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Stadtbaurätin Gundermann führt einleitend aus, dass Ende letzten Jahres in einer ABS-Sitzung bereits darüber vorgetragen wurde, dass der Musikschulkomplex öffentlich ausgeschrieben werden sollte. Man hatte sich in dieser Sitzung darauf verständigt, dass seitens der Verwaltung ein Exposé erstellt werden soll, was zwischenzeitlich auch erfolgt sei. Des Weiteren wurde angekündigt, dass die für eine objektive Beurteilung der eingehenden Angebote zu erstellende Bewertungsmatrix vor ihrer Nachsendung an die Interessenten zunächst im Ausschuss zur Beratung gestellt werden sollte.

Seit dem 15.02.2013 können die Exposés in der Verwaltung von Interessenten angefordert werden. Nach Vorstellung der Bewertungsmatrix in der heutigen Sitzung wird diese den Interessenten mit weiteren Unterlagen nachgereicht.

Eingefordert werden von den Interessenten mit der Abgabe des Angebotes Kaufpreissummen für die aufstehenden Baulichkeiten, die sich entweder auf nur eines der beiden angebotenen Lose oder auch auf beide Lose beziehen können. Denkbar ist es, dass eine Veräußerung losweise an Interessenten erfolgen kann. Neben der Benennung des Kaufpreises wird auch ein Konzept eingefordert. Dieses soll Nutzungsdarstellungen über die einzelnen Ebenen des Gebäudekomplexes beinhalten. Bis heute wurden 13 Exposés abgefordert. Der Abgabe- und Einreichungsschluss für Angebote wurde auf den 30.04.2013 terminiert. Die Matrix wurde so erstellt, dass sie schlicht gehalten und nachvollziehbar in ihrer Bewertung ist. Angemerkt wird, dass die Höhe des Kaufpreises allein nicht ausschlaggebend sein soll.

Auf die Inhalte und Schwerpunkte der Matrix mit ihren jeweiligen Punktwerten wird detailliert eingegangen.

Beigeordneten Pauly interessiert, ob es rein rechtlich überhaupt möglich sein würde, dass ohne Beachtung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben und ohne Erreichung einer Barrierefreiheit gebaut werden dürfte. Auch von Interesse ist, wenn denn eine Barrierefreiheit in der denkmalgeschützten Bausubstanz nicht erreicht werden kann, wie sich dies in der Bewertung punktemäßig niederschlagen würde.

Des Weiteren ist von Interesse, inwieweit bei einer Veräußerung des städtischen Anteiles an die Stiftung, diese Einflussmöglichkeiten  hinsichtlich einer zukünftigen Verwendung des Gebäudekomplexes haben könnte.

Stadtbaurätin Gundermann merkt an, dass es sich in der Fragestellung um eine komplizierte Einzelfallbetrachtung handeln würde. Generell wird jedoch davon auszugehen sein, dass man eine komplette Barrierefreiheit in der vorhandenen Bausubstanz wird nicht erzielen können. Sehr wohl wird es jedoch möglich sein, zumindest Teilbereiche barrierefrei umzugestalten. Die Überlegungen hinsichtlich der Schaffung einer Barrierefreiheit sollen bei der Bewertung Berücksichtigung finden. Eine Entlassung aus dem Denkmalschutz zur Erreichung einer Barrierefreiheit ist jedoch nicht vorgesehen.

Oberbürgermeister Mädge merkt an, dass die Stiftung, die das Eigentum an der stadteigenen Fläche des Musikschulkomplexes erwerben soll, eine von der Stadt Lüneburg verwaltete unselbständige Stiftung sei. Insofern werden die abzuschließenden Verträge dem Rat zur Entscheidung vorzulegen sein. Dadurch wird die politische Einflussnahme der Gremien sichergestellt.

Ratsherr Löb interessiert, ob letztendlich nicht doch das höchste Gebot zwangsläufig zu einem Verkauf an einen Interessenten führen könnte, der an die Einhaltung denkmalpflegerischer Belange kein Interesse zeigt. Auch möchte er wissen, ob die Gefahr besteht, dass ein Lüneburger Hotelier hier eine weitere Liegenschaft zum Zwecke der Umnutzung zu einer Hotelanlage erwirbt.

Oberbürgermeister Mädge verdeutlicht, dass die Ausschreibung wie seit den 90er Jahren üblich, einen Vorbehalt dergestalt enthält, dass die Stadt Lüneburg sich die Entscheidung darüber vorbehält, ob und an wen und zu welchen Bedingungen die Erbbaurechte vergeben werden. Nicht im Vorfeld ausgeschlossen werden soll jedoch eine durchaus denkbare Nutzung als Hotelbetrieb.

