Unterlagen wurde erst begonnen.

Im sich anschließenden Bereich sollen Märkte angesiedelt werden. Vorgesehen ist die Ansiedlung eines Discounters mit einer Verkaufsfläche (VK) von 1.200 m². Des Weiteren ein Drogeriemarkt mit einer Größenordnung von 650 – 750 m² VK. Das sind Größenordnungen, die auch im EKZ als benannt und verträglich sind. Jetzt ist die Umsetzung beabsichtigt.

Ratsherr Manzke stellt sich die Frage, warum man seinerzeit nicht daran gedacht habe, das ganze ehemalige LUCIA-Gelände in einen Geltungsbereich für einen Bebauungsplan zu legen. Auch erscheint es unverständlich, warum man jetzt die in den Geltungsbereich fallenden Flächen auf die Hälfte reduzieren will. Sinnvoller wäre es, eine ganzheitliche Lösung anzustreben. Dann könnten auch die Aspekte der gegenseitigen Einflussnahme zum Tragen kommen. Schon allein aus verkehrlicher Sicht würde sich eine ganzheitliche Lösung anbieten.

Stadtbaurätin Gundermann erinnert daran, dass man seinerzeit davon ausging, dass alle Baulichkeiten auf dem Areal abgebrochen werden und anschließend sich alles neu ordnet. Die Flächen waren für eine Mischgebietsnutzung vorgesehen. Mittlerweile steht ein Abriss und Neubau des einen Teils überhaupt nicht mehr zur Debatte, da sich dort Nachnutzungen etabliert haben. Insofern gibt es dort auch nichts zu regeln, da alle Gebäudeflächen vermietet sind.

Intention ist jetzt, auf dem anderen Grundstücksteil nicht mehr Mischgebiet, sondern Sondergebiet auszuweisen. Damit wird dem Wunsch des Discounters ALDI auf Verlagerung und Vergrößerung seines Ladenlokals entsprochen. Vertreter der Firma haben das Erfordernis der Verlagerung und Vergrößerung ihrer Filiale im öffentlichen Teil des Wirtschaftsausschusses vorgetragen.

Hinsichtlich der Sorge, dass sich zusätzlich auftretende Verkehre nicht mehr abwickeln lassen können, sei angemerkt, dass in den zu beauftragenden Verkehrsgutachten die Verkehrsmengen, die durch die umliegenden Nutzungen bereits vorhanden sind, mit eingerechnet werden. Gerade der Verkehr ist das absolut Kritische, weil die umliegenden Verkehrsknotenpunkte sehr belastet sind. Dies ist auch der Grund dafür, dass der Geltungsbereich der unmittelbar angrenzenden Straßenzüge in diesem Bereich diese Flächen mit einbezieht. Dies hat u.a. seinen Grund, weil beabsichtigt ist, durch zu tätigenden Flächenerwerb die dort z. Z. noch endende Busspur zu verlängern. In der weiteren Vorgehensweise ist vorgesehen, zur Ansiedlung der genannten beiden Verkaufseinrichtungen ein städtebauliches Konzept zu entwerfen. Auf der Grundlage des entwickelten Konzeptes soll dann die vorzeitige Träger- und Bürgerbeteiligung durchgeführt werden. Im Anschluss ist vorgesehen, Verkehrs- und Lärmgutachten zu erstellen, wobei darauf geachtet wird, dass diese stadträumlich gesehen die Gesamtsituation betrachten. Grundlage für die Gutachten wird die bereits heute bestehende Situation zuzüglich dessen sein, was durch die vorgestellte Planung hinzukommen würde.

Ratsfrau Schellmann merkt an, dass sie bei einer Inaugenscheinnahme vor Ort sich ein Bild über die derzeit schon bestehende verkehrliche Belastung gemacht habe. Sie geht davon aus, dass die Verkehrsknotenpunkte im Umfeld zu bestimmten Zeiten bereits jetzt verkehrlich stark belastet seien. Wenn neben den bereits benannten Ansiedlungen auch noch ein Hotel auf dem Areal angesiedelt wird, hat sie die Befürchtung, dass sich dies im verkehrlichen Ablauf nicht mehr darstellen lässt. Sie regt deshalb an, dass man ein entsprechendes Verkehrsgutachten noch vor Beschlussfassung eines Aufstellungsbeschlusses in Auftrag geben sollte.

Ergänzend möchte sie wissen, warum im unteren Bereich eine vermeintliche Grünfläche in den Geltungsbereich einbezogen wurde.

Stadtbaurätin Gundermann merkt an, dass es sich bei dem Bild um eine Luftaufnahme handelt. Die vermeintliche Grünanlage sind die Kronen dort stehender Bäume, die unangetastet bleiben.

