Auszug - Bebauungsplan Nr. 159 " Alter Dorfkern Rettmer" Aufstellungsbeschluss Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung  

Beratungsinhalt:

Auf Vorschlag von Beigeordneten Dörbaum werden TOP 5 + 6 gemeinsamen beraten.

Zur Beratung begrüßt er die zugeladene Ortsvorsteherin von Rettmer, Ratsfrau Bendorf.

Fachbereichsleiterin Böhme zeigt anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) den geplanten Geltungsbereich sowohl des Bebauungsplanes als auch der Veränderungssperre auf.

Anhand des in der Beschlussvorlage angeführten Sachverhaltes wird näher auf die Gründe für die Aufstellung eines Bebauungsplanes sowie auf die Notwendigkeit der Veränderungssperre eingegangen.

Die Veränderungssperre wird als Satzung beschlossen und gilt für die Dauer von 2 Jahren.

Das Bebauungsplanverfahren wird ca. 1 Jahr in Anspruch nehmen. Im Verfahren wird es zwei Öffentlichkeitsbeteiligungen geben. Ziel ist es, hier eine behutsame Nachverdichtung unter Aufrechterhaltung des dörflichen Charakters zu erreichen. Dies soll durch eine dorftypische Bebauung gewährleistet werden. Es ist davon auszugehen, dass es zu Interessenkonflikten kommen könnte. Dies dadurch bedingt, dass nur 2 von 3 Hofstellen aufgegeben werden. Auf einer Hofstelle ist auch weiterhin landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen, Von Geruchs- und Geräuschbelästigungen, ausgehend von der weiterhin landwirtschaftlich betriebenen Hofstelle, wird auszugehen sein. Diese Belästigungen könnten sich für das Wohnen beeinträchtigend auswirken.

Um die Interessenkonflikte abwägen zu können, ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens vorgesehen. Ermöglicht werden soll, dass die Hofstelle auch weiterhin landwirtschaftlich betrieben werden kann, andererseits aber auch eine Nachverdichtung für Wohnzwecke auf den angrenzenden Flächen ermöglicht wird. Im weiteren Verfahrensablauf werden unterschiedliche Gutachten eingeholt, insbesondere zu den Themenbereichen Immissionsschutz, Verkehr, Arten- und Biotopkartierung und erforderlichenfalls weitere Gutachten.

Derzeit befindet man sich ganz am Anfang des Verfahrens. Wie es sich im Laufe des Verfahrens entwickelt, lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht abschätzen. Ggfls. kann in dem aufgezeigten grünen Bereich noch eine Bebauung erfolgen. Dies hängt jedoch davon ab, was die Biotopkartierung ergibt.

Die Kosten für den Bebauungsplan und dessen Umsetzung werden in einem Städtebaulichen Vertrag mit den Eigentümern geregelt.

Das Bauleitplanverfahren befindet sich ganz am Anfang und soll offen und transparent durchgeführt werden.

Ratsfrau Schellmann zeigt sich verwundert, dass das Areal des ehemaligen Gasthauses „Fuhrhop“ nicht in den Geltungsbereich einbezogen werde, zumal das Gebäude selbst dorfbildprägend sei und bei Einbeziehung in den Geltungsbereich zum Inhalt des Dorfbildcharakters beitragen würde.

Fachbereichsleiterin Böhme verdeutlicht noch einmal, dass man sich ganz am Anfang des Verfahrens befinde. Wenn sich im Laufe des Verfahrens ergeben sollte, dass das eine oder andere Grundstück aus planungsrechtlichen oder anderen Gründen in den Geltungsbereich einbezogen werden sollte, wird man darüber nachdenken.

Die Anregung wird aufgenommen.

Ratsfrau Schellmann hat zwar Verständnis dafür, dass den Grundeigentümern die Kosten aufgebürdet werden sollen, vertritt jedoch die Auffassung, dass die Kosten nur von denen getragen werden sollten, die durch den Bebauungsplan auch finanzielle Vorteile erlangen. Insofern dürften die Kosten nur auf die beiden Eigentümer umgelegt werden, dessen Hofstelle bereits aufgegeben wurde oder kurz vor der Aufgabe stehen.

