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Auszug - Bebauungsplan Nr. 153 IV "Hanseviertel / Adolph-Kolping-Straße" Abwägungs- und Satzungsbeschluss
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Beratungsinhalt:
Herr Eberhard, Bereichsleitung Stadtplanung, führt aus, dass die seit der öffentlichen Auslegung eingegangene Bedenken abgearbeitet worden. Im östlichen Bereich gebe es zwei private Gesellschafter und der westliche Bereich liege im Eigentum des Landes Niedersachsen. Die Planzeichnung enthalte Festsetzungen zum Gebiet und sehe ein urbanes Gebiet vor, insbesondere mit Baulinien und Baugrenzen. Eine mehrstufige Bebauung sei vorgesehen, wobei eine Entsiegelung durch eine größere Grünfläche möglich wäre. Ein Mobilitätskonzept der Eigentümer liege für den Osten vor, mit ÖPNV-Anbindung und Carsharing. Zu dem Angebotsbebauungsplan werde es keinen städtebaulichen Vertrag geben. Der öffentliche Raum soll zu einem multifunktional genutzten Platz entwickelt werden, mit Einzelhandel und Dienstleistungen im Erdgeschoss. Der Gebietseintritt soll zum Verweilen einladen. In der Landeszeitung gebe es einen Bericht über die Einrichtung möblierter Wohnungen in Harburg von einem der Vorhabenträger. Noch bestehe die Möglichkeit, nicht dauerhaftes Wohnen auszuschließen. Dies sei insbesondere im Hinblick auf den angespannten Wohnungsmarkt in Lüneburg von Bedeutung. Die Verwaltung bietet folgende ergänzende Festsetzung an, die unter 1. 3. ergänzt werden könnte: „Innerhalb der Urbanen Gebiete (MU) sind gem. § 1 Abs. 6 BauNVO Ferienwohnungen i.S.d. § 13a BauNVO sowie nach § 6a Abs. 2 BauNVO allgemein zulässiger sonstiger nicht dauerhaft genutzter Wohnraum in Form von Boardinghouses, Monteurszimmern usw. ausgeschlossen.“
Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass die Planung nicht auf Antrag des Vorhabenträgers erfolge, sondern weil dessen Bauantrag aus Sicht der Bauverwaltung nicht städtebaulich verträglich gewesen wäre. Ein städtebaulicher Vertrag sei insbesondere in Bezug auf sozialen / mietpreisgebundenen Wohnraum nicht verhandelbar gewesen, da die Vertragspartner kein Interesse an der Aufstellung eines Bebauungsplanes gehabt hätten. Die Veränderungssperre laufe im April aus, sodass der Satzungsbeschluss zwingend notwendig wäre. Die Formulierung solle aufgenommen werden, da der Vorhabenträger nicht entgegenkommend sei.
Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, betont, dass dies nicht im Sinne der Stadt sein könne. Es müsse sichergestellt werden, dass das Ziel der Bebauung mit den Zielen der Stadt übereinstimme. Die derzeitige Hitzeentwicklung an der Stelle müsse aufgelöst werden. Auch wenn die aktuelle Lösung nicht optimal sei, sei sie ein guter Weg.
Ratsfrau Lotze unterstützt die Idee und sieht eine gute Entwicklung. Wohnraum werde dringend benötigt. Solche hohen Preise seien jedoch problematisch.
Ratsherr Gros kritisiert, dass die Festsetzungen im Hinblick auf Naturschutz zu weich seien. Die Regelung zum Erhalt der Bäume solle strenger gefasst werden. Anregungen des BUND seien nicht aufgenommen worden.
Herr Eberhard merkt an, dass Fassadenbegrünung in zukünftigen Bebauungsplänen intensiver begleitet werden sollte. Der Erhalt des Baumbestands sei mit einer Ersatzpflanzverpflichtung versehen, weil der konkrete Bau noch nicht absehbar sei. Die Baumschutzsatzung gelte auch für dieses Vorhaben.
Auf Nachfrage von Ratsfrau John bestätigt Stadtbaurätin Gundermann, dass die Zusatzregelungen so auch in vielen anderen Gebieten geschlossen werden.
Ratsherr Blanck sehe den Handlungsbedarf, regulierend tätig zu werden, insbesondere angesichts der geringen Kooperationsbereitschaft. Montagewohnungen für Handwerker sollten bei zukünftigen Verfahren berücksichtigt werden. Grundsätzlich sei er unschlüssig, wie damit umzugehen sei, insbesondere im Hinblick auf die Zweckentfremdungsverordnung. Es sei ein Thema für zukünftige Ausschüsse, um zu evaluieren, welche Eingriffe es bisher gegeben hätte. Ein bestimmtes Kontingent für diesen Zweck sei sinnvoll.
Stadtbaurätin Gundermann merkt an, dass es durchaus Anträge für solche Wohnformen gäbe. Diese sollten zusammengetragen und vorgetragen werden. Die Vorhabenträger hier seien jedoch nicht kooperationsfreundlich.
Ratsherr Feldhaus fragt, warum geförderter Wohnungsbau nicht möglich sei.
Stadtbaurätin Gudnermann erklärt, dass die Vorhabenträger dem nicht zugestimmt hätten. Der normale Ablauf sei, dass ein B-Plan mit einem städtebaulichen Vertrag geschlossen werde.
Herr Eberhard ergänzt, dass geförderte Wohnungen nicht über den B-Plan festgelegt werden könne. Die Vorhabenträger hätten die Möglichkeit, Förderungen zu beantragen. Druckmittel existierten nur über städtebauliche Verträge.
Herr Mädge weist darauf hin, dass gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB auf einer bestimmten Fläche sozialer Wohnungsbau bestimmt werden könne. Er erinnert an die Möglichkeit, eine Senioreneinrichtung zu bauen, da im Osten der Stadt eine solche Einrichtung fehle. Es sollte eine öffentlich geförderte Anlage auf der Landesfläche entstehen.
Herr Eberhard bestätigt, dass ein urbanes Gebiet eine Senioreneinrichtung zuließe und dies seitens der Bauherren auch bedacht werde. Für eine Festschreibung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB wäre ein räumlicher Bezug und eine Begründung notwendig, die hier inhaltlich nicht ausreichend wäre. Eine Begründung den gesamten bebauten Bereich zu geben sei problematisch. Die Möglichkeit für sozialen Wohnungsbau über die Landeswohnungsbaugesellschaft existiere weiterhin.
Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass es innerhalb der Landesverwaltung unterschiedliche Organisationseinheiten gäbe, die unterschiedliche Ideen verfolgten, entweder Wohnungen oder Verwaltungsgebäude.
Der Ausschussvorsitzende, Ratsherr Schultz, kritisiert, dass in der Vergangenheit viel ausgelagert worden sei. Seniorenheime seien jedoch Teil der Daseinsvorsorge und in der heutigen Politik sollten solche Einrichtungen entstehen.
Herr Meyer führt aus, dass Bereiche für Senioren wichtig seien. Die Thematik mit den Ferienwohnungen dürfe wirtschaftlich nicht vernachlässigt werden. Ferienwohnungen tauchten in den Statistiken nicht auf. Man müsse sich in der Stadt einen Überblick über nicht dauerhaft vermietete Wohnungen verschaffen. Neue Anträge auf Handwerkerwohnungen seien zu berücksichtigen.
Herr Eberhard erläutert, man befinde sich im Austausch mit der Kämmerei und den Bereich Steuern. Zumindest bestehe ein einigermaßen klarer Überblick über legal angemeldete Wohnungen. Nicht jede Ferienwohnung erscheine als Bauantrag, hier befinde man sich teils im Graubereich. Die Zahl nehme jedoch zu.
Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass zusätzliche Informationen darüber nötig seien, wie viele Ferienwohnungen gemeldet seien. Die Stadt müsse Ferienwohnungen zum Teil genehmigen. Zudem müsse man sich auch die Bauanträge für Monteurwohnungen ansehen.
Ratsherr Gros fragt, wann die Deadline für den Bebauungsplan sei und ob es weitere Verlängerungsmöglichkeiten gebe.
Herr Eberhard erklärt, die Deadline liege Mitte April, bis dahin könne der Plan nur in der Ratssitzung im März beschlossen werden. Eine Verlängerung sei nicht möglich.
Ratsfrau Lotze fragt, ob das Thema Wasser über eine textliche Festlegung möglich wäre. Sie merkt an, dass man bezüglich Seniorenwohnungen auf die Fläche des Landes appellieren müsse, damit in dieser Richtung mehr passiere. Weitere Wohnungen für ältere Menschen seien wichtig.
Herr Mädge erläutert, dass man im Bund lange um § 9 BauGB gekämpft habe, insbesondere zum Hitze- und Wasserschutz. Die 30 % sozialer Wohnraum sollten festgesetzt werden. Das Signal sei wichtig.
Stadtbaurätin Gundermann kündigt an, dass sich Herr Lindemann und Herr Eberhard dazu und zum Thema Wasser besprechen würden und das Ergebnis im Verwaltungsausschuss festgehalten werde. Bei den Vorhabenträgern sei das Thema Wasser nicht gut angekommen.
Ratsherr Blanck betont, man sollte versuchen, die 30 % sozialer Wohnraum möglichst immer zu erreichen. Wenn es wirklich nicht gelinge, mit dem Investor auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen, müsse man so verfahren. Auf Zeit zu spielen, sei nicht klug.
Beschluss:
Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung empfiehlt dem Rat einstimmig, folgenden geänderten Beschluss zu fassen:
Beschlussvorschlag:
Innerhalb der Urbanen Gebiete (MU) sind gem. § 1 Abs. 6 BauNVO Ferienwohnungen i.S.d. § 13a BauNVO sowie nach § 6a Abs. 2 BauNVO allgemein zulässiger sonstiger nicht dauerhaft genutzter Wohnraum in Form von Boardinghouses, Monteurszimmern usw. ausgeschlossen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: 8 Nein-Stimmen: 0 Enthaltungen: 2
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