Auszug - B-Plan "Schlieffen-Park"; Flächen des Landes Niedersachsen - Befreiung von Festsetzungen zugunsten der IDB  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann führt einleitend aus, dass die Immobilien Development und Beteiligungsgesellschaft der Sparkasse Lüneburg (IDB) die Flächen des Landes Niedersachsen erwirbt. Es handelt sich hierbei um die Flächen, die auf der stadtauswärts liegenden Seite der Planstraße D liegen. Nach Bau der Planstraße D beabsichtigt die IDB die Vermarktung dieser Flächen. Die IDB hat zwischenzeitlich mit einem beauftragten Planer über die Entwicklung dieser Flächen nachgedacht. Als Ergebnis dieser Überlegungen ist seitens der IDB der Wunsch an die Stadt Lüneburg herangetragen worden, bezüglich der Festsetzungen des B-Plans einige Befreiungen zuzulassen.

Aufgrund einer zwischenzeitlich innerhalb der Verwaltung durchgeführten Vorprüfung kann festgestellt werden, dass die Erteilung der vorgesehenen Befreiungen aus städtebaulicher Sicht vertretbar sind. Bezüglich der Befreiungen wurde mit Vertretern der IDB mehrere Gespräche geführt, in denen man sich hinsichtlich der Machbarkeit angenähert habe. Die IDB hat sich in diesen Gesprächen sehr konstruktiv verhalten. Die seitens der Stadt ergänzend vorgetragenen städtebaulichen Vorgaben wurden in die Planung der IDB übernommen. Die heute vorgestellten Befreiungen stellen insofern das Ergebnis der geführten Gespräche dar. Die zu erteilenden Befreiungen sind konform mit den Ideen der in den politischen Gremien beschlossenen Bauleitplanung.

 

Bereichsleiter Eberhard geht anhand des bereits in der Mitteilungsvorlage dargestellten Sachverhaltes auf die einzelnen Befreiungen ein.

Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) werden detailliert die beabsichtigten Änderungen zu den Quartieren 19, 20 und 21 sowie zu den Quartieren 18 und 22 aufgezeigt.

 

Beigeordneter Dörbaum möchte noch einmal kurz dargestellt haben, inwieweit bezüglich der jetzt festgelegten Traufhöhe von 6,50 m durch die Einräumung von Befreiungen  hinsichtlich der Höhen Änderungen eintreten würden.

 

Bereichsleiter Eberhard  führt aus, dass mit Erteilung einer entsprechenden Befreiung die Traufhöhe sich nach oben in Höhe der bisherigen Höhe des Staffelgeschosses verlagern würde. Statt der bisherigen max. Traufhöhe von 7,50 m würde dies bedeuten, dass in der Höhe zusätzlich 2,75 m zulässig wären. Die max. Traufhöhe würde damit 9,25 m betragen.

Aufgezeigt werden die Bereiche, in denen entgegen den bisherigen Planvorgaben zukünftig Einzel- und Doppelhäuser zugelassen werden sollen.

 

Beigeordnete Schellmann hinterfragt, wie viele Wohneinheiten (WE) in einem solchen Doppelhaus zulässig sein werden.

 

Bereichsleiter Eberhard führt aus, das pro Doppelhaushälfte nur 1 WE zulässig sein wird.

 

Beigeordnete Schellmann  möchte hinsichtlich der Zulässigkeit einer höheren Traufhöhe wissen, ob dies bedeuten könnte, dass das Dachgeschoss bei den Gebäuden zukünftig auch kopflastig überkragend ausgebaut werden könnte.

 

Bereichsleiter Eberhard  weist darauf hin, dass mit der Zulässigkeit nicht einhergeht, dass dieses Geschoss auskragend ausgebildet werden kann. Vielmehr bedeutet es, dass das bisher als Staffelgeschoss einrückend ausgebildete Geschoss zukünftig den vollen Grundriss der unteren Geschosse haben kann. Das Dachgeschoss muss insofern nicht mehr als Staffelgeschoss eingerückt ausgebildet werden, was nach den bisherigen Vorgaben vorgegeben war, so dass dieses Geschoss nicht als Vollgeschoss zählt. Stattdessen ist es jetzt zulässig, dass das Dachgeschoss denselben Grundriss wie das Erdgeschoss aufweisen kann.

 

Ratsherrn Kroll interessiert, ob es eine Vorgabe hinsichtlich der zulässigen Dachneigung gäbe.

 

Bereichsleiter Eberhard  weist darauf hin, dass es bezüglich der Dachneigung keine Vorgabe gäbe. Vorgabe sei jedoch, dass ein Dachgeschossausbau nicht zulässig ist.

 

Ratsherr Kroll empfiehlt, dass, wenn die Dachneigung nicht vorgegeben wird, dann zumindest eine Vorgabe gemacht werden sollte, dass der Kehlbalken unter 2,30 m liegen muss. Dies würde bedeuten, dass die Höhe für eine Wohnnutzung nicht ausreichend wäre, aber bei einer angenommenen Stehhöhe von 1,90 m, der Boden trotzdem noch als Wäscheboden genutzt werden könnte.

