Auszug - Bebauungsplan Nr. 33 "Kreideberg-Nord", 3. Änderung, 1. Ergänzung Auslegungsbeschluss  

 

Beratungsinhalt:

 

TOP 5 und 6 werden gemeinsam beraten.

 

Stadtbaurätin Gundermann bringt die bestehende Beschlussfassung in Erinnerung, wonach die bestehenden rechtskräftigen B-Pläne vor dem Hintergrund der Energieeinsparungsverordnung (EnEV) anzupassen sind. Das Wohngebiet Kreideberg stellt ein relativ einheitliches Stadtquartier aus den 60er und 70er Jahren dar. Aufgrund der zu erwartenden Maßnahmen zur Energieeinsparung war zu überlegen, welche gestalterischen Vorgaben auch zukünftig einzuhalten sein werden.

Sehr viel Mühe und Aufwand wurde für die Bestandsaufnahme betrieben sowie den einzelnen Vorschlägen, die in der heutigen Sitzung vorgestellt werden.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – gibt einen Sachstand über die derzeitige planungsrechtliche Situation und die laufenden Bauleitverfahren. Zweck der Verfahren ist es, die B-Pläne um jeweils eine Örtliche Bauvorschrift zu ergänzen. Durch die Energieeinsparungsverordnung müssen und wollen die Hauseigentümer zukünftig verstärkt in Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz investieren. Dazu gehören auch Maßnahmen an der Fassade. Vorgesehen ist, diese Maßnahmen durch die Festlegung einer Örtlichen Bauvorschrift regelnd zu begleiten.

Dargestellt wird in einer Bestandsbeschreibung die städtebauliche Situation. Eingegangen wird auf die Planinhalte bezüglich der textlichen Festsetzungen der Örtlichen Bauvorschrift zu den Gebäudehöhen, der Fassadengestaltung, den Dächern und Dachaufbauten sowie der Zulässigkeit von Solaranlagen.

Mit einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) wird anhand von Beispielen dargestellt, was zukünftig baulich zulässig sein wird. Dabei wird auf die zulässigen Ausnahmen und den weiterhin bestehenden Bestandsschutz hingewiesen.

Im Rahmen des Vortrages werden Fragen der Ausschussmitglieder beantwortet. Bedenken bestehen insbesondere dergestalt, dass auf zweischaliges Mauerwerk keine zusätzliche Wärmedämmung aufgebracht werden kann, weil die vorhandene Luftschicht dazu beiträgt, dass die zusätzlichen Maßnahmen nicht den erwarteten Einspareffekt bringen werden. Auch sollte den Eigentümern nicht unnötig hohe Kosten aufgebürdet werden.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass es immer ein Spagat sein werde, einerseits die Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung einzuhalten, andererseits aber die Möglichkeiten zu gewähren, dass die Eigentümer dies im Rahmen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit auch umsetzen können.

 

Beigeordneter Körner merkt an, dass man sich der Erfahrung des Landkreises annehmen sollte. Bei den Berufsbildenden Schulen wurde zur Verbesserung der Energieeffizienz die Fassade in Gänze abgenommen und neu gemacht.

 

Bürgermeister Kolle interessiert, ob es denkbar und möglich wäre, dass bei den z. Z. noch weißgeklinkerten Hochhäusern einzelne Hochhäuser statt neu zu verklinkern, diese zukünftig zu verputzen.

Er weist darauf hin, dass in der Thorner Straße an drei jeweils nach Norden ausgerichteten Stirnseiten bereits eine Wärmedämmung aufgebracht wurde. Hier könnte man einmal die Erfahrungswerte hinterfragen.

 

Stadtbaurätin Gundermann macht deutlich, dass es heute darum geht, die angesprochenen B-Pläne zu ergänzen. Vorgesehen ist, darüber zu befinden, wie sich der optische Eindruck eines sanierten Gebäudes darstellen soll. Auf welchem technischen Weg zu dem Ergebnis gelangt, steht heute nicht zur Debatte. Dies wird im jeweiligen Baugenehmigungsverfahren mit jedem einzelnen Bauherrn zu klären sein.

Heute geht es um das Erscheinungsbild des Stadtteils nach Sanierung der Außenhaut der Gebäude durch Wärmedämmmaßnahmen.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – zeigt anhand von Materialproben auf, dass neben einem Vollklinker es auch denkbar wäre, Imitate zu verwenden, die von der Form und Farbe her einem Klinker entsprechen. Das optische Erscheinungsbild wird dadurch nicht gestört. Nebeneffekt ist, dass solche Imitate gegenüber einem echten Stein deutlich kostengünstiger sind. Eine Forderung, dass nur echter Klinker verbaut werden darf, wäre juristisch nicht durchhaltbar, weil  dies einen zu starken Eingriff in die Eigentumsrechte darstellen würde.