Stadtbaurätin Gundermann erinnert an die Ausschreibung des Nordlandhallenkomplexes, für die auch im Vorfeld der Veräußerung eine Bewertungsmatrix erstellt wurde. Sie erinnert hierbei an den Punktekatalog der Matrix, der bei Anlegung der Kriterien der einzelnen  vorgelegten Bewerbungen im Ergebnis dazu führte, dass die Abstände der Angebote bei Anlegung des in der Bewertungsmatrix festgelegten Kriterien einen so deutlichen Abstand der Angebote untereinander aufwies, dass über die Auswahl des besten Angebotes sich eine Diskussion erübrigte. Sie schlägt deshalb vor, zunächst die Auswertung der eingereichen Angebote abzuwarten.

Sie merkt an, dass sie für eine Aufhebung der Ausschreibung für den Fall plädieren und empfehlen würde, wenn sich im Ergebnis der Auswertung herausstellen sollte, dass keines der eingereichten Angebote die vorgegebenen Kriterien dergestalt erfüllt, dass eine Vergabe der Erbbaurechte an den Interessenten befürwortet werden könnte.

Ratsherr Löb interessiert, wenn denn eine Hotelnutzung nicht ausgeschlossen werden kann, ob dann mangelnde Bettenkapazität im Hotelgewerbe bezogen auf die Stadt Lüneburg evtl. zu einer höheren Bepunktung bei der Auswahl von Interessenten beitragen würde.

Oberbürgermeister Mädge entgegnet hierauf, dass eine Hotelnutzung nur beispielhaft wäre und dass genauso eine Wohnnutzung vorstellbar sei. Er geht davon aus, dass durch die bereits zahlreichen Anfragen Konzepte eingereicht werden, die nicht darauf abzielen, hier Hotelbetten zu schaffen, die an andere Konzepte andocken.

Ratsherr Bruns merkt an, dass der Rahmen der Ausschreibungsinhalte sowohl inhaltlich als auch mit einer Punkteskala versehen dargestellt wurde. Die vorgestellte Bewertungsmatrix ist für ihn klar, abgewogen und in sich schlüssig. Auch das Exposé hat er sich angesehen und für gut befunden. Für richtig hält er es, dass heute in der Sitzung seitens der Ausschussmitglieder die vorgesehenen Bewertungskriterien bestätigt werden.

Ratsherr Manzke führt aus, dass er den vorgesehenen Weg der Ausschreibung und die Inhalte und Wertungen der Bewertungsmatrix mitträgt, wenngleich er sich dafür aussprechen würde, für die Berücksichtigung der Anforderung an den Gebäudebestand anstelle von 300 Punkten 400 Punkte zu setzen und dafür die Punktzahl bei der Höhe des Kaufpreises von 400 auf 300 Punkte herabzusetzen. Er begründet dies damit, dass die Höhe des Kaufpreises eine einmalige Sache sei, während dessen man bei der Gestaltung des Gebäudekomplexes davon ausgehen kann, dass der Gebäudekomplex über Jahrzehnte wenn nicht gar Jahrhunderte mit stadtbildprägend sein wird und insofern besonderer Wert auf die Qualität der durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen zu legen ist.

Des Weiteren bittet er darum, dass noch einmal darüber nachgedacht wird, ob der Zeitraum bis zur Abgabe eines entsprechenden Angebotes bis zum 30. April d. J. nicht zu kurz bemessen sei. Er weist darauf hin, dass in diesem relativ kurzen Zeitraum nicht nur eine Besichtigung des Gebäudekomplexes angezeigt erscheint, sondern dass mit der Angebotsabgabe auch ein Nutzungskonzept vorzulegen sei. Insofern bittet er um Prüfung, ob die Frist zur Abgabe des Angebotes nicht um zumindest 4 Wochen verlängert werden könne.

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass die Ausschreibungszeit auf 10 Wochen ausgelegt sei und dass mit der Angebotsabgabe keine Bauantragsqualität abgefordert werde. Zunächst sollte daher abgewartet werden, ob überhaupt der Wunsch nach einer Verlängerung seitens der Interessenten an die Stadt Lüneburg herangetragen werde, um dann eine Entscheidung über die Verlängerung der Ausschreibung bei konkret vorliegender Nachfrage danach treffen zu können. Dann käme in Betracht, die Frist um einen Monat zu verlängern. Zu bedenken gibt sie in diesem Zusammenhang jedoch auch, dass es einen vorgegebenen Fristenplan auch für den Eingang des Kaufpreises gebe und andererseits die Stadt Lüneburg die Bauunterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht und die damit verbundenen Kosten kurzfristig an den bzw. die Erwerber abtreten möchte.