Oberbürgermeister Mädge macht deutlich, dass ein Städtebaulicher Vertrag in diesem frühen Stadium noch nicht einmal im Entwurf besteht. Grundsätzlich steht auch er dazu, dass der Großteil der Kosten von denen zu tragen sein wird, die auch den wirtschaftlichen Vorteil daraus ziehen.

Abzuwarten sein wird, ob nicht auch die verbleibende Hofstelle Vorteile aus dieser Planung wird ziehen können, zumal auch von dieser Seite gewisse Planungen bestehen.

Ratsfrau Schellmann weist auf die Anmerkung, dass im schraffiert dargestellten Bereich baulich evtl. auch noch etwas möglich sein könnte, darauf hin, dass durch dieses Gebiet ein Bach verläuft, der bei starken Regen viel Oberflächenwasser der Straßen als auch aus dem Baugebiet Pilgerpfad aufzunehmen hat. Der schraffiert dargestellte Bereich dürfte insofern ziemlich feucht sein.

Fachbereichsleiterin Böhme merkt an, dass sehr wohl bekannt sei, dass die schraffierte Fläche sehr feucht sei. Eben aus diesem Grund ist die Fläche im Plan auch schraffiert dargestellt.

Ratsfrau Schellmann geht davon aus, dass angedacht sei, die großen Hofgebäude als Maßstab für eine zukünftige Bebauung zugrunde zu legen. Aus dem Protokoll der letzten Bürgerversammlung Rettmer ist zu entnehmen, dass nicht daran gedacht sei, dort eine 5- oder 6-geschossige Bebauung zuzulassen. Dies bedeutet aber offensichtlich, dass man sich eine 4-geschossige Bebauung sehr wohl vorstellen könne. Eine solche Wohnbebauung würde aus ihrer Sicht jedoch nicht zu der Vorgabe, eine behutsame Bebauung unter Wahrung des Dorfcharakters vorzunehmen, passen.

Oberbürgermeister Mädge verdeutlicht nochmals, dass man sich ganz am Anfang einer Planung befindet. In keiner Vorlage ist bisher auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung eingegangen worden.

Zu dem zitierten Protokoll der Bürgerversammlung wird ausgeführt, dass ausgesagt wird, dass dort nicht 5- oder 6-geschossig gebaut werden soll. Dies bedeutet aber nicht, dass die Gebäude damit automatisch 4-geschossig werden. Durchaus denkbar ist, dass auch nur 1- oder 2-geschossig gebaut wird. Das hängt aber auch von den Interessenten, von denen es mehrere gibt, ab. Zu den Interessenten gehören auch Leute, die die jetzigen Gebäude nachnutzen wollen. Dann wäre man bei einer mindestens 3-Geschossigkeit, wenn man die aufstehenden Gebäude nicht abreißt oder erweitert. Detailliertere Planungen werden im Ausschuss in den nächsten beiden Verfahrensschritten vorgestellt. Dies ist auch Grund der Veränderungssperre, mit der verhindert werden soll, dass dort zwischenzeitlich nichts entsteht, was dem zukünftigen Bebauungsplan entgegen tritt, ohne dass die auf der weiteren bewirtschafteten Hofstelle dort vorhandenen Erweiterungs- und Ausbaupläne eingeschränkt werden.

Vertreter der Verwaltung haben sich die vorhandene Bebauung angesehen aber noch keine konkreten Aussagen zur Geschossigkeit benannt. Hingewiesen wird darauf, dass die vorhandenen Baukörper im Zweifelsfall Bestandsschutz nach § 34 BauGB genießen. Eine dort aufstehende Scheune ist zumindest in der Höhe 4-geschossig. Um von dieser Höhe herunterzukommen, muss mit dem Eigentümer Einvernehmen erzielt werden, weil ansonsten die Stadt Entschädigungen zu leisten habe. Insofern wäre der Rückschluss, dass, wenn eine 5- bis 6-Geschossigkeit nicht zulässig sein soll, eine 4-Geschossigkeit zulässig sein würde, zunächst zutreffend sein, auch wenn wir das nicht wollen, ebenso wie auch nicht gewollt sei, Entschädigungsleistungen zu tätigen.

