Auszug - Bebauungsplan Nr. 156 "Östlicher Ortskern Oedeme" Aufstellungsbeschluss Beschluss über die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung  

Beratungsinhalt:

Oberbürgermeister Mädge führt einleitend aus, dass es auch im OT Oedeme zu Veränderungen kommen wird, die als bedauerlich anzusehen sind. Auslöser der anstehenden Veränderungen ist die Aufgabe „Jägerhof“ und Hof Stegen. Dadurch wird die Stadt vor die Situation gestellt, wie man damit bauplanungsmäßig umgehen soll.

Hierbei muss man sich entscheiden, ob man nach den jetzt geltenden Änderungen des BauGB ohne Bebauungsplan eine Bebauung zulassen soll, die sich innerhalb der Grenzen der bisherigen Baulichkeiten bewegt oder ob der Weg für eine Neubebauung durch Aufstellung eines B-Plans hier geeigneter wäre.

Zur Vorbereitung der Entscheidung wurden seitens der Verwaltung Gespräche sowohl mit den Eigentümern der Fläche, den Nachbarn als auch mit Ortsbürgermeisterin und stellv. Ortsbürgermeisterin des Ortsteils geführt. Im Ergebnis hat man sich darauf verständigt, dass man zur Erreichung einer planerischen Sicherheit den Weg über die Aufstellung eines B-Plans für den geeigneteren hält. Ziel des B-Plans ist es, den Charakter des Ortskerns weitestgehend zu erhalten. Dabei soll ein Augenmerk darauf gelegt werden, dass die straßenbegleitenden Bäume als auch der auf dem Grundstück bestehende Eichenbestand erhalten werden soll. Anhand eines Plans wird der vorgesehene Geltungsbereich des B-Plans aufgezeigt. In den Geltungsbereich einbezogen werden auch die Flächen, die unter Landschaftsschutz stehen. Durch den B-Plan werden auch zwei noch vorhandene landwirtschaftliche Betriebe baurechtlich abgesichert, wobei bei deren Aufgabe eine andersgelagerte Nachnutzung nicht ausgeschlossen werden soll. Mit beiden Landwirten wurde gesprochen. Beide haben derzeit nicht vor, die Hofstellen aufzugeben, was seitens der Stadt begrüßt wird.

Abgesichert werden auch die Flächen  des vorhandenen Schießstands für die Schützen. Des Weiteren werden Flächen aufgezeigt, die auf Wunsch des Ortsrates als möglicher zukünftiger Standort für ein Dorfgemeinschaftshaus gesichert werden sollen (ehemalige Reiterbar). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sich der Ortsrat mit dem im Ortsteil ansässigen Vereinen und Verbänden zusammensetzt, um über die Vorstellungen der Vereine und Verbände zu einer Aussage gelangen zu können, was überhaupt in einem zukünftigen Dorfgemeinschaftshaus vorgehalten werden soll und welche Größenordnung ein solches Haus haben müsste. Insofern muss hier zunächst der Bedarf ermittelt werden. Aus der Erfahrung heraus ist davon auszugehen, dass ein Dorfgemeinschaftshaus Baukosten in Höhe von 1 – 1,5 Mio. € erfordert. Insofern ist der Bau eines Dorfgemeinschaftshauses als mittelfristige Perspektive zu betrachten, da dies verständlicher Weise nicht aus dem laufenden Haushalt getragen werden kann.

Auch stellt sich die Frage, ob in diesen aufgezeigten Flächen das Jugendzentrum, das derzeit in der Nähe der Kita untergebracht ist, dorthin verlagert werden kann.

Als Übergangslösung wurde für Bürgertreffs für Versammlungen der Feuerwehr und des Schützenvereins eine Lösung dahingehend gefunden, dass auf der Grundlage einer mit dem Landkreis getroffenen Vereinbarung es ermöglicht wird, dass die Aula im Schulzentrum Oedeme vorübergehend für derartige Veranstaltungen mitbenutzt werden kann.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird eine mögliche Bebauung aufgezeigt. Hierbei wird näher darauf eingegangen, dass von den 6 Grundstückseigentümern zwei konkrete Vorstellungen einer zukünftigen Bebauung haben. Wie bereits ausgeführt, hat der Landwirt Stegen vor einiger Zeit seinen landwirtschaftlichen Betrieb aufgegeben. Im Vorfeld der Planungen wurde geprüft, ob die zwei auf der Hofstelle vorhandenen Scheunen als erhaltenswert oder unter Denkmalschutz stehend einzustufen seien. Dies wird gerade vom Landesamt für Denkmalschutz überprüft. Für das Ortsbild wäre es wünschenswert, diese Scheunen zu erhalten. Wunsch des Ortsrates ist es, dass zumindest die kleinere Scheune erhalten werden sollte, da diese zu den ältesten Gebäuden im Ortsteil Oedeme zu zählen ist. Diese Scheune befindet sich jedoch nicht mehr im Originalzustand.

