Auszug - Bebauungsplan Nr. 126 "Ehemalige Keulahütte" mit örtlicher Bauvorschrift, 1. Änderung Änderungsbeschluss, frühzeitige Bürgerbeteiligung  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann bringt noch einmal die bisherigen Planungsschritte in Erinnerung. Der B-Plan wurde bis zum gefassten Satzungsbeschluss in mehreren Sitzungen des Ausschusses umfassend beraten. Die im B-Plan letztendlich zugelassenen Warensortimente gehen zurück auf das Einzelhandelsgutachten des Büros Lademann aus dem Jahre 1999. Das seinerzeit von der Wirtschafts- und Touristik GmbH in Auftrag gegebene Gutachten hatte die Zielsetzung, festzustellen, welche Verkaufsflächen im Stadtgebiet verdrängungsneutral noch geschaffen werden und dieses spezifiziert darauf, wo das sein könnte, wie groß und mit welchen Segmenten. Das Lademann-Gutachten wurde in einer gemeinsamen Sitzung dem Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung und dem Wirtschaftsausschuss vorgestellt.

Eines der Erkenntnisse aus dem Gutachten war, dass auf dem Gelände der ehemaligen Keulahütte ein Fachmarktzentrum beispielsweise in Form eines Baumarktes mit baumarktergänzendem Angebot entstehen könnte. Nicht die Rede war indes von einem Einkaufs- oder Stadtteilzentrum. Sehr intensiv wurde über die Erschließung debattiert. Erinnert wird an die Inhalte der Festsetzungen des als Satzung beschlossenen B-Plans. Aufgezeigt wird noch einmal, welche Warensortimente in welchen Verkaufsflächen zulässig sind. Auch aufgelistet ist, was als innenstadtrelevant eingestuft ist und eben deshalb auch nicht zugelassen werden soll. Dazu gehört neben Textilien, Bekleidung, Schuhe, Uhren, Schmuck, Drogerie, Lederwaren auch Kosmetikartikel. Diese Abgrenzung war u. a. auch Gegenstand der Darlegung in den durchgeführten Bürgerversammlungen. Auch ist die Sortimentszulassung im Zusammenhang mit den zu lösenden verkehrlichen Belangen zu sehen.

Die Fragen, ob die angebotenen Warensortimente zentrumsrelevant sind und ob es sich um periodischen Bedarf handelt oder nicht, ist eingeflossen in die Grundzüge der Planung für diesen Bereich.

Der B-Plan ist maßgeschneidert auf die Planung, die an dieser Stelle vorgesehen und zulässig war. Nicht vorgesehen war und ist, dass im Nachhinein Befreiungen und Ausnahmen zugelassen werden sollen. Vielmehr bestand auch mit dem Investor die Absprache, dass das umgesetzt werde, was der B-Plan an Festsetzungen enthält.

Der Satzungsbeschluss des B-Plans ist ein Jahr her. Jetzt liegen bereits 2 Anträge auf Befreiung von den Festsetzungen und eine weitere Anfrage vor. Inhaltlich geht es bei den Anträgen darum, dass seitens des Investors vorgesehen ist, im Zufahrtsbereich Muster-Holzhäuser in einem Grünbereich, der als privates Grün festgesetzt ist, aufzustellen. Bei einer weitergehenden Prüfung des Antrages wäre die Untere Naturschutzbehörde wieder zu beteiligen. Die vorgegebene innere Erschließungsstraße verläuft nicht auf der vorgesehen Trasse. Dem Investor wurde alternativ ein anderer Standort für die Musterhäuser aufgezeigt. Die zweite Änderung bezieht sich darauf, dass jetzt eine Ansiedelung eines Drogeriemarktes vorgesehen ist. Nach den textlichen Festsetzungen ist ein Drogeriemarkt als innenstadtrelevant ausdrücklich ausgeschlossen. Ein solcher Antrag berührt deshalb die Grundzüge der Planung. Die Zulassung eines Drogeriemarktes wird nur in der Form zu überprüfen sein, wenn ein entsprechendes Änderungsverfahren zum B-Plan durchgeführt werden würde. Parallel haben sich bereits Mitkonkurrenten aus der Drogeriebranche zu Wort gemeldet und darauf hingewiesen, dass sie sich an die Festsetzungen bisher halten würden und es nicht einsehbar ist, dass einem Mitkonkurrenten in Form einer Befreiung die Ansiedelung ermöglicht wird. Ergänzend liegt eine Anfrage vor. Dabei geht es um die Frage, ob die zulässige Verkaufsfläche für einen Elektromarkt von 1.000 auf 1.800 m² erhöht werden kann. Da auch andere Standorte für die Ansiedelung derzeit abgeprüft werden, ist die Diskussion hierüber öffentlich geworden. Das hat bei den anhängigen Elektromarktbetreibern zu Irritationen geführt. Denkbar wäre zwar, dass die Politik einer Vergrößerung der Verkaufsfläche auf 1.800 m² zustimmt, da nach einer vorab durch den Investor vorgenommenen Vorweganfrage bei der IHK diese dagegen keine Bedenken haben soll. Anwaltlich vertreten hat jedoch ein örtlicher Elektromarktbetreiber deutlich gemacht, dass er nicht glaubt, dass die IHK einer solchen Ausweitung so ohne Weiteres zustimmt. Auch wird darauf hingewiesen, dass Gegenstand der öffentlichen Auslegung 1.000 m² VK für einen Elektromarkt war. Bei quasi einer Verdoppelung der VK wäre nach Ansicht des Einwenders ein neues Verfahren der Beteiligung durchzuführen.

