Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann bittet darum, die Tagesordnungspunkte 8 und 9 gemeinsam zu beraten.

Für das Bauprojekt "Ursulahaus" sei Herr Plesse als Architekt und Herr Müller-Rost für die LüWoBau (Bauherr) anwesend.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass bereits im Oktober der Auslegungsbeschluss für die 1. Auslegung des Bebauungsplans gefasst wurde. Hier wurden insbesondere Änderungen an den Baugrenzen, Trauf- und Firsthöhen eingearbeitet. Die angekündigte Bürgerversammlung zu dem Bauvorhaben hätte am 10.12.2013 stattgefunden. Herr Plesse habe das Vorhaben vorgestellt und die Fragen insbesondere bezüglich des Bauablaufes, der Erreichbarkeit von zuständigen Personen und dem Beweissicherungsverfahren beantwortet. Im Protokoll zur Bürgerversammlung seien alle aufgekommenen Fragen aufgenommen worden. Die Fragen zu Bus- und Straßenverkehr wurden an den zuständigen Dezernenten weitergeleitet. Die Antworten werden den Bürgern schriftlich zugesandt. Mit der LüWoBau GmbH wurde bereits besprochen, dass ein Beweissicherungsverfahren für das Bauvorhaben angeordnet werde. Der Bauantrag sei gestellt und werde zurzeit ordnungsrechtlich und denkmalrechtlich geprüft. Bezüglich der Fluchtwege und der Gestaltung gäbe es noch offene Fragen. Bei der Materialwahl für die Fenster habe man sich auf Holz festgelegt.

Architekt Plesse stellt anhand einer Power-Point-Präsentation das Bauvorhaben Ursulahaus vor und erläutert, dass das Gelände bereits freigeräumt sei. Es solle ein U-förmiger Gebäudekörper - zur Ritterstraße geöffnet - mit Innenhof entstehen. Das Gebäude werde dreigeschossig gebaut und voll unterkellert. Im Keller würden die Tiefgarage, die von der Ritterstraße aus angefahren werden kann, sowie die Keller für die Mieter untergebracht. Der Innenhof und der Randbereich des Grundstückes werde begrünt. Zugänge seien von der Wall- und der Ritterstraße aus möglich. Im Gebäude würden 35 Wohneinheiten (WE) aufgeteilt in 10 3-Zimmer-Wohnungen, 22 2-Zimmer-Wohnungen und 3 1-Zimmer-Wohnungen entstehen. Im Erdgeschoss sei zusätzlich ein Gemeinschaftsraum geplant. Das Gebäude sei durchgängig barrierefrei und für einzelne Wohnungen auch behindergerecht geplant. Treppenhaus und Aufzug befänden sich in der Gebäudemitte. Im Übrigen würden die Wohnungen über Laubengänge erschlossen. An der Fassade wechselten sich geschlossene und mit Fenstern unterbrochene Streifen ab. Ferner seien Glasfugen mit Durchsicht zum Innenhof vorgesehen. Der Baukörper orientiere sich in der Höhe am Stadtarchiv.

Stadtbaurätin Gundermann berichtet zur örtlichen Bauvorschrift, dass einige Abweichungen vom Bauherrn beantragt waren. In einer Vorbesprechung konnte die Anzahl der Abweichungen bereits reduziert werden. Eine Abweichung sei nach wie vor bei der Gaubenhöhe und –breite gegeben. Dies sei jedoch mit dem zweiten Rettungsweg zu begründen. Bei der Ansicht seien in diesem Fall die Achsialität und ein ruhiges Erscheinungsbild wichtiger.

Ratsfrau Schellmann vermisst eine Darstellung, wie sich das Gebäude in die Umgebung einfüge. Sie habe sich vor Ort umgesehen und festgestellt, dass sich das Bauvorhaben in der Kubatur am Archiv orientiere. Sie hätte sich, da es sich um ein Haus für ältere Menschen handeln wird, einen liebevolleren Umgang hinsichtlich der Architektur vorgestellt. Dies gelte insbesondere auch aufgrund der kleinteiligeren Struktur der Häuser in der Ritterstraße. Die derzeitige Darstellung werde der Eingangssituation zur Altstadt nicht gerecht. Die geplanten Laubengänge seien sicherlich für größere Wohnanlagen praktisch, sie hätte sich jedoch eher eine Fassade mit Fenstern vorstellen können.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass man durch dieses Bauvorhaben ein Wohnprojekt für ältere Menschen errichten wollte, das mit einer Mietpreisbindung versehen und durch Fördermittel finanziert werden solle. Dies bedeute, dass der Bau keine hohen Kosten verursachen dürfe, damit die Miete gering bleibe. Nun bekäme man ein schlichtes Gebäude, das sich stadträumlich in die Umgebung einfüge. Man habe sich eine Begrenzung anhand der vorgegebenen nachbarlichen Strukturen gewünscht und die nun vorgestellte Form gemeinsam festgelegt. Ein Flachdach hätte sich nicht in die Umgebung eingepasst. Die Schleppdachgaube sei bereits im Rahmen der Gestaltungssatzung diskutiert und schließlich akzeptiert worden.

Architekt Plesse ergänzt, dass man in der Verhältnismäßigkeit zum Kutscherhaus das neue Gebäude etwa 1,50  m höher errichten werde als die vorherige St. Ursula-Schule. Sicherlich wirke das Kutscherhaus dadurch deutlich kleiner. Das Bauvorhaben orientiere sich jedoch neben dem Archiv auch an den übrigen Eckgebäuden. Die Begrenzungen zur Ritterstraße seien vorgenommen worden um hier Beschattungen zu reduzieren. Er weist darauf hin, dass die vorliegende Darstellung eher technischer Art sei und dadurch die Gliederungen der Fassade mit ihren Rücksprüngen nicht deutlich werde. Die Fassade werde später strukturiert und mit deutlichen Kanten versehen erscheinen. Die Laubengänge mit einer Breite von 2 – 2,50 m seien als Kommunikationsflächen geplant, damit die Bewohner zueinander in Kontakt kommen. Der Brandschutz stehe den Vorstellungen einer Teilung entgegen.

Ratsherr Kuhn stellt heraus, dass er die Ansicht von der Wallstraße für gelungen halte. Die Ansicht von der Ritterstraße jedoch gewöhnungsbedürftig empfinde. Laubengänge entsprächen dem Stand der 70er Jahre und würden häufig als Abstellflächen genutzt werden. Die Darstellung passe nicht zu den Häusern in der Ritterstraße. Er fragt nach, inwieweit die Zufahrtsituation verändert würde, da die Ritterstraße zurzeit eine Einbahnstraße sei.

Architekt Plesse erläutert, dass die Laubengänge als Chance zur Kommunikation betrachtet werden. Müll dürfe auf diesen Flächen nicht abgestellt werden. Müllsammelplätze seien außerhalb der Rettungswege vorgesehen. Hier sei für die Überwachung die Gebäudeverwaltung gefragt. Im Übrigen bliebe die Verkehrsführung erhalten. Die Anfahrt der Tiefgarage müsse am Archiv entlang geführt werden.

Ratsfrau Puschmann fragt nach den Fensterelementen, die eine Durchsicht von der Wallstraße zu den Laubengängen ermöglicht und hinterfragt deren Funktion.

Architekt Plesse erläutert, dass diese verglasten Bereiche Licht in die Flure bringen sollen, die zur Erschließung der Eckwohnungen geplant seien. Man wolle lichte Durchgänge erreichen.

Ratsfrau Puschmann fragt weiter nach, ob sich die Vor- und Rücksprünge auch durch die geplanten Loggien ergeben. Der Baukörper wirke sehr massiv. Die Erschließung über Laubengänge sähe zwar hübsch aus  und könne bei entsprechender Breite auch als Begegnungsraum genutzt werden, sie entsprächen aber eher dem Stand der 20er Jahre. Sie wolle wissen, wie man hier insbesondere mit witterungsbedingten Einflüssen wie Vereisung umgehe. In der Darstellung gäbe es ferner bodentiefe Fenster zur Wallstraße hin. Hier ergäbe sich ein Gefühl, als säße man auf dem sprichwörtlichen „Präsentierteller“.

Herr Müller-Rost erklärt, dass die Breite der Laubengänge eine Begegnung von 2 Rollatoren ermögliche. Im Bestand der LüWoBau GmbH gäbe es bereits entsprechende Objekte und man sei sich deshalb der Verpflichtung bewusst, dass hier Winterdienst und Verkehrssicherung sowie die Vermeidung von Müll zu regeln seien. Hinsichtlich der Witterungseinflüsse rechne man bei der geschützten Lage mit weniger Problemen.

Architekt Plesse ergänzt, dass die bodentiefen Fenster zur Wallstraße bereits in der Umplanung mit einer Brüstung versehen würden, die im Erdgeschoss 70 cm, sonst 80 cm betragen.

Herr Burgdorff – ALA – weist darauf hin, dass viele Bedenken bereits angeklungen seien. Insbesondere hinsichtlich der massiven Darstellung, auch wenn die 40 m lange Firstlinie durch Gauben gegliedert würde. Seine Erwartungen an die Fassadengestaltung seien höher gewesen. Er hätte sich mehr Abwechslung gewünscht. Aus finanziellen Gründen sei das Bauvorhaben nachvollziehbar. Hier werde es bei der Umsetzung stark auf das verwendete Material ankommen.

Architekt Plesse fügt an, dass man sich an der Bauvorschrift orientieren werde. Es sei eine belebte Gestaltung beabsichtigt.

Ratsherr Manzke rügt, dass die Sitzungsvorlage einen Lageplan in schlechter Qualität beinhalte, was den Nachteil mit sich brächte, dass die Gestaltung nicht deutlich erkennbar sei. Hinsichtlich der Gliederung des Gebäudes gäbe es Möglichkeiten, gerade den Mittelteil giebelständig zu bauen und eine stärkere Struktur in die Fassade einzubringen. Für die Sitzungsvorlage hätte er sich mehr Details gewünscht. Auch sei es wichtig zu erkennen, wie sich die Flucht des Gebäudes zur Umgebung einpasse. Man spüre, dass hier für wenig Geld Wohnraum geschaffen werden soll.

Ratsfrau Schellmann fragt nach, warum die Laubengänge nicht geschlossen gebaut würden, vergleichbar einer Arkade oder Scheinfassade. Man sei in der Verantwortung diese wichtige Aufgabe gut umzusetzen. Ansonsten werde man sich später für dieses Projekt rechtfertigen müssen. Sie wünsche sich besondere Gestaltungselemente, um die Formsprache der Umgebung aufzugreifen.

Architekt Plesse erklärt, dass die Laubengänge für eine natürliche Belichtung sorgen sollen. Würde man diesen Bereich geschlossen bauen, müsste der Weg als Flur gelten, womit sich höhere Anforderungen an die Innengestaltung und den Brandschutz ergeben.

Ratsherr Salewski weist darauf hin, dass das Wohnprojekt an einem markanten Ort der Stadt entstehe und man hier gerade für Senioren günstig 35 WE schaffen werde. Zunächst sei er hinsichtlich der Massivität des Vorhabens erschrocken gewesen, mit Blick auf die umgebenden Gebäude der Wall- und Haagestraße ergäbe sich dennoch eine Verbesserung. Er unterstütze das Projekt.

Ratsfrau Puschmann befürwortet ebenfalls, dass an dieser Stelle Wohnen für ältere Menschen ermöglicht wird. Dennoch rügt sie die schlechte Darstellung und das Fehlen einer Visualisierung. Das Dach wirke sehr streng. Man solle noch einmal überlegen, ob eine Orientierung an den Gebäuden der Ritterstraße nicht zu einer einladenderen Gestaltung führen könnte.

Stadtbaurätin Gundermann schlägt zum Verfahren vor, den Bebauungsplan, da es offensichtlich keinen Dissens zu dessen Inhalt gibt, zu beschließen. Hinsichtlich der Architektur des Gebäudes wolle sie die zahlreichen Wortmeldungen noch einmal themenbezogen auflisten und sich mit der LüWoBau GmbH und dem Architekten über Verbesserungen austauschen. Dennoch sollte der Bauausschuss das Vorhaben zur Kenntnis nehmen, da das Vorhaben nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes genehmigungsfähig wäre. Änderungen seien nur über Verhandlungen möglich.

Beigeordneter Dörbaum unterstützt den Vorschlag von Frau Gundermann weitere Gespräche zu führen und das Vorhaben zur Kenntnis zu nehmen.

Herr Müller-Rost weist darauf hin, dass bezüglich des Mietpreises bislang von 6,50 € ausgegangen wurde. Durch Veränderung von Richtlinien sei der Mietpreis jedoch mit 7,00 €/m² anzunehmen.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt den Sachverhalt zur Kenntnis.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt den Sachverhalt zur Kenntnis.

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