Auszug - Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 144 "Wohnpark Am Wasserturm" und Beschluss über die Art und Weise der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann bringt einleitend in Erinnerung, dass der angesprochene Bereich vom B-Plan Nr. 124 mit seiner Zweckbestimmung Veranstaltungs- und Sporthalle, Kongress-Zentrum und ehemaliger Wasserturm abgegrenzt sei.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird der bisherige Geltungsbereich des B-Plans aufgezeigt.

In der damaligen Zielsetzung des B-Plans war vorrangig, die Nordlandhalle zu einer Veranstaltungshalle umzubauen und diese entsprechend nutzen zu können. Diese Option konnte jedoch nicht in die bauliche Realität umgesetzt werden. Dies lag darin begründet, dass der Rat sich zwischenzeitlich für eine Unterstützung des Audimax-Projektes der Leuphana Universität entschieden hat.

Die Nordlandhalle ist durch mehrere Brandschäden und Schadstoffbelastungen abgängig. Aufgrund dessen wurde eine Entscheidung dahingehend getroffen, dass bezüglich einer zukünftigen Nutzung ein Investorenwettbewerb ausgeschrieben werden sollte. Dies ist zwischenzeitlich geschehen. Zweckbestimmung dieser Ausschreibung war eine zukünftige Wohnnutzung.

Auf der Grundlage des Ergebnisses des Wettbewerbes wurde ein Beschluss dahingehend gefasst, dass der rechtskräftige Bebauungsplan in der Weise geändert wird, dass jetzt neu ein vorhabenbezogener Bebauungsplan weiterverfolgt werden soll. Dieser vorhabenbezogene B-Plan soll den soll den 1. Platz des Interessenbekundungsverfahrens umsetzen.

Aufgezeigt wird der Geltungsbereich, der dem vorhabenbezogenen B-Plan zugrunde gelegt werden soll. Der Geltungsbereich ist gegenüber dem  bisherigen Geltungsbereich des bestehenden B-Plans enger gefasst. Weiterhin enthalten im Geltungsbereich sind die Flächen des ehemaligen Wasserturms und die Verkehrsfläche vor der vorhandenen Tankstelle. Der weitere Verlauf des Geltungsbereiches entlang der Wasserlinie und des Wendehammers in der Fortführung mit der Friedenstraße wird aufgezeigt.

Die in dem vorhabenbezogenen B-Plan vorgesehenen Festsetzungen erlauben eine Nutzung, die sich teilweise bis auf sieben Ebenen erstreckt.

Anhand von Gebäudeschnitten werden die Nutzungen der verschiednen Ebenen erläutert.

Sie weist darauf hin, dass aus statischen Gründen es evtl. erforderlich werden könnte, dass das jetzige Parkhaus der Nordlandhalle zunächst abgetragen werden muss, bevor eine Wohnbebauung an Stelle der Nordlandhalle vorgenommen werden kann. Eine Entscheidung hierüber wird jedoch erst möglich sein, wenn die Ergebnisse der noch laufenden statischen Berechnungen vorliegen. Sollte ein Abbruch des Parkhauses erforderlich werden, ist vorgesehen, eine zusätzliche Parkebene „0“ als Tiefgeschoss zur Verbesserung der Gründung einzubauen.

Gegenwärtig ist das Parkhaus auf Pfählen gegründet. Wenn man sich für den Abbruch entscheidet, so könnten mit der angesprochenen zusätzlichen Parkebene „0“ weitere 80 Parkplätze für eine öffentliche Nutzung geschaffen werden. Die ca. 30 zusätzlichen Einstellplätze auf einer Parkebene „0“, die für die entstehenden Wohnungen als Einstellplätze vorgesehen sind, sollen über eine unterirdische Zu- und Abfahrt zur Friedenstraße ausgerichtet verkehrlich angebunden werden. Die unterirdische Zufahrt ist an der Stelle vorgesehen, in der sich zurzeit die Treppenanlage der Nordlandhalle Richtung Friedenstraße befindet.

Zur Friedensstraße hin ausgerichtet sind auf dem entstehenden Parkdeck terrassenförmig 4 Wohngeschosse geplant. Zur Schule und zur Ilmenau hin ausgerichtet sind jeweils 3 Wohngeschosse. Neu in die Entwurfsplanung aufgenommen wurde, dass über der Tankstelle eine Büroetage, die sich auch lärmmindernd auf die dahinter liegende Wohnbebauung auswirken wird, vorgesehen ist. Sie erinnert in diesem Zusammenhang daran, dass in den Festsetzung enthalten sein wird, dass die Flächen zu 80 % einer Wohnnutzung und bis zu 20 % einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden können. Außerdem bestehen Überlegungen, eine zusätzliche Ebene für Wohnungen an der Ecke Johanniskirche/Richtung Ilmenau vorzusehen. Eine abschließende Festlegung ist jedoch erst dann vorgesehen, wenn seitens des beauftragten Architekten der endgültige Entwurf vorliegt. Zur bestehenden Fußgängerbrücke Richtung Wandrahmstraße wird ausgeführt, dass sich diese Brücke in keinem guten Unterhaltungszustand befindet und langfristig abgängig sei. Vorgesehen ist deshalb, mit der Neuerrichtung einer Brücke auch deren Anbindung im Bereich des Clamartparks zu verändern. Eine Möglichkeit wird darin gesehen, die Brücke und den Weg Richtung Wendehammer zur Friedenstraße hin ausgerichtet zu führen.

Zur angesprochenen vorgesehenen 7. Ebene merkt sie an, dass in den Festlegungen enthalten sein wird, dass die Geschossfläche dieser zusätzlichen Ebene maximal 25 % der Geschossfläche der darunter liegenden 6. Ebene betragen darf.

Wegen der aufgetretenen Schwierigkeiten der Gründung wurde sowohl auf der Schulhofseite als auch auf der Wasserseite ein Spielraum von jeweils 2 m hinzugelegt. Dieser Raum kann in Anspruch genommen werden für den Fall, dass aus statischen Gründen es erforderlich wird, die Obergeschosse über der stehenbleibenden Parkgarage neu gründen zu müssen.

Die zukünftig vorgesehene Wegeführung des kombinierten Fuß- und Radweges wird anhand eines Plans dargestellt.

Aufgezeigt werden die anstehenden Verfahrensschritte im Bauleitverfahren. Es wird darauf hingewiesen, dass parallel zum laufenden Verfahren ein konkreter Hochbauentwurf erarbeitet werden muss, in dem auch die Ergebnisse der derzeit noch nicht abgeschlossenen Statikberechnungen eingeschlossen sein müssen. Wenn dieser konkrete Hochbauentwurf vorliegt, wird man diesen im weiteren Verfahrensablauf für die Planungen mit einbeziehen können.

 

Beigeordnete Schellmann merkt an, dass schon der damalige Neubau der Nordlandhalle ein massiven Eingriff in die historische Wallanlage darstellte. Wenn auch durch dieses Bauvorhaben hier unwesentlich ein weiterer Eingriff vorgenommen wurde, so ist doch die geplante unterirdische Zufahrt Richtung Friedenstraße für sie ein massiver weiterer Eingriff, von dem im bisherigen Verfahren nicht die Rede war.

 

Stadtbaurätin Gundermann  entgegnet hierzu, dass sich diese Planung erst im Nachgang ergeben habe. Vom Grundsatz her war die Erschließung über die normale Parkhauszufahrt vorgesehen. Seitens der Kaufinteressenten wurde jedoch an den Investor der Wunsch herangetragen, für die nur von den Bewohnern der Eigentumswohnanlage zu nutzenden Tiefgaragenstellplätze eine eigene Zufahrt zu schaffen, da man sich sonst in die des Öfteren sich bildenden Warteschlangen im Einfahrtsbereich zur öffentlichen Parkgarage einordnen müsste. Noch einmal aufgezeigt wird, dass die unterirdische Zufahrt im Bereich der jetzigen Treppenanlage des Aufganges zur Nordlandhalle vorgesehen sei. Bewusst hat man sich entschieden, dies in die jetzige Planung mit einzubringen, damit in der im nächsten Schritt folgenden öffentlichen Auslegung Anregungen hierzu vorgetragen werden können. Seitens der Verwaltung wurde mit der Stadtarchäologie und Denkmalpflege vorgeprüft, ob gegen eine solche unterirdische Zufahrt Bedenken erhoben werden. Dies wurde verneint.

 

Beigeordnete Schellmann hat dem Vortrag von Stadtbaurätin Gundermann entnommen, dass auch geplant sei, die Fußgängerbrücke bei einer anstehenden Erneuerung dahingehend zu verschwenken, dass sie zukünftig nicht mehr auf die Ecke der jetzigen Nordlandhalle zuläuft, sondern vielmehr eine Anbindung an den Wendehammer an der Friedenstrasse erhalten soll. Sie regt an, die Brücke insgesamt weiter Richtung Norden in den mittleren Bereich der vorgesehenen Wohnbebauung zu verschwenken, was insofern von Vorteil wäre, weil man auf der anderen Seite eine Anbindung in den Bereich des Museums herstellen könnte.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass Überlegungen, den Bereich der Brücke in den Geltungsbereich des B-Plans einzubeziehen, im Vorfeld angestellt wurden. Da man sich jedoch dafür entschieden hat, einen vorhabenbezogenen B-Plan zu erstellen, wird die Brücke nicht Gegenstand des Bauleitplanverfahrens sein. Die Brücke selbst stellt ein öffentliches Bauwerk dar. Sie bringt in diesem Zusammenhang in Erinnerung, dass es sich bei der Ilmenau und den Uferbereichen in diesem Bereich um FFH-Flächen handelt. Die Frage der Erneuerung der Brücke wird weiterhin offen gehalten, zumal die Brücke nicht sofort erneuert werden muss. Für die Erneuerung der Brücke bedarf es keines B-Plans, hierfür ist eine Planfeststellung ausreichend. Die hierzu verwaltungsmäßig angestellten Überlegungen werden zeitnah im Ausschuss vorgestellt. Eine Verschwenkung der Brücke und Anbindung an den Wendehammer der Friedenstraße ist zunächst nur ein Vorschlag, der verwaltungsintern noch nicht abgestimmt sei.

 

Beigeordneter Dörbaum merkt ergänzend an, dass bereits angedacht sei, eine zusätzliche Wegeverbindung in den Museumsbereich hinein über die bestehende Wehranlage zu führen. Einer weiter nach Norden verschobenen Anbindung an das Museumsgelände, wie von Beigeordneter Schellmann  vorgeschlagen, bedarf es insofern nicht. Er geht davon aus, dass eine direkte Fußwegebeziehung zur Wandrahmstraße auch zukünftig vorgehalten werden muss. Da es nicht Teil des hier in Rede stehenden Bauleitplanverfahrens ist, braucht heute hierüber auch keine abschließende Meinungsbildung und Entscheidung getroffen werden.

 

Stadtbaurätin Gundermann bestätigt noch einmal, dass die Entscheidung einer zukünftigen Trassenführung bei Erneuerung der Fußgängerbrücke derzeit noch völlig offen sei.

 

Beigeordneter Körner merkt an, dass die bisher vorgestellte Planung für ihn schlüssig war. Er geht davon aus, dass selbst wenn aus statischen Erwägungen heraus ein Abriss der vorhandenen Bausubstanz erforderlich sein sollte, dies letztendlich dann doch zu einem vernünftigen Ergebnis geführt werden kann.

Ihn interessiert, ob es zutreffend sei, dass der separat geschaffene Kfz-Einstellbereich von dem Bereich des öffentlichen Parkhauses abgeschottet sein wird.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt hierzu, dass die privaten Stellplätze für die geschaffenen 30 Wohneinheiten und die vorgesehenen Gewerbeflächen abgeschottet sein werden von den öffentlichen Parkflächen. Aufgezeigt wird in diesem Zusammenhang noch einmal die vorgesehene  unterirdische Zufahrt mit der Anbindung an die Friedenstraße.

 

Ratsherr Kroll interessiert, ob ein möglicher Hochwasserstand der Ilmenau höher sein wird als das geplante 0-Geschoss.

 

Herr Voltisiak – Firma Manzke – führt aus, dass der Stand des Ilmenauwassers durchaus höher sein kann als die 0-Ebene des geplanten Parkdecks. Da das 0-Deck in Betonbauweise ausgeführt wird, bestehen seitens der Wasserhaltung keine Probleme. Hier ist durchaus eine Lösung denkbar.

 

Ratsherr Kroll interessiert ergänzend, ob das angesprochene 0-Geschoss generell geplant sei oder nur für den Fall, dass das Parkhaus vor Neubau der Wohnanlage aus statischen Gründen abgerissen werden muss.

 

Herr Wojtysiak – Firma Manzke – zeigt auf, welche Bereiche des Parkhauses derzeit auf Pfählen gegründet sind. Dargestellt werden die Bereiche, in denen die geplante 0-Ebene direkt auf der tragfähigen Sohle gegründet werden kann. Dies trifft für den Bereich des Südflügels zu. Für die anderen Bereiche ist die 0-Ebene, wie bereits ausgeführt, nur als Option zu betrachten für den Fall, dass das Ergebnis der statischen Berechnungen den Abriss des vorhandenen Parkhauses erforderlich macht.

 

Ratsherr Kroll interessiert ergänzend, ob die geplante unterirdische Zufahrt zur geplanten
0-Ebene auf jeden Fall kommen wird.

 

Stadtbaurätin Gundermann erinnert an die Ausführungen. Die Zufahrt wurde bewusst in das Verfahren eingebracht, damit bei der anstehenden Bürgerbeteiligung hierzu Anregungen und Bedenken vorgetragen werden können. Von dem Ergebnis der Abwägungen wird abhängig sein, ob eine solche separate Zufahrt möglich sein wird.

 

Ratsherr Meihsies  bringt sein Erstaunen darüber zum Ausdruck, dass heute von einem Durchstich der historischen Wallanlage gesprochen wird, der zusätzlich zur Erreichung der zu bauenden Stellplätze für die Wohnanlage geschaffen werden soll. Er erinnert daran, dass von einem solchen Durchstich bei der Vorstellung des Bauvorhabens nie die Rede war. Insofern stellt sich für ihn die Frage, ob eine solche Planung nicht von den Vorgaben des durchgeführten Wettbewerbes abweichen würde. Von Interesse ist für ihn ergänzend, wie viel neue Stellplätze jetzt zusätzlich geschaffen werden sollen. Die Abweichungen vom durchgeführten Wettbewerb möchte er noch einmal dargestellt wissen.

Für ihn stellt die vorgestellte Planung eine ganz andere, neue Situation dar, über die man noch einmal neu nachdenken müsste. Eine solche Zufahrt war bisher noch nicht einmal als Option angedacht.

 

Stadtbaurätin Gundermann erläutert anhand von Ansichten und Schnitten die bisherige Planung und geht noch einmal auf die heute bereits ausführlich angesprochenen Änderungen der Ursprungsplanung ein.

Neu sind die seitlich jeweils 2 m weiter hinausreichenden Spielräume, die erforderlichenfalls aus statischen Gründen für eine Gründung der im oberen Bereich neu zu schaffenden Wohnanlage erforderlich sein werden. Dieser Spielraum ist an 2 Seiten des Gebäudekomplexes vorgesehen. Die Bereiche werden aufgezeigt. Zur Friedenstaße hin wird noch einmal auf die Veränderungen in der Geschossigkeit eingegangen. Zum Bereich zur Johanniskirche ausgerichtet ist das jetzt geplante Bürogeschoss und die aufgezeigten Veränderungen an der Ecke zur Ilmenau hin. Durch eine solche 7. Ebene wird der Baukörper um ca. 4 m höher als bisher ausfallen. Eine Entscheidung über die 7. Ebene wird jedoch von der Vorlage eines angedachten entsprechenden architektonischen Entwurfes abhängig gemacht.

Die zusätzlichen 30 Stellplätze waren nach der ursprünglichen Planung über die normale Parkhausein-/Ausfahrt erreichbar. Eine Regelung, die Stellplätze jetzt von der anderen Seite über eine separate unterirdische Zufahrt ansteuern zu können, resultiert aus den Wünschen des Investors und möglicher Kaufinteressenten. Bewusst wurde eine solche Zufahrt in das Verfahren hineingenommen, um auszutesten, was bei der bevorstehenden Auslegung hierzu an Anregungen und Bedenken vorgetragen wird. Eine andere Möglichkeit, diese separaten Flächen anzusteuern, besteht nicht, da an 3 Seiten durch Schule, Wasser und Turm eine Schaffung einer Zufahrt nicht möglich ist. Dass eine solche Anbindung zu mehr Verkehr auf der Friedenstraße beiträgt, ist unstrittig.

 

Bereichsleiter Eberhard führt auf Nachfrage aus, dass für die 30 Wohneinheiten von 45 Einstellplätzen auszugehen sein wird, für die eine tägliche Bewegungszahl von 3,5 zugrunde zu legen sein wird.

 

Ratsherr Meihsies geht nochmals ein auf die dargestellte zusätzliche Parkebene 0. Ihn interessiert, von welcher Anzahl zusätzlicher Stellplätze mit der Schaffung dieser Parkebene auszugehen sein wird.

 

Stadtbaurätin Gundermann macht nochmals deutlich, dass für den Bereich des bestehenden Parkhauses diese Parkebene 0 nur für den Fall geschaffen wird, dass der Abbruch des vorhandenen Parkhauses vor Neubau der Wohnanlage aus statischen Gründen erforderlich sein sollte.

 

Herr Wojtysiak – Firma Manzke – weist darauf hin, dass für diesen Bereich der 0-Ebene ca. 80 zusätzliche Einstellplätze geschaffen werden.

 

Ratsherr Bruns interessiert, welche Auswirkungen die optional angedachte 7. Ebene haben würde und an welcher Stelle des Gebäudekomplexes eine solche realisiert werden soll.

 

Stadtbaurätin Gundermann zeigt anhand von Plänen den Teilbereich des Gebäudekomplexes auf, an dem optional eine 7. Ebene vorgesehen ist.

 

Ratsherr Bruns entnimmt der aufgezeigten Flächenbilanz, dass ein Gewinn an Grünfläche zu verzeichnen ist. Zur geplanten Erschließung der privaten Stellplätze über die Friedenstraße regt er an, dem Vorschlag, diese Zufahrt zunächst in das Verfahren einzubringen und abzuwarten, welche Anregungen und Bedenken hierzu vorgetragen werden.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass die Fläche bisher als Sondergebietsfläche im B-Plan ausgewiesen wurde und dass real bei dem vorhabenbezogenen B-Plan weniger Grünfläche vorhanden sein wird.

 

Beigeordnete Schellmann bringt in Erinnerung, dass bezüglich der angesprochenen 7. Ebene die bisherige Planung darauf abzielte, in diesem Gebäudekomplex die Turmsituation zu wiederholen. Wenn die jetzige Öffnung, die quasi die Turmsituation widerspiegelte, doch zugebaut wird, geht die angedachte Wiederholung der Turmsituation verloren. Wie bereits zugesichert, sollte vor Zulassung der Schließung des bisher offenen Bereiches zunächst die Vorlage des konkreten Architektenentwurfes abgewartet werden.

Im Hinblick auf den dargestellten möglichen Abriss des Komplexes bringt sie in Erinnerung, dass die Stadt seinerzeit auch zu einem Sanierungsanteil zur Ertüchtigung der Statik des Parkhauses herangezogen wurde.

 

Stadtbaurätin Gundermann geht noch einmal auf die mehrmals dargestellten Eigentumsverhältnisse ein. Zutreffend sei, dass die Stadt einen Anteil zur Ertüchtigung der Statik eingebracht habe. Dieser Betrag ist jedoch nicht verloren, da dieser dem im Wertgutachten ermittelten Wert um den gezahlten Sanierungsanteil aufgeschlagen wurde. Die Summe dieser beiden Beträge stellte dann die Mindestkaufpreissumme dar, die in der Ausschreibung bekanntlich auch erreicht wurde.

 

Beigeordnete Schellmann  möchte zum besseren Verständnis bestätigt wissen, dass mit dem Bau einer 0-Ebene nicht zusätzlich noch eine Pfahlgründung erforderlich ist.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass davon auszugehen ist, dass durch die 0-Ebene die Tragfähigkeit dergestalt sichergestellt werden kann, dass keine weitere Pfahlgründung erforderlich werden wird.

 

Ratsherr Kroll hinterfragt, ob sichergestellt sei, dass der öffentlich zugängliche Parkhausbereich nur über die vorhandene Zu- und Abfahrt angefahren werden kann.

 

Stadtbaurätin Gundermann bestätigt dies. Aufgezeigt wird anhand eines Planes der durch eine Mauer abgetrennte Parkbereich für die Wohnungen und Gewerbeflächen.

Verdeutlicht wird, dass es sich um ein kompliziertes Verfahren handelt, weil die vielen unterschiedlichen Ebenen aufeinander aufbauen. Eine plausible Darstellung des Bauvorhabens gestaltet sich deshalb schwierig.

 

Beigeordneter Dörbaum merkt an, dass man eine Entscheidung dahingehend treffen sollte, mit welcher Variante man in die öffentliche Auslegung gehen will.

 

Stadtbaurätin Gundermann spricht sich dafür aus, mit der Maximallösung, also mit der 0-Ebene und der separaten Zufahrt in die Beteiligung zu gehen.

Ein späteres Nachschieben im weiteren Verfahrensablauf wird nicht mehr funktionieren.

 

Beigeordnete Schellmann  vertritt die Ansicht, dass, wenn sie gegen jede weitere Einschnitte in die historische Wallanlage ist, sie sich eigentlich nur gegen ein Verfahren entscheiden kann, obwohl vom Grundsatz eine separate Zufahrt aus den dargelegten Gründen durchaus sinnvoll sein kann.

 

Beigeordneter Dörbaum bringt noch einmal den bisherigen Verfahrensablauf bezüglich des Verkaufs der Nordlandhalle in Erinnerung. Einstimmig wurde im ABS beschlossen, dass der obsiegende Entwurf zur Realisierung gelangen sollte. Bei den mehrfach benannten Veränderungen wird man im Verfahren sehen, welche Anregungen und Bedenken hierzu vorgetragen werden.

Er hält es für wichtig, dass eine Umsetzung des Projektes mit der Frage der Machbarkeit der Änderungen ermöglicht wird. Inwieweit die Änderungen zum Tragen kommen können, wird sich im Laufe des Verfahrens ergeben. Wie üblich wird das Verfahren mit Beteiligung und breiter Transparenz durchgeführt.

 

Stadtbaurätin Gundermann schlägt vor, dass zunächst mit der Maximallösung ins Verfahren gegangen wird. Sich gegen einzelne Punkte auszusprechen wird bei Vorlage der vorgenommenen Abwägungen der vorgetragenen Anregungen und Bedenken immer noch möglich sein.

 

Beigeordnete Schellmann  verdeutlicht, dass sie die separate Zufahrt aus besagten Gründen kritisch beurteilt. Sie stimmt jedoch zu, dass zunächst abgewartet werden soll, ob und welche Anregungen und Bedenken zu dieser Thematik vorgetragen werden.

 

Ratsherr Meihsies trägt für seine Fraktion vor, dass auch von dort Bedenken erhoben werden. Sowohl vom Einziehen einer zusätzlichen 0-Ebene als Parkdeck als auch von einer separaten an die Friedenstraße angebundenen Zufahrt war bislang nicht die Rede.

Er weist zur verkehrlichen Belastung darauf hin, dass die Knotenbelastung in diesem Bereich ohnehin schon zu hoch sei, so dass er zur verkehrlichen Abwicklung des über die Friedenstraße abzuwickelnden Verkehrs große Bedenken sieht. Bedenken bestehen insofern auch dagegen, die Friedenstraße als solche mit zusätzlichen Verkehren zu belasten.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum verliest den Beschlussvorschlag der Verwaltung und stellt diesen zur Abstimmung.

 

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.