Verdeutlicht wird, dass, wenn durch einen Antrag die Grundzüge der Planung verletzt werden würden und deshalb eine weitere ergebnisoffene Prüfung nur in einem Änderungsverfahren möglich wäre, es dann nicht sein kann, den einen oder anderen zusätzlichen Antrag parallel mit einer Befreiung von den Festsetzungen zuzulassen. Wenn ein Änderungsverfahren durchgeführt werden soll, müssen auch die anderen Fragen im Zuge dieses Änderungsverfahrens mit abgehandelt werden. Befunden wird dann jedoch nur noch über die Änderungen und nicht über generelle Fragen. Zur Glaubwürdigkeit gehört hierbei, dass im Änderungsverfahren nicht nur die TOP-Beteiligung durchgeführt wird, sondern dass auch den Anliegern, denen die Planungen nun bereits in 3 Bürgerversammlungen vorgestellt wurden, erneut Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt wird.

Mit der heutigen Beschlussvorlage wird die Voraussetzung geschaffen, in das Änderungsverfahren einzusteigen.

 

Beigeordnete Schellmann  interessiert, ob es zutreffend sei, dass die Muster-Holzhäuser direkt auf die Ausgleichsfläche aufgestellt werden sollen.

 

Stadtbaurätin Gundermann zeigt auf, dass die Fläche im B-Plan als privates Grün ausgewiesen ist und als Ausgleichsfläche angerechnet wurde. Ein Streifen davon soll für die Holzhäuser von diesem Grünstreifen abgetrennt werden. Von der Grünbilanz her wird das möglich sein. Denkbar wäre eine intensivere Dachbegrünung vorzunehmen. Dies müsste jedoch in einem ergänzenden Verfahren bei der Unteren Naturschutzbehörde abgeklärt werden. Es stellt sich jedoch die Frage, ob man es städtebaulich zulassen will, dass dort ein solcher Riegel hingestellt wird.

 

Beigeordnete Schellmann sieht auch das Problem, dass der Elektromarkt zu groß werden würde.

 

Stadtbaurätin Gundermann hält dieses Problem am ehesten über die bestehende Öffnungsklausel für lösbar. Sehr gründlich werden jedoch die bereits anwaltlich unterstützt vorgetragenen Bedenken eines bestehenden Elektromarktbetreibers zu prüfen sein.

 

Beigeordneter Dörbaum verweist darauf, dass im Gutachten konkret aufgelistet ist, was zum innenstadtrelevanten Warensortiment gehört und was nicht. Die angesprochenen Sortimente werden über die bestehende Änderungsklausel lösbar sein.

 

Beigeordneter Blanck deutet eine solche Vorgehensweise als Signal, dass die Stadt, nachdem eine maßgeschneiderte Planung festgeschrieben wurde, sehr flexibel mit anschließend gestellten Änderungsanträgen verfährt. Politik gerät dadurch in ein negatives Licht und wird unglaubhaft. Er hat Schwierigkeiten damit, dem Ansinnen des Investors zuzustimmen.

 

Beigeordneter Dörbaum stellt klar, dass der Gesetzgeber die Möglichkeiten, Anträge auf Änderungen und Befreiungen zu stellen, ausdrücklich einräumt. Über die Anträge wird hier in einem öffentlich rechtlichen Verfahren befunden. Ein solches Verfahren segnet Änderungsanträge nicht automatisch ab. Das Verfahren wird ergebnisoffen durchgeführt.

 

Beigeordneter Körner vertritt die Ansicht, dass es speziell in diesem Bereich genug Elektromärkte gibt. Irgendwann muss auch einmal Schluss sein mit immer neuen Änderungsbegehrlichkeiten. Bei der Platzierung der Muster-Holzhäuser sollte auch an das Stadtbild gedacht werden. Grundsätzlich muss es dabei bleiben, dass der Investor selbst das Investitionsrisiko zu tragen hat.

Er ist erstaunt darüber, dass erneut Änderungsanträge gestellt werden und eine Diskussion darüber aufkommt. Er geht davon aus, dass die aus den Änderungsvorstellungen des Investors resultierenden verkehrlichen Probleme nicht in den Griff zu bekommen sein werden.

Er spricht sich dafür aus, hier keine Befreiungen zu erteilen, sondern stattdessen die Anträge in einem öffentlichen B-Plan-Änderungsverfahren abzuhandeln.

