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Auszug - Bebauungsplan Nr. 153 I "Hanseviertel-Ost-Wohnen" Aufstellungsbeschluss Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
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Beratungsinhalt:
Auf Vorschlag von Beigeordneten Dörbaum werden TOP 8 + 9 gemeinsam beraten.
Stadtbaurätin Gundermann geht ein auf die Chronologie der Entwicklung des Baugebietes.
Anhand eines Zeitablaufes (Anlage I) wird näher auf die Herangehensweise und Verfahrensabläufe der Pläne 1 – 5 eingegangen.
Anhand des in der Beschlussvorlage dargelegten Sachverhaltes wird näher auf die Gründe eingegangen, warum der bestehende Aufstellungsbeschluss aufgehoben und der Bereich in 3 Abschnitte aufgeteilt werden soll.
Hierzu wurden im Herbst des vergangenen Jahres Unterlagen für die BIMA zusammengestellt. Dargestellt wurden hierbei Daten städtebaulicher Art, wie die Stadt sich eine Entwicklung des Gebietes vorstellt. Auf dieser Grundlage hat die BIMA die Erstellung eines Wertgutachtens in Auftrag gegeben. Sobald dieses Gutachten vorliegt, können Grunderwerbsverhandlungen geführt werden. Mit den anstehenden Bauleitplanverfahren sollen die bisherigen Willenserklärungen in konkrete Planungen gefasst werden. Vorgesehen ist, die Flächen in drei unterschiedliche Bereiche, die sich auch in unterschiedlichen Geschwindigkeiten entwickeln sollen, aufzuteilen.
Mit der heutigen Beschlussfassung ist vorgesehen, diesem Gedanken Rechnung zu tragen. Der abzudeckende Gesamtbereich weist eine Größe von ca. 22 ha auf, der in folgende Bereiche aufgeteilt werden sollen.
Ohne Bauleitplanung Ein Bereich zieht sich als Streifen entlang der Bleckeder Landstraße und umfasst eine Fläche von ca. 4 ha. Hierbei geht es vorrangig um die Nachnutzung vorhandener Gebäude, so dass hier kein Bauleitplanverfahren erforderlich und eine Nachnutzung kurzfristig möglich sein wird.
Wohnen und Dienstleistungen Ein zweiter Bereich umfasst einen inneren Kern in Größe von 9,1 ha Fläche. Für diesen Bereich ist eine Entwicklung zu einem Wohn- und Dienstleistungsbereich vorgesehen. Weitere Details hierzu sind im Sachverhalt zur Beschlussfassung genau beschrieben.
Gewerbe Ein dritter Bereich soll als Gewerbegebiet ausgewiesen werden. Die Fläche wird anhand eines Planes aufgezeigt. Die Flächen ziehen sich entlang der bestehenden Ostumgehung und der zukünftigen A 39. Zur A 39-Trasse besteht in einem Abstand von 40 m eine Bauverbotszone und in einem Abstand von 100 m eine Baubeschränkungszone. Die angesprochenen Zonen sind auch mit Grund dafür, dass die aufgezeigten Bereiche sich in der zeitlichen Abfolge unterschiedlich entwickeln werden.
Spätestens in der Trägerbeteiligung wird das Straßenbauamt darauf hinweisen, dass eine Stellungnahme erst dann möglich sein wird, wenn der Planfeststellungsbeschluss für die A 39 vorliegt. Erst dann wird es auch möglich sein, die einzuhaltenden Abstandszonen genau festzulegen.
Ohne die jetzt vorgesehene Aufteilung der Flächen würde durch die derzeit nicht mögliche Stellungnahme des Straßenbauamtes der ganze Bebauungsplan nicht weiterlaufen können. Das ist einer der Gründe, warum der Bebauungsplan für das Gewerbegebiet abgekoppelt wird. Die Entwicklung im inneren Kernbereich kann dadurch schneller vorangetrieben werden.
Zusammenfassend ist vorgesehen, den Geltungsbereich des 2 Jahre alten Bebauungsplanes aufzuheben und durch 2 neugefasste Geltungsbereiche zu ersetzen. Der Streifen entlang der Bleckeder Landstraße hingegen kann ohne Bauleitplanverfahren nach § 34 BauGB entwickelt werden. Untereinander wird es bei den einzelnen Bereichen zu Überschneidungen der Flächen kommen. Diese wird man im Laufe der Verfahren versuchen, aufzuheben. Abhängig wird dies davon sein, dass, wenn ein entsprechendes Konzept vorliegt, man sehen muss, wo beispielsweise nachzuweisende Stellplatzflächen angeordnet werden müssen. Soweit sich Veränderungen in den Verfahren bei Vorliegen eines städtebaulichen Konzeptes ergeben sollten, wird hierzu im Ausschuss vorgetragen.
Oberbürgermeister Mädge geht ergänzend auf den mit Kasernenblöcken bestandenen Streifen entlang der Bleckeder Landstraße näher ein, der nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Auch soll ausgeführt werden, wie die Stadt sich in diesem Bereich generell eine Wohnbebauung vorstellt.
Grundstücksstreifen entlang der Bleckeder Landstraße Anhand einer Power-Point-präsentation (Anlage II) wird näher auf die vorhandene Bebauung eingegangen. Bauliche Veränderungen sind hier, ohne dass es eines Bebauungsplanes bedarf, nach § 34 BauGB zu beurteilen.
Für die aufstehenden Mannschaftsblöcke besteht bereits Nachfrage dergestalt, dass für jedes Gebäude mehrere Interessenten ihr Interesse bekundet haben. Die Interessenten streben durchweg an, in die bestehenden Gebäude eine andere Nutzung zu bringen. Exemplarisch aber nicht abschließend werden als Interessenten
benannt.
Für 2 weitere Gebäude wird von Interessenten eine Nachnutzung Wohnen angestrebt.
Die von der Bundespolizei bisher genutzten Wohncontainer auf dem Exerzierplatz wurden zwischenzeitlich entfernt. Aufgezeigt wird sowohl der Standort der ehemaligen Pferdeställe als auch der der beiden Sporthallen, von denen eine abgängig und abgerissen werden soll, während dessen die zweite Turnhalle stehen bleiben und für eine Quartiersnutzung verwendet werden soll (Bedarfsorientiert).
Eingegangen wird auf die Land auf/Land ab geführte Diskussion über sozialen Wohnungsbau und die Schaffung von sozial verträglichen Mieten. Verdeutlicht wird, dass ohne staatliche Förderung selbst eine Miete von 11,00 €/m²/mtl. für einen Investor nur eine geringe Gewinnmarge ermöglicht. Einigen Investoren gelingt es, die Mieten im Segment 8,50 € bis 9,00 €/m²/mtl. wirtschaftlich darzustellen. Zielsetzung der Stadt ist es, auf einem Mietzins von 6,00 € - 7,50 €/m²/mtl. zu gelangen und das über einen längeren Zeitraum. Versucht werden muss, den Mietzins von 11,00 € auf 6,00 € - 6,50 €/m²/mtl. herunter zu subventionieren, zumindest aber auf 7,00 € - 7,50 €/m²/mtl., was jedoch aus seiner Sicht 1,00 € zu hoch wäre.
Eine Mietpreisgrenze würde hierbei nicht zum Tragen kommen, weil eine solche nicht für Neubauten anzuwenden ist. Wenig hilfreich wäre es, mit einer solchen Vorgabe Flächen auf dem freien Markt anzubieten, da sich ohne entsprechende Förderkulisse kein Interessent finden wird. Eine solche Erfahrung haben andere Städte bereits gemacht.
Im Bereich des StOV-Geländes besteht die Möglichkeit einer Subventionierung, da es sich um stadteigene Flächen handelt. Dort soll mit Hilfe von Landesmitteln ein Segment von 50 % bis 70 % dargestellt werden. Egal welcher Bauträger, auch wenn die Stadt selbst als solcher auftritt, müssen ergänzende Fördermittel vom Land kommen, um einen Mietzins von 7,00 € bis 7,50 €/m²/mtl. wirtschaftlich darstellen zu können. Allein über den Grundstückspreis wird man diese Zielsetzung nicht erreichen.
In den Bereichen Hanseviertel I + II bestand die Zielsetzung darin, 20 % des geschaffenen Wohnraumes in einem Preissegment von 8,00 € bis 8,50 €/m²/mtl. auf dem Markt anzubieten. Erreicht werden konnte dies dadurch, dass eine Vereinbarung mit der IDB getroffen wurde, dass diese der Stadt 2 Grundstücke verkauft. Die Stadt hat die Grundstücke an die Stiftung weitergereicht. Teilbereiche, auf denen Reihenhäuser erstellt werden, werden für 8,00 € - 8,50 €/m²/mtl. vermietet. Hingewiesen wird darauf, dass Lüneburger Baugenossenschaften sich für diese Flächen nicht beworben haben, weil der vorgegebene Mietzins für diese ohne Subventionen nicht darstellbar sei.
Im Hanseviertel I + II ist es gelungen, 20 % des geschaffenen Wohnraumes in das o. a. Segment zu bekommen. Im StOV-Gelände wird Wohnraum im sozialen Segment von 50 % - 70 % geschaffen.
Im anstehenden aufgezeigten Bereich sollen 30 % des geschaffenen Wohnraumes in einem Preissegment von 6,00 € - 7,50 €/m²/mtl. angeboten werden und dass zumindest auf einem Zeitraum von 15 – 20 Jahren, ähnlich den praktizierten Modellen in Hamburg und Hannover. Durch Presseveröffentlichungen sind bereits Interessenten an die Stadt herangetreten, um mit den Vorgaben Wohnraum zu den vorgegebenen Konditionen zu schaffen, vorausgesetzt, die Stadt ist bei der Beschaffung von Fördermitteln behilflich.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass über das gesamte aufgezeigte Gebiet ein Anteil von 30 % sozial verträglichen Wohnraumes geschaffen werden soll. Gedacht ist hierbei nicht an ein einzelnes Gebäude, sondern sowohl eine Durchmischung innerhalb eines Gebäudes oder über die Fläche verteilt. Erreicht werden soll dies dadurch, dass man versucht, an Landesmittel heranzukommen oder auch eigene Mittel einsetzt. Dies jedoch nur als letzte Möglichkeit. Versucht wird auch, die Preisbildung der angesprochenen Grundstücke zu beeinflussen. Der Preis wird sich aus 2 Komponenten zusammensetzen. Eine Komponente hiervon ist die Erschließung. Im hinteren Bereich lagen die Erschließungskosten bei 90,00 €/m². Hierin enthalten waren alle abzudeckenden Maßnahmen, wie beispielsweise Kindergarten, Grünanlage und Straße. Ziel ist es, für die neuen Bereiche Erschließungskosten von 80,00 €/m² bis 100,00 €/ m² nicht zu überschreiten. Hierin enthalten wären nicht nur einige zusätzliche Kosten, auch bedingt durch Preissteigerungen, sondern auch nutzbare Synergieeffekte, beispielsweise durch das bereits bestehende Heizwerk. Enthalten werden auch die Kosten für das Abräumen und die Schadstoffentsorgung der Flächen sein.
Die zweite Komponente wird der von der BIMA gutachterlich in Auftrag gegebene Kaufpreis sein. Denkbar ist, dass es gewisse Abstriche aufgrund des Zustandes einzelner Gebäude gibt oder dass Nachlässe wegen einer möglichen Schadstoffbelastung gewährt werden. Der endgültig von der BIMA festgesetzte Kaufpreis wird jedoch nicht verhandelbar sein. Bei Erschließungskosten von 90,00 €/m² und einem noch festzustellenden Kaufpreis für den Grund und Boden sowie aufstehender Gebäude wird man einen Gesamtpreis von 100,00 €/m² nicht halten können. Insofern wird ohne Fördermittel des Landes die angestrebte Komponente sozial verträglichen Wohnraum anbieten zu können, schwerlich einzuhalten sein.
Von Vorteil ist, dass für den Erwerb keine europaweite Ausschreibung vorzunehmen sein wird. Vom zeitlichen Ablauf ist davon auszugehen, dass die Wertgutachten der BIMA bis zum Sommer 2015 vorliegen werden, so dass dann Überlegungen angestellt werden können, wie wir weiter veräußern oder finanzieren können. Erinnert wird an die Ausführungen, dass städtische Gesellschaften die Flächen 1: 1 übernehmen können. Theoretisch können die Flächen auch von der quasi als Tochter auftretenden IDB erworben werden. Alle übrigen angesprochenen Dinge könnten dann mit der IDB in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Der Abverkauf und die Nachnutzungen bestehender Gebäude wird in etwas anderer Form als bei Hanseviertel I + II von statten gehen. Durch Festlegung der Nachnutzung und Vereinbarung von Baugeboten soll sichergestellt werden, dass eine zügige Entwicklung nach den Zielen der Hansestadt Lüneburg erfolgt.
Ratsherr Salewski dankt für die umfängliche Information. Für seine Fraktion sprechend wird von dieser die vorgestellte Vorgehensweise, Aufhebung des alten Beschlusses und der beiden Neufassungen, geteilt. Auch unterstreicht er die Aussage, dass sozialer Wohnungsbau dringend erforderlich ist. Deshalb ist es wichtig, dass Wohnraum, der in diesem Gebiet gebaut werden soll, zu 30 % in einem Mietsegment von ca. 6 – 7 €/m² liegen sollte. Als interessant wird der Erhalt der sich an der Peripherie der Bleckeder Landstraße langziehenden Blöcke betrachtet. Zu hören war, dass für alle aufstehenden Gebäude jeweils mehrere Nachnutzer bereitstehen würden. Für gut wird empfunden, dass die Gebäude in ihrer Substanz so erhalten werden, auch wenn bei dem einen oder anderen Interessenten für eine mögliche Nachnutzung noch einmal nachzuhaken sein wird.
Oberbürgermeister Mädge würde auch den Erhalt dieser Gebäude begrüßen und für gut befinden. Zu betrachten sein werden aber die Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung (ENeV), an denen sich die Vorstellungen möglicherweise scheiden. Nicht vorstellbar dürfte sein, dass eine Außendämmung an den Fassaden in Form von Styrophor und Putz vorgenommen wird. Vielmehr wird dieerforderliche Dämmung von innen vorzunehmen sein. Neben einer verbesserten Wärmedämmung bedarf es für eine Umnutzung auch Lösungen für eine Menge von Detailfragen, die vermutlich nicht immer einfach zu lösen sein werden. Für diese Thematik werden die Architekten gefordert sein. Es wird davon auszugehen sein, dass dafür im Einzelfall ein längerer Zeitraum erforderlich sein wird.
Bürgermeister Meihsiehs merkt im Rückblick auf die Historie an, dass über den politischen Disput über die Namensgebung der Ideenwettbewerb und vorgegebenen Finanzierungszwängen jetzt nach 15 Jahren man an dem Punkt angelangt sei, dass ein Ergebnis erzielt wurde, in dem in einem bunten Stadtteil, der die Milieus, die Generationen und unterschiedlichen Lebensweisen aufnimmt. Begrüßenswert ist die Entscheidung davon abzugehen, dass man auch überlegt, Teile der vorhandenen Gebäude nicht einfach abzureißen, sondern diese in die Planungen als Bestand mit aufzunehmen. Verbleibende Gebäude sollen nach- oder umgenutzt werden.
Mitgetragen wird die Entscheidung, den alten Geltungsbereich aufzuheben und durch 2 neue zu ersetzen. Die vorgetragene Begründung ist plausibel und nachvollziehbar. Zu begrüßen ist auch die Zielsetzung, in diesem Bereich im Wohnungsbestand einen Anteil von 20 – 30 % an sozial verträglichen Wohnraum zu schaffen, wenn gleich man sich darüber im Klaren sein muss, dass es ohne staatliche Förderung wirtschaftlich nicht darstellbar sein wird.
Ratsfrau Schellmann hält im Nachhinein für gut, dass man anders als damals geplant, nicht alles zur gleichen Zeit überplant habe. Sie erinnert an die Fahrten nach Hameln, Stade und Wentorf, bei denen auch Konversionsflächen einer Nachnutzung zugeführt werden sollten. Es hat sich dabei gezeigt, dass es durchaus überlegenswert sei, sich Gedanken über einen zumindest teilweisen Erhalt vorhandener Bausubstanz zu machen. Dies wurde teilweise auf dem StOV-Gelände bereits umgesetzt. Die offensichtlich starke Nachfrage bezüglich einer Nachnutzung der Gebäude im § 34 BauGB-Bereich entlang der Bleckeder Landstraße zeigt ebenfalls, dass es durchaus Sinn macht, die Nachnutzung vorhandener Gebäude zumindest ins Kalkül zuziehen. Im Bereich StOV-Gelände zeigt es sich, dass die verbliebenen Speichergebäude zur einer Attraktion des Baugebietes beitragen können.
Auch sie spricht sich für die Aufhebung des alten Geltungsbereiches und Dreiteilung (Wohnen/Gewerbe/§ 34 BauGB-Bereich) aus.
Erfreulich ist, dass es weiterhin vorangeht. Der vorgesehene Erhalt der Gebäude an der Peripherie der Bleckeder Landstraße ist für sie ein guter Ansatz.
Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass man bei der Bereisung der Konversionsflächen auf sehr unterschiedliche Bausubstanz getroffen sei. Zur damaligen Zeit war eine Entscheidung, Gebäude zu erhalten und einer Nachnutzung zuzuführen, einfacher als heute. Vorgaben jetzt geltenden Energieeinsparungsverordnung waren damals noch nicht einzuhalten. An den für den Erhalt vorgesehenen Gebäude Energieeinsparmaßnahmen vorzunehmen, dürfte sich heute ungleich schwieriger verwirklichen lassen.
Ratsfrau Puschmann hält auch die Dreiteilung für einen praktikableren Weg. Für die Gebäude entlang der Bleckeder Landstraße soll es, wie ausgeführt, bereits Kaufinteressenten geben. Für sie wäre von Interesse zu erfahren, wer gegenüber den Interessenten als Verkäufer auftreten würde.
Oberbürgermeister Mädge erklärt, dass der Stadt ein Erstzugriffsrecht eingeräumt wird. Dies bedeutet, dass gegenüber Interessenten die Stadt Vertragspartner sein würde. Es sei denn, eine von der Stadt beherrschte Tochter oder bei denen die Stadt zumindest einen Anteil von 25 % hält, würde direkt als Käufer auftreten. Die Gebäude entlang der Bleckeder Landstraße könnten hierbei nach § 34 BauGB relativ zügig vermarktet werden. In den Innenbereichen wird man aber Gebäude abreißen müssen und Altlastenuntersuchungen durchzuführen haben. Demzufolge müssten Millionen Euro im Haushalt vorfinanziert werden, Hier wird man auch andere Lösungen, beispielsweise mit der IDB, ins Auge fassen müssen. Derzeit befindet man sich mit der BIMA in Gesprächen. Abgeklärt werden muss auch, wer die Altlasten und deren Entsorgung zu tragen haben wird. Es wird angestrebt, die Gespräche im nächsten halben Jahr zum Abschluss zu bringen. Auf ein Gebäude reflektiert die Holding, um dort eine Umnutzung zum Seniorenheim vornehmen zu können. Für alle anderen Gebäude liegen Interessenbekundungen zwar vor und sind auch Gespräche geführt worden, Entscheidungen hingegen wurden noch nicht getroffen. Über die Vergabe der Grundstücke entscheiden letztendlich die politischen Gremien.
Ratsfrau Puschmann möchte wissen, was mit den Grünflächen zwischen den einzelnen Blöcken werden wird. Sie würde es für gut empfinden, wenn nicht alles zu Stellplätzen umgewandelt und versiegelt werden würde.
Oberbürgermeister Mädge erklärt, dass aus den Erfahrungen aus den Gebieten Hanseviertel I und II heraus man den Stellplatzschlüssel beim Faktor 1,5/pro WE belassen wird, weil auch Besucher Stellplätze benötigen. Diesen Bedarf schätzen viele nicht mit ein, führt aber regelmäßig zu Beschwerden der Anwohner. Im Ansatz überlegenswert wären, Quartiersparkplätze oder Parkplatzflächen straßenbegleitend anzulegen. Auch seitens der Verwaltung ist die Versiegelung von Grünbereichen nicht gewollt. Dies ist eine Diskussion, die zu führen sein wird. Ideen von Architekten für diese Bereiche Parkkonzepte zu entwickeln, werden einzufordern sein. Die Erfahrung lehrt, dass zu weit entfernt von der Wohnung liegende Parkflächen kaum angenommen werden.
Ratsfrau Puschmann möchte ergänzend wissen, welche Erschließung für diesen Bereich vorgesehen sei.
Oberbürgermeister Mädge erinnert an den alten Rahmenplan, der verschiedene Erschließungen vorsah. Die seinerzeit angedachten Verkehrsbeziehungen werden noch einmal aufgezeigt. Auch eingegangen wird auf die ÖPNV-Führung durch das Gebiet.
Ratsfrau Puschmann würde es für gut erachten, wenn von der Bleckeder Landstraße kommend eine Wegebeziehung durch das Gebiet geschaffen werden könnte.
Stadtbaurätin Gundermann zeigt die Bereiche auf, in denen 2 Grünachsen durch das Gebiet gelegt werden sollen, auf denen man im weiteren Verlauf in Freiflächen gelangen kann.
Oberbürgermeister Mädge zeigt ergänzend geplante weitergehende Wegebeziehungen auf. Erinnert wird daran, dass bereits im Jahre 2004 Bestrebungen in Gang gesetzt wurden, das Kasernengelände für derartige Wegebeziehungen „aufzubrechen“.
Ratsfrau Puschmann hinterfragt, ob angedacht sei, für dieses Gebiet einen städtebaulichen Wettbewerb durchzuführen.
Stadtbaurätin Gundermann bestätigt, dass Überlegungen hierzu bestanden. Es wurden von ihr Gespräche mit jeweiligen Vertretern der Fraktionen geführt. Einig war man sich letztendlich, dass das Gebiet weiterhin in der Qualität entwickelt werden soll, wie bereits die Bereiche Hanseviertel I und II entwickelt wurden. Man hat sich dafür entschieden, die anstehenden Bereiche auf der Grundlage der Bereiche I und II qualitätsvoll weiter zu entwickeln. Ein städtebaulicher Wettbewerb könnte dazu führen, dass völlig neue Ideen ins Spiel gebracht werden könnten, die nicht gewollt seien. Das sind die Gründe dafür, dass die Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs keinen Sinn machen würde. Stattdessen wurde sich darauf verständigt, dass ein hochbaulicher Wettbewerb unter einem bestimmten Thema ins Auge gefasst werde. Dies werde sie zusammen mit dem Bauleitplaner entwickeln und anschließend im Ausschuss vorstellen. Welche Möglichkeiten unter einem noch zu bestimmenden Thema vorgegeben werden können, wird kurz umrissen dargestellt.
Ratsfrau Schellmann möchte wissen, welche Unterschiede sich hinsichtlich Ankauf/Verkauf abzeichnen würden, wenn die Stadt, die IDB, die Holding oder eine Stiftung als Erwerber auftreten würden.
Oberbürgermeister Mädge erläutert, dass es dabei grundsätzlich keinen Unterschied geben würde. Etwas anderes wäre es, wenn ein Privater kaufen will.
Ratsherr Kuhn merkt ergänzend an, das Stiftungen bei einem Ankauf nicht der Grunderwerbssteuerveranlagung unterliegen.
Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.
Beigeordneter Dörbaum verliest den Beschlussvorschlag der Verwaltung:
Beschlussvorschlag: Der Verwaltungsausschuss beschließt:
Beschluss: Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss. Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: Nein-Stimmen: Enthaltungen: |
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