Auszug - Vorzeitige Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Kaltenmoor  

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Stadtbaurätin Gundermann führt in die Thematik ein. Am 27.05.1999 wurde eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes beschlossen. Am 26.11.2002 erfolgte der Beschluss über eine Gebietserweiterung und gleichzeitig der Verfahrenswechsel in ein umfassendes Verfahren mit Ausgleichsbeiträgen.

Frau Voll, BauBeCon Sanierungsträger GmbH, präsentiert die Entwicklung des Sanierungsgebiets und die Möglichkeiten zur Erhebung der Ausgleichsbeiträge. Die BauBeCon sei seit 2000 Sanierungsträger, berate bei rechtlichen Fragestellungen und fungiere als Treuhändler.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen seien dazu da, Missstände gem. § 136 BauGB zu verbessern oder zu lösen. Die Finanzierung erfolge zu je einem Drittel durch Kommune, Land und Bund. Nur ein geringer Teil werde durch Ausgleichsbeiträge finanziert. Der Gutachterausschuss stelle Bodenwerte fest, wenn keine Sanierung durchgeführt oder beabsichtigt wäre und den Wert, der sich durch eine rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergebe. Die Differenz ergebe den Ausgleichsbeitrag. Insgesamt seien in Kaltenmoor vier Zonen mit ähnlichen Missständen und Maßnahmen gebildet worden.

Es gäbe zwei Verfahrenswege für die Erhebung. Diese könne während des Sanierungszeitraumes oder nach Abschluss erfolgen. Eine vorzeitige Ablöse sei freiwillig und biete viele Vorteile. Vor- und Nachteile der beiden Verfahrenswege werden anhand eines Schaubildes erläutert. Zum Beispiel biete die vorzeitige Ablöse Sicherheit über die Beitragshöhe. Am wichtigsten sei, dass durch die vorzeitige Ablöse der Ausgleichsbetrag in das Sanierungsgebiet investiert werden kann, um weitere Maßnahmen zu realisieren. Nachteile seien unter anderem, dass der Ausgleichsbeitrag nicht weiter angepasst werden könne und ein erhöhter Verwaltungsaufwand. Der Verfahrensweg über eine Erhebung per Bescheid würde unter anderem bedeuten, dass Ratenzahlungen nur auf Antrag möglich wären, die Einnahmen nicht dem laufenden Sanierungsgebiet zur Verfügung stünden und an Bund und Land gezahlt werden müssten. Ein mehrstufiges Aufklärungskonzept in verschiedenen Sprachen sei vorgesehen. Seit dem 2. Quartal 2024 liefen die Vorbereitungen, darunter Bodenwertgutachten, Vorlagen und Sicherstellung der technischen Umsetzung. Ab dem 2. Quartal 2025 könne mit der Erhebung durch Anhörungen, Serienbriefe, Ablösevereinbarungen und Öffentlichkeitsarbeit begonnen werden. Zum Abschluss der Sanierung müssten ein Schlussverwendungsnachweis bei der NBank eingereicht, die Sanierungsvermerke im Grundbuch gelöscht, die Satzung aufgehoben und die Beitragserhebung per Bescheid mit Zahlungsüberprüfung durchgeführt werden.

Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, liest die Beschlussvorlage vor.

Ratsfrau Lotze erklärt, dass die SPD dem Beschlussvorschlag nicht folgen werde, weil die Antwort auf den SPD-Antrag, das Sanierungsgebiet zu verlängern, noch ausstehe und sozialer Zusammenhalt weiter gefördert werden müsse. Der Bundestagsabgeordnete sei gebeten worden, bei dem Ministerium nachzufragen, ob eine Verlängerung nicht doch möglich sei. Es sei der falsche Zeitpunkt.

Auf Nachfrage von Ratsfrau John bestätigt Frau Voll, dass die Bürger:innen informiert seien.

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass dies mit dem Verfahrenswechsel kommuniziert worden sei und ein Eintrag im Grundbuch erfolgt wäre.

Ratsherr Feldhaus fragt nach Erfahrungen aus anderen Gebieten, welches Modell die größeren Eigentümer präferieren. Zudem möchte er wissen, was bei einem Eigentümerwechsel passiert, ob die Beiträge auf die Miete umlagefähig sind und für welche Fläche kein Ausgleichsbeitrag erhoben wird.