Ratsfrau Schellmann möchte klargestellt wissen, dass trotz Veränderungssperre notwendige Reparaturarbeiten für die Aufrechterhaltung des Betriebes an den Gebäuden weiterhin zulässig sind.

Oberbürgermeister Mädge weist darauf hin, dass es unstrittig sei, notwendige Reparaturarbeiten durchführen zu können. Mit dem Bebauungsplan soll erreicht werden, das Verfahren transparent durchzuführen.

Hingewiesen wird darauf, dass die Veränderungssperre auch nicht greift, wenn Baumaßnahmen ergriffen werden, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zuwider laufen. Eine Bebauung wäre nach § 34 BauGB auch jetzt schon möglich.

Ratsfrau Schellmann möchte sichergestellt wissen, dass eine z.Zt. zwar nicht mehr praktizierte Schweinehaltung auch zukünftig wieder aufgenommen werden kann.

Oberbürgermeister Mädge stellt klar, dass der landwirtschaftliche Betrieb Vorrang vor der Wohnnutzung haben wird.

Ratsfrau Bendorf – Ortsvorsteherin Rettmer – veranschaulicht, dass die Menschen nach Rettmer ziehen, weil dort weitestgehend ein ländliches Idyll erhalten werden konnte. Dies möchten die in Rettmer lebenden Menschen auch weiterhin erhalten wissen.

Mit der heute vorgestellten Vorgehensweise sind alle Beteiligten und Interessierten sehr froh darüber, dass mit Hilfe des Bebauungsplanes eine gewisse Rechtssicherheit für die weiterhin aktive Landwirtschaft als auch für die Menschen, die einen anderen Weg einschlagen möchten, erreicht werden kann. Das Verfahren wird transparent für Jedermann durchgeführt, insofern kann man sich der dargelegten Vorgehensweise nur positiv anschließen.

Am Ende des Verfahrens werden die Anwohner im Wissen, was dort umgesetzt werden soll, im Einvernehmen mit der Bauverwaltung entscheiden, ob es dort in das Gebiet hinein passt und gut angenommen wird.

Bereits im Vorfeld konnten einige Bedenken ausgeräumt werden. Da man sich aber erst ganz am Anfang des Verfahrens befindet, besteht für aufkommende Fragen noch sehr viel Spielraum.

Sie fühlt sich bei der Stadtverwaltung und dem Bauausschuss in guten Händen. Es ist davon auszugehen, dass letztendlich nur etwas Positives dabei herauskommen kann.

Bürgermeister Meihsies verdeutlicht, dass mit dem Bebauungsplan dafür Sorge getragen wird, dass dort eine geordnete behutsame Entwicklung vorgenommen wird. Insofern findet der Bebauungsplan die Unterstützung seiner Fraktion. Bereits angeklungen sind die noch näher zu betrachtenden Themenkreise Lärm- und Geruchsbelästigung und Verkehr. Auch die Naturschutzbelange werden noch abzuklären sein.

Ratsherr Kuhn geht davon aus, dass sich alle Ausschussmitglieder letztendlich für eine Nachverdichtung aussprechen. Dem Ansinnen, den Dorfgebietscharakter weitestgehend zu erhalten, stimmt er in vollem Umfang zu. Auch die dargelegte Herangehensweise mit Bebauungsplanerstellung und Veränderungssperre hält er für den richtigen Weg. Insofern stimmt auch er der Vorgehensweise im vollen Umfang zu.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum verliest den Beschlussvorschlag der Verwaltung:

Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss beschließt:

1. Für den in der Anlage dargestellten Bereich an der Lüneburger Straße wird gemäß § 2 BauGB das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 159 eingeleitet. Der Bebauungsplan bekommt die Bezeichnung „Alter Dorfkern Rettmer“. Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus dem zu diesem Beschluss gehörigen Plan.
2. Ziel des Bebauungsplans ist die planungsrechtliche Absicherung einer verträglichen Nachverdichtung durch Wohngebäude auf den hinten liegenden Freiflächen der beiden aufgegebenen Hofstellen ohne Einschränkung der auch in Zukunft weiterzuentwickeln­den landwirtschaftlichen Hofstelle im Norden.
3. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.