Giebelseiten sollen zukünftig auch weiß verputzt zugelassen werden.

 

Ratsherr Kroll weist darauf hin, dass bei einer Verkleidung der Giebelfronten die jeweiligen Ecken die kritischen Punkte darstellen. Damit die Wärmedämmung den angestrebten Erfolg zeigt, müsste die Wärmedämmung jeweils 50 – 70 cm zur Traufseite hin herumgezogen und verlängert werden.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – verdeutlicht, dass die vorgesehene Örtliche Bauvorschrift ein Herumziehen der giebelseitigen Dämmung auf die Traufseite zulässt. Die Traufseiten sollen aber bis auf die genannten Treppenhausbereiche nicht weiß verputzt gestaltet werden.

 

Ratsherr Kunath möchte wissen, ob man bei den Hochhäusern die Fassadenfronten auch abschnittsweise dämmen kann.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass ein abschnittsweises Vorgehen durchaus denkbar ist, so dass zunächst auch vorrangig die Nordseiten gedämmt werden. Der Eindruck der optischen Einheit ist dabei aber durch weißen Klinker oder weißen Putz zu wahren.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – ergänzt, dass zukünftig zugelassen werden soll, auch die Balkoneinschnitte weiß zu putzen.

Es ist nicht zwingend erforderlich, Kellerbereiche mit zu dämmen. Wenn eine Dämmung jedoch vorgesehen ist, so ist diese dunkel zu gestalten.

Bei den 1-Familienhäusern soll als Ausnahme auch roter Putz zulässig sein. Die Ausnahme, eine bis zu 15 %ige Gliederung mit weißem Putz vorzunehmen, wird in diesem Zusammenhang jedoch ausgeschlossen. Ursprünglich hatten die Wohnblöcke keine Dachaufbauten oder –einschnitte. Die zwischenzeitlich vorgenommenen Dachaufbauten und –einschnitte entsprechen nicht dem, was man sich unter einheitlicher Gestaltung vorstellt.

 

Eingegangen wird auf die zukünftig zugelassenen Dachpfannenformen und -farbtöne. Ausgeschlossen werden sollen alle glänzenden reflektierenden bzw. glasierten Pfannen.

 

Ratsherr Meihsies bringt in Erinnerung, dass die Dachauf- und –einbauten aus den 80er und 90er Jahren stammen, in denen noch entsprechender Wohnungsmangel bestand. Die Dachausbauten waren zu dieser Zeit auch politisch gewollt.

 

Stadtbaurätin Gundermann stellt klar, dass diese Dachausbauten zu  der damaligen Zeit auch völlig in Ordnung gingen. Am Beispiel Dachaufbauten wird aufgezeigt, wie unterschiedlich Gauben ausgebildet werden können. Mit einer Gestaltungssatzung wird die Möglichkeit eingeräumt, auf eine ins Gesamtbild passende Dachausbildung der auch weiterhin zulässigen Gauben hinzuwirken. Eine Gaubenausbildung wird zukünftig mit einem Flach- oder einem Schleppdach möglich sein. Gestalterisch nicht gewollt sind Satteldächer auf den Gauben.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – verdeutlicht, dass auch weiterhin Dachausbauten zulässig sein werden. Anhand von Beispielen wird erläutert, welche Gaubenausgestaltungen zukünftig zulässig sein werden.

In Abgrenzung des Gebietes wird aufgezeigt, dass die Inhalte der Gestaltungssatzung für den Bereich Moldenweg keine Anwendung finden sollen, weil dieser Bereich nicht direkt etwas mit dem Kreideberg zu tun hat. Zu den ausgegrenzten Bereichen zählt auch der Gebäudekomplex des Schulzentrums. Die Stadt kann sich als Eigentümerin nach den Vorgaben richten, muss es aber nicht. Als Solitärbau besteht bei diesen öffentlichen Gebäuden auch die Möglichkeit, sich in der gestalterischen oder baulichen Entwicklung abzuheben. Gleiches gilt auch für die Kirche sowie den Kindergarten und das Jugendheim.

 

Ratsherr Kroll macht sich Gedanken darüber, dass Erben gezwungen werden könnten, energetische Maßnahmen an einem Objekt vornehmen zu müssen, ohne dass sie dies finanziell leisten können.

 

Dipl.-Ing. Reimers – Eigenbetrieb Gebäudewirtschaft – erklärt hierzu, dass mit der Zulassung des Wärmedämmverbundsystems im Zusammenhang mit den Anforderungen der EnEV schon eine kostengünstige Verfahrensweise zur Verbesserung der Energieeffizienz zugelassen sei. Damit wird bereits Interessen von Erben entgegen gekommen.

