Vorlage - VO/7580/17  

Sachverhalt:

Der Verwaltungsausschuss der Hansestadt Lüneburg hat in seiner Sitzung am 22.09.2015 die Einleitung des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 111 „Am Raderbach“ und die 30. Änderung des Flächennutzungsplans für den Teilbereich „Am Raderbach“ beschlossen (siehe Anlagen). Desweiteren wurde die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen. Diese hat in der Zeit vom 09.12.2015 bis einschließlich 12.01.2016 stattgefunden. Der Geltungsbereich umfasst neben den künftigen Wohnbauflächen auch Erschließungsflächen. Um die Verkehrsanbindung des neuen Baugebietes an das übergeordnete Straßennetz auch über Flächen westlich der Bahnstrecke näher prüfen zu können, wurde die dafür benötigte landwirtschaftliche Fläche in den Geltungsbereich einbezogen.

Seit dem Aufstellungsbeschluss haben zahlreiche Abstimmungsgespräche in unterschiedlichen Zusammensetzungen stattgefunden, um das Ziel der Planung – Entwicklung von Wohnbauflächen mit im Wesentlichen für Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser - voranzubringen. Die Verwaltung hat Gespräche sowohl mit den Investoren und den Eigentümern getrennt aber auch mit Investoren und Eigentümern gemeinsam geführt.

Einen breiten Raum haben immer wieder Gespräche über die Erschließungsmöglichkeiten des Gebietes eingenommen. Die im Aufstellungsbeschluss angedachte Erschließung über eine landwirtschaftliche Fläche des Eigentümers A musste verworfen werden, da sich der Eigentümer dieser Variante verweigerte. Daraufhin hat die Verwaltung weitere Erschließungsvarianten entworfen (siehe Anlage). Zuletzt konnte mit dem Eigentümer Einigkeit erzielt werden für eine Erschließung unter Einbeziehung der Grünberger Straße und Teilflächen seines Flurstücks (Anlage: Erschließungsvariante 5).

Auch die Gesellschaft für Landeseisenbahnaufsicht mbH (LEA) und die OHE habe dieser Erschließung grundsätzlich zugestimmt.

Die Investorengemeinschaft präferiert nach wie vor, eine Erschließung über die Straße „Am Ebensberg“ und weiter über ein Grundstück eines Gartenbaubetriebs oder den Heidkoppelweg. Diese Varianten verfolgt die Verwaltung nicht weiter, da diese auf eine breite Ablehnung bei der Bevölkerung des Ebensbergs stoßen. Als Ergebnis einer Bürgerversammlung am 01.06.2016 bestätigte der Ortsvorsteher, dass keine Erschließung über die Straße „Am Ebensberg“ erfolgen soll.

Das letzte Gespräch zwischen Verwaltung, einem Vertreter der Investoren und dem künftigen Planer hat am Freitag 24. November 2017 stattgefunden. In dem Gespräch wurden folgende Punkte angesprochen:

1. wie die außerhalb des Bebauungsplans liegenden Forderungen des Eigentümers A durch die Investoren rechtlich unangreifbar gelöst werden könnten.
2. dass
   1.  die Erschließung des Baugebietes einzig über den Grünberger Weg und auf Kosten der Investoren erfolgen soll.
   2. 30% der Wohneinheiten für preiswerten Wohnraum reserviert werden sollen.
3. dass eine Fortführung des Bebauungsplanverfahrens erst nach Vorlage des gesamtstädtischen Klimagutachtens erfolgen könne. Dieses werde für das 1. Quartal 2018 erwartet. Der Oberbürgermeister hat aber bereits aufgezeigt, dass es durch das Klimagutachten voraussichtlich zu Einschränkungen bei der Ausnutzbarkeit des Gebiets kommen werde. Dies hätte sich in einem ersten Gespräch von Stadtbaurätin Gundermann mit dem Klimagutachter zum Gesamtklimagutachten bereits abgezeichnet. Der Bereich des Raderbachtals ist für das Stadtklima ausgesprochen wichtig (s. u.).
4. Der Oberbürgermeister hat nochmals daran erinnert, dass der Eigentümer A in allen Gesprächen mit der Hansestadt deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass er sich jegliche weitere Planung verbittet, solange es zwischen ihm und den Investoren nicht in allen geforderten Punkten zu einer Einigung gekommen sei.

In diesem Sinne waren sich die Beteiligten einig, dass:

• das Klimagutachten abgewartet wird,
• der städtebauliche Vertrag abgestimmt wird insbesondere in den Punkten Erschließungskosten und Kosten für notwendige Gutachten, KiTa-Beiträge, Flächen für den geförderten Mietwohnungsbau, Energiekonzept,
• die Investoren die Gespräche mit den Eigentümern weiterführen
• nach Abschluss des Kaufvertrages mit den Eigentümern A, B und C der notwendige städtebauliche Vertrag über die Finanzierung der erforderlichen Gutachten geschlossen wird.

In wichtigen Punkten sind die Verhandlungen zwischen Investoren und Eigentümer A nicht abgeschlossen. Die Investoren konnte bisher keinen Kaufvertrag über die Flächen A vorlegen.

Die Verwaltung rät von einer Weiterführung des Verfahrens (Auslegungsbeschluss) bis zur Vorlage des Gesamtklimagutachtens ab.

Sie hält die Änderung des Geltungsbereich des Bebauungsplans und die Fassung eines neuen Aufstellungsbeschlusses für absolut notwendig.

Neben der bereits bekannten notwendigen Verkleinerung des Geltungsbereiches um die landwirtschaftliche Fläche wegen der geänderten Erschließungszuwegung, werden auch Veränderungen durch die Ergebnisse das Klimagutachtens erwartet. Die Vorgespräche mit dem Gutachter deuten darauf hin, dass innerhalb des im Plangebiet Raderbach vorgesehenen Baugebiets Kaltluft entsteht und dann durch das Gebiet in Richtung Nordwesten abfließt. Somit wären Größe, Aufteilung und innere Erschließung der Wohnbauflächen gegenüber dem Stand der frühzeitigen Beteiligung zu verändern.

Finanzielle Auswirkungen:

Kosten (in €)

a)für die Erarbeitung der Vorlage:150,00 €

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.

b)für die Umsetzung der Maßnahmen:

c)  an Folgekosten:

d)Haushaltsrechtlich gesichert:

Ja

Nein

Teilhaushalt / Kostenstelle:

Produkt / Kostenträger:

Haushaltsjahr:

e)  mögliche Einnahmen:

Anlage/n:

Sitzungsvorlage VO/6271/15

Protokollauszug vom 17.09.2015, Beschlüsse des Verwaltungsausschuss

Presseartikel vom 21.09.2015

Eigentumsübersicht

Planungskonzept 2015 der Hansestadt Lüneburg

Planungskonzept des Investors 2017

Erschließungskonzepte