Beratungsinhalt:

Oberbürgermeister Mädge führt einleitend aus, dass vor einigen Jahren die Sanierung des Rathauskomplexes angegangen wurde, die nach den damaligen Schätzungen einen Gesamtumfang von ca. 13 Mio. € umfassen sollte. Ein Großteil dieses Betrages war u. a. auch für die Sanierung und Ertüchtigung des Ratskellers vorgesehen. Erkennbar wurde über die Jahre, dass dort ein erheblicher Sanierungsbedarf besteht. Aufgrund der historischen und denkmalgeschützten Bausubstanz muss eine Sanierung sehr sorgsam angegangen werden. Um nach einer möglichen Sanierung auch zukünftig eine gastronomische Nutzung zu ermöglichen, war im Vorfeld zu prüfen, wie sich die Situation bzgl. der Vermarktung der gastronomischen Räume entwickelt hat und vor allen Dingen zu ermitteln, was die Sanierung unter den genannten Vorgaben schlussendlich kosten wird.

Hinsichtlich der Attraktivität kann festgestellt werden, dass Kellerräumlichkeiten für gastronomische Nutzungen, zumal wenn sie nicht behindertengerecht mit Fahrstuhl zu erreichen sind, schwerlich zu vermarkten seien.

Mit diesen Voruntersuchungen wurde die Lüneburger Wohnungsbauverwaltungs-GmbH (LüWoBau) beauftragt, den Ratskeller bezgl. der Sanierung und der hierzu aufzuwendende Kosten zu untersuchen.

Er erinnert daran, dass er im Rat vorgetragen habe, dass man an die Sanierung des Ratskellers herangehen werde, wenn sich die Sanierung unter der Beachtung der Kosten wirtschaftlich darstellen lasse. Hierzu wäre Grundvoraussetzung, dass zumindest für einen Zeitraum von 5 – 10 Jahren ein angemessener nachhaltiger Pachtzins erzielbar wäre. Weitere Voraussetzung wäre, dass die Kosten im Rahmen des Haushaltsvolumens und der Haushaltslage sich so gestalten, dass nicht andere wichtige Vorhaben deshalb zurückgestellt werden müssten.

Alle diese notwendigen Voruntersuchungen wurden zwischenzeitlich unter Begleitung gutachterlicher Aussagen durchgeführt. Im Ergebnis ist festzustellen, dass mit der Sanierung des Ratskellers zunächst nicht weiter gearbeitet werden soll, sondern nur noch anstehende Restarbeiten der begonnenen Sanierung zu Ende geführt werden sollen. Begründet wird dies damit, dass sich die Kosten in der Gegenüberstellung einer nachhaltig zu erzielenden Pacht nicht wirtschaftlich darstellen lassen. Eine mögliche erzielbare Pacht wurde auch mit vor Ort ansässigen Vertretern von Gastronomiebetrieben in Gesprächen ermittelt. Im Ergebnis dieser Gespräche wurde bestätigt, dass eine höhere Pacht als die seitens der Stadt angedachte nicht erzielbar sein wird. Zu diesen Rechenmodellen wird ergänzend im nichtöffentlichen Teil der Sitzung vorgetragen.

Als Konsequenz hieraus wird von ihm seitens der Verwaltung den politischen Gremien vorgeschlagen, die begonnenen Arbeiten zu Ende zu führen und weitergehenden Sanierungsmaßnahmen im Ratskeller zunächst für die Dauer von 3 – 5 Jahren zurückzustellen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die jetzt nicht mehr durchgeführten Maßnahmen nicht bezuschusst werden würden und insofern keine Fördermittel verloren gehen. Nach Abschluss der im Rathauskomplex anstehenden übrigen Sanierungsarbeiten wird man erneut darüber nachdenken, ob auch aufgrund einer geänderten Marktlage die Durchführung der restlichen Sanierungsarbeiten im Ratskeller wieder aufgenommen werden sollten.

Seitens des Ausschusses bedarf es in der heutigen Sitzung keiner Entscheidung und Beschlussfassung. Vielmehr wird die Entscheidung über die weitere Vorgehensweise im Zusammenhang mit der Beratung des Haushaltsplanentwurfes 2013 vorzusehen sein. Seitens der Verwaltung sind für die Fortführung der Sanierung derzeit keine Haushaltsmittel in den Entwurf des Haushaltsplans 2013 eingestellt. Die angesprochene Restabwicklung der bereits begonnenen Sanierungsarbeiten ist hiervon nicht betroffen. Die dazu erforderlichen Haushaltsmittel sind im laufenden Haushalt veranschlagt und stehen zur Verfügung.

Die Verwaltung wird sich in der weiteren Vorgehensweise bei der Sanierung des Ratshauskomplexes zunächst im Bereich des alten Archivs sowie des Fürstensaals annehmen. Hierfür sind auch entsprechende Fördermittel freigegeben worden.

Herr Müller-Rost – LüWoBau – zeigt anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) den derzeitigen Sanierungsstand auf.

Er führt aus, dass im Bereich des Ratskellers im Rahmen einer Probesanierung in der „Thorner Stube“ Arbeiten durchgeführt wurden. Die Probesanierung ist in diesem Bereich bis auf die Wiederherstellung der Randoberflächen abgeschlossen. Die weitergehend durchgeführten Arbeiten werden erläutert.

Die LüWoBau-Verwaltungs-GmbH hat bis dato ca. 180.000 € verauslagt und Eigenleistungen in Höhe von ca. 35.000 € erbracht. Anhand einer Fotodokumentation werden die mit Schadstoffen belasteten Bereiche aufgezeigt. Auf die in der Untersuchung festgestellten Schadstoffe PAK, DDT und Asbest wird näher eingegangen.

Anhand einer Auflistung der Kostenentwicklung wird aufgezeigt, dass der im Zusammenhang mit der Aufstellung des Masterplans im Jahre 2006 erstellte Kostenrahmen nicht zu halten sein wird. Von ursprünglichen Schätzungen in Höhe von 1,65 Mio. € ist eine Anpassung der Baukosten aufgrund nicht unerheblicher Kostensteigerungen und infolge unvorhersehbar aufgetretener Probleme eine Anpassung auf 1,9 Mio. € einschl. eines Puffers erforderlich.

Zusammenfassend führt er im Ausblick aus, dass sich aus Sicht der LüWoBau-Verwaltungs-GmbH die Umsetzung der Sanierungsarbeiten sich nur mit Subventionen der Hansestadt Lüneburg realisieren lassen wird. Die Stadt hat für die Umsetzung der Sanierung den Baukostenzuschuss in Höhe von netto 1 Mio. € vorgesehen. Die Pachthöhe für den Betreiber soll aber auf einen am Markt realisierbaren Betrag begrenzt werden, um eine dauerhafte Betreibung zu ermöglichen.

Durch die insbesondere wegen der Schadstoffe gestiegene Kostenprognose lassen sich diese Faktoren nicht in einem wirtschaftlichen Verhältnis darstellen.

Anhand der Power-Point-Präsentation werden im Ausblick über die weitere Vorgehensweise 3 Varianten aufgezeigt, die jeweils mit den damit verbundenen Kosten und Konsequenzen ausführlich dargestellt werden.

Zusammenfassend wird aufgrund der dargelegten Gründe empfohlen, die Variante 1 zu wählen, also die Schadstoffsanierung zunächst nicht weiter durchzuführen. Dass die Räumlichkeiten eingeschränkt für Lagerzwecke und Führungen weiterhin nutzbar bleiben, ohne dass eine Gesundheitsgefährdung besteht, wird erläutert.

Eine regelmäßige Kontrolle zur Überwachung der raumklimatischen Parameter wird durch die Aufstellung eines Datenloggers anempfohlen.

Herr Plesse – Bauhütte – möchte wissen ob sichergestellt wird, dass die herausgenommenen Gemälde ordnungsgemäß eingelagert werden.

Oberbürgermeister Mädge bestätigt, dass dies sichergestellt sei. Die Sparkassenstiftung hat sich dankenswerterweise bereit erklärt, die Gemälde in ihrem bestehenden Lager in Neuhaus unterzustellen.

Ratsfrau Puschmann hat den Ausführungen entnommen, dass bereits ein Raum im Ratskeller durchsaniert sei. Sie möchte wissen, ob, wenn man die Sanierung jetzt nicht fortführt, die Gefahr besteht, dass der bereits durchsanierte Raum erneut kontaminiert werden könnte.

Herr Müller-Rost – LüWoBau – weist darauf hin, dass der durchsanierte Raum sich zurzeit in einem rohbauähnlichen Zustand befindet. Die Holzpanele der Wandverkleidung wurde in einen anderen Raum verbracht und wird dort zwischengelagert. Der Fußbodenaufbau besteht derzeit nur aus Heidesand. Hauptquelle der PAK-Belastungen ist der an den Wänden niedergeschlagene Zigarettenrauch der vergangenen Jahrzehnte.

Ratsherr Schuler interessiert, ob weitergehende Schäden zu erwarten seien.

Herr Müller-Rost – LüWoBau – weist darauf hin, dass ein Raum provisorisch abgestützt sei und dass bei Aussetzen der weitergehenden Sanierung die Abstützung dergestalt nachgebessert werden kann, dass sie dauerhaft die Absicherung der Deckenkonstruktion sicherstellt.

Die an den Wänden an der Ochsenmarktseite bestehenden Feuchtigkeitsschäden werden sich durch Aussetzen der Sanierung nach seiner Ansicht nicht verschlimmern.

Ratsherr Kuhn hat den Ausführungen entnommen, dass die Sanierungskosten des Ratskellers auf nunmehr 1,9 Mio. € zu veranschlagen seien. Er befürchtet, wenn man die Sanierung für einen Zeitraum von 5 Jahren zunächst aussetzt, dass dieser Zustand auch über diesen genannten Zeitraum hinaus weiter bestehen könnte. Er bittet deshalb in die Überlegungen einzubeziehen, ob es nicht sinnvoll wäre, zumindest einen Betrag von 300.000 bis 400.000 € jährlich quasi anzusparen, damit damit gewährleistet werden kann, dass nach Ablauf eines gewissen Zeitraums das Grundkapital für eine Sanierung vorhanden sei.

Oberbürgermeister Mädge verdeutlicht, dass die Stadt in den nächsten Jahren für die Sanierung von Schulen 20 Mio. € wird aufwenden müssen. Er erinnert daran, dass der derzeit sich ihn Sanierung befindliche Ambrosiuskeller im Rathaus über 100 Jahre nicht genutzt wurde, ohne dass dort ein nachhaltiger Schaden durch die Nichtnutzung eingetreten sei. Insofern ist davon auszugehen, dass beim Ratskeller zumindest für einen befristeten Zeitraum es unschädlich ist, wenn die Sanierung ausgesetzt wird.

Verdeutlicht wird in diesem Zusammenhang aber auch, dass, wenn gewollt und der finanzielle Rahmen sich in den kommenden Jahren ändert, durchaus eine anders lautende Entscheidung über die Fortsetzung der Sanierung beraten und beschlossen werden könnte.

Ratsfrau Schellmann merkt an, dass unbestritten sehr viel Geld in die Sanierung des Rathauskomplexes in den letzten Jahren eingeflossen sei. Verständlich ist auch, dass die Sanierung des gesamten Rathauskomplexes seine Zeit dauern wird. Wie bereits von Oberbürgermeister Mädge ausgeführt, hat die Sanierung von Schulen derzeit Priorität, denn diese werden zukunftsorientiert saniert und modernisiert. Wie bereits ausgeführt, vertritt auch sie die Ansicht, dass das Thema Fortführung der Sanierung des Ratskellers in einigen Jahren erneut aufgegriffen werden sollte.

Bürgermeister Meihsies weist darauf hin, dass die Frage, ob die Sanierung des Ratskellers für einige Jahre ausgesetzt werden sollte, intensiv im politischen Raum in der Gruppe behandelt wurde. In der Beratung spielten sowohl historische als auch finanzielle Fragen eine Rolle. Einig sei man sich darüber, dass die Situation anders betrachtet werden könnte, wenn denn ein solventer Pachtinteressent, der Gewähr für eine nachhaltige Pachtung über einen längeren Zeitraum geben könnte, vorhanden wäre. Dies ist aber leider nicht der Fall. Insofern stützt er die Aussage von Oberbürgermeister Mädge, dass die Sanierung des Ratskellers zunächst für einige Jahre ausgesetzt werden sollte.