Weitergehende Ausnahmen müssten aber über die EnEV selbst also letztendlich vom Gesetzgeber Bund, geregelt werden. Das ist nicht Aufgabe einer Kommune, die das finanziell auch nicht leisten könnte.

Eine Örtliche Bauvorschrift für den Bereich Kreideberg verfolgt vorrangig die Zielsetzung, dass nach Umsetzung von Maßnahmen auch noch nach Jahren der Kreideberg in seiner ursprünglichen gestalterischen Form zu erkennen sein wird. Ohne Eingriffsmöglichkeit würde dem Wildwuchs Tür und Tor geöffnet.

 

Ratsherr Schuler hat dem Vortrag entnommen, dass mit dem Wärmedämmverbundsystem bereits eine preisgünstige Alternative zugelassen sei. Ohne dass sich für das Gebiet die gestalterische Optik verändern wird. Insofern ist für ihn alles gesagt. Das Energieeinsparmaßnahmen überhaupt gefordert werden, ergibt sich aus der EnEV und ist nicht eine Forderung der Stadt.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – erinnert daran, dass die Verwaltung vom Rat den Auftrag erhalten habe, die einheitliche Gestaltung des Wohngebietes Kreideberg zu sichern. Seitens der Verwaltung hat man sich lange Gedanken gemacht, wie man auch unter wirtschaftlichen Aspekten die Vorschriften so formulieren kann, dass dem wirtschaftlichen Gedanken Rechnung getragen wird, sich aber auch städtebaulich ein vernünftiges gestalterisches Bild weiterentwickeln kann.

 

Bürgermeister Kolle geht davon aus, dass bereits gestalterisch vorgenommene Änderungen am Haus Bestandsschutz haben.

 

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass die Örtliche Bauvorschrift nach Rechtskrafterlangung sich an zukünftige Maßnahmen richtet. Bestehende Veränderungen genießen auch weiterhin Bestandsschutz.

 

Beigeordnete Schellmann  hat den textlichen Festsetzungen entnommen, dass zukünftig bei den Gebäuden die Traufhöhe um einen ¾ m höher werden darf. Ausnahmeregelungen lassen eine noch größere Traufhöhe zu. Sie möchte wissen, ob dies gewollt sei.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – erläutert hierzu, dass in einer Bestandsaufnahme die gegenwärtigen Trauf- und Firsthöhen ermittelt wurden. Derzeit bestehen keine Festsetzungen hierüber. Um aber gewisse Spielräume zu gewähren, wurde den tatsächlich vorhandenen Trauf- und Firsthöhen ein Handlungsspielraum zuerkannt. Dieser 25cm-Handlungsspielraum schafft vorrangig für die Bauordnungsbehörde ein flexibles Instrument, wünschenswerte Umbauten positiv begleiten zu können. Beispiele, bei denen die Inanspruchnahme dieser Handlungsspielräume zum Tragen kommen könnten, werden benannt.

 

Beigeordnete Schellmann  befürchtet, dass durch Ausnutzen dieses Spielraumes die Situation eintreten könnte, dass nebeneinander stehende Wohnblöcke mit gleicher Traufhöhe zukünftig höhenmäßig voneinander abweichen könnten.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – führt hierzu aus, dass das nicht eintreten kann, weil eine solche Konstellation ausgeschlossen sein wird.

 

Beigeordneter Dörbaum erinnert noch einmal daran, dass bewusst verhindert werden sollte, dass es zu Dachaufrissen oder gar zu Penthousewohnungen kommt. Auch mit der Umsetzung der EnEV sollte die einheitliche Gestaltung gewahrt bleiben.

 

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass der Zeitpunkt, auf das Gebiet Kreideberg ergänzend eine Örtliche Bauvorschrift zu legen, bewusst jetzt gewählt wurde, weil man davon ausgeht, dass noch die notwendigen Schritte eingeleitet werden können, um auch zukünftig eine einheitliche Gestaltung sicher zu stellen.

 

Ratsherr Kroll weist darauf hin, dass mit der Aufbringung von Dämmung auf die Außenhaut berücksichtigt werden muss, dass sich dadurch ggf. Grenzabstände nicht mehr einhalten lassen.

 

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass diese Problematik einzelfallbezogen zu betrachten sein wird. Eine generelle Aussage, dass Grenzabstände entsprechend der aufzubringenden Wärmedämmung grundsätzlich unterschritten werden dürfen, ist nicht möglich. Das gilt insbesondere für Feuerwehrzufahrten u. ä.. In solchen Fällen muss beispielsweise in Erwägung gezogen werden, die Gebäude von innen zu dämmen. Nicht jede Art von Wärmedämmung muss auf die Außenhaut aufgebracht werden.

Ausnahmen wurden gemacht, wo es städtebaulich vertretbar war oder wo es von den einzuhaltenden Abständen möglich war.

Oftmals wird eine Ausnahmeregelung jedoch nicht möglich sein.

 

Fachbereichsleiterin Böhme verdeutlicht, dass die Einhaltung von Grenzabständen ein generelles Problem sein wird, dass in allen Stadtteilen Probleme hervorruft. Man kann jetzt nicht die EnEV dafür verantwortlich machen, das die Umsetzung bezüglich der einzuhaltenden Grenzabstände Probleme bereiten kann.

 

Beigeordneter Dörbaum hält es für denkbar und wünschenswert, wenn es eine Durchführungs-VO zur EnEV geben oder diese erarbeitet werden würde.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass, wenn das Haus schon unmittelbar auf der Grenze steht, es nicht gehen wird. Wenn Grenzabstände unterschritten werden und keine grundsätzlichen Einwendungen bestehen, wird eine Baulast erforderlich sein.

 

Beigeordneter Körner geht davon aus, dass die Sanierungskosten letztendlich vom Mieter zu tragen sein werden. Er gibt zu bedenken, dass nicht jeder Mieter diesen zusätzlichen Betrag wird aufbringen können. Die Frage für ihn stellt sich, in welchem Zeitraum sich eine Sanierung überhaupt rechnen wird. Zu bezweifeln wird auch sein, dass die vorgestellte Isolierung überhaupt unter den bestehenden Dachüberstand passen wird.

Der Weg, die Energieeffizienz zu verbessern, ist aber lobenswert. Es stellt sich aber die Frage, ob das für die Eigentümer überhaupt so finanziell umsetzbar ist. Auch Wohnungsgesellschaften, die finanziell nicht so gut ausgestattet dastehen, werden ihre Schwierigkeiten bekommen.

Der Weg ist zwar richtig, eine kritische Betrachtungsweise erscheint dennoch angezeigt.

 

Ratsherr Kunath versteht als Eigentümer einer Hochhauswohnung nicht, dass man sich nicht bereits beim Bauen der Häuser mehr Gedanken zu Wärmedämmung gemacht habe. Auch geht er davon aus, dass bei der bestehenden Grenzbebauung die zusätzliche aufgebrachte Wärmedämmung auf das Nachbargrundstück rüberragen würde.

 

Beigeordneter Dörbaum stellt klar, dass es ich hier um Einzelfälle handelt, die nicht im Ausschuss zu klären sein werden. Darauf hingewiesen wird, dass zu Zeiten als die Häuser gebaut wurden, nicht vorrangig auf gute Wärmedämmung geachtet wurde, weil auch die Energiepreise zu dieser Zeit sehr niedrig waren.

 

Ratsherr Meihsies dankt der Verwaltung für die geleistete Bestandserhebung und vorgenommene Betrachtung. Auch er geht davon aus, dass die Örtliche Bauvorschrift das richtige Instrument dafür sei, wenn man sich eine einheitliche Gestaltung trotz Sanierungsmaßnahmen erhalten will.

Er teilt die Befürchtungen nicht, dass Hauseigentümer mit den durchzuführenden Maßnahmen finanziell überfordert werden könnten. Vielmehr müssten die Eigentümer, wenn sie denn selbst noch Interesse an einem Verkauf oder einer Vermietung haben sollten, eigentlich Eigeninteresse zeigen, Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz umzusetzen. Deutlich muss man erkennen, dass sich die Energiepreise auf Dauer nach oben entwickeln werden. Wer heute nichts macht an seiner Immobilie, wird sie morgen nicht mehr marktgerecht veräußern können.

Er plädiert dafür, dass den Bürgern auf dem Kreideberg die Inhalte ergänzend zur Auslegung in einer Bürgerversammlung vorgestellt werden.

 

Bürgermeister Kolle geht davon aus, dass die Verpflichtung energetisch etwas zu tun nicht greift, solange man das Objekt selbst bewohnt und nicht beabsichtigt, zu veräußern, zu vermieten oder umzubauen.

 

Dipl.-Ing. Neumann – Bereich 61 – erklärt hierzu, dass das Gesagte so zutreffend sei. Er gibt jedoch zu bedenken, dass man gut beraten wäre, auch in Eigeninitiative Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu ergreifen. Spätestens bei einer Veräußerung, einem Um- oder Anbau oder einer Vermietung holt einen das sonst wieder ein. Denn dafür ist ein Energiepass erforderlich, der eine schlechte Wärmedämmung mit entsprechend schlechten Werten dokumentieren würde. Ein gewisses Eigeninteresse müsste also eigentlich bei den Eigentümern vorhanden sein, zumal der Bund das EnEV-Programm mit günstigen Kreditkonditionen flankiert.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss nachstehenden Inhaