Sachverhalt:

 

Der Investor Adank hat mit Antrag vom 03.02.2004 eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 113 „Erbstorfer Landstraße“ beantragt. Dieser B-Plan sieht für die beiden nördlichen Baufelder Nr. 3 die Errichtung von Einzel- sowie Doppelhäusern vor. Nach der auf Grundlage des B-Plans erstellten Konzeption der Fa. Adank sollten etwa 9 Doppelhäuser und kein Einfamilienhaus entstehen.

 

Im Befreiungsantrag schlug Fa. Adank vor, stattdessen eine verdichtete Bebauung in Form von 25-28 Reihenhäusern zuzulassen. Der Investor begründete den Antrag auf Befreiung damit, dass es derzeit am Markt keine ausreichende Nachfrage nach Doppelhaushälften mit relativ großen Grundstücken gebe.

 

Der Sachverhalt wurde dem Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung in seinen Sitzungen vom 13.03.2004 und vom 13.05.2004 vorgetragen. Der Ausschuss verschaffte sich vor Ort einen Überblick über die vorhandene sowie die vorgesehene Bebauung. In den vom Investor ausgearbeiteten 4 Entwürfen wurde Variante 2 (27 Reihenhäuser) mit einigen Abänderungen (Versatz innerhalb der Reihenhäuser, geringfügige Reduzierung der Wohneinheiten) als der städtebaulich vertretbarste ausgewählt.

 

Der ABS stellte in seiner Sitzung vom 13.05.2004 eine Entscheidung über den Antrag auf Erteilung einer Befreiung zurück. Es sollten zunächst die Nachbarn beteiligt werden. Sie wurden zwischenzeitlich vom Investor Adank befragt. Das Ergebnis der Befragung liegt vor. Es wurden 27 Nachbarn daran beteiligt. Sechs von ihnen haben sich vehement gegen die Erteilung einer Befreiung ausgesprochen  Als Gründe gaben sie u.a. eine Wertminderung ihrer Immobilien und Vertrauensschutz an.  Maßgeblich für ihre Kaufentscheidung sei der fließende Übergang von Gewerbegebiet zu Reihenhäusern und von Doppelhäusern zu Einfamilienhäusern gewesen.  Darauf berufen sich besonders die Nachbarn, die die bereits bestehenden Einfamilienhäuser errichtet haben.

 

Zwischenzeitlich (am 22.03.2005) stellte der Investor einen weiteren Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans. Nunmehr wollte er statt 27 Reihenhäuser 10 Doppelhäuser auf entsprechend kleineren Grundstücken sowie ein zusätzliches Einfamilienhaus errichten. Auch hierfür bedürfte es einer Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans, da – wenn auch nur in geringfügigerem Maße als bei der Bebauung mit Reihenhäusern – die Baugrenzen überschritten würden. Planerisch bestünden gegen diese Überschreitung keine Bedenken. Eine Nachbarbefragung, die der Investor auch hierzu bereits durchführte, ergab keine grundsätzlich ablehnenden Antworten.

 

An diesem zweiten Antrag auf Befreiung will der Investor aber nun nicht mehr festhalten. Auch Doppelhäuser mit erheblich kleineren Grundstücken ließen sich nicht vermarkten. Erst recht gelte dies für ein zusätzliches Einfamilienhaus. Es lasse sich an diesem Standort nur eine Reihenhausbebauung realisieren. Der Investor hält deshalb an seinem ursprünglichen Antrag vom 03.02.2004 auf Erteilung einer Befreiung zum Bau von 25-28 Reihenhäusern fest.

Gem. § 31 Abs. II BauGB kann von den Festsetzungen des B-Plans nach pflichtgemäßem Ermessen  eine Befreiung erteilt werden, wenn

 

-          die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

-          die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und

-          wenn die Abweichung auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

 

Er begegnet gewissen rechtlichen Zweifeln, ob diese Voraussetzungen vorliegen.

 

Der von dem Investor beauftragte Rechtsanwalt vertritt die Auffassung, die „Grundzüge der Planung“ würden durch die Erteilung der Befreiung nicht berührt. Begründet wird diese Einschätzung nicht näher.

In den „Grundzügen der Planung“ kommt der planerische Wille der Stadt zum Ausdruck. Die „Grundzüge der Planung“ sind das planerische Leitbild, das mit dem B-Plan verfolgt wird.

Grundgedanke in dem betroffenen Gebiet ist ein fließender Übergang von Sonder- und Gewerbegebiet (im Norden und Westen) hin zum allgemeinen Wohngebiet im Süden. Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets wurden darüber hinaus genaue Festsetzungen hinsichtlich der Bauweise, der Zahl der Vollgeschosse und der Grundflächenzahl getroffen. Im Norden ist die sog. abweichende Bauweise zulässig, also sowohl offene als auch geschlossene Bauweise. Zum Süden hin soll die Dichte der Bebauung immer stärker abnehmen. Deshalb ist dort nur noch offene Bauweise erlaubt und zwar auch nur Einzel-, bzw. Doppelhäuser und ausdrücklich keine Hausgruppen, denn darunter fielen auch Reihenhäuser mit einer Breite von bis zu 50 m. Ganz am südlichen Rand des Gebiets dürfen nur Einzelhäuser entstehen. Darüber hinaus ist die Zahl der Wohneinheiten pro Haus festgelegt. Jedes Einzel- bzw. Doppelhaus darf nur je eine Wohneinheit haben.

Aus diesen detaillierten Festsetzungen wird sehr deutlich, dass es planerischer Wille war, von Nord nach Süd die bauliche Dichte immer mehr aufzulockern und die Zahl der Wohneinheiten zu verringern. So wird auch ein fließender Übergang geschaffen zu der sich im Süden anschließenden freien Landschaft.

Wenn es dem Investor nur im Wege der Befreiung erlaubt würde, auf den beiden Baufeldern, auf denen nach B-Plan lediglich Einzel-, bzw. Doppelhäuser mit nur zwei Vollgeschossen und je einer Wohneinheit pro Haus zulässig sind, so würde dies zu einer wesentlich dichteren Bebauung führen und den oben dargestellten Leitgedanken der Planung zuwiderlaufen.

Die „Grundzüge der Planung“ im Sinne von § 31 II BauGB wären folglich von einer Befreiung berührt, so dass die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht gegeben sind. Selbst wenn man dieser Einschätzung nicht folgt, so sprechen auch beachtenswerte nachbarliche Interessen gegen die Erteilung der Befreiung. Bei der Entscheidung über die Erteilung der Befreiung sind im Rahmen der Ermessensentscheidung nach § 31 II BauGB die nachbarlichen Interessen zu würdigen. „Nachbarn“ sind alle, die im Plangebiet leben oder bereits Eigentum erworben haben und zukünftig dort wohnen werden. Besonderes Gewicht kommt den Interessen der Nachbarn aus den Einzelhäusern am südlichen Rand des Baugebiets zu, da sie am dichtesten an den in Rede stehenden Baufeldern und in dem Teil des Gebiets wohnen, der am aufgelockersten ist.

Diese Nachbarn wehren sich nachdrücklich gegen die Erteilung der Befreiung. Sie haben bereits eine Liste mit 49 Unterschriften bei der Stadt eingereicht. Sie machen geltend, sie hätten ihre Kaufentscheidung auf der Grundlage des B-Plans getroffen. Mit einer Reihenhausbebauung würden sich der Charakter und auch die soziale Struktur des Gebiet vollkommen verändern, letztlich auch der Wert der von ihnen erworbenen Immobilie verringern.

Die Nachbarn haben einen Anspruch darauf, dass ihre Interessen berücksichtigt und die Vorschriften beachtet werden, die konkret ihrem Schutz dienen sollen. Die Verletzung dieser Rechte könnten sie auch prozessual geltend machen. Abgewichen würde mit der Befreiung von den Vorschriften der Baunutzungsverordnung über das Maß der baulichen Nutzung und über die Bauweise. Überwiegend kommt ihnen nach Rechtsprechung kein nachbarschützender Charakter zu (so auch die Auffassung des Rechtsanwalts des Investors). Etwas anderes gilt im Einzelfall aber dann, wenn ein Abweichen von den Festsetzungen im B-Plan zu einer Bebauungssituation führt, die dem Charakter des Baugebiets nicht entspricht und die Gefahr in sich birgt, dass sich der Gebietscharakter wandelt.

Das wäre hier bei Erteilung der Befreiung der Fall, so dass von einer nachbarschützenden Funktion der Festsetzungen über Maß und Bauweise auszugehen ist.

Im Ergebnis liegen also die Voraussetzungen für die Erteilung der Befreiung zur Bebauung der Baufelder mit Reihenhäusern nicht vor. Allenfalls könnte erwogen werden, ein Planänderungsverfahren durchzuführen, wobei natürlich auch hier mit erheblichem Widerstand der Nachbarn – und daraus folgendem weiteren Zeitverzug bei der Realisierung einer Bebauung des Gebietes – zu rechnen wäre.

Auch der Investor scheint zumindest nicht auszuschließen, dass die Nachbarn die Reihenhausbebauung nicht widerspruchslos hinnehmen würden. Er hat über seinen Rechtsanwalt angeboten, die Stadt von dem Kostenrisiko evtl. gerichtlicher Auseinandersetzungen und von Schadenersatzansprüchen freizuhalten. Sollte die Befreiung erteilt werden, ist darüber mit dem Investor vor Erteilung der Befreiung auf jeden Fall eine entsprechende Vereinbarung zu treffen.

