Auszug - Bebauungsplan Nr. 142 "Westlich Schwalbenberg" Aufstellungsbeschluss Beschluss über Art und Weise der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann erläutert anhand des in der Beschlussvorlage dargelegten Sachverhaltes die derzeitige Situation. Sie weist daraufhin, dass der Eigentümer mit dem Wunsch an die Stadt Lüneburg herangetreten sei, das Grundstücksareal einer Neubebauung zuzuführen.

Geplant sei, dass nach Abriss der vorhandenen Baulichkeiten auf dem Areal ein Hotel mit einer Bettenkapazität von 150 Betten gebaut werden soll. Ergänzend ist eine Wohnbebauung mit ca. 90 Wohneinheiten (WE) sowie 2 Einzelhandelsflächen mit insgesamt 880 m² Verkaufsfläche (VK) vorgesehen. Verkaufsfläche in dieser Größenordnung macht es nicht erforderlich, diese Fläche als Sondergebietsfläche auszuweisen.

Eingehend auf die Vorgeschichte weist Sie darauf hin, dass der südliche Bereich des Areals im räumlichen Geltungsbereich des rechtskräftigen B-Plan Nr. 19 liegt, während dessen der nördliche Bereich sich im Innenbereich befindet und gemäß § 34 BauGB zu beurteilen sei. Seitens des Eigentümers ist diese Überplanung langfristig vorgesehen, zumal die bestehenden Mietverhältnisse über die Geschäftslokale noch eine Laufzeit der Mietverträge bis zum Jahre 2015 beinhalten.

Angestrebt wird, ein Bauleitplanverfahren durchzuführen, dessen Kosten üblicherweise im vollen Umfang vom Grundstückseigentümer bzw. Investor zu übernehmen sein werden. In Anbetracht des relativ kleinen Planbereiches kann das nötige B-Planverfahren als vereinfachtes Verfahren durchgeführt werden.

Der Geltungsbereich sowie die mögliche Anordnung der Gebäude werden in Ansichten anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) dargestellt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass es sich hierbei zunächst nur um ein erste grobe Planung handelt, die noch keine konkreten Rückschlüsse auf ein späteres tatsächliches Bauvolumen zulassen.

Vorgestellt wird das Anliegen des Grundstückseigentümers vor dem Hintergrund, ob seitens der Stadt dem Änderungswunsch dergestalt Rechnung getragen werden kann, dass für den erforderlichen B-Plan ein Aufstellungsbeschluss gefasst werden soll. Im weiteren Verfahren wäre dann eine frühzeitige Bürgerbeteiligung vorgesehen. Der Bebauungsplan würde konkret ausgearbeitet und nochmals öffentlich ausgelegt werden. Wie üblich würde das Verfahren mit einem Satzungsbeschluss des B-Plans abgeschlossen werden.

Angedacht war im Vorfeld, den Geltungsbereich des aufzustellenden B-Plans um den Bereich der südlich angrenzenden Dr. von Morgenstern-Schule zu erweitern. Dies ist jedoch entbehrlich, da der Gebäudekomplex zwischenzeitlich veräußert wurde und durch eine andere Schule entsprechend weiter genutzt werden soll. Eine Einbeziehung der Fläche ist insofern entbehrlich, als dass durch den neuen Eigentümer keine andere Nutzung als die bisherige als Schulnutzung mit sich anschließendem Wohnhaus vorgesehen sei.

Auf Anregung des Ausschussvorsitzenden wurde auch eine Ausweitung des Geltungsbereiches in nördlicher Richtung geprüft. Denkbar wäre diese, wenn damit das Ziel erreicht werden soll, hier zu einer städtebaulichen Neuordnung zu gelangen. Bewusst muss man sich jedoch darüber sein, dass es sich dann nicht mehr um einen objektbezogenen B-Plan handeln würde, dessen Kosten allein vom Grundstückseigentümer bzw. Investor zu tragen wäre, sondern sich dann die Stadt Lüneburg anteilig an den Kosten für die Ausweitung des Geltungsbereiches zu beteiligen hätte. Die Frage ist, ob dies gewollt sei. Von der zeitlichen Abfolge ist es durchaus denkbar, der Verwaltung einen dementsprechenden Prüfauftrag zu geben, so dass eine Beschlussfassung heute zurückgestellt werden könnte und in einem der nächsten Ausschusssitzungen erneut seitens der Verwaltung über das Prüfergebnis berichtet werden würde.

 

Beigeordneter Dörbaum merkt an, dass sich die derzeitige Situation der Nutzung entlang des Straßenzuges Am Schwalbenberg nördlich und südlich des angesprochenen Geltungsbereiches so darstellt, dass es für ihn mit Blick auf die Zukunft durchaus so sein könnte, dass auch für diese Flächen eine anderweitige Nutzung angestrebt wird. Er spricht sich deshalb dafür aus, den Geltungsbereich für das durchzuführende Bauleitverfahren lieber großzügiger zu bemessen um sicherzustellen, dass man, wenn für die angrenzenden Grundstücke doch eine Nutzungsänderung geplant wird, nicht erneut in ein Bauleitleitverfahren eingestiegen werden muss.

 

Beigeordneter Körner stimmt der Anregung von Beigeordneten Dörbaum zu. Auch er vertritt die Ansicht, dass, wenn man diesen Bereich bauleitplanmäßig anfässt, sich darüber Gedanken machen sollte, auch im weiteren Umfeld zu einer städtebaulichen Neuordnung zu gelangen. So wie sich in einzelnen Bereichen die derzeitige Situation darstellt geht auch er davon aus, dass über die Jahre gesehen dort eine Umnutzung angestrebt wird.  Insofern sollte man der Verwaltung den Auftrag erteilen zu prüfen, ob aus städtebaulicher Sicht eine Ausweitung des Geltungsbereiches in nördlicher bzw. südlicher Richtung angezeigt erscheint.

Im Zusammenhang mit dem angestrebten Bau von 90 WE merkt er an, dass dann im Vorfeld man sich auch Gedanken hinsichtlich einer verkehrlichen Abwicklung sowie über den Nachweis einer ausreichenden Anzahl von Stellplätzen machen sollte.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist nochmals darauf hin, dass, wie bereits ausgeführt, die Eilbedürftigkeit wegen der noch bis 2015 laufenden Mietverträge für das Bauleitverfahren nicht gegeben sei. Sie schlägt deshalb vor, dass in der heutigen Sitzung seitens der Verwaltung die vorgetragenen Anregungen aufgenommen werden und ein Prüfauftag erteilt wird, inwieweit eine Ausweitung des Geltungsbereiches in nördlicher bzw. südlicher Richtung aus städtebaulichen Aspekten heraus sinnvoll erscheinen würde.

 

Beigeordnete Schellmann  pflichtet bei, dass das Bauleitverfahren unter Berücksichtigung der noch relativ langen restlichen Mietlaufzeit zeitlich nicht drängt. Hinsichtlich der Ausweitung des Geltungsbereiches merkt sie an, dass man sich bei Ausweitung des Geltungsbereiches der Tatsache bewusst sein muss, dass dann auch Kosten für die Durchführung des Bauleitverfahrens für die Stadt anfallen werden. Von ihrer Seite aus ist zurzeit im Umfeld des geplanten Geltungsbereiches keinerlei Bestrebung erkennbar, dass auf den Wunsch einer Nutzungsänderung hinweist. Denkbar wäre eine Ausweitung des Geltungsbereiches für sie, wenn bereits jetzt Anzeichen erkennbar wären, dass eine andere Nutzung auf der einen oder anderen Fläche zu erwarten ist.

Der vorgestellten Planung konnte sie nicht entnehmen, wo die nachzuweisenden Stellplätze angeordnet sein werden. Sie weist auf den bestehenden Parkdruck im Umfeld des Areals im Zusammenhang mit den Berufsbildenden Schulen hin.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass die Anordnung der Parkplätze nach den derzeit bestehenden Vorstellungen in einer Tiefgarage auf dem Areal nachgewiesen werden. Zur Prüfung der Ausweitung des Geltungsbereiches merkt sie an, dass der bisherige Geltungsbereich eine Fläche von 0,8 ha umfasst. Unter Einbeziehung der nördlichen bzw. südlichen Erweiterung würde sich der Geltungsbereich auf eine Fläche von 2,4 ha bzw. 3 ha vergrößern. Auch diese Größenordnung könnte in dem bereits dargestellten vereinfachten Verfahren abgewickelt werden.

 

Ratsherr Meihsies hält den Bau von zentrumsnahen Wohnungen an dieser Stelle für sinnvoll. Entgegen der Ansicht von Beigeordneter Körner geht er davon aus, dass die Verkehre gegenüber der jetzigen Nutzung und der allgemeinen Entwicklung sich eher verringern werden.

Den Bau eines Hotels an dieser Stelle würde er mit einem Fragezeichen versehen wollen. Für ihn stellt sich die Frage, ob es sinnvoll sei, einen Hotelbau an dieser Stelle zuzulassen, zumal es sich abzeichnen könnte, dass ein solches Hotel konträr zu den Interessen des auf dem Unigelände geplanten Hotels stehen könnte. Ob dies einen Sinn macht, müsste nach seiner Ansicht zunächst ausdiskutiert werden. Verhindert werden sollte auf jeden Fall, dass durch die planerische Zulassung eines Hotelneubaus gesehen auf die Gesamtsituation der Hotelbettenkapazität in Lüneburg hiermit ein ruinöser Wettbewerb ausgelöst werden würde.

Die Darlegung der für Lüneburg noch zuträglichen Bettenkapazität hält er im Vorfeld einer Entscheidung für wichtig.

 

Stadtbaurätin Gundermann merkt hierzu an, dass der Investor in der zeitlichen Abfolge, wenn sich dass mit dem Hotelneubau konkretisieren würde, sich dann nach der aktuellen Marktlage orientierend entscheiden würde, ob er ein Hotel baut und mit welcher Bettenkapazität dies wirtschaftlich durchführbar wäre.

 

Herr Burgdorff – ALA – weist darauf hin, dass bei der Gestaltung darauf geachtet werden sollte, dass geplante bzw. entstandene Bausünden sich nicht wiederholen sollten. Er erinnert in diesem Zusammenhang an dem auf dem Praktika-Gelände geplanten Hotel-Büroturm und an den Gebäudekomplex von WL-Schröder an der Dahlenburger Landstraße, der nach seinem Empfinden zu hoch geraten ist.

 

Stadtbaurätin Gundermann merkt hierzu an, dass der vorliegende grobe Entwurf der Bebauung sich anlehnt an die bereits im Umfeld vorhandene viergeschossige Bebauung. Die Viergeschossigkeit bricht sich innerhalb des Gebäudekomplexes auf eine Zweigeschossigkeit herunter. Im Hotelkernbereich ist eine sechsgeschossige Ausbildung vorgesehen. Über das Bauvorhaben wird man zu gegebener Zeit noch reden können.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass gerade wegen der angedachten Planung es für ihn wichtig erscheint, das Umfeld planerisch mit einzubeziehen. In diesem Zusammenhang könnte auch eine Prüfung vorgenommen werden, was an dieser Stelle höhenmäßig passt und was nicht.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass die Aufstellung eines Bebauungsplans an dieser Stelle von den Ausschussmitgliedern zustimmend zur Kenntnis genommen wird. Gleichwohl ergeht an die Verwaltung der Auftrag, die Erforderlichkeit zu prüfen, den Geltungsbereich des aufzustellenden B-Plans in nördliche bzw. südliche Richtung zu erweitern. Über das Ergebnis der Prüfung soll seitens der Verwaltung in einer der nächsten Ausschusssitzungen berichtet werden.

Der Beschluss über die Aufstellung eines B-Plans soll bis zur Vorlage des Prüfergebnisses über die Ausweitung des Geltungsbereiches zurückgestellt werden.

 

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt das von Beigeordneter Dörbaum vorstehend zusammengefasste Beratungsergebnis zur Kenntnis. Der Beschluss über die Aufstellung eines B-Plans soll bis zur Vorlage des Prüfergebnisses über die Ausweitung des Geltungsbereiches zurückgestellt werden.