Flächen, die mit Wald bestanden sind, sollen dementsprechend auch gesichert werden mit den erforderlichen Abständen einer angrenzenden Bebauung. Kartiert sind auch alle vorhandenen größeren Bäume.

Anhand eines unverbindlichen Entwurfs wird dargestellt, dass max. 8 Häuser neu entstehen können, wovon 3 nach Aussagen der Eigentümer selbst durch Familienangehörige genutzt sein werden. Eine konkretere Planung wird jedoch erst im weiteren Verfahren zu beraten sein.

Vorgesehen ist auch der Abriss der Gaststätte „Jägerhof“. Der Gebäudekomplex steht nicht unter Denkmalschutz. Auch hier plant der Eigentümer nach Abbruch der Gaststätte den Neubau von max. 8 Häusern, wovon 3 selbst genutzt werden sollen. Als Erschließung ist die bisherige Erschließung in Form eines Privatweges vorgesehen. Auch auf diesem Areal sollen alle größeren Bäume stehen bleiben.

Seitens der Stadt besteht keine Möglichkeit, die Gaststätte „Jägerhof“ in ihrem Bestand zu sichern, ohne dass die Stadt die Fläche selbst ankaufen würde. Der Gebäudezustand ließe auch erwarten, dass eine Sanierung des Gebäudekomplexes nur mit einem erheblichen finanziellen Aufwand zu  bewerkstelligen sein würde. Zielrichtung der Stadt kann es insofern nur sein, dass hinsichtlich der Gestaltung bei der Neubebauung darauf geachtet wird, dass entlang der Straße der Charakter des Ortsbildes weitestgehend erhalten wird und es zu keinen zusätzlichen verkehrlichen Problemen kommt.

Zusammenfassend wird ausgeführt, dass es heute um den Aufstellungsbeschluss des B-Plans geht und dass im weiteren Verfahren, welches einen Zeitraum von ca. einem Jahre in Anspruch genommen wird, weitergehende Beratungen sowohl im Ortsrat Oedeme als auch im ABS zu führen sein werden. Der B-Plan wurde bereits vorab  im Ortsrat Oedeme vorgestellt. Der Ortsrat hat bei einer Enthaltung der Aufstellung des B-Plans in der vorgestellten Form und Zielsetzung zugestimmt.

Ratsherr Dr. Scharf möchte wissen, ob eine Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers möglicherweise in den angrenzenden Bereich des Landschaftsschutzgebietes Hasenburger Bach vorgesehen sei.

Bereichsleiter Eberhard entgegnet, dass nach der Entwässerungssatzung die Verpflichtung besteht, dass anfallende Oberflächenwasser auf dem jeweiligen Grundstück selbst versickern zu lassen. Dies dürfte bei der Größe der Grundstücke auch möglich sein. Soweit dies im Einzelfall nicht möglich sein sollte, besteht die Möglichkeit, dass Oberflächenwasser in den vernässten Bereich des Hasenburger Baches abzuleiten. Dies wird im weiteren Verfahren jedoch noch näher zu prüfen sein.

Oberbürgermeister Mädge weist ergänzend darauf hin, dass es durchaus üblich sei, anfallendes Oberflächenwasser in Gewässer 2. und 3. Ordnung als auch in Teiche abzuleiten.

Ratsherr Schuler begrüßt es, dass hierüber einen B-Plan ein geordnetes Verfahren durchgeführt wird. Hierdurch kann sichergestellt werden, dass eine Bebauung auf der Grundlage der im B-Plan vorgegebenen Festsetzungen erfolgt.

Ratsfrau Puschmann interessiert, ob die vorgesehenen Bebauung dazu führen werden, dass zukünftig mehr Flächen versiegelt sein werden als zum gegenwärtigen Stand.

Oberbürgermeister Mädge führt hierzu aus, dass sich einige der vorgesehenen Neubauten nicht in der Kubatur der vorhandenen Bebauung befinden. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass sich im Geltungsbereich der Versiegelungsgrad insgesamt erhöht. Davon ausgehend, dass die Bereiche der Scheunen einschließlich der Vorplätze derzeit komplett versiegelt sind und nachfolgend dort eine Einfamilienhausbebauung vorgesehen ist, ist eher davon auszugehen, dass sich auch beim Überschreiten der derzeitigen Kubatur der Versiegelungsgrad vorher/nachher sich im Verhältnis 1 : 1 darstellen wird.