 

 

Ergänzende Sachdarstellung zur Sitzung des ABS am 12.12.05

 

Auf der Grundlage des in der Sitzung des ABS am 26.09.05 gefassten Beratungsergebnisses, das den nachbarlichen Interessen noch einmal in der Weise Rechnung getragen werden soll, wurde vereinbart, dass den Anliegern in einer Anliegerversammlung die Möglichkeit eingeräumt wird, ihre Interessen vorzutragen und Fragen zum weiteren Verfahrensablauf zu stellen.

 

In der daraufhin einberufenen Anliegerversammlung am 17.11.05 wurde seitens der Verwaltung ergänzend die rechtliche und städtebauliche Situation dargelegt. Der Befreiungsantrag der Firma Adank wurde dahingehend überarbeitet, dass nunmehr für die beiden noch ausstehenden Baufelder anstatt der gemäß B-Plan festgesetzten Doppelhäuser eine Bebauung nunmehr vorgesehen ist, dass in dem einem Baufeld die Anordnung von 15 Reihenhäusern sowie in dem anderen Baufeld von fünf Einfamilienhäusern vorgesehen ist (siehe Anlage 1).

 

Als Ergebnis der Anliegerversammlung konnte festgehalten werden, dass seitens der anwesenden Anlieger bezüglich der jetzt vorgestellten Planung weitestgehend Einvernehmen über die Inhalte der vorgesehenen Befreiung hergestellt werden kann. Befürchtungen der Anlieger, dass es sich auch hierbei nicht um die endgültige Fassung der Befreiung handeln könnte, konnten seitens der Verwaltung dahingehend ausgeräumt werden, dass die Befreiung nur erteilt wird, wenn im Vorfeld durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung dies auch vom Investor zugesichert wurde.

Vereinbart wurde zudem, dass die Anwohner zu dem jetzigen Befreiungsantrag angeschrieben werden und ihnen erneut die Möglichkeit eingeräumt wird, bis zu der gesetzten Frist Stellung zu nehmen. Über die Ergebnisse der vorliegenden Stellungnahmen wird in der Sitzung seitens der Verwaltung mündlich vorgetragen.

Als weiteres Ergebnis der Anliegerversammlung konnte festgehalten werden, dass der ursprüngliche Antrag der Anlieger auf Verlegung des Standortes des Spielplatzes auf Grund der von der Verwaltung dargelegten Gründe als erledigt anzusehen ist.

 

Des weiteren wurde in der Anliegerversammlung auch zu dem vorliegenden Antrag von Anliegern auf Befreiung hinsichtlich der Zulassung von Carports außerhalb der überbaubaren Flächen an der Wulf-Werum-Straße eine Einigung dahingehend erzielt, dass eine Zulassung nur dann möglich sein soll, wenn alle Anlieger einer Reihenhauszeile sich auf eine einheitliche Gestaltung der Carportanlage verständigen, wobei eingeräumt wird, dass auch eine nachträgliche Lückenschließung möglich sein soll, wenn sich diese an die gestalterischen Vorgaben der dann vorhandenen Anlage hält.

Ergänzende Angaben werden seitens der Verwaltung in der Sitzung mündlich vorgetragen.

 

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

Kosten (in €)                                            100,00

a)   für die Erarbeitung der Vorlage:

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.

b)   für die Umsetzung der Maßnahmen:

c)  an Folgekosten:                                

d)   Haushaltsrechtlich gesichert:

            Ja

            Nein      

            Haushaltsstelle:  

            Haushaltsjahr:    

 

e)   mögliche Einnahmen:

 

Anlagen:

 

Lageplan

Beschlussvorschlag zur Sitzung des ABS am 26.09.2005::

 

Der von der Verwaltung vorgetragene Sachverhalt wird zur Beratung gestellt.

 

 

Beschlussvorschläge zur Sitzung des ABS am 12.12.05

 

Befreiungsantrag Firma ADANK:

 

Dem Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des B-Planes wird dahingehend zugestimmt, dass auf dem einen freien Baufeld Reihenhäuser in Form von jeweils 5 Reihenhäuser in 3 Reihen zugelassen werden soll. In dem zweiten Baufeld soll anstatt der Doppelhäuser der Bau von maximal 5 Einzelhäusern zugelassen werden. Die Umsetzung soll durch einen Vertrag schriftlich festgelegt und abgesichert werden. Der Lageplan (Anlage I) ist Bestandteil und Grundlage der Befreiung.

 

Befreiungsantrag Anwohner:

 

Befreiungsanträge zur Errichtung von Carportanlagen soll dann zugestimmt werden, wenn Eigentümer einer Reihenhauszeile im Vorfeld darauf verständigen, dass eine gestalterisch einheitliche Anlage gebaut wird. Eine Lückenschließung soll später zugelassen werden, wenn sie den gestalterischen Vorgaben entspricht.

 

Verlegung Standort Kinderspielplatz:

 

Die von den Anwohnern auf der Anliegerversammlung vorgetragene einvernehmliche Rücknahme des durch Unterschriftenliste bekräftigten Antrages auf Verlegung des Spielplatzes wird von den Ausschussmitgliedern zur Kenntnis genommen.