Auszug - Veränderungssperre für einen Teil des künftigen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 55 "Hude" - 4. Änderung ; Satzungsbeschluss  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend anhand des in der Beschlussvorlage dargestellten Sachverhaltes auf die Gründe und Inhalte einer für erforderlich gehaltenen Veränderungssperre für einen Teil des künftigen Geltungsbereiches des B-Plans ein.

Eingehend auf die Chronologie des B-Planverfahrens führt sie aus, dass der Aufstellungsbeschluss für diesen B-Plan im Jahre 2007 gefasst wurde. Der Aufstellungsbeschluss wurde vorrangig nicht deshalb gefasst,  um unmittelbar anschließend das Verfahren durchzuziehen, sondern um bei zukünftigen Nachfragen bezüglich der Ansiedlung großflächigen Einzelhandels regulierend eingreifen zu können. Einigkeit bestand seinerzeit bei Fassung des Aufstellungsbeschluss mit den Ausschussmitgliedern darüber, dass eine Veränderungssperre dann zu erlassen sei, wenn entsprechende Anfragen nach einem großflächigen Einzelhandel vorgelegt werden. Durch die Veränderungssperre wird ermöglicht, dass zunächst für 2 Jahre keine nicht gewollten Ansiedelungen vorgenommen werden können. Die Option einer möglichen Verlängerung der Veränderungssperre wird dargestellt. Aufgezeigt wird in diesem Zusammenhang auch, dass Teilbereiche des Geltungsbereiches des B-Plans nicht der Veränderungssperre unterliegen, weil zwischenzeitlich in diesen Bereichen eine Wohnbebauung bzw. die Ansiedlung der Firma Profi-Music vorgenommen worden ist. Ergänzend wurde in diesem Bereich eine Bürogebäude erstellt. Diese angesprochenen Nutzungen stehen im Konsens mit den Zielen des B-Plans. Wie bereits ausgeführt zielt der Erlass einer Veränderungssperre vorrangig nur auf die Einflussnahme von Ansiedlungen bei Anfragen zu großflächigen Einzelhandel.

Anlass der heutigen Beratung ist, dass sowohl für den bestehenden Hobby-Markt als auch für den Corso-Markt mündliche Anfragen hinsichtlich einer Nachnutzung bestehen. Die mündlichen Anfragen sind weder als Bauvoranfrage noch als Bauantrag zu werten. Für den Corso-Markt mit ca. 1.000 m² Verkaufsfläche (VK) richtet sich die Anfrage dahingehend, eine Nachnutzung in Form einer Mischnutzung mit einem Drogeriediscounter sowie eines Textildiscounters vorzunehmen.

Bei der Anfrage zum EXTRA-Hobby-Markt handelt es sich um 2.500 m² VK. Für eine Nachnutzung werden verschiedene Alternativen nachgefragt.

 

1. Alternative                                              Elektro-Fachmarkt

2. Alternative                                              Mischung aus Textil, Drogerie und Bäcker

3. Alternative                                              Textilien und Schuhe

4. Alternative                                              Tierfachmarkt

 

Insgesamt handelt es sich hierbei um 3.500 m² VK, mit einem Warensortiment, welches sich teilweise derzeit auch als innenstadtrelevant darstellt. In Erinnerung wird gebracht, dass ein wesentliches Planziel des B-Plans dahingehend definiert worden sei, dass an dieser Stelle keine VK mehr vorgehalten werden soll, sondern vielmehr Dienstleistungs- und Bürogebäude vorgesehen seien. In diese Betrachtung einbezogen wurden die in dem Lageplan blau dargestellten Flächen, die bereits heute als Verkaufsflächen genutzt werden. Hierzu gehören u. a. neben den Firmen Rauma, Kaufland (4.800 m² VK), Lidl (1.200 m² VK), Aldi (900 m² VK), Medi-Max , wie auch das Ilmenaucenter (15.000 m² VK). Berücksichtigt werden muss in diesem Zusammenhang auch, dass im Bereich der bisherigen Keula-Behältertechnik weitere 8.000 m² VK / 10.000 m² Bruttogeschossfläche vorgesehen sind. Für den Bereich der Keula-Behältertechnik, welcher auch weiterhin für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, bieten sich viele alternative Nutzungen an, wenngleich eine zusätzliche verkehrliche Belastung nur noch in einem sehr engen Rahmen möglich sein wird.

Aus dieser Auflistung wird deutlich, dass es in diesem Bereich auch an anderen Stellen Anfragen über eine mögliche Ansiedlung geben wird. Auch hierbei wird sich die Frage nach der Innenstadtrelevanz der angebotenen Warensortimente stellen. Das Augenmerk muss auch gerichtet werden auf eine Nachnutzung der Flächen der Wittenberger Bahn sowie des Lucia-Geländes bei denen davon auszugehen ist, dass auch hier eine gewerbliche Nachnutzung mit Verkaufsflächen angestrebt wird.

Insofern wird für alle diese Bereiche ein Gesamtkonzept benötigt, indem in einer gesamtstädtischen Betrachtung auch verkehrliche Belange mit einzubeziehen sein werden. Bereits jetzt sind die Verkehrsknotenpunkte im Bereich zwischen Hamburger Straße und Bockelmannstraße ausgereizt, freitags bereits oftmals überlastet. Erforderlich wird es deshalb sein, bei weiteren Ansiedelungen auch neue verkehrliche Überlegungen anzustellen. Daraus wird deutlich, dass es weniger darum geht, Einzelkonzepte für einzelne Ansiedelungen zu finden, sondern es vielmehr erforderlich sein wird, ein Gesamtkonzept zu erarbeiten.

Da nunmehr konkrete Anfragen vorliegen, erscheint es sinnvoll, das Instrument der Veränderungssperre anzuwenden, damit man ausreichend Zeit hat, Planungen für diesen Bereich zu konkretisieren.

 

Ratsherr Riechey hält den eingeschlagenen Weg, die Fläche mit einer Veränderungssperre zu belegen, grundsätzlich zwar für richtig,  bemängelt in diesem Zusammenhang jedoch, dass im Ilmenau-Center bereits schon jetzt nach seiner Ansicht auch schon innenstadtrelevante Waren angeboten werden. Was nicht sein sollte, nämlich das Anbieten innenstadtrelevanter Ware in neu geschaffenen Geschäften bereits eingetreten sei, so dass eine Veränderungssperre für ihn hier zu spät greift. Auch das der Bereich, der mit einer Veränderungssperre belegt werden soll, ist für ihn zu eng gefasst. Für sinnvoll erachtet er es, dass kleinteilig nach einer Nachnutzung für einzelnen Geschäfte gesucht wird mit Warenangeboten, die nicht innenstadtrelevant sein sollten.

Für den Bereich Ilmenau-Center merkt er an, dass im Nachhinein durch eingeräumte Befreiungen das Verbot innenstadtrelevante Waren anzubieten ohnehin schon aufgeweicht worden ist.

 

Beigeordneter Dörbaum stellt in diesem Zusammenhang klar, dass das Ilmenau-Center im Geltungsbereich eines rechtskräftig beschlossenen B-Plans liegt, währenddessen es sich in dem Bereich der heute zu beratenden Veränderungssperre um einen Bereich handelt, in dem der B-Plan über das Stadium eines Aufstellungsbeschlusses noch nicht hinausgekommen ist.

 

Ratsherr Bruns  hält es vor dem Hintergrund der dargestellten Gemengelage für sinnvoll, den vorgeschlagenen Weg auf die Fläche zunächst eine Veränderungssperre zu legen, für sinnvoll. Dadurch wird ermöglicht, dass eine ganzheitliche Betrachtung der Situation vorgenommen werden kann, ohne dass man dabei in zeitlichen Druck gerät.

Für seine Fraktion sprechend hält er den vorgesehenen Weg, die Flächen zunächst mit einer Veränderungssperre zu versehen, um ohne Zeitdruck eine ganzheitliche Betrachtung vornehmen zu können, für gut.

 

Ratsherr Meihsies bringt in Erinnerung, dass es bei all den Überlegungen auch darum geht, das Kaufhaus Innenstadt zu schützen. Von Interesse wird sein, wie sich ein Kaufhaus Innenstadt aus der derzeitigen Krise heraus entwickeln wird. Diese Entwicklung sollte seines Erachtens gutachterlich, jedoch nicht von der IHK veranlasst, begleitet werden. Eine solche Vorgehensweise würde die Unterstützung seiner Fraktion finden.

 

Beigeordneter Körner unterstützt für seine Fraktion sprechend ebenfalls die angestrebte Vorgehensweise. Die Verantwortung hierfür sollte übernommen werden. Keinesfalls darf es dazu kommen, dass das Kaufhaus Innenstadt ausgezehrt wird. Der Erlass einer Veränderungssperre bietet sich als geeignetes Instrument an, um ohne zeitlichen Druck ein Gesamtkonzept entwickeln zu können.