Frau Voll führt aus, dass nicht alle Flächen von der Pflicht betroffen seien (z. B. öffentliche Flächen mit Gemeinbedarf). Bei einem Grundstücksverkauf bleibe der Sanierungsvermerk mit hinweisendem Charakter bestehen. Dazu bestehe ein Genehmigungsvorbehalt, wodurch die Stadt jeden Kaufvertrag prüfen müsse. Ausgleichsbeträge seien weder gem. § 2 Nr. BertrKV noch § 559 BGB umlagefähig. In Kaltenmoor bestünden übersichtliche Eigentumsverhältnisse. Man werde versuchen, die größeren Eigentümer von den Vorteilen, einer vorzeitigen Erhebung zu überzeugen.

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass die vorzeitige Ablösevereinbarung freiwillig sei.

Herr Mädge führt aus, dass der Beschluss zum Verfahrenswechsel vom 26.11.2002 zur Gleichbehandlung mit der Finanzierung von Straßenausbaumaßnahmen gefasst worden sei. Die Beiträge könnten nur für den Straßenausbau verwendet werden. Es habe eine Diskussion über Straßenausbaumaßnahmen gegeben, wobei das Baugesetzbuch lediglich sanierungsbedingte Maßnahmen umfasse. Es seien nicht nur zwei große Eigentümer betroffen, sondern viele, vor allem ältere Menschen. Die Beteiligung der Anwohner sei damals durch ein Rahmenkonzept geregelt worden, welches eine Beteiligung über Bürgerversammlungen, ein Bürgerforum und einen Begleitausschuss vorsehe. Der Begleitausschuss gebe Empfehlungen für den Verwaltungsausschuss und den Rat ab. Dieser Weg sollte weiterhin verfolgt werden. In dem 100-Milliarden-Paket der Grünen seien energetische Sanierung und Stadteilsanierung enthalten, weshalb mit der Entscheidung abgewartet werden sollte.

Auf Nachfrage führt Frau Voll aus, dass Zweckbindungsfristen bestünden, innerhalb derer Kaltenmoor nicht wieder ein Sanierungsgebiet werden könne. In dem gleichen Gebiet sei ein neues Sanierungsgebiet kaum möglich, da alle Ziele bereits erreicht worden seien.

Ratsfrau John erkundigt sich nach konkreten finanziellen Zahlen.

Frau Voll verweist auf das Gutachten, in dem der Ausgleichsbetrag detailliert aufgeschlüsselt sei.

Ratsherr Blanck gibt zu bedenken, dass die Abstimmung im Bundestag über das 100-Milliarden-Paket abgewartet werden sollte, da der genaue Wortlaut noch nicht klar sei. Dennoch sollten vorbereitende Maßnahmen abgeschlossen werden. Er fragt, ob eine Rückstellung im Rat noch möglich sei.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass durch die Einnahmen weiterhin in das Gebiet investiert werden könne. Das Ergebnis von Herrn Blanckenburgs Anfrage könnte aufgegriffen werden. In Zukunft werde noch ein Verstetigungskonzept folgen. Augleichsbeträge seien voraussichtlich geringer als die regulären Beiträge durch die Straßenausbaubeitragssatzung. Heute finde die erste Beratung statt. Es sei wichtig, zeitnah erneut darüber zu beraten, da ansonsten finanzielle Mittel verloren gehen könnten.

Herr Mädge führt aus, dass 1999 das vereinfachte Verfahren eingeführt worden sei, in dem keine Beiträge hätten erhoben werden müssen. Darüber sei lange gestritten worden. Die Gleichbehandlung mit Straßenausbaubeitragszahlern sollte geprüft werden. Es sollten nicht nur die großen Eigentümer betrachtet werden, sondern auch die kleinen Eigentümer sollten rechtzeitig informiert werden. Dies sei besonders wichtig, da es Kommunikationsprobleme geben könnte, wie beispielsweise bei den Anwohnern der Julius-Leber-Straße, die gegen ihren Willen von der Sanierung betroffen seien.

Stadtbaurätin Gundermann stellt in Aussicht, mit fiktiven Beispielen erneut in den „Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung“ zu gehen. Die Vorlage werde angepasst und sei damit heute nur zur Kenntnisnahme.

Frau Voll betont noch einmal, dass jeder Eigentümer in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet den Ausgleichsbetrag zahlen müsse. Das Argument mit den Straßenausbaubeiträgen sei eines, jedoch sei auch viel in andere Maßnahmen investiert worden, was einen Strahleffekt habe. Sie empfiehlt, die Beiträge spätestens bis zum 31.12.2027 zu erheben.

Beschluss:

Die Vorlage wird geändert zur Kenntnis genommen.

Beschlussvorschlag:

Die Informationen zu Ablösevereinbarungen mit den Grundstückseigentümer:innen des Sanierungsgebietes „Kaltenmoor“ werden zur Kenntnis genommen.