Ratsherr Kuhn trägt ebenfalls die Ausschreibungskriterien und die der Ausschreibung zugrundeliegende Bewertungsmatrix mit ihren Gewichtungen mit. Bevor über Ausschreibungsverlängerungen nachgedacht wird, sollte man zunächst einmal den Eingang der Angebote abwarten. Festzustellen sei, dass die Messlatte des Anforderungsprofils ziemlich hoch sei.

Ratsfrau Schellmann geht davon aus, dass bei den der Ausschreibung zugrunde gelegten ambitionierten Kriterien eine sehr hohe Qualität mit den Angeboten zu erwarten sei, so dass die Anmerkung von Ratsherrn Manzke, dass der Zeitraum der Ausschreibung hierfür ggf. zu kurz bemessen sei, zutreffend ist. Insofern spricht auch sie sich dafür aus, dass hinsichtlich der Bemessung des Zeitraumes bis zur Abgabe der Angebote eine Verlängerung der Ausschreibungsfrist angedacht werden sollte.

Oberbürgermeister Mädge stellt klar, dass die Veräußerung und Zuführung einer Nachnutzung des Gebäudekomplexes der alten Musikschule seit 2 – 3 Jahren bereits öffentlich diskutiert werde. Insofern ist die jetzt anstehende Ausschreibung nicht überraschend für Interessenten, die für einen Erwerb in Frage kommen würden. In den letzten Jahren wurden bereits diverse Gespräche mit Interessenten geführt, so dass davon auszugehen sein wird, dass eine rege Nachfrage bzgl. der Ausschreibung besteht. Das Investitionsvolumen für die Sanierung und den Umbau des Gebäudekomplexes dürfte sich auf einen Betrag von ca. 6 – 10 Mio. € belaufen. Wichtig ist für die Stadt, dass das Ausschreibungsverfahren und die Veräußerung des Gebäudekomplexes möglichst bis zum Herbst 2013 zum Abschluss gebracht werden kann, damit die Stadt bis zu diesem Zeitpunkt auch aus der Unterhaltung des Gebäudes, die derzeit noch mit einem 6-stelligen Betrag jährlich zu Buche schlägt, heraus kommt. Angemerkt wird in diesem Zusammenhang, dass Teilbereiche des Gebäudekomplexes, in dem früher auch die Feuerwehr untergebracht war, freigeräumt sei, so dass in bestimmten Teilbereichen denkmalpflegerische Aspekte, die zu beachten wären, nicht im Vordergrund stehen. Die Ausschreibung erfolgt auch deshalb in 2 Losen, wobei es durchaus denkbar ist, dass für die beiden einzelnen Lose unterschiedliche Erwerber zum Zuge kommen. Bevor eine Diskussion über weitergehende Inhalte geführt werden sollte, sollte zunächst einmal abgewartet werden, dass man geeignete Bewerber als Gesprächspartner an den Tisch bekommt. Bewusst sei man sich, dass die Ausschreibungsfrist dazu beitragen wird, dass ein gewisser zeitlicher Druck für die Erwerber für die Erstellung des angeforderten Nutzungskonzeptes besteht.

Ratsherr Manzke regt nochmals an, mit der angekündigten Nachsendung der Bewertungsmatrix auf die Verlängerungsmöglichkeit der Ausschreibungsfrist einzugehen. Er würde sich wünschen, dass die Frist um 4 Wochen in der Abgabe verlängert wird und dies möglichst ohne dass ein gesonderter Antrag gestellt werden muss.

Oberbürgermeister Mädge spricht sich dafür aus, die Frist zur Abgabe des Angebotes um 2 Wochen zu verlängern. Kein Problem sieht er darin, max. eine Woche zusätzlich zu gewähren, wenn im begründeten Fall ein entsprechender Antrag von einem Interessenten gestellt werde.

Beigeordneter Pauly geht davon aus, dass man für die Erstellung eines Nutzungskonzeptes mit entsprechender Planhinterlegung einen längeren Zeitraum benötigt, als die Stadt es in ihrer Ausschreibungsfrist vorsieht. Insofern spricht auch er sich dafür aus, dass die Frist entsprechend um einen Zeitraum verlängert werden sollte.

Oberbürgermeister Mädge spricht aus der Erfahrung heraus, dass es durchaus möglich sei, die angeforderten Unterlagen mit dem Angebot in der vorgegebenen Frist zu erstellen.

Beigeordneten Pauly interessiert, wer letztendlich die Punktzahlen festlegt, die sich aus den vorgelegten Angeboten ergeben. Des Weiteren bittet er ebenso wie von Ratsherrn Manzke vorgetragen noch einmal zu prüfen, inwieweit die Punktzahl für die Bewertungskriterien für das Kaufpreisangebot unter Berücksichtigung der Anforderung an dem Gebäudebestand getauscht werden können, so dass für die Höhe des Kaufpreisangebotes eine max.  Punktzahl von 300 Punkten und für die Berücksichtigung an den Gebäudebestand 400 Punkte als Bemessungsgrundlage genommen werden sollte. Auch er argumentiert, dass entscheidendes Kriterium nicht der Kaufpreis, sondern die Gestaltung und Nutzung des in unmittelbarer Innenstadtnähe gelegenen  Gebäudekomplexes sein sollte.

Oberbürgermeister Mädge weist darauf hin, dass die Stadt Lüneburg sich verpflichtet habe den Kaufpreis zur Schuldentilgung zu verwenden. Insofern wird eine weitere Herabstufung des Kaufpreises in der Bewertungsmatrix nicht möglich sein.

Herrn Pomp – ALA interessiert, ob davon auszugehen sein wird, dass man im Zuge der anstehenden Umbaumaßnahmen auf weitere historische, bisher nicht erkannte Bausubstanz stoßen könnte.

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass bei Bauantragstellung es erforderlich sein wird, eine historische Befunderhebung durchzuführen. Diese im Vorfeld der Ausschreibung durchzuführen, war in der vorgegebenen Zeitschiene nicht machbar. Seitens der Stadt Lüneburg wurde alles bekannte an historischer Bausubstanz im Exposé benannt. Deutlich gemacht wird den Interessenten, dass diese Befunderhebung durchzuführen sein wird und Erkenntnisse hieraus als Entscheidungsgrundlage in die weitere Vorgehensweise einfließen werden.

Die weitere Vorgehensweise hinsichtlich der Bewertung der eingehenden Angebote wird detailliert dargestellt. Zunächst ist vorgesehen, dass eine Arbeitsgruppe eine Bewertung der eingegangenen Angebote auf der Grundlage der Bewertungsmatrix vornehmen wird und dass Ergebnis im Verwaltungsvorstand vorgetragen wird. Dass Ergebnis der verwaltungsmäßig erarbeiteten Rangfolge wird dann im Ausschuss vorgestellt werden.

Denkbar ist, dass, wenn es sich im Ergebnis zeigen sollte, dass nur ein geringer Punktabstand zu weiteren Anbietern vorliegt, dann über die weitere Vorgehensweise zu diskutieren sein wird. Hier sollte man aus der Erfahrung heraus jedoch zunächst das Ergebnis abwarten.

Herr Plesse – Bauhütte – möchte wissen, wie die Bewertung aussieht, wenn eine losweise Vergabe zum Tragen kommt.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass für jedes Los die volle Punktzahl der Bewertungsmatrix zum Tragen kommt. Dies bedeutet, dass letztendlich bei einer losweisen Vergabe pro Los 1.000 Punkte zu vergeben sind.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Pauly stellt den Antrag, dass die Bewertungskriterien dahingehend abgeändert werden sollen, dass für die Höhe des Kaufpreisangebotes eine max. Punktzahl von 300 anstelle von 400 Punkten und für die Berücksichtigung der Anforderung an den Gebäudebestand eine max. Punktzahl von 400 anstelle der vorgesehenen 300 Punkte vorzusehen sei.

Beigeordneter Dörbaum lässt über den Antrag von Beigeordneter Pauly abstimmen.

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung stimmt mehrheitlich bei 1 Gegenstimme sich gegen den Antrag von Beigeordneter Pauly ab.

Beigeordneter Dörbaum lässt im Anschluss über den Beschlussvorschlag der Verwaltung abstimmen.

Beschluss:

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung beschließt, dass die Bewertung der Angebote bei der Veräußerung der Musikschule entsprechend der vorgestellten Matrix zu erfolgen hat.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.

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