 

Ratsherr Kroll ergänzt, dass die CDU-Fraktion sich dafür ausspricht, dass ein B-Plan-Änderungsverfahren durchgeführt werden sollte.

 

Beigeordnete Lotze macht deutlich, dass das Leben nicht statisch sei. Hier wurde ein maßgeschneiderter B-Plan beschlossen, der auch Bestand haben sollte. Wenn die Erschließungsstraße nicht auf der dafür ausgewiesenen Trasse angelegt wurde, stellt sich die Frage, ob dies so hingenommen werden sollte. Im Änderungsverfahren sollte eine intensive Bürgerbeteiligung durchgeführt werden. Auch sie geht davon aus, dass das Ergebnis des Verfahrens als völlig offen anzusehen ist.

 

Beigeordnete Schellmann  verweist darauf, dass es immer Probleme bereitet, wenn B-Pläne nicht so umgesetzt werden, wie sie ursprünglich einmal beschlossen wurden. Auch sie spricht sich für ein Änderungsverfahren aus.

 

Beigeordneter Dörbaum stellt noch einmal fest, dass der Schutz der Bürger eine hohe Priorität besitze. Gleichwohl ist das Ansinnen des Investors legitim, Änderungsanträge zu stellen.

 

Frau Hobro – Stabsstelle Bauverwaltungsmanagement – verdeutlicht, dass, bei den Änderungsanträgen bei der Prüfung die Frage im Vordergrund zu  stehen hat, ob die Grundzüge der Planung berührt werden. Nicht ein Elektromarkt oder der Standort der Muster-Holzhäuser bringt die Grundzüge des B-Plans ins Wanken, sondern vielmehr die vorgesehene Ansiedelung eines Drogeriemarktes.

 

Beigeordneter Körner kann nicht nachvollziehen, dass es unerheblich sein soll, die Größe eines Marktes von 1.000 auf 1.800 m² zu erhöhen. Auch wenn die IHK jetzt bestätigt, dass dieses nach ihrer Ansicht verträglich ist. Die IHK dürfte dabei von anderen Voraussetzungen ausgegangen sein.

 

Frau Hobro – Stabsstelle Bauverwaltungsmanagement – verdeutlicht noch einmal, was darunter zu verstehen sei, wenn die Grundzüge der Planung berührt werden.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass man bezüglich gewisser Ansiedelungsbegehren zwar vieles hört, es aber beispielsweise für die Zulassung eines Tierfuttergeschäftes noch keinen konkreten Antrag auf Sortimentsänderung gibt.

 

Beigeordneter Blanck  interessiert, ob es rechtlich theoretisch denkbar sei, dass man planerisch nichts macht und die Verwaltung beauftragt, die gestellten Anträge abzulehnen.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass als Folge daraus, der Investor sich weiterhin intensiv um eine Ansiedelung bemühen müsste, die den Festsetzungen entspricht. Aufgelistet werden die Ansiedelungsmöglichkeiten, die unstrittig sind. Nicht gehen würde der Drogeriemarkt mit 640 m² VK sowie die Flächenerweiterung für einen Elektromarkt.

 

Beigeordneter Dörbaum spricht sich dafür aus, dass man weiterhin einen klaren Weg gehen sollte. Bis zur Beschlussfassung im VA sollten die offenen Fragen zu den zulässigen Sortimenten und sonstigen angesprochenen Einzelheiten abschließend definitiv geprüft werden.

 

Ratsherr Kroll möchte wissen, von welchem Zeitraum auszugehen sei, um ein B-Plan-Änderungsverfahren durchzuziehen. Auch von Interesse ist, ob ein solches Verfahren beschleunigt werden könnte.

 

Stadtbaurätin Gundermann  entgegnet, dass von einer Zeitschiene von 6 – 9 Monaten auszugehen sei.

 

Frau Hobro – Stabsstelle Bauverwaltungsmanagement – ergänzt, dass geprüft werden müsste, ob ein vereinfachtes Verfahren ausreichen würde. Dann würde das Verfahren ca. 9 Monate dauern. Ein normales Änderungsverfahren würde einen Zeitraum von ca. 1 Jahr in Anspruch nehmen.

 

Beigeordneter Blanck  merkt an, dass solcherlei Änderungsanträge zukünftig nicht mehr gefolgt werden sollte. Seine Fraktion wird dies zukünftig ablehnen.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass der Ausschuss dem Beschlussvorschlag der Verwaltung nur unter dem Vorbehalt folgt, dass

 

1.                    der Investor die Angaben zu den jeweils vorgesehenen Sortimenten zweifelsfrei und abschließend bis zur VA-Sitzung am 17.07.2007 benennt

und

2.                    zum Änderungsverfahren auf jeden Fall sichergestellt wird, dass die erforderliche Bürgerbeteiligung durchgeführt wird.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen dem vorstehend vom Ausschussvorsitzenden, Beigeordneter Dörbaum, festgestellten Beratungsergebnis folgenden einstimmigen Beschluss.