 

Beigeordnete Schellmann  hält ebenfalls eine Veränderungssperre für den richtigen Weg. Sie erinnert an die ersten Aussagen des Lademann-Gutachtens.  Daraus ist aus heutiger Sicht zu erkennen, dass sich vieles anders zu entwickeln scheint. Mit den angesprochenen Flächen Lucia-Gelände und Wittenberger Bahn geht sie davon aus, dass ohnehin eine Verschiebung der Situation zu erwarten ist. Insofern hält auch sie die Entwicklung eines Gesamtkonzeptes losgelöst von Einzelfalllösungen für die richtige Vorgehensweise.

Um nicht unter zeitlichen Druck zu gelangen, ist die Verhängung einer Veränderungssperre ein geeignetes Mittel.

 

Stadtbaurätin Gundermann stellt noch einmal klar, dass es für den Bereich des Ilmenau-Centers einen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt, bei dem im vorderen Bereich ein Einkaufszentrum und im hinteren Bereich  Gewerbe möglich ist. Sie weist darauf hin, dass im Ilmenau-Center selbst auch heute noch Ladenflächen leer stehen. Zur Anmerkung von Ratsherrn Riechey bezüglich der Zulassung innenstadtrelevanter Sortimenten merkt sie an, dass für das Ilmenau-Center aufgrund gesetzlicher Änderungen eine Korrektur erforderlich geworden war. So zählen beispielsweise Drogerieartikel nicht mehr zu einem innenstadtrelevanten Sortiment. Insofern ist eine Nutzung von Ladenflächen im Ilmenau-Center durch einen Drogeriediscounter entgegen den bisherigen Vorgaben als gegeben hinzunehmen. Bezogen auf die Fläche der Veränderungssperre ist anzumerken, dass weitere Drogerien zusätzlichen Verkehr anziehen würden. Deshalb erscheint es angezeigt, auch für die anderen angesprochenen Bereiche Lucia-Gelände und Wittenberger Bahn genau zu überlegen, was man dort zulassen will und was nicht. Wissen muss man hierzu, dass ein Drogeriemarkt neben einem Baumarkt nicht so viel zusätzlichen Verkehr verursacht wie ein Drogeriemarkt in Kombination mit einem Schuhmarkt und einem Textildiscounter.

Zum B-Plan Ilmenau-Center merkt sie an, dass die Flächen der Firma Keula-Behältertechnik derzeit als Gewerbefläche festgeschrieben sei. Soweit politisch dort keine Veränderung beschlossen wird, wird es bei den Festsetzungen bleiben.

Anhand der Ansiedlung der Firma Profi-Music sowie des erstellten Bürogebäudes und der Wohngebäude hat sich eine positive Entwicklung dahingehend eingestellt, dass man erkennen kann, dass sich eine wirtschaftliche Nachnutzung auch anders darstellen lässt als durch den Bau großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Erkennbar wird auch, dass es nicht zwingend ist, dass nach Abriss gewerblich genutzter Gebäude dort auch unbedingt wieder gewerbliche Nutzung im Anschluss stattfinden muss.

Die Veränderungssperre wird für den einen oder anderen Eigentümer eine harte Entscheidung darstellen. Geprüft werden muss in diesem Zusammenhang, ob durch die Veränderungssperre möglicherweise Entschädigungsansprüche erwachsen.

 

Beigeordneter Dörbaum erinnert an die wesentlichen Aussagen des Lademann-Gutachtens wonach die Flächen, die von der Veränderungssperre betroffen sind, eigentlich zu schade für eine gewerbliche Nutzung seien und dass dort ggf. Wohnbauung ermöglich werden sollte. Klar ist man sich darüber, dass die Firma Elektro-Heidenreich an ihrem jetzigen Standort Bestandsgarantie habe. Mit dem Erlass einer Veränderungssperre wird der Verwaltung ein Instrument an die Hand gegeben, um ohne zeitlichen Druck ein Gesamtkonzept entwickeln zu können.

 

Ratsherr Riechey möchte ergänzend wissen, um welche Art Entschädigung es sich handeln würde, wenn aus dem Erlass einer Veränderungssperre Ansprüche erwachsen würden.

 

Stadtbaurätin Gundermann verweist darauf, dass für diesen Bereich zurzeit geltendes Planrecht besteht mit der Möglichkeit, dass die eine oder andere vorgesehene Nutzung dort derzeit möglich wäre. Durch die Veränderungssperre könnte durch die dann nicht mehr mögliche Nutzung Entschädigungsansprüche erwachsen.

Das mögliche Erwachsen von Entschädigungsansprüchen wird aber nur erwähnt. Falls dementsprechende Ansprüche gestellt werden sollten, wird hierzu im ABS vorgetragen.

 

Beigeordneter Dörbaum macht deutlich, dass letztendlich bei allen Überlegungen der Schutz des Kaufhauses Innenstadt im Vordergrund stehen muss.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.