Die angrenzenden Straßenflächen sind bewusst mit in den Geltungsbereich einbezogen worden, weil sich aus den Erkenntnissen aus dem Verkehrsgutachten ggfls. Erfordernisse baulicher Art in der Straßenführung bzw. erforderlichen Regelungen an den angrenzenden Knotenpunkten ergeben könnten. Dadurch wird sichergestellt, dass ggfls. Verkehrsspuren und damit die Verkehrsführungen an den aufgezeigten Stellen optimiert werden könnten.

Herr Burgdorff – ALA – zeigt sich verwundert darüber, dass der bestehende Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan weiterhin Bestand haben soll. Er erinnert daran, dass die damalige Zielsetzung die war, für den Geltungsbereich eine Mischgebietsausweisung vorzusehen. Er geht davon aus, dass der alte Aufstellungsbeschluss hinfällig sein müsste, weil damals ganz andere Voraussetzungen vorlagen.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass die Aufrechterhaltung des alten Aufstellungsbeschlusses insofern Sinn macht, als das Vorhaben, die nicht in das Mischgebietskonzept passen würden, mit der Reaktion einer Veränderungssperre verhindert werden könnten. Im sich jetzt entwickelnden Verfahren wird es aber immer noch die Möglichkeit geben zu prüfen, ob der Beschluss weiterhin Bestand haben soll oder ggfls. auch zurückgenommen werden kann. Der Beschluss ist nicht so zu verstehen, dass dieser ewig bestehen bleiben muss.

Ratsherr Salewski führt aus, dass die jetzige Entwicklung eigentlich keine Überraschung mehr darstellt, sondern aus den vorangegangenen Beratungen im Ausschuss zum Einzelhandels- und Entwicklungskonzept schon absehbar war.

Für seine Fraktion sprechend wird dem was dort geplant und vorgestellt wurde, zugestimmt. Klar ist, dass neben dem Verkehr und Lärm auch noch diverse andere Fragen im Verfahren zu klären sein werden.

Stadtbaurätin Gundermann bestätigt auf Nachfrage, dass zwischenzeitlich auch in den letzten Tagen ein Bauantrag für ein Hotel mit 120 Betten vorgelegt wurde. Selbstverständlich werden auch die aus diesem Bauvorhaben resultierenden zusätzlichen Verkehre im zu erstellenden Gutachten einzurechnen sein. Eine Einzelbetrachtung wird als schwierig erachtet. Sie geht davon aus, dass aussagekräftige Ergebnisse nur aus einer Gesamtbetrachtung abzuleiten sein werden.

Bürgermeister Meihsies erinnert an die lebhafte Debatte, die in den letzten Monaten zu dieser Thematik geführt wurde. Dem Anlieger der Anwohner, den Discounter am jetzigen Standort zu halten, hat sich aus den schon mehrfach genannten Gründen leider zerschlagen. Seine Fraktion sagt grundsätzlich ja zu der sich jetzt abzeichnenden Entwicklung. Gleichwohl sollte vom Discounter eine präzisierte Erklärung dergestalt abverlangt werden, dass die jetzige Lokalität bzw. die Grundstücksfläche nicht einem Mitbewerber zu vergleichbarer Nutzung überlassen wird.

Seine Fraktion bedauert es, dass der jetzige Standort nicht gehalten werden kann. Es ist davon auszugehen, dass noch viele Detailfragen im Verfahren abzuklären sein werden. Wert wird bei der verkehrlichen Untersuchung darauf gelegt, dass auch die Parksuchverkehre von Bahnhofspendlern mit in die Berechnungen einbezogen werden.

Ratsherr Petroll bringt in Erinnerung, dass er schon mehrfach das vorliegende Einzelhandels- und Entwicklungskonzept kritisiert habe, weil es aus seiner Sicht zu sehr auf Zentralisierung und großflächigen Einzelhandel abzielt. Bekannt ist, dass die marktbeherrschenden  Discounter immer großflächiger bauen wollen, um Personal einsparen zu können und Gewinn maximieren zu können.

Die jetzige Situation an der Bleckeder Landstraße stellt für ihn und für anliegenden Bewohner eine hohe Lebensqualität dar. Je mehr größere Märkte am Stadtrand gebaut werden, desto mehr Probleme bekommen die kleineren Märkte im Stadtgebiet. Dadurch bedingt sinkt die Lebensqualität im betroffenen Stadtteil bei gleichzeitiger Zunahme des Verkehrs innerhalb der Stadt.

Seine Fraktion spricht sich deshalb dafür aus, die Größe neuer Märkte auf 800 – 1000 m²/VK zu begrenzen. Zu große Märkte schaden den kleinen Märkten. Die Stadt sollte mehr an die Bürger als an die Wirtschaft denken.

Den heraushörenden Drohungen von Managern von Discountern, dass sie bei nicht Zulassung von größeren Märkten sich aus der Region zurückziehen werden, sollte man nicht allzu viel Glauben schenken.

Ratsfrau Puschmann spricht sich dafür aus, dass über rare innerstädtische Flächen wie dieser auch Überlegungen angestellt werden, wie diese besser ausgenutzt werden können. Bewusst ist man sich, dass die verkehrliche Situation in diesem Bereich sehr speziell sei. Trotzdem hält sie es zumindest für überlegenswert, auf die vorgestellten Ansiedlungen Discounter und Drogeriemarkt Wohnbebauung vorzusehen. In Bezug auf die verkehrliche Situation hält sie an dieser Stelle autoarmes bzw. autofreies Wohnen für denkbar. Auch über Solaranlagen auf den Dächern sollte nachgedacht werden.

Stadtbaurätin Gundermann geht davon aus, dass diese Fragen in einem städtebaulichen Konzept bedacht werden müssen. Das Problem wird weniger in den verkehrlichen oder städtebaulichen als vielmehr in den Belangen des Lärms gesehen. Diese Fragen müssten im Zusammenhang mit der Beauftragung des Lärmgutachtens geprüft werden, ob Wohnen unter solchen Bedingungen noch zulässig wäre.

Ratsherr Löb geht davon aus, dass ein Discounter mit vergrößerter VK zusätzliche Verkehre verursachen wird. Er plädiert dafür, die jetzige Situation ggfls. auszusitzen und abzuwarten, wie der Discounter tatsächlich reagiert, wenn ihm der neue Standort mit vergrößerter VK verwehrt wird.

Was dringlich benötigt wird, ist zusätzlicher Wohnraum. Einem Discounter eine Flächenvergrößerung vorzuhalten, kann nicht unser vorrangiges Interesse sein.

Ratsfrau Schellmann interessiert, in welcher Konstellation die Parkplätze angeordnet werden sollen. Auch ist sie in Sorge und gibt zu bedenken, dass darauf geachtet wird, dass die Blickbeziehung Richtung Innenstadt/Johanniskirche durch die neuen Baulichkeiten besonders durch den Hotelneubau nicht unterbrochen wird.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass im jetzigen Stadium nur Skizzen aber noch keine konkreten Planungen vorliegen. Aufgezeigt wird die noch nicht abgestimmte Planung für die Standorte Discounter, Drogeriemarkt, Hotel sowie die vorgesehenen Stellplatzflächen. In diese Richtung gehen zumindest die Vorstellungen der Grundstückseigentümer zur Entwicklung ihres Gebietes.

Ratsherr Kuhn unterstreicht, dass sowohl er als auch seine Fraktion die vorgesehene Entwicklung des Gebietes für gut heißt und positiv begleiten wird. Anhand der Entfernung zu anderen Einkaufsmöglichkeiten zeigt er auf, dass dieser Standort als Nahversorgungszentrum richtig gewählt sei. Erinnert wird daran, dass die Strickwarenfabrik LUCIA fast tausend MitarbeiterInnen an diesem Standort beschäftigt hatte, die zu Dienstbeginn und –ende auch Verkehre verursacht haben.

Ratsherr Manzke spricht sich dafür aus, dass die angesprochenen Gedanken, Wohnraum oberhalb der Geschäftsräume zu schaffen und über ein tieferes Parken nachzudenken, in die weitergehenden Überlegungen aufgenommen wird.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass Konsens darüber besteht, dass als Ersatz für das bisherige Nahversorgungszentrum Bleckeder Landstraße auf dem ehemaligen LUCIA-Gelände Ersatz geschaffen werden soll.

Beigeordneter Dörbaum verliest den Beschlussvorschlag und lässt darüber abstimmen.

Beschlussvorschlag:

1. Gemäß § 2 BauGB Abs. 1 BauGB wird ein Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 163 als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB eingeleitet. Der Bebauungsplan Nr. 163 bekommt die Bezeichnung „Am Schützenplatz“. Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus dem zu diesem Beschluss gehörigen Plan.

2. Ziel der Planung ist es, die Flächen als Sondergebiet sowie öffentliche Verkehrsfläche festzusetzen.

3. Im Rahmen des Planverfahrens ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden mehrheitlichen Beschluss bei 1 Gegenstimme bei einer Gegenstimme (Ratsherr Löb) und 1 Enthaltung (Ratsfrau Schellmann).

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