Auszug - Erbpachtgrundstücke der Stiftung Hospital zum Großen Heiligen Geist (Anfrage der Fraktion Die Linke vom 28.02.2014)  

Beratungsinhalt:

Stadtrat MOßMANN und Stadtkämmerin LUKOSCHEK beantworten die Anfrage wie folgt:

Zu 1)

Das Grundstück sei veräußert worden, da es als unbebautes Grundstück keine Erträge bzw. keinen Erbbauzins erbracht habe und durch den Verkauf ein stiftungskonformes Projekt (Bau von Wohnungen für Menschen über 60 und Menschen mit Behinderung für niedrige und mittlere Einkommen) ermöglicht werde. In § 4 des Kaufvertrages ist festgeschrieben, dass der Vertrag rückabzuwickeln sei, wenn der Zweck – Errichtung einer Seniorenwohnanlage zu günstigen Mieten – durch die LüWoBau nicht (mehr) erfüllt werden könne.

Zu 2)

Für 34 Wohnungen seien KfW-Mittel aus dem Programm 153 Effizient Bauen mit einer Höchstsumme von 50.000 € pro Wohnung zinsvergünstigt aufgenommen worden. Die LüWoBau habe Ende 2013 bei der N-Bank für 35 Wohnungen einen Fördervorantrag für Berechtigte nach § 5 Abs. 2 Nr. 3 DVO-NWoFG (mittlere Einkommen) gestellt. Nach dem bestehenden Wohnraumfördergesetz gelte die Bindung 15 Jahre. Während der Dauer von 3 Jahren ab Bezugsfertigkeit dürfe für die geförderten Wohnungen höchstens eine Miete von 6,50 € m²/mtl. erhoben werden. Nach dem neuen Wohnraumfördergesetz, welches in Kürze in Kraft treten solle, werde die Bindungsdauer auf 20 Jahre verlängert und die zulässige Höchstmiete auf 7,00 € m²/mtl. angepasst. Die neue Förderung solle außerdem auf eine Quadratmeterförderung, abhängig von der Baukostenhöhe, umgestellt werden. Sowohl die KfW-Mittel als auch die Landesmittel seien öffentlich zugänglich und können von jedem aufgenommen werden.

Zu 3)

Das Grundvermögen der drei von der Hansestadt Lüneburg verwalteten Hospitäler bilde das „Rückgrat“ des Stiftungsvermögens, da hieraus der weit überwiegende Anteil der Erträge erzielt werde, nämlich Erbbauzinsen, Mieten, Pachten sowie Erträge aus der Holzbewirtschaftung bei den Forstgrundstücken. Daher werde generell bei der Veräußerung von Grundstücken aus dem Stiftungsvermögen äußerst restriktiv vorgegangen. Kriterien seien grundsätzlich der Werterhalt des Stiftungsvermögens und die Erreichung des Stiftungszwecks. Werden in unvermeidlichen Fällen Verkäufe getätigt, erfolge dies unter Beachtung dieser Kriterien und ohne Ansehen des Käufers, beispielsweise wenn übergeordnete öffentliche Interessen zu beachten seien. Hierunter falle u. a. die Bereitstellung von Flächen für öffentliche Nutzungen (Straßen, Wege, Bushaltestellen und andere Infrastruktureinrichtungen) im Zuge von Bauleitplanungen. Selbst in solchen Fällen werde aber großer Wert darauf gelegt, dass ein wertgleicher Ersatz zu leisten sei oder zumindest eine angemessene finanzielle Entschädigung erfolge, um diese wiederum in einen Ersatz-Grunderwerb investieren zu können.

Erbbaugrundstücke werden daher aus den genannten Gründen generell nicht veräußert. Es erübrige sich somit die Frage nach einer willkürfreien Regelung und deren Kriterien.

Ausdrücklich anders habe der Fall bei dem an die Lüwobau veräußerten Grundstück gelegen. Hierbei handelte es sich um ein unbebautes Grundstück, bei dem eine sinnvolle Bebauung und damit die Erzielung von Erträgen (Erbbauzins) aufgrund der Lage und umgebenden Bebauung nicht möglich gewesen wäre, sondern nur in Kombination mit dem benachbarten städtischen Grundstück. Eine Bebauung (beider Grundstücke) im Sinne des Stiftungszwecks, also günstiges Wohnen für Senioren, sei mit der Stiftung als Bauherr aus verschiedenen Gründen nicht möglich gewesen. Das Grundstück habe somit nur an den Käufer des benachbarten städtischen Grundstücks veräußert werden können.

Zu 4)

Durch die Landesförderung seien die Wohnungsgrößen für eine Person bis 50 m² und für zwei Personen bis 60 m² reglementiert. Seitens der LüWoBau sei bewusst eine geringere Förderung durch das Land gewählt worden, um eine soziale Durchmischung zu gewährleisten und möglichst breiten Schichten von Menschen ab 60 und Menschen mit Behinderung das Wohnen an der Wallstraße zu ermöglichen. So werde es möglich, dass auch Menschen über 60 einen Wohnberechtigungsschein für diese Wohnanlage erhalten, die 60% über den engen Einkommensgrenzen eines „normalen“ Wohnberechtigungsscheines liegen. Die Miethöchstgrenzen seien je nach Mietenstufe durch das Land festgelegt worden. Die alte Förderung mit den wesentlich geringeren Grenzen sei von den Investoren nicht angenommen worden, da das Bauen auch mit Förderung betriebswirtschaftlich nicht darstellbar gewesen sei. Die neue Landesregierung habe dies erkannt und zusammen mit dem Verband die Förderbedingungen grundlegend reformiert. Beim Baukörper sei ganz bewusst auf niedrige Betriebskosten geachtet und deshalb z.B. eine Laubenganglösung mit nur einem Fahrstuhl für 34 Wohnungen gewählt worden. Ausschlaggebend für eine sozial verträgliche Miete sei immer die Bruttokaltmiete, da diese für die Wohngeldberechnung herangezogen werde.

Zu 5)

Hier werde auf den Ratsbeschluss vom 24.01.2013 (Vorlage VO/4928/12) verwiesen. Der Preis sei damit der Fraktion bekannt. Es sei ein Wertgutachten eingeholt und zu diesem Preis aus dem Gutachten veräußert worden.

Zu 6)

Der Betrag sei satzungsgemäß für den Erwerb eines Grundstücks im Hanseviertel eingesetzt worden. Hieraus sollten möglichst Erträge generiert werden, indem ein Erbbaurecht bestellt werde. Das Grundstück werde aktuell über einen Internetanbieter zur Bestellung eines Erbbaurechts angeboten. Sofern sich herausstelle, dass sich hierfür kein Interessent finde, werde die Stiftung selbst als Bauherr tätig werden und Wohngebäude im Sinne des Stiftungszwecks errichten. Entsprechende investive Haushaltsmittel seien vorsorglich im Haushalt des Hospitals für 2014 eingeplant.

Ratsherr PETROLL erklärt, dass nach § 3 der Stiftungssatzung das Vermögen erhalten bleiben solle. Er fragt nach, ob demnach das Grundstück nicht in Erbpacht hätte vergeben werden müssen oder ob die LüWoBau es gekauft habe, weil das Erbbaurecht zu teuer geworden wäre. Weiter möchte er wissen, ob ein Interessenskonflikt in den Ratsgremien bzw. in der Verwaltung bestehe, da im Grunde die gleichen Gremien bei der LüWoBau und den Stiftungen entscheiden.

Stadtrat MOßMANN antwortet, dass es sich um ein unbebautes Grundstück gehandelt habe, für das auch kein Erbbaurecht abgeschlossen gewesen sei. Dies sei von der Sachlage nicht mit den Grundstücken vergleichbar, auf denen ein Gebäude, welches nicht im Eigentum der Stiftung sich befinde, stehe.

Im Kaufvertrag sei die Realisierung des Stiftungszweckes vereinbart worden. Werde die Vereinbarung nicht umgesetzt, finde eine Rückabwicklung des Kaufvertrags statt.

Beigeordneter PAULY erkundigt sich, warum eine einzelne Bebauung nicht möglich gewesen sei. Das Grundstück liege ideal und hätte aus seiner Sicht einen guten Erbbauzins erzielen können. Weiter fragt er, ob es sich wirklich um einen Werterhalt handle, wenn beim Verkauf der Preis des Einkaufs erzielt werde, da nicht einmal der Inflationsausgleich erzielt worden sei.

Stadtrat MOßMANN erläutert, dass die isolierte Verwertung des Grundstücks aufgrund der benachbarten Bebauung nicht möglich gewesen wäre. Die Grunderwerbskosten seien abgegolten worden. Es sei nicht nur der Nettokaufpreis gezahlt worden.

Oberbürgermeister MÄDGE verdeutlicht, dass für den Verkaufserlös des Grundstücks ein neues Grundstück erworben worden sei, auf dem Erbbaurechte bestellt werden sollen. Ein Mehrwert werde aus dem neuen Grundstück erzielt.

Beschluss:

Der Rat der Hansestadt Lüneburg nimmt Kenntnis.

(II, III)