 

Beigeordneter Körner interessiert, wenn denn die Spielplätze von der Wohnbebauung weggerückt werden sollen, wo diese konkret angelegt werden können. Wegen der zu erwartenden Lärmbeeinträchtigung hält er es für eine gute Maßnahme, die Spielplätze von der Wohnbebauung abzurücken. Ergänzend interessiert ihn, welche Stellplatzregelung in diesem Gebiet vorgesehen sei und warum eine Verlängerung der Gebäude ermöglicht werden soll.

 

Bereichsleiter Eberhard zeigt auf, dass die Spielplatzflächen weg von den Grundstücksgrenzen weiter nach Norden verschoben werden sollen.

Er weist darauf hin, dass alle Stichstraßen letztendlich als Privatstraßen angelegt werden. Ausgenommen hiervon sind nur die Straßen, die benötigt werden, um in die Grünflächen zu gelangen.

Über die  privaten Stichstraßen, die eine Länge von ca. 25 – 30 m haben werden, werden in der Regel 6 – 8 WE erschlossen. Ein gesonderter Wendehammer am Ende der Stichstraße ist nicht vorgesehen. Stattdessen besteht die Wendemöglichkeit hier auf den anliegenden Grundstücken. Bei nur 6 – 8 WE werden die Verkehre auch abwickelbar sein.

 

Beigeordnete Schellmann  erinnert daran, dass man ursprünglich davon ausging, dass die Grünflächen nicht angefasst werden sollen. Sie interessiert, wie viele Straßen letztendlich in diese Grünbereiche hineinführen werden.

 

Bereichsleiter Eberhard  weist darauf hin, dass diese Straßen auch deshalb erforderlich sind, damit sich die Wege, die sich entlang der Grünflächen ziehen, erreichbar werden. Letztendlich dreht es sich um 4 Straßen, die angelegt werden müssen.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist daraufhin, dass diese Straßen zur Unterhaltung und Pflege u. a. der Kanaltrasse benötigt werden. Des Weiteren handelt es sich um die vom ÖPNV genutzte Straße sowie die vorhandene Allee.

Bei allen anderen Straßen handelt es sich um Stichstraßen zur Erschließung der einzelnen Grundstücke. Wendehammer werden nur in den Bereichen angelegt, in denen Doppelhäuser entstehen. In den Bereichen, in denen nur Einzelhäuser entstehen, wird auf die Anlegung eines Wendehammers verzichtet. In diesen Bereichen sind die Stellplätze für die Müllentsorgung etc. gesondert angelegt. Das Gesamtkonzept kann als schlüssig und durchdacht angesehen werden.

 

Bereichsleiter Eberhard  weist ergänzend darauf hin, dass die Spielplätze räumlich nur von den Grundstücksgrenzen weggerückt werden sollen. Nicht vorgesehen sei jedoch, diese in die eigentlichen Grünflächenbereiche hineinzuverlegen.

 

Ratsherr Meihsies begrüßt es, dass durch Erhöhung der Traufhöhe mehr Geschosswohnungsbau ermöglicht wird. Dadurch wird dem Ansatz seiner Fraktion Rechnung getragen, mehr Menschen auf weniger Fläche in diesem innerstädtisch nahen Bereich wohnen zu lassen. Bei der Verwertung innerstädtischer Bereiche spricht er sich eher von der Umsetzung einer Blockbebauung anstelle freistehender Einzelhausbebauung aus.

Begrüßenswert ist, wenn durch den Geschosswohnungsbau in diesem Gebiet 20 bis 30 Familien mehr angesiedelt werden können als bisher vorgesehen. Begrüßt wird von ihm auch, dass die Spielplatzanlegungen abgerückt werden sollen von der Wohnbebauung. Dies trägt dazu bei, dass Konflikte hinsichtlich Lärmbeeinträchtigungen vermieden werden.

Seitens seiner Fraktion stellt er eine Unterstützung für den Fall in Aussicht, wenn hinsichtlich der Geschossigkeit ein weiteres Geschoss im Geschosswohnungsbau zugelassen werden würde.

 

Stadtbaurätin Gundermann merkt hierzu an, dass es aus ihrer Sicht städtebaulich nicht vertretbar wäre, noch ein weiteres Geschoss zuzulassen.

 

Beigeordnete Lotze führt für ihre Fraktion aus, dass den vorgesehenen Befreiungen ohne wenn und aber zugestimmt werden kann.

 

Ratsherr Kroll weist darauf hin, dass es erforderlich sein wird, dass in den vorgesehenen privaten Erschließungsstraßen die Verlegung öffentlicher Leitungen und Kanäle abgesichert werden muss.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass es unproblematischer ist, die Ver- und Entsorgungsleitungen vorrangig in den öffentlichen Straßenraum zu legen. Soweit es sich um öffentliche Ver- und Entsorgungsleitungen handelt und nicht um Hausanschlüsse, wird für die Bereiche der Privatstraßen eine Absicherung durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten vorgesehen.