Ratsfrau Schellmann vertritt die Ansicht, dass Ratskeller als gastronomischer Betrieb, auch wenn diese im Untergeschoss betrieben werden, in der Regel von Gästen gut angenommen werden.

Oberbürgermeister Mädge entgegnet, dass sich die Situation gegenüber früher dergestalt verändert habe, dass Pachtinteressenten heute kein Geld mehr von Brauereien mitbringen. Auch sind eingeforderte Bürgschaften zur Absicherung der Pacht über einen Zeitraum von 10 Jahren heute nicht mehr denkbar.

Der Vorschlag, für die bauliche Unterhaltung Rückstellungen zu bilden, hilft hier insofern nicht weiter, weil die Mittel für die bauliche Unterhaltung im Ergebnishaushalt zu veranschlagen seien, hier aber die Sanierung im investiven Bereich anzusiedeln ist. Stattdessen ist es vorstellbar, dass man jedes Jahr neuerlich bei den Haushaltsplanberatungen in eine Überlegung dergestalt einsteigt, ob man die Sanierung fortsetzen will  oder nicht. In Erinnerung wird gebracht, dass bei der Aufstellung der Kosten für die Sanierung des Rathauskomplexes im Jahre 2000 von heute umgerechnet 13 Mio. € ausgegangen wurde. Selbst wenn man aus der heutigen Betrachtung heraus 2 Mio. € für die Sanierung des Ratskellers herunterrechnen würde, würde man aus heutiger Sicht unter Berücksichtigung der Entwicklung des Baukostenindexes bei ca. 15 Mio. € Kosten landen. Insofern ist es unter den gegebenen Rahmenbedingungen nicht denkbar, dass für die Sanierung des Ratskellers 2 Mio. € aufgewendet werden mit der Unsicherheit, dass ein möglicher Pächter ggf. vorzeitig nach 2 Jahren wieder aussteigt. Hingewiesen wird darauf, dass spätestens im Jahre 2014 auch die Fenster der Westfassade des Rathauses zur Sanierung anstehen. Auch diese Maßnahmen sind als vorrangig gegenüber der Sanierung des Ratskellers zu betrachten. Insofern ist es realistisch, dass die Sanierung des Ratskellers um 3 – 5 Jahre zurückzustellen sei.

Herr Meyer – LCM – merkt an, das Ratskeller in gastronomischer Nutzung, zumindest was die norddeutsche Region betrifft, derzeit nicht mehr so angesagt seien, weil einerseits das Angebot zu groß sei und Räumlichkeiten im Keller für viele zunehmend aus verschiedenerlei Gründen eine Hemmschwelle darstellen, weil diese aufgrund historischer Bausubstanz oftmals nicht behindertengerecht zugänglich seien.

Ratsherr Löb spricht sich dafür aus, die Sanierung des Ratskellers wie bereits vorgeschlagen, einige Jahre zurückzustellen. Die Stadt Lüneburg zeigt hiermit antizyklisches Verhalten. Er plädiert dafür, dass, wenn der Zeitpunkt gekommen sei, dass die Bauwirtschaft nicht mehr so gut läuft wie derzeit, man dann über die Wiederaufnahme und Fortführung der Sanierung des Ratskellers neu nachdenken sollte.

Ratsherr Manzke interessiert, ob eine alternative Nutzung des Ratskellers, außer für die angesprochene gastronomische, vorstellbar sei.

Oberbürgermeister Mädge führt hierzu aus, dass man hinsichtlich einer anderweitigen Nutzung durchaus gesprächsbereit sei, wenn entsprechende Vorschläge an die Verwaltung herangetragen werden. Solche Vorschläge würden dann auf ihre Machbarkeit hin im Hause geprüft werden.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum fasst die bisherige Beratung in der Weise zusammen, dass der Empfehlung der Verwaltung auf Aussetzung der Sanierung des Ratskellers zunächst gefolgt werden sollte.

Vor einer abschließenden Meinungsbildung soll jedoch zunächst im nichtöffentlichen Teil der Sitzung ein Kostenvergleich ergänzend zur Entscheidung vorgetragen werden.

Anmerkung:

Weitergehende Beratung siehe nichtöffentlicher Teil der Sitzung.

Beschluss:

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