Auszug - Großflächiger Einzelhandel - Gutachten Büro Dr. Lademann / Vortrag  

 

Beratungsinhalt:

 

Beigeordneter Althusmann begrüßt als Leiter der gemeinsamen Sitzung Herrn Torke vom Büro Dr. Lademann & Partner, das dieses Gutachten erstellt hat.

Je 1 Exemplar des Gutachten wird an die Ausschussmitglieder verteilt.

 

Dipl.-Ing. Dützmann - WiFö – führt einleitend aus, dass man bereits im Jahre 1999 ein innerstädtisches Gutachten hat erarbeiten lassen, um Aussagen über die Entwicklung bezogen auf den ständigen Strukturwandel im Einzelhandel zu erlangen, um der Öffentlichkeit aber auch dem Einzelhandel aufzeigen zu können, wo Lüneburg derzeit stand. Veränderungen in den äußeren Bereichen der Innenstadt wie durch Flächenbrachen und verschiedenen anderen Ursachen sorgten ständig für Diskussionen über die weitere Verwendung dieser Flächen.

Mit dem Landkreis ist man übereingekommen, dass für das Oberzentrum Lüneburg eine gesonderte Zusatzuntersuchung zu dieser Thematik erforderlich ist und durchgeführt werden soll. Berücksichtigung sollte bei dieser Untersuchung das Verhältnis zu den anderen Oberzentren und den entstandenen und noch entstehenden anderen großflächigen Einzelhandel im Umfeld finden. Wichtig sind diese Aussagen dafür, dass Lüneburg dem Strukturwandel folgen kann. Er erinnert in diesem Zusammenhang an die geführten Diskussionen über das, was innenstadtrelevante Ware ist und was nicht.

Sowohl für die Stadt als auch die Region Lüneburg ist es unabdingbar, dass auf den Strukturwandel im Einzelhandel reagiert wird.

 

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – erläutert detailliert die Inhalte des Gutachtens. Er geht dabei ein auf den Auftrag und die Aufgabenstellung und erläutert das Untersuchungskonzept. Eingegangen wird auf die Rahmendaten des Marktstandortes Lüneburg, auf die Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft sowie die Lage im Raum und der zentralörtlichen Stellung. Das Gutachten zeigt auf, dass Lüneburg sowohl als Oberzentrum als auch in der mittelzentralen Funktion über eine überdurchschnittlich gute Präsenz im eigenen Marktraum verfügt.

Dargestellt und erläutert werden auch die Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels und dessen Umsatzstruktur in der Stadt Lüneburg. Zur Zentralitäts- und Nachfragestromanalyse werden die Zentralitätspotentiale sowie der rechnerische Expansionsrahmen aufgezeigt. Des Weiteren wird auf die branchen- und betriebstypenspezifischen Empfehlungen zur Nutzung der Verkaufsflächenreserven eingegangen.

Als ergänzender Auftrag wurde eine Neubürgerbefragung durchgeführt. Auch die hieraus resultierenden Erkenntnisse werden erläutert.

Als Kernaussagen des Gutachtens ist im Ergebnis festzuhalten, dass in der Stadt ein verdrängungsneutraler Spielraum von 25.000 m² Verkaufsfläche (VK) besteht. Die Innenstadt mit ihrer vergleichsweise niedrigen Leerstandsquote bietet nicht mehr diese Entwicklungspotentiale, so dass die Entwicklung eigentlich nur an 2 Standorten in Lüneburg denkbar ist. Die eine Fläche ist die große Brache des Keulahüttengeländes, die andere Fläche ist das Freigelände des Postamtes. Die beiden Standorte bedürfen jedoch einer unterschiedlichen Entwicklung.

Das Keulahüttengelände ist ein klassisches Fachmarktgelände für nicht zentrumsrelevante Artikel. Verträglich wäre ein Fachmarkt an diesem Standort auch in sehr großflächiger Form und erheblichem Umfang.

Das Postamtsgelände ist ein klassisches Innenstadt-Erweiterungsgebiet mit keinen großflächigen Geschäften aber innenstadtrelevantem Angebot. Angesiedelt werden könnten dort von der Jugend in immer stärkerem Maße nachgefragte mittelgroßen Filialen. Beachtet werden muss bei der Entwicklung der Flächen auch die Entwicklung in den angrenzenden Gemeinden. Insofern muss man den interkommunalen Wettbewerb großräumig sehen. Verdeutlicht wird, dass, wenn man Ansiedelungen draußen unterbinden will, überlegen muss, ob man heute gängige Marktgrößen von 15.000 – 17.000 m² Verkaufsfläche zulassen will.

Lüneburg muss sich als Oberzentrum mit zugleich mittelzentraler Funktion egoistisch orientieren, da man sonst Gefahr läuft, die Chance zu versäumen, außerhalb stattfindendes Wachstum zu unterbinden.

Unter der Voraussetzung, dass man die vorhandene Spielräume auch über die angegebene Größe von 25.000 m² VK nutzen will, ist es unabdingbar, dass die zur Verfügung stehenden entwickelbaren Standorte profilgerecht entwickelt werden.

Für das Postamtsgelände bedeutet dies, dass Sortimente angeboten werden sollten, die man fußläufig aus den Fußgängerzonen heraus mit jugendorientierten Angebotsformen entwickeln sollte. Eine Größenbeschränkung sollte zwischen 7.000 – 12.000 m² liegen. Größenordnungen darüber hinaus würden zu Verdrängungswettbewerb bezogen auf die Innenstadtlagen führen.

Für das Keulahüttengelände bedeutet dies, dass die Ansiedelung eines großen Fachmarktes der Stadt erkennbar nicht schaden würde. Die Ansiedelung hätte nur Auswirkungen auf Außenstandorte.

 

Beigeordneter Althusmann dankt Herrn Torke für die ausführlichen Erläuterungen zum Gutachten und merkt an, dass für seine Fraktion erheblicher Beratungsbedarf zu dieser Thematik besteht. Aus den Erläuterungen zum Gutachten ergeben sich vielerlei noch zu beantwortende Fragen. Ohne Frage ist jedoch das Keulahüttengelände sowie auch das Postgelände Schwerpunkt der weiteren städtischen Entwicklung.

Zur Verfahrensweise schlägt er vor, dass heute nur Verständnisfragen gestellt und Themenkreise kurz angesprochen werden. Intensivere Beratungen sollten sich dann nach Studium des Gutachtens in den Fraktionen und politischen Gremien anschließen.

 

Beigeordneter Srugis dankt ebenfalls für seine Fraktion für die ausführliche Darstellung. Auch für seine Fraktion sieht er erheblichen Beratungsbedarf. Zu den angesprochenen Risiken möchte er wissen, ob damit auch das sich verändernde Kaufverhalten Jugendlicher gemeint sei.

 

Beigeordneter Firus möchte wissen, ob das Gutachten eine mögliche Konkurrenzsituation zum geplanten FOC in Soltau berücksichtigt. Die aufgezeigten Perspektiven zeigen gute Entwicklungsmöglichkeiten auf. Zu bedenken gibt er aber, dass es auch im Stadtgebiet mit dem Geschäftszentrum “Vierorten” ein Beispiel für eine negative Standortwahl gibt.

 

Bürgermeisterin Schellmann  knüpft an die Ausführungen von Beigeordneten Firus an. Auch sie hält das Geschäftszentrum “Vierorten” für einen leider gescheiterten Versuch, den Einkaufsbereich der Innenstadt zu erweitern. Sie interessiert, ob dem Gutachterbüro Erfahrungswerte über die Akzeptanz von relativ weit von dem Kernbereich der Innenstadt entfernt liegenden Geschäftszentren vorliegen. Angesprochen ist damit die Entwicklung auf dem Postgelände und nicht das Keulahüttengelände, für dass sie diese Gefahr nicht sieht.

 

Beigeordneter Althusmann interessiert, wie die Zahlen zur Einzelhandelszentralität zustande gekommen sind. Auch von Interesse ist, ob bei der Untersuchung differenziert wurde zwischen inhabergeführten Geschäften und Filialbetrieben. Rückschlüsse aus einer Neubürgerbefragung zu schließen wird von ihm kritisiert. Die Befragung mit den daraus resultierenden Aussagen hält er für eine Verwertung für problematisch, weil es nach seinem Dafürhalten unterschiedliche Herangehensweisen einer Befragung gibt.

 

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – erläutert, dass diese Angaben nicht maßgeblich für die Empfehlungen, wie denn nun mit Ansiedelungen von Einzelhandel in Lüneburg umgegangen werden sollte, sind. Vielmehr stellen sie nur eine Plausibilisierung zu den vorgenommenen Erhebungen dar, jedoch keinesfalls aber die Basis für Rückschlüsse, was entwicklungsmäßig in der Stadt geschehen sollte.

Bei den Erhebungen wurde keine Differenzierung nach inhabergeführten und Filialbetrieben vorgenommen. Deutlich festzustellen ist eine Verlagerung des Einkaufsverhaltens, das in der Tendenz nicht aufzuhalten sein wird. Junge Leute kaufen nicht mehr zwingend nur in der Innenstadt ein. Ein Einzelhandelssterben kleiner und mittlerer Betriebe entsteht auch durch Nachfrageneigungen. Filialisten gehen verstärkt in Kleingrößen, in denen sie als solche nicht mehr zu erkennen aber auch baurechtlich nicht zu verhindern sind.

In der Tat wird man für das Keulahüttengelände prüfen müssen, ob Konzernbetriebe oder Betriebe aus dem Mittelstand angesiedelt werden sollten. Konkrete Beeinflussungen werden aber schwerlich möglich sein. Leider wird von dem Mittelstand viel zu wenig Gebrauch davon gemacht, in neuen Einzelkaufszentren kleine Filialen zu eröffnen.

Zur Thematik FOC Soltau merkt er an, dass FOC in der Regel am wenigsten Unverträglichkeit dort hervorrufen, wo sie standortmäßig nicht hingehören, beispielsweise an Autobahnkreuze oder in der freien Landschaft. Eine Vereinbarung der Ministerpräsidenten beinhaltet die Aussage, dass FOC-Standorte nur in integrierten Lagen im Kernbereich der Städte liegen sollen. Grundsätzlich ist es so, dass je größer das Einzugsgebiet eines FOC ist, desto geringer sind die Auswirkungen für den Einzelhandel in diesem Bereich. Die Gefahr, dass FOC sich flächendeckend bilden, besteht nicht, weil im Gegensatz zu den USA in Deutschland eine enge Bindung zwischen Herstellern und Einzelhandelsorganisationen besteht.

 

Beigeordneten Firus interessiert, ob diese Aussagen auf gesicherten Erkenntnissen aufbauen, oder ob es sich um Institutsmeinungen handelt.

 

Auf Nachfrage von Oberbürgermeister Mädge erklärt Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – , dass diesbezügliche Gutachten gegenüber dem Institut immer von den Kommunen und nicht vom Projektentwickler beauftragt würden. In der Regel wurde gegen die FOC und auch gegen die Größenordnungen begutachtet. Seitens des Institutes wird eine FOC-Betriebsform in unserer Landschaft für nicht wünschenswert gehalten.

 

Beigeordneter Löb interessiert, ob für das Gutachten die Flächen der Keulahütte und der Post vorgegeben wurden und ob andere Freiflächen innerhalb des Stadtgebietes auch untersucht wurden.

 

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – erklärt, dass die Fragestellung nicht die war, wo man etwas entwickeln kann, sondern ob man an den zwei genanten Standorten etwas entwickeln kann. Zur Frage, ob hinreichen geprüft sei, ob eine solches Einkaufszentrum funktioniert, weist er darauf hin, dass längst nicht alle Einkaufszentren auch so angenommen werden, wie sich die Projektentwickler es sich einmal vorgestellt haben. Die Gefahr ist um so größer, wenn versucht wird, ein falsches Konzept für einen Standort durchzusetzen.

Er hält den Standort des Postgeländes für geeignet, wenn bestimmte Voraussetzungen an die Betreiber eingehalten werden.

 

Ratsherrn Kuhn interessiert, ob bei der Untersuchung des Keulahüttengeländes auch berücksichtig und untersucht wurde, wie sich die Verkehrsströme entwickeln würden.

 

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – führt hierzu aus, dass diesbezüglich intensive Gespräche mit der Verwaltung geführt wurden. Mit der derzeitigen Verkehrsanbindung allein ist das Gelände verkehrlich für eine solche Entwicklung nicht geeignet.

 

Oberbürgermeister Mädge merkt hierzu an, dass über verkehrliche Maßnahmen bereits gesprochen wurde. Unter Einbeziehung dieser Maßnahmen wäre auch eine verkehrlich Lösung denkbar.

 

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – ergänzt, dass oftmals bei solchen innerstädtischen Erschließungen die zusätzlich entstehenden Verkehrsmengen überschätzt werden.

 

Herr Schöberl – IHK – merkt an, dass an der Thematik auch in der IHK intensiv gearbeitet wird. Sicherlich wird auch aufgrund des Gutachtens intensiver Erörterungsbedarf bestehen. Diskussionswürdig wird nach seiner Einschätzung sein, dass das definierte Marktgebiet weiter gefasst werden müsste, dass über den wachstumsinjektierten Flächenzuwachs gesprochen werden muss. Auch ist abzuklären, welche Anforderungen hinsichtlich einer Differenzierung der Flächen zu stellen sein werden.

Für die Kammer macht er deutlich, dass die Kammer vorrangig für den Innenstadtstandort eintreten wird. Ein gegenseitiges Aufschaukeln im Wettbewerb mit den Nachbargemeinden hinsichtlich der Flächengrößen wäre sicherlich der falsche Weg. Bürgerbefragungen hält er generell für eine Untersuchung für nicht relevant.

Der Weg einer vorsichtigen Strukturpolitik im Einzelhandel sollte nicht verlasen werden.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Althusmann merkt als Schlusswort an, dass ein Gutachten allein nicht geeignet sei, Konjunkturschwäche, Kaufkraftverlust, die hohe Arbeitslosigkeit und die geringen Gewinnmargen zu beseitigen.

Er hofft jedoch, dass es gelingen wird, mit allen Beteiligten und Gremien denen es wichtig ist, dass der Einzelhandelsstandort Lüneburg weiterhin lebt, gelingen wird, mit den anstehenden Diskussionen eine Grundlage zu schaffen, um daraus neue Erkenntnisse zu gewinnen, die die Stadt in ihrer Entwicklung voranbringen.

 

Beigeordneter Althusmann dankt und verabschiedet Herrn Torke.

 

Beschluss:

 

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung und der Ausschuss für Wirtschaft und städt. Beteiligungen nehmen das vorgestellte Gutachten zur Kenntnis.