 

Beigeordneter Körner interessiert, ob bereits jetzt schon Aussagen darüber getätigt werden können, welche Größe die dort entstehenden WE haben werden.

 

Bereichsleiter Eberhard  erklärt, dass davon auszugehen ist, dass dort auch größere Einfamilienhäuser aber auch größere Wohnungen im Geschosswohnungsbau entstehen können. Konkrete Aussagen hinsichtlich der Größe einzelner WE können so nicht gemacht werden.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass es sich in der Darstellung nur um städtebauliche Überlegungen handelt, die nicht mit konkreten Bauvorhaben hinterlegt sind. Sie schlägt vor, dass einzelne Bauvorhaben dann vorgestellt werden, wenn entsprechende Anträge bzw. Anzeigen in der Bauverwaltung vorliegen. Grundvoraussetzung dafür ist aber zunächst, dass den vorgesehenen Befreiungen dergestalt zugestimmt wird, dass eine entsprechende Planung überarbeitet werden kann. Wenn diese für die einzelnen Bereiche vorliegt, kann diese noch einmal im Ausschuss vorgestellt werden.

 

Ratsherrn Meihsies interessiert der derzeitige Verhandlungsstand mit Bund und Land. Ergänzend möchte er wissen, ob bereits ein 1. Spatenstich terminiert sei.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass der Verfahrensstand abgeschichtet zu betrachten sei. Für die Flächen des Bundes merkt sie an, dass der Bund ein europaweites Ausschreibungsverfahren vorbereitet. Zunächst vorgeschaltet ist ein Interessenbekundungsverfahren vorgesehen. Im Anschluss daran wird ein Bewerberkreis ermittelt, mit dem der Bund in den 2. Verfahrensschritt eintreten wird. Dieses 2-stufige Verfahren wird sich bedingt durch die einzuhaltenden Fristen über einen Zeitraum von mehreren Monaten hinziehen, so dass mit einem Ergebnis nicht vor Ende des Jahres auszugehen ist.

Bezüglich der straßenbaulichen Erschließung sowohl der Flächen des Bundes als auch des Landes sind die Planungen für die Haupterschließungsstraße D im vollen Gange. Der 1. Spatenstich ist in dem Zeitraum April/Mai 2010 vorgesehen.

Bezüglich der Flächen des Landes steht die IDB kurz vor Abschluss der Kaufverhandlungen mit dem Land. Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, kann die Entwicklung des Geländes vorgenommen werden. Eine entsprechende Information wird im Ausschuss erfolgen. Es ist davon auszugehen, dass es auch im Interesse der IDB liegen wird, die Entwicklung der Flächen zügig voranzubringen. Ein Baubeginn wird jedoch erst dann benannt werden können, wenn die Eckdaten für eine Vermarktung festgelegt wurden.

Ergänzend wird vorgetragenen, dass im Bereich des ehemaligen StOV-Geländes die Bauvorhaben vom Investor Esfandiary kurz vorm Baubeginn stehen. Dies betrifft sowohl die Sanierung des Speichergebäudes als auch den bereits vorgestellten Neubau der Wohnanlage. Ebenfalls im Bau befindet sich die Dr. von Morgenstern Schule.

Dargestellt wird in der zeitlichen Abfolge die im Bereich des Schlieffen-Parks sowie des ehemaligen StOV-Geländes vorgesehenen Bautätigkeiten bezüglich der Erschließung und der Sanierung bzw. des Neubaus von Gebäuden und Straßen.

 

Beigeordnete Schellmann  interessiert in diesem Zusammenhang der Sachstand bezüglich der Ansiedelung der Lebenshilfe auf dem ehemaligen StOV-Gelände.

 

Stadtbaurätin Gundermann verweist auf ihre Teilnahme an einer Versammlung der Lebenshilfe, zu der der Trägerverein und die Geschäftsführung alle Mitglieder der Lebenshilfe eingeladen hatte. Auf dieser Versammlung wurden die Mitglieder über die  bevorstehende Umsiedlung der Lebenshilfe ausführlich informiert. Seitens der Lebenshilfe ist zur Vorbereitung einer EU-weiten Ausschreibung der Architektenleistungen vorgesehen, ein externes Büro einzuschalten. Seitens der Lebenshilfe wird ein Baubeginn für Ende des Jahres 2010/Anfang 2011 angestrebt.

Seitens der Lebenshilfe wurde positiv aufgenommen, dass alle Fraktionen des Rates eine Ansiedelung der Lebenshilfe auf dem StOV-Gelände positiv begleiten.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass seitens der Ausschussmitglieder aufgenommen wurde, dass stadtnahes attraktives Bauen ermöglicht wird und dieses zeitnah umgesetzt werden kann. Immer wieder darauf hingewiesen werden muss, dass die Entwicklung des Gebietes auch im Interesse der Entwicklung der Stadt Lüneburg liegt. Beiden öffentlichen Eigentümern muss klar sein, dass mit der Umsetzung der Planung auch das Ziel des Gemeinnutzes verfolgt wird.

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.

Abstimmungsergebnis:

 

   Ja-Stimmen:           

Nein-Stimmen:           

  Enthaltungen: