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Stadtbaurätin Gundermann bringt einleitend in Erinnerung, dass der Beauftragung für die Erstellung des vorgelegten Einzelhandelsentswicklungs- und Zentrenkonzeptes ein Ratsbeschluss aus der Ratssitzung im Oktober 2011 zugrunde liegt. Eine Beratung hat vorab sowohl im Bauausschuss als auch im Wirtschaftsausschuss stattgefunden.

Die jetzige Fortschreibung des Konzeptes erfolgt nur für den östlichen Teil des Stadtgebietes. Ziel dieser Fortschreibung ist ausschließlich die Überprüfung der zentralen Nahversorgungsbereiche.

Die Chronologie der daraufhin eingeleiteten Maßnahmen wird anhand des in der Beschlussvorlage ausführlich dargelegten Sachverhaltes noch einmal dargelegt.

Zu der Erforderlichkeit der Fortschreibung wurde im ABS im Dezember 2013 vorgetragen. Aufgrund der ergangenen Beschlussfassung wurde die Leistung ausgeschrieben und entsprechende Angebote eingeholt.

Der Auftrag zur Überarbeitung des Konzeptes in Teilbereichen wurde an das Büro CIMA, Lübeck, vergeben.

Die Inhalte des überarbeiteten Konzeptes werden heute in der Sitzung vom Projektleiter der CIMA, Herrn Kremming, näher vorgestellt.

Hingewiesen wird im Vorwege darauf, dass, um rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden, diese Fortschreibung nach Beratung im Ausschuss im Rat zu beschließen sein wird. Hintergrund ist, dass das überarbeitete Konzept zukünftig Grundlage bei aufzustellenden B-Plänen sein wird.

Parallel zur Überarbeitung dieses Konzeptes wurde auch die Bauleitplanung für den Bereich „Hanseviertel“ fortgeführt. Um eines der für dort angedachten Ziele, die Ansiedelung eines großen Frischemarktes, weiter verfolgen zu können, ist es vorher erforderlich, dass die Änderungen des Konzeptes für den östlichen Stadtbereich im Rat beschlossen werden.

In der heutigen Sitzung geht es vorrangig darum, wie sich die vorhandenen zentralen Nahversorgungsbereiche im östlichen Stadtbereich verändern werden. Nicht zu diskutieren sein wird heute über Einzelheiten zu einzelnen Nahversorgungszentren. Eine solche Diskussion und Beratung findet im Zuge der Aufstellung eines B-Plans unter Zugrundelegung des Gutachtens statt.

In der heutigen Sitzung wird keine Beratung zu irgendeinem Bebauungsplan vorweggenommen. Die heutige Beratung dient einzig und allein dem Zweck, wie wir unser gesamtstädtisches Konzept in einen Teilbereich, der Marktentwicklung folgend, angleichen können.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH – führt einleitend aus, dass es ein völlig normaler Vorgang sei, wenn man ein bestehendes Konzept nach Ablauf einiger Jahre auf Veränderungen, die sich aus verschiedenerlei Gründen im Laufe von Jahren einstellen können, überprüft.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird auf die derzeitige Ist-Situation der bestehenden Nahversorgungszentren speziell im östlichen Stadtbereich näher eingegangen.

Ausgangslage war zu untersuchen, ob durch den Wunsch im Hanseviertel einen Vollsortimenter anzusiedeln, eine Teilfortschreibung des bestehenden Konzeptes erforderlich sein wird.

Die Herangehensweise an die Untersuchung wird anhand der Power-Point-Präsentation näher erläutert.

Als Ergebnis der vorgenommenen Untersuchungen wurde eine abschließende Bewertung und Empfehlungen für die weitere Vorgehensweise formuliert. Auf die abschließende Bewertung und die daraus resultierenden Empfehlungen wird näher eingegangen.

Ratsfrau Schellmann dankt für die ausführliche Darstellung der vorgenommenen Untersuchungen. Für sie ist das Ergebnis insofern völlig verständlich, als dass man im Ergebnis festgestellt habe, dass man durch die Urbanisierung auch zukünftig das Konzept im Blick behalten sollte. Zu befürchten sei, dass durch die zu treffende Entscheidung eine Beschleunigung des Prozesses eintreten werde, was sich möglicherweise nachteilig für ältere Menschen vor Ort hinsichtlich der Nahversorgung auswirken wird.

Für sie ist es schwierig, eine Entscheidung zu treffen, ohne die Entwicklung vor Ort zunächst abzuwarten. Wie sich die Situation vor Ort tatsächlich entwickeln wird, ist für sie schwierig einzuschätzen.

Ratsherr Kuhn hält es für sehr positiv, dass für den Bereich Hanseviertel die Ansiedlung eines Frischemarktes vorgesehen sei. Er spricht sich jedoch dafür aus, dass man insofern zweigleisig fahren sollte, als dass auch die Verlagerung des Discounters und des Drogeriemarktes auf die Flächen am Pulverweg es für die dort wohnenden Anlieger wichtig sei, fußläufig Dinge des täglichen Bedarfs einkaufen zu können.

Ratsherr Löb weist darauf hin, dass das erstellte Gutachten einen Mangel dergestalt aufweist, als dass die Untersuchungen nicht die Fragestellung, wo brauchen wir Märkte, sondern wo ist Platz für Märkte, zugrundelegt. Das erweckt für ihn den Anschein, dass man hier eher den Interessen von Investoren entgegenkommen will. Insofern vermittelt für ihn das Gutachten den Eindruck, dass es eher parteiisch abgefasst wurde, anstatt den Einkaufsbedürfnissen der dort wohnenden Menschen nachzukommen. Was gebraucht wird ist ein Gutachten, dass Aussagen darüber beinhaltet, wo es sinnvoll wäre, ein Nahversorgungszentrum zu installieren, damit die Bevölkerung optimal versorgt werden kann.

Dies gilt nicht unbedingt für das Hanseviertel, wo die Ansiedlung eines Nahversorgers durchaus Sinn macht, ist aber im Zusammenhang mit den Flächen am Pulverweg, wo zu befürchten ist, dass durch die Ansiedlung von Einzelhandel es gegenüber dem vorhandenen Einzelhandel entlang der Dahlenburger Landstraße zu einem Verdrängungswettbewerb kommen könnte, durchaus zu beachten. Einen solchen Verdrängungswettbewerb hält er für vermeidbar, wenn davon Abstand genommen werden würde, die Flächen am Pulverweg auch für die Ansiedlung von Einzelhandel vorzusehen.

Oberbürgermeister Mädge verdeutlicht, dass der Überarbeitung des Konzeptes kein falscher Auftrag zugrunde lag. Er bringt in Erinnerung, dass der Rat der Stadt Lüneburg beschlossen habe, für den Bereich Hanseviertel einen B-Plan aufzustellen, auf deren Flächen letztendlich 3.000 Menschen wohnen werden, die auch versorgt werden müssen. Das bestehenden Nahversorgungszentrum Loewe-Center befindet sich an der Kapazitätsgrenze und kann die zusätzliche Versorgung der Bewohner des Hanseviertels nicht mit abdecken. Dafür sind die dort bestehenden Märkte flächenmäßig zu klein. Die bereits im Hanseviertel Wohnenden haben bereits mehrfach hinterfragt, wann im Hanseviertel der Nahversorger angesiedelt werde.

Der in der Bleckeder Landstraße ansässige Discounter Aldi verfügt derzeit über eine Verkaufsfläche (VK) von ca. 700 qm. Die seitens der Unternehmensführung für erforderlich gehaltene Vergrößerung auf ca. 1.200 qm VK ist am jetzigen Standort mangels Fläche nicht möglich. Des Weiteren bestehen bereits jetzt hinsichtlich der Zu- und Abfahrt von Kunden zur Bleckeder Landstraße erhebliche Verkehrsprobleme, die teilweise durch die zusätzlichen Verkehre aus den Hanseviertel heraus verursacht werden.

In Gesprächen mit Vertretern der Geschäftsleitung von Aldi wurde hinterfragt, ob es für diese vorstellbar sei, den Standort mit einer damit verbundenen Erweiterung der VK des Discounters auf die Flächen am Pulverweg zu verlagern, verbunden mit einer Verkehrsberuhigung im Bereich des jetzigen Standortes.

Die Sparkasse Lüneburg hat sich dahingehend positioniert, dass sie den Standort Bleckeder Landstraße auf jeden Fall aufgeben und die Filiale ins Hanseviertel verlegen wird.

Angesprochen wurde auch der Drogeriemarkt Rossmann, ob es Überlegungen gibt, seine Geschäftslokalität auf das Gelände der ehemaligen Firma Lucia zu verlegen. Es gibt bis heute keine verbindliche Aussage vom Vermieter (Roy Robson) noch von der Geschäftsleitung von Rossmann.

In Kenntnis der Tatsache, dass es sich zunehmend abzeichnet, dass Einkaufsmärkte mit zu geringer VK nicht mehr wirtschaftlich betrieben werden können, verhält es sich so, dass die Unternehmensleitungen mehr und mehr vor die Entscheidung gestellt werden, entweder nach Expansionsmöglichkeiten zu suchen oder bestehende Standorte aufzugeben, so sich dort keine Erweiterungsmöglichkeiten anbieten. In Erinnerung bringt er, dass der Penny-Markt in der Dahlenburger Landstraße bereits mehrfach seinen Standort gewechselt hat. Ein ehemals vorhandener Edeka-Markt an der Ecke Dahlenburger Landstraße/Theodor-Heuss-Straße ist zwischenzeitlich auch nicht mehr existent.

Verdeutlicht wird, dass seitens der Verwaltung keine Entscheidung darüber getroffen wird, dass ein Discounter in seinem jetzigen Standort weichen muss. Mit einer Bauleitplanung können nur die Voraussetzungen bzgl. einer Entwicklung von Marktflächen geschaffen werden. Die Standortfrage selbst wird aber auch weiterhin eine unternehmerische Entscheidung sein, auf die die Verwaltung keinen oder nur sehr begrenzten Einfluss nehmen kann.

Nochmals verdeutlicht wird, dass seitens der Verwaltung hinsichtlich der Beauftragung der Ergänzung zum bestehenden Konzept keine falschen Vorgaben gemacht wurden, vielmehr wurden die Vorgaben aus den Diskussionen im  politischen Gremium mitgenommen. Versucht werden soll eine vernünftige Lösung hinzubekommen, die die Versorgungssicherheit für die umliegende Wohnbebauung sicherstellt.

Nicht vorgesehen ist, weiteren Einzelhandel auf den Flächen am Pulverweg anzusiedeln. Dazu eignet sich einerseits der Standort nicht und außerdem wäre es verkehrlich auch nicht abwickelbar.

Er würde sich wünschen, dass der bereits hier mehrfach erwähnte Penny-Markt an der Dahlenburger Landstraße an seinem jetzigen Standort verbleiben würde. Hingewiesen wird darauf, dass vor ca. 10 Jahren Penny einen gegenüberliegenden Standort aufgegeben und an der jetzigen Stelle einen neuen Markt bezogen hat. Dies ist insofern nicht unbedingt nachvollziehbar, da Penny an anderen Standorten sehr wohl die VK auf 1.000 bis 1.200 qm vergrößert habe.

Auch wenn es wünschenswert wäre, dass man überall verstreut kleine Märkte mit 300 bis 500 qm VK ansiedelt, so lässt sich dies in der heutigen Zeit der ständigen Vergrößerung von VK wirtschaftlich nicht mehr darstellen und ist insofern nicht realistisch.

Die Überarbeitung des Konzeptes wurde aufgrund der in den politischen Gremien geführten Beratung beauftragt, woraufhin die sich abzeichnende Entwicklung gutachterlich verprobt wurde und im Ergebnis als gängig hinterlegt wurde.

Ratsherr Schuler dankt für die Vorstellung des nach seiner Ansicht sehr guten und fundierten Gutachtens. Er teilt die Ansicht von Ratsherrn Löb nicht, dass der Untersuchung ein falscher Ansatz zugrunde gelegen habe.

Ratsherr Petroll empfindet es als richtig, dass seitens der Verwaltung das Ergänzungsgutachten in Auftrag gegeben wurde, dies schon allein aus Gründen, um bei zukünftigen Bebauungsplanverfahren Rechtssicherheit zu haben. Verständlich für ihn ist, dass es von einigen als kritisch angesehen wird, dass der Eindruck entstanden ist, dass Wünsche von Investoren in die Planungsüberlegungen eingeflossen seien.

Für ihn wäre von Interesse, welcher Art Probleme für das Nahversorgungszentrum Loewe-Center entstehen könnten, wenn der Umsatz dort tatsächlich um 20 % zurückgehen würde.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH stellt klar, dass die Situation so ist wie sie ist, dass die Realität oftmals die Planung einholt. Ein Gutachten ist weder parteiisch verfasst noch wurden von ihm Gespräche im Vorfeld mit Geschäftsleuten oder Investoren geführt.

Hinsichtlich eines möglichen Umsatzrückgangs stehen hier, nicht wie dargestellt 20 %, sondern nur eine Reduktion von ca. 12 % Umsatz in Rede.

Ratsherr Manzke hält die Vorgehensweise insgesamt für richtig und auch nochvollziehbar. Nicht verkneifen kann er sich die Anmerkung, dass hier in bestehende Strukturen eingegriffen wird. Im Gutachten nur am Rande erwähnt ist ein Andenken bezüglich einer Standortalternative für den Penny-Markt.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH -  weist darauf hin, dass die Situation des Penny-Marktes an der Dahlenburger Landstraße nur am Rande Erwähnung findet.

Bürgermeister Meihsies sieht die Standorte Loewe-Center, Hanseviertel und Bleckeder Landstraße auf einer Achse. Für ihn stellt sich die Frage, wenn man VK hin und her schiebt, ob die damit verbundenen Verkehrsverlagerungen insbesondere in den Knotenbereichen dann noch abwickelbar sein werden.

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass das Gutachten vorrangig Empfehlungen enthält. Diese Empfehlungen werden in der weiterführenden Bauleitplanung eingepflegt. Inwieweit verkehrliche Belange umsetzbar sind, werden die dann jeweils zu beauftragenden Verkehrsgutachten ergeben. Weitergehende Detailfragen sind ebenfalls in anstehenden B-Planverfahren abzuklären.

Oberbürgermeister Mädge ergänzt, dass hinsichtlich der heute vorgestellten Planungen Vorgespräche mit dem Verkehrsgutachter dahingehend geführt wurden, inwieweit die vorgestellten Veränderungen in der Verkehrsabwicklung überhaupt darstellbar wären. Die Überlegungen sind insofern auch nicht neu, da bereits seit dem Jahre 2010 in Ansätzen hierüber diskutiert werde.

Bürgermeister Meihsies stellt sich die Frage, ob nach Ansiedelung eines Vollversorgers im Hanseviertel mit einem damit verbundenen möglichen Umsatzrückgang im Loewe-Center dieses diesen Umsatzrückgang wird verkraften können.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH - weist darauf hin, dass der im Hanseviertel vorgesehene Vollsortimenter nicht auf Augenhöhe hinsichtlich Konkurrenz mit dem Loewe-Center befindet. Das Loewe-Center hat insofern eine solitäre Stellung. Ein möglicherweise eintretender Umsatzrückgang von 12 % wird als verkraftbar eingestuft. Angemerkt wird, dass der Umsatz bezogen auf die VK generell rückläufig sei.

Bürgermeister Meihsies möchte wissen, ob es eine sinnvolle Symbiose sei, wenn man Discounter und Vollsortimenter auf einem Areal ansiedelt.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH -  bestätigt, dass aus dem Verbraucherverhalten die Erkenntnis ableitbar sei, dass eine solche Koppelung sinnvoll sei, wenngleich man auch zu der Erkenntnis gelangt sei, dass nicht alle Einkaufsmöglichkeiten eine Symbiose eingehen können.

Ratsfrau Puschmann hat den Ausführungen entnommen, dass sich die max. VK sowohl der Discounter als auch der der Vollsortimenter immer mehr nach oben entwickeln. Für sie stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, wie lange die derzeit gängigen Maximalgrößen auf Dauer Aktualität haben werden.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH – erläutert, dass Discounter früher mit einer Größe von 600 qm VK an den Markt gingen. Die max. Größen verändern sich jetzt in etwa in 3 – 4 Jahreszyklen. Es muss im Einzelfall nicht immer zugelassen werden, dass Discounter sich hinsichtlich der Verkaufsflächengröße auf Augenhöhe mit Vollsortimentern befinden. Durchaus denkbar sei es, dass planerisch versucht werden könnte, dahingehend einzugreifen, dass man einen vernünftigen Mix am Standort aufrecht erhält.

Ratsfrau Puschmann möchte vom Gutachter Auskunft darüber, ob dieser es für sinnvoll erachtet, dass planerisch eine maximal Verkaufsflächengröße festgeschrieben werden.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH - entgegnet, dass die Marktstrategien insbesondere von Discounter in der Regel darauf ausgerichtet sind, dass in allen Filialen ein ebenbürtiges Angebotssortiment vorgehalten wird. Eine standortbezogene Begrenzung der max. VK  würde im Einzelfall bedeuten, dass dann seitens des Discounters sich die Frage der Wirtschaftlichkeit stellen würde. Es ist eher unwahrscheinlich, dass man es tatsächlich durch eine dauerhafte maximale Verkaufsflächenbegrenzung erreichen kann, in Marktentwicklungen eingreifen zu können.

Ratsfrau Schellmann würde es für nicht gut halten, wenn man dem vorhandenen Nahversorgungszentrum an der Bleckeder Landstraße aufgrund der abzusehenden aber noch nicht vollzogenen Entwicklung bereits jetzt den Status entziehen würde. Das sollte erst dann erfolgen, wenn eine Verlagerung der dort befindlichen Anbieter auch tatsächlich vollzogen wurde.

Oberbürgermeister Mädge stellt klar, dass vor Beschluss eines B-Plans über das ehemalige Lucia-Gelände am Pulverweg zunächst Erklärungen der Eigentümer sowohl von Aldi- als auch der Rossmann-Fläche an der Bleckeder Landstraße dergestalt vorliegen müssen, dass die dortigen Standorte mit dem Umzug auf die Fläche am Pulverweg aufgegeben werden.

Durch eine grundbuchliche Absicherung wird sicherzustellen sein, dass nach Umzug von Aldi und Rossmann keine derartige Nachnutzung an diesem Standort ermöglicht wird. Vielmehr ist vorgesehen, dass in der weiteren Umsetzungsphase für den Bereich der Bleckeder Landstraße ein B-Plan in die politischen Gremien eingebracht werde, der an dieser Stelle zukünftig Wohnbebauung vorsieht. Ggf. wird dies auch durch eine Veränderungssperre abzusichern sein. Wohnbebauung an dieser Stelle vorzusehen ist der politische Wille seit Jahren.

Ratsfrau Schellmann empfindet, dass die Vorgehensweise gegenüber den Eigentümern einem enteignungsgleichen Eingriff gleichkommt.

Oberbürgermeister Mädge stellt nochmals klar, dass die Aufstellung eines B-Plans mit entsprechenden Festsetzungen für das Lucia-Gelände nur dann zum Tragen kommen kann, wenn entsprechend abgesichert ist, dass auf den jetzigen Flächen der Bleckeder Landstraße die derzeit vorhandene Nutzung nicht mehr sein wird und auch keine entsprechende Nachnutzung ermöglicht wird. Ansonsten würden bei Aufstellung eines B-Plans für das ehemalige Lucia-Gelände spätestens der Verkehrsgutachter im Bauleitplanverfahren die Aussage treffen müssen, dass die auf dem Lucia-Gelände entstehenden zusätzlichen Verkehre über die Knotenpunkte verkehrlich nicht mehr abwickelbar sein werden.

Ratsfrau Schellmann warnt vor der von Ratsfrau Puschmann vorgeschlagenen Festlegung einer maximalen Verkaufsfläche und diese dann auf Jahre festzuschreiben. Ähnliches hat man im OT Häcklingen auch schon einmal versucht mit der Folge, dass eine Ansiedlung eines Frischemarktes u. a. an der Verkaufsflächenbegrenzung gescheitert sei.

Beigeordneter Dörbaum bringt in Erinnerung, dass das Ursprungsgutachten vom Büro Lademann erstellt wurde. Er möchte wissen, ob es zutreffend sei, dass die seinerzeit aufgestellten Prognosen weitestgehend eingetreten seien. Nach seinem Empfinden wird das Loewe-Center sehr gut angenommen, so dass davon auszugehen ist, dass das Konzept auch mit seiner Ergänzung letztendlich bestätigt, dass man sich auf dem richtigen Weg befindet.

Ergänzend möchte er wissen, ob die Möglichkeit gesehen wird, dass das Loewe-Center sich erweitern kann.

Dipl.-Geogr. Kremming – CIMA Beratung + Management GmbH - führt aus, dass die Möglichkeiten einer Erweiterung des Loewe-Centers nicht gesondert geprüft wurden. Zu Bedenken gibt er in diesem Zusammenhang allerdings, dass es sehr wohl überlegt sein sollte, ob eine Ausweitung des Loewe-Centers aus stadtplanerischer Sicht für sinnvoll erachtet wird. Die Konkurrenzsituation gegenüber anderen Standorten würde dazu führen, dass man losgelöst von diesem Standort in die Überlegungen auch die anderen Nahversorgungszentren hinsichtlich der Auswirkungen mit einbinden müsste.

Ratsherr Löb bringt zum Ausdruck, dass seine Fraktion bisher nur einmal die Gelegenheit hatte, fraktionsintern über das Konzept zu beraten und heute erstmalig die Möglichkeit eingeräumt bekommen hat, den beauftragten Gutachter ergänzende Fragen stellen zu können. Im Interesse seiner Fraktion äußert er den Wunsch, die für heute angedachte Beschlussfassung auf die nächste Sitzung des Ausschusses zu vertagen, um damit den Fraktionen die Möglichkeiten einzuräumen, fraktionsintern über die erlangten Erkenntnisse aus der heutigen Sitzung ergänzend zu beraten.

Beigeordneter Dörbaum merkt an, dass zwar in der heutigen Sitzung bereits eine intensive Beratung stattgefunden habe. Gleichwohl hat er dem Verlauf der Beratung entnommen, dass dem geäußerten Wunsch von Ratsherrn Löb nachgekommen werden sollte und einer weiterführenden Beratung und Beschlussfassung in der anstehenden nächsten Ausschusssitzung, die für den 04.08.2014 terminiert wurde, fortzusetzen.

Die Ausschussmitglieder stimmen der von Beigeordneten Dörbaum vorstehend aufgeführten weiteren Vorgehensweise einvernehmlich zu.

Die Beschlussfassung zum TOP wird auf die Sitzung am 04.08.2014 vertagt.

Beschlussvorschlag:

Die Teilfortschreibung des Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzeptes für die Hansestadt Lüneburg für das östliche Stadtgebiet wird beschlossen. Es wird damit zur Grundlage der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung für den östlichen Bereich des Stadtgebietes und ersetzt damit die bisherigen Festlegungen des Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzeptes aus dem Jahr 2011 für die betroffenen Bereiche.

Beschluss:

Die Mitglieder des Ausschusses für Bauen und Stadtentwicklung verständigen sich einvernehmlich darauf, die für heute vorgesehene Beschlussfassung bis zur Sitzung am 04.08.2014 zurückzustellen.

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