Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann begrüßt einleitend zur Beratung die Herren Wojtalzwicz, Hölzgen und Sikorra von der Deutschen Investment Immobilen (dii). Ferner ist anwesend Herr Braunholz -jun.-, der als Architekt für die dii die baulichen Voruntersuchungen bisher begleitet hat.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird der Geltungsbereich des vorgesehenen B-Plans aufgezeigt. Mit Hilfe von Luftbildern wird auf die derzeitige vorhandene bauliche Situation im Gebiet näher eingegangen. Die aufgezeigte Parkpalette ist derzeit stark sanierungsbedürftig und wird von den Anwohnern wenig genutzt.

Seitens des Investors ist geplant, eine Nachverdichtung in diesem Bereich vorzunehmen. Dazu ist vorgesehen, die vorhandene Parkpalette abzureißen und sie durch eine zweistöckige Tiefgarage zu ersetzen. Aufgesetzt auf die Tiefgarage sollen Wohnungen entstehen. Die bisherige Stellplatzanlage ragt teilweise in den historischen alten Wallbereich hinein. Nach Abriss soll der Neubau der Tiefgarage in der Weise zurückgenommen werden, dass Baulichkeiten nicht mehr in den Wallbereich hineinragen. Die Erschließung dieses Bereiches wird anhand eines Lageplans aufgezeigt.

Der von Architekten Braunholz -jun.- erstellte hochbauliche Vorentwurf geht auf die bestehenden Abstandsflächen und der evtl. neu zu errichtenden Gebäude ein. Ebenso wurden die Fragen Belichtung und Belüftung für die entstehenden Wohngebäude untersucht. Bezüglich der Höhenentwicklung wird zunächst auf den vorhandenen Gebäudebestand eingegangen. Die geplanten Neubauten sollen höhenmäßig unter den Höhen der vorhandenen Gebäude bleiben. Zur Geschossigkeit der geplanten Neubauten wird ausgeführt, dass gegenüber den vorhandenen Gebäuden mit 7 Vollgeschossen vorgesehen sei, eine Abtreppung Richtung Sülzwiesengelände vorzunehmen, von einer 5-Geschossigkeit plus Staffelgeschoss heruntergehend zu einer 4-Geschossigkeit plus Staffelgeschoss.

Verdeutlicht wird, dass auf einer ca. 12.500 m² großen Fläche nach Abriss der Parkpalette und Neubau der Tiefgarage und der beschriebenen Wohngebäude bei einer nur geringen Zunahme der Versiegelung ca. 90 innenstadtnahe Wohneinheiten (WE) geschaffen werden können.

Nach Fassung des Aufstellungsbeschlusses ist vorgesehen, mit dem Investor einen Städtebaulichen Vertrag abzuschließen, in dem die Fragen, wer die Planungskosten und weitergehende Erschließungskosten zu tragen hat, geregelt werden. In einer bereits abgeschlossenen Verpflichtungsvereinbarung wurde mit dem Investor geregelt, dass von den bis zu 90 WE 30 % auf einem Mietpreisniveau des sozialen Wohnungsbaus zur Miete angeboten werden. Dies entspricht dem bereits im Ausschuss vorgestellten Wohnungsbauprogramm der Stadt Lüneburg.

In der heutigen Sitzung geht es zunächst darum, mit dem Aufstellungsbeschluss den Startschuss für eine städtebauliche Nachverdichtung in unmittelbarer Innenstadtnähe zu geben.

Herr Wojtalzwicz – dii – stellt die von ihm vertretene Deutsche Invest Immobilien GmbH (dii) und ihr Tätigkeitsfeld vor. In der Firma sind über 100 Mitarbeiter beschäftigt. Zum Hauptaufgabenfeld der Firma gehört die Erstellung und Pflege von Wohnanlagen, wobei ein Schwerpunkt der Arbeiten im Nebenkostenmanagement zu sehen ist. Der Wohnungsbestand beläuft sich auf derzeit ca. 6.000 WE. Angeführt werden einzelne Maßnahmen, die in Lüneburg bereits durchgeführt wurden. Die Firma ist als langfristiger Investor tätig, die selbst viel neuen Wohnraum baut bzw. im Bestand saniert. Teilweise werden Wohnungen aus dem Bestand veräußert. Hierbei handelt es sich sowohl um bereits sanierte, teilsanierte oder nicht sanierte Wohnungen. Die Mieten bewegen sich im Spektrum von 7,00 bis 8,50 € pro m²/mtl..

Ratsherr Petroll sieht einen Widerspruch darin, dass seitens des Firmenvertreters dargestellt wird, dass die Firma als langfristiger Investor auftritt und der Tatsache, dass teilweise erst vor 2 Jahren erworbener Wohnungsbestand schon wieder auf dem Markt zum Verkauf angeboten werde.

Herr Wojtalzwicz – dii – merkt hierzu an, dass nur ein kleiner Teilbereich der erworbenen Wohnungen zwischenzeitlich zu Eigentumswohnungen umgewandelt und zum Kauf angeboten wurde. Diese Maßnahme ist auch erforderlich, da der Erlös aus den Wohnungsverkäufen der Refinanzierung der anstehenden Sanierungsmaßnahmen dient. Als Erfolg kann für die in den Bestand übernommenen Wohnungen gewertet werden, dass die Mietkosten der Wohnungen durch ein erfolgreiches Nebenabgabenmanagement insgesamt maßgeblich gesenkt wurden.

Derzeit ist nicht geplant, weitere Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese zu veräußern.

Oberbürgermeister Mädge führt hierzu aus, dass im Bereich „Am Weißen Turm“ die Nebenkosten im Vergleich zur Miete explodiert waren. Anhand von Beispielen aus der Stadt Leverkusen wurde von der Firma aufgezeigt, dass die Nebenkosten durch ein erfolgreiches Nebenabgabenmanagement auf ca. die Hälfte der bisherigen Kosten reduziert werden konnte. Bezogen auf Lüneburg ist davon auszugehen, dass eine weitere Senkung auch im Bestand der LüWoBau bei den Nebenabgaben nicht realistisch wäre.

Eingehend auf die Vorgeschichte der Wohnanlage „Am Weißen Turm“ wird angemerkt, dass Eigentümer bisher namenlose Immobilienfonds waren, wohingegen jetzt ein bekannter Investor mit dem als Schwerpunkt betriebene Nebenkostenmanagement einen Weg aufzeichnet, wo es zukünftig hingehen wird.

Ratsfrau Schellmann hält es für gut, dass die Parkplätze zukünftig unterirdisch angelegt werden, weil nach ihrer Ansicht diese dann besser angenommen werden.

Hinsichtlich der vorgestellten Planung ist für sie auffällig, dass für die Häuser viele getrennte Fahrstühle erforderlich sein werden. Sie merkt hierzu an, dass im Bestand vor Eintritt des neuen Investors diverse Probleme in der Nutzbarkeit der Fahrstühle aufgetreten seien.

Herr Wojtalzwicz – dii – führt aus, dass in den übernommenen Wohnanlagen sich 11 Fahrstühle befinden. Für die Sanierung der vorhandenen Fahrstuhlanlagen wurde ein Sanierungsplan, der sich in 2 Stufen gliedert, aufgestellt. Zwischenzeitlich wurden 6 Fahrstuhlanlagen komplett saniert und bei den übrigen 5 Fahrstuhlanlagen wurden bzw. werden die Elektroinstallation und Antriebe erneuert.

All diese ergriffenen Maßnahmen haben u. a. auch dazu geführt, dass im Bestand zwischenzeitlich 40 Wohnungen neu vermietet werden konnten.

Bürgermeister Meihsies geht auf die von Ratsherrn Petroll angesprochene Umwandlung des Wohnungsbestandes in Eigentumswohnungen und der damit einhergehenden Befürchtung, dass sich durch die Umwandlung die Mieten erhöhen, ein. Er verdeutlicht, dass mit einer Umwandlung in Eigentumswohnungen nicht zwangsläufig eine höhere Miete einhergehen muss. Für ihn ist eine solche Behauptung nicht zu belegen.

Herr Wojtalzwicz – dii – führt ergänzend aus, dass das Mietpreisniveau der rotverklinkerten Häuser sich derzeit bei 6,70 m²/mtl. bewegt. Bei den übrigen Häusern liegt die Miete bei 7,10 m²/mtl.. Für komplett sanierte Wohnungseinheiten wird ein Mietzins von 8,00 €/m²/mtl. erhoben.

Er gibt zu bedenken, dass man hinsichtlich der Mietzinsgestaltung auch aggressiv herangehen könnte und damit durchschnittlich 1 € mehr pro Monat erheben könnte. Dies birgt aber das Risiko, dass dann die Fluktuation der Mieterschaft in erheblichem Maß zunehmen würde.

Bürgermeister Meihsies geht davon aus, dass mit der Wohnanlage dicht an den Bereich der alten Wallanlage heranrückt wird. Für ihn wäre von Interesse, inwieweit dieser Bereich für die Stadtgeschichte interessant ist und ob davon auszugehen ist, dass bei den Gründungsarbeiten für die Gebäude bzw. die Tiefgarage Funde zu erwarten sind.

An den Investor gerichtet möchte er wissen, ob für diesen auch eine größere Ausnutzung als die vorgesehenen 90 WE für denkbar gehalten werde.

Stadtbaurätin Gundermann zeigt anhand eines Plans die alte Wallanlage auf. Sie weist darauf hin, dass, wenn die Baumaßnahme in die alte Wallanlage hineinreichen würde, dies ein no-go–Argument sein würde. Da, wie bereits ausgeführt, auch mit den Neubauten nicht in die Wallanlage eingegriffen wird, sind die Baumaßnahmen als unproblematisch anzusehen. Selbst mit der Aushebung der Baugrube wird der historische Teil der Wallanlage nicht angefasst. Unser Stadtarchäologe, Herr Prof. Dr. Ring, war in die Planung insofern eingebunden.

Hinsichtlich der Kfz-Stellplätze wird ausgeführt, dass diese auch bei einer Nichtnutzung, wie sie derzeit auf der nicht überdachten Freifläche festzustellen ist, es erforderlich sein wird, die Stellplätze nachzuweisen. Unter Zugrundelegung eines Stellplatzschlüssel 1:1 (1 WE/1 Kfz-Stellplatz) müssten 350 Stellplätze nachgewiesen werden. Derzeit befinden sich auf der Parkplatzanlage 260 Stellplätze. Innerhalb des Tiefgaragenbereiches wird es möglich sein, maximal 334 Stellplätze auszuweisen. Für die ergänzend noch 16 nachzuweisenden Stellplätze wird zu prüfen sein, ob diese in den Randbereichen der Anlage noch vorgesehen werden können.

Eingehend auf die Frage von, ob auch noch eine größere Ausnutzung denkbar wäre, merkt sie an, dass die Ausweisung weiterer 20 WE nicht das eigentliche Problem darstelle. Entscheidend für sie ist der städtebauliche Aspekt. Hingewiesen wird darauf, dass in unmittelbarem Umfeld der geplanten Baulichkeiten bereits mehrere dominante Gebäude stehen. Auch wenn zu begründen ist, dass an dieser Stelle 90 WE in unmittelbarer Nähe zur Innenstadt geschaffen werden, so ist trotzdem schwerlich vorstellbar, dass auf eine Abtreppung der Höhen verzichtet wird und alle Gebäude 7-geschossig ausgebildet werden. Nach ihrer Ansicht sind 90 WE an dieser Stelle auch schon in der Nähe einer Grenzwertigkeit zu sehen.

Beigeordneter Salewski begrüßt für seine Fraktion die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum an dieser Stelle ausdrücklich, da es sich hier um eine von allen politischen Parteien gewollte Nachverdichtung handelt, für die kein weiterer zusätzlicher Flächenverbrauch erforderlich ist. Da er davon ausgeht, dass die Untergrundverhältnisse in diesem Bereich sensibel zu betrachten seien, würde ihn interessieren, ob bereits entsprechende Voruntersuchungen vorgenommen wurden.

Stadtbaurätin Gundermann bestätigt, dass im Vorfeld der Planungen seitens des Investors bereits ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben wurde mit der Erkenntnis, dass der Baugrund für die geplanten Baumaßnahmen tragfähig sei.

Herr Burgdorff – ALA – sieht hinsichtlich der Höhe der Gebäude in Bezug auf die Nähe der Altstadt, dass jeweils ein Geschoss weniger in der Abtreppung im Übergang zum Altstadtbereich wünschenswert wäre. Er bittet diese Überlegung als Anregung aufzunehmen.

Ratsherr Löb merkt an, das in dem Bereich weitere Parkpaletten vorhanden seien, die möglicherwiese auch nicht in vollem Umfang als solche genutzt werden. Für ihn stellt sich die Frage, ob auch bei diesen Parkpaletten eine Nachnutzung in der vorgestellten Form denkbar wäre.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt hierzu, dass eine Aussage hierüber so nicht möglich sei, da hier andere Eigentumsverhältnisse vorliegen würden.

Ratsherr Dörbaum merkt an, dass das Land Niedersachsen derzeit daran arbeitet, den Mieterschutz bei einer Umwandlung zu Eigentumswohnungen von 3 auf 5 Jahre zu erhöhen. Für ihn ist von Interesse, wie dies seitens des Investors derzeit gehandhabt wird.

Herr Wojtalzwicz – dii – führt aus, dass für den aufgezeigten Wohnungsbestand ab 01.01.2016 bereits eine Verlängerung des Mieterschutzes auf 5 Jahre Erwerbern von Eigentumswohnungen vertraglich auferlegt werde.

Ratsherr Manzke erklärt für die CDU-Fraktion, dass die vorgesehene Nachverdichtung an dieser Stelle ausdrücklich begrüßt werde. Gleichzeitig spricht er sich dafür aus, dass die von Stadtbaurätin Gundermann vorgegebene Abtreppung in der vorgestellten Form vorgenommen werden sollte, dass weder das Aufsetzen eines weiteren Stockwerkes noch die Wegnahme eines geplanten Stockwerkes vorgenommen werden sollte.

Ratsherr Petroll begrüßt ebenfalls, dass hier ohne zusätzlichen Flächenverbrauch innenstadtnah zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, zumal ein Teil davon im Mietpreis zu sozialverträglichen Konditionen angeboten werden soll.

Ratsfrau Schellmann begrüßt ebenfalls die Schaffung von Wohnraum an dieser Stelle aus den besagten Gründen. Aufgrund der versteckten Lage der Wohnanlage vertritt sie die Ansicht, dass die von Stadtbaurätin Gundermann vorgetragenen Abtreppung der Gebäude genau in dieser Form auch zum Tragen kommen sollte, so dass weder eine Aufstockung noch eine Wegnahme eines Geschosses vorgesehen werden sollte.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beschlussvorschlag:

Der Verwaltungsausschuss beschließt:

1. Gemäß § 2 Abs. 1 BauGB ist das Verfahren zur Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 30/II „Saline“ einzuleiten. Der genaue Geltungsbereich ergibt sich aus dem zu diesem Beschluss gehörigen Plan.

2. Ziel der Planung ist es, die Fläche für den Wohnungsbau vorzubereiten.

3. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.

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