Auszug - Lüneburger Wohnungsbau GmbH - Jahresabschluss 2011 Weisungen an die städtischen Beteiligungsvertreter in der Gesellschafterversammlung  

Beratungsinhalt:

Ratsherr Srugis lobt die Arbeit von Frau Schäfke als Geschäftsführerin der Lüneburger Wohnungsbau GmbH (Lüwo) sowie dem gesamten Team der Lüwo. Weiterhin stellt er Fragen zum Jahresabschluss. In der Bilanz ist bei den technischen Anlagen und in der Gewinn- und Verlustrechnung bei den bezogenen Leistungen ein Anstieg zu verzeichnen. Ratsherr Srugis bittet um die Erläuterung des Begriffs „EK02“.

Frau Schäfke führt aus, dass in 2011 alle Wohnungen mit rückkanalfähigem Kabel modernisiert wurden und eine eigene Satellitenkopfanlage im Wert von 900T€ in der Wedekindstraße gebaut wurde, so dass diese Investition zu einem Anstieg der technischen Anlagen führt. Die Mieter zahlen nun für die Kabelversorgung 7,90 €/mtl., wofür sie vorher bis zu 13 € bezahlt haben. Fremde Dritte können damit nicht versorgt werden, da dies ein steuerschädliches Geschäft für die Gesellschaft wäre. In 2011 sind planmäßig mehr Instandhaltungen als im Vorjahr durchgeführt worden. Dadurch ist mehr Aufwand für bezogene Leistungen entstanden.

Ratsherr Adam merkt an, dass Mieterhöhungen nicht nur nach einer Sanierung durchgeführt werden sondern auch normale Anpassungen erfolgen. Er fragt, ob der Leerstand von 25 Wohnungen zum Jahresende kritisch zu betrachten sei. Weiterhin spricht er sich für    Studentenwohnungen aus.

Frau Schäfke erläutert, dass regelmäßige Mieterhöhungen zum Inflationsausgleich zum Geschäft gehören. Bei Mieterhöhungen wird immer auf die Sozialverträglichkeit geachtet. Über 90% aller Wohnungen sind SGB-fähig. Dabei wird die Durchmischung der Quartiere beachtet, um eine sozial ausgeglichene Mieterstruktur zu gewährleisten. Dies wird zum Beispiel durch die Streuung des günstigen Wohnraums über alle Quartiere erreicht. Der Leerstand von 25 Wohnungen zum Jahresende ist nicht bedenklich, da es eine Stichtagsbetrachtung per 31.12.2011 ist und es Wartelisten für die Wohnungen der Lüwo gibt. Zum Teil werden die Wohnungen nach Modernisierungen in den Wintermonaten etwas länger unvermietet gelassen, um sie trocken zu heizen. 30 neue Wohnungen für Senioren werden auf dem Grundstück der St. Ursula Schule geplant. Dafür sollen Fördermittel des Landes eingeworben werden, die eine monatliche Höchstmiete von 6,50 €/m² und die Belegung an Wohnberechtigungsscheininhaber festschreiben. Studentenwohnungen zur Verfügung zu stellen, liegt aufgrund des vorhandenen Wettbewerbs (Studentenwerk, Campus etc.) derzeit nicht im Aufgabengebiet der Lüwo.

Ratsherr Neubauer bringt zum Ausdruck, dass das Verständnis in den Landesministerien für sozialverträgliches Wohnen immer weiter schwindet. Sonst müsste der Nichtverkauf der Lüwo nicht jedes Jahr neu begründet werden.

Beigeordneter Pauly fragt, ob alle SGB-fähigen Wohnungen die Obergrenze berühren. Frau Schäfke erklärt, dass die SGB-Fähigkeit an der Obergrenze gemessen wird, die tatsächlichen Mieten auch darunter liegen können. Die Lüwo kümmert sich um fast alle Wohnungssuchenden unabhängig ihrer Herkunft oder der Art der Mietfinanzierung. Aber um die tatsächliche Bereitstellung der Mittel für die Miete sollte sich der Interessent schon Gedanken gemacht haben.

Frau Schäfke erklärt den Begriff „EK02“ (Eigenkapital 02) und weist zunächst darauf hin, dass neben der Handelsbilanz auch eine Steuerbilanz erstellt wird. Die Wohnungsbaugesellschaften sind in Deutschland seit dem 01.01.1990 nicht mehr gemeinnützig, so dass zu diesem Stichtag Neubewertungen in der Steuerbilanz erfolgten.

Bei dem EK02 handelt es sich um bilanziell gebildete Eigenkapitalbestände, die aus der Teilwertaufstockung durch die Neubewertung bei Eintritt in die Steuerpflicht zum 01.01.1990 entstanden sind. Mit dem EK02 sind den Unternehmen keine liquiden Mittel zugeflossen, sondern die Mittel sind in den Wohnungsbeständen enthalten.

Mit dem Jahressteuergesetz 2008 schuf der Gesetzgeber die Möglichkeit, aus den EK02 Beständen nach einer 10jährigen Übergangszeit (2008-2017) und in der Übergangszeit nur den Teil der Investitionszulagen steuerfrei auszuschütten. Dabei wird der steuerfreie Teil nur um die Differenz zwischen Ergebnis der Steuerbilanz und Ausschüttung verbraucht.

Alternativ hätte das steuerliche EK02 von rd. 43 Mio. € sofort versteuert (1,1 Mio. €; Barwertvorteil) werden müssen oder die Steuer wäre ratierlich über 10 Jahre (1,4 Mio. €) an das  Finanzamt zu zahlen. Die Gesellschafter haben in der Gesellschafterversammlung am 08.07.2008 entschieden, das Optionsrecht liquiditätssparend wahrzunehmen und in der   Übergangszeit im Rahmen der Möglichkeiten steuerfrei auszuschütten. Ansonsten wird eine Körperschaftssteuer von 42,85% zzgl. 5,5% Solidaritätssteuer fällig.

Beschluss:

Der Ausschuss für Wirtschaft und städtische Beteiligungen beschließt einstimmig:

Die Beteiligungsvertreter der Hansestadt Lüneburg in der Gesellschafterversammlung der Lüneburger Wohnungsbau GmbH werden angewiesen, für die Feststellung des Jahresabschlusses 2011, für die Ausschüttung von 766.000 €, für die Einstellung von 730.115,21 € in die Gewinnrücklagen und die Entlastung des Aufsichtsrates sowie der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2011 zu stimmen.