Ratsherr Löb wiederholt seine Aussage aus der Ortsratssitzung in Oedeme, dass hier mit dem Abriss der Feldscheunen und der Gaststätte „Jägerhof“ die letzten ortsbildprägenden Gebäude im Ortsteil zerstört werden. Er spricht sich dafür aus, dass man sich der geplanten Vorgehensweise widersetzen sollte. Wenn auch die beiden anderen angesprochenen Landwirte ihre Hofstellen aufgeben, würde damit letztendlich der ortsbildprägende Charakter vollends verloren gehen. Dies hält er für keinen guten Weg. Deshalb sollte man den Eigentümern vielmehr nahelegen, die vorhandenen Gebäude einer Nachnutzung zuzuführen. Vorstellbar wäre für ihn, dass die vorhandenen Gebäude so umgebaut werden, dass diese dann für eine Wohnnutzung geeignet wären. Gegen das eine oder andere zusätzliche Wohngebäude würden keine Bedenken bestehen.

Die jetzt vorgesehene Planung stellt jedoch eine totale Veränderung des Ortsbildes dar.

Oberbürgermeister Mädge entgegnet hierauf, dass sowohl die Verwaltung als auch die Ortsbürgermeisterin mit den Eigentümern im Vorfeld gesprochen habe. Er weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass sich die Zeiten insofern gegenüber früher dahingehend verändert haben, dass man nicht mehr die früher bestehenden Einflussmöglichkeiten hat. Nach den Regelungen des BauGB können die Eigentümer nicht daran gehindert werden, die vorhandenen Baulichkeiten auch ohne Zustimmung der Stadt abzureißen. Die derzeit vorhandenen Baulichkeiten sind 2 ½ bis 3-geschossig. Vorgesehen ist eine Nachnutzung jedoch nur in 1-geschosssiger Bauweise.

Der Umbau der Gaststätte „Jägerhof“ ist wirtschaftlich nicht darstellbar. Ein Ankauf und Umbau mit Sanierung würde einen 7-stelligen Betrag erfordern. Für eine Enteignung würde der Stadt die rechtliche Grundlage fehlen.

Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass das eigentliche Gaststättengebäude vor gut 100 Jahren einem Brand zum Opfer fiel, es sich bei dem derzeitigen Gebäude mit den zwischenzeitlich noch durchgeführten Anbauten insofern um keine denkmalgeschützte Bausubstanz handelt. Nur der noch erhaltene Keller würde möglicherweise hierunter fallen.

Vor Augen führen muss man sich, dass es rein baurechtlich nicht zu verhindern sein würde, dass anstelle der derzeit noch vorhandenen Hofstellen dort mehrgeschossiger Mietwohnungsbau entstehen könnte. Wenn auch der Erhalt der Scheunen mit dahinter liegenden einzelnen Einfamilienhäuser seitens der Verwaltung für wünschenswert gehalten wird, so ließ sich doch aus den geführten Gesprächen mit den Eigentümern erkennen, dass dieses nicht zu realisieren sein wird.

Mehrgeschossiger Mietwohnungsbau wird auch seitens des Ortsrates Oedeme abgelehnt. Seitens der Verwaltung ist man deshalb bemüht, einen gangbaren Mittelweg der unterschiedlichen Interessen zu finden.

Alle anderen Fragen müssten eigentumsrechtlich geklärt werden.

Ratsfrau Schellmann hält die Wünsche, den Erhalt der Scheunen und des Gaststättenkomplexes zwar für nachvollziehbar, jedoch nicht für realistisch. Sie merkt in diesem Zusammenhang an, dass die Größe der Scheunen bei einem Umbau zu Wohnzwecken aufgrund des Bauvolumens sehr hohe Versicherungskosten nach sich ziehen würde, die wirtschaftlich bei einer Vermietung von Wohnraum in diesen Gebäuden für die Mieterschaft nicht tragbar und darstellbar wären.

Für wichtig erachtet sie, dass wie von Oberbürgermeister Mädge ausgeführt, ein tragbarer Weg und ein Interessenausgleich stattfindet und das Schlimmste an denkbarer Bebauung möglichst verhindert werden sollte.

Ortsbürgermeisterin John führt ergänzend aus, dass sie ein Gespräch mit Herr Volltmer als Eigentümer der Gaststätte „ Jägerhof“ geführt habe. Zielsetzung war, dass der teilweise gemauerte Zaun entlang der Straße und die auf dem Grundstück stehenden Bäume möglichst erhalten werden sollten.

Bürgermeister Meihsies interessiert, welche Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Neubebauung für die Bauherrn bestehen. Für ihn wäre von Interesse zu wissen, ob beispielsweise blaue Dacheindeckungen verhinderbar wären.

Oberbürgermeister Mädge führt aus, dass die Möglichkeit bestehen würde, für den Geltungsbereich des B-Plans eine Gestaltungssatzung aufzulegen. Wegen der Kleinteiligkeit der Fläche bietet sich jedoch an, entsprechende Regelungen in die städtebaulichen Verträge, die mit beiden Grundstückseigentümern abzuschließen sein werden, einzubringen.  Die Verwaltung verfügt über entsprechende Erfahrung, insbesondere aus dem Baugebiet „Rosenkamp“.

In diesem Vertrag können noch weitergehende Regelungen hinsichtlich Abstände, Ausrichtung der Gebäude und der Einsatz regenerativer Energien geregelt werden. Gefordert werden könnte beispielsweise das 30 – 40 % regenerative Energie zum Einsatz kommen muss.

Bürgermeister Meihsies unterstützt, dass entsprechende weitergehende Vorgaben in dem städtebaulichen Vertrag geregelt werden sollten

Ratsherr Löb merkt an, dass das Schlimmste, was nach Ansicht von Ratsfrau Schellmann verhindert werden sollte, nach seiner Ansicht nicht mehrgeschossiger Mietwohnungsbau sein würde. Einfamilienhäuser bringen für die Bewohner auch nicht mehr Lebensqualität als ein Wohnen in einem Mehrfamilienhaus. Eher sollte hier eine Mehrgeschossigkeit in Kauf genommen werden, um auch den Menschen ein Wohnen zu ermöglichen, die sich Wohneigentum nicht leisten können.

Für ihn stellt sich die Frage, ob nicht einmal geprüft werden könnte, dass die LüWoBau den Gaststättenkomplex „Jägerhof“ ankauft und für die Nutzung als Dorfgemeinschaftshaus umnutzt.

Oberbürgermeister Mädge sieht es auch so, dass es wünschenswert wäre, auch in den Ortsteilen Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen durchzuführen. Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass ein Flächenankauf sich in diesem Fall nicht nur auf das Areal der Gaststätte „Jägerhof“ selbst, sondern bis an die Grenzen der Grundstücke zu erfolgen hätte. Für einen Erwerb werden die Kosten bei den derzeitigen Grundstückspreisen auf ca. 1,2 bis 1, 5 Mio. € zu veranschlagen sein. Hierbei wird die Ansicht vertreten, dass man derlei Überlegungen dem freien Markt überlassen und nicht die LüWoBau hier ins Spiel bringen sollte.

Er weist nochmals darauf hin, dass es hinsichtlich der Nachnutzung der angesprochenen Flächen auch eine klare Meinungsäußerung des Ortsrates Oedeme gibt.

Ratsfrau Puschmann unterstützt die Aussagen von Ratsherr Löb, dass man sich hinsichtlich einer Nachnutzung der Flächen an den gegebenen Strukturen orientieren sollte. Hierbei sollten die vorhandene Kubaturen aufgenommen werden. Das Volumen der neu zu bauenden Häuser sollte sich an dem Volumen der derzeit dort stehenden Gebäude orientieren. Bezüglich der Flächen zwischen den aufgezeigten Baufeldern regt sie an, dass diese Flächen möglichst so erhalten werden und nicht zu einem späteren Zeitpunkt einer Bebauung zugeführt werden sollten.

Oberbürgermeister Mädge erinnert in diesem Zusammenhang daran, dass aufgezeigt wurde, welche Flächen bereits jetzt als Landschaftsschutzgebiet geschützt seien. Mit der Aufnahme dieser Flächen in den Geltungsbereich des B-Plans und den entsprechenden Festsetzungen wird die bestehende Unterschutzstellung noch einmal verdeutlicht.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass Zielsetzung des B-Plans sei, den bestehenden Ortskern zu entwickeln und eine Absicherung der schützenswerten Flächen vorzunehmen.

Eine Konkretisierung einer vorgesehenen Bebauung wird im weiteren Verlauf des Verfahrens auch im Ortsrat Oedeme bzw. im ABS zu beraten sein.

Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss beschließt:

1. Für einen Bereich östlich der Straßen „Am Teich“ und „Im Dorf“ in Oedeme mit den östlich anschließenden land- und forstwirtschaftlichen Flächen sowie dem Grundstück der ehemaligen „Reiterbar“ nördlich der Straße „Im Dorf“ wird gemäß § 2 BauGB das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 156 eingeleitet. Der Bebauungsplan Nr. 156 bekommt die Bezeichnung „Östlicher Ortskern Oedeme“. Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus dem zu diesem Beschluss gehörigen Plan.

2. Ziel der Planung ist es, bestehende und neue Flächen für eine Nutzung als Wohn- oder Dorfgebiet vorzubereiten und die Erschließung für die dahinterliegenden forst- und landwirtschaftlichen Flächen zu sichern.

3. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden mehrheitlichen Beschluss bei 1 Enthaltung (Ratsherr Löb).

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen:             

Nein-Stimmen:             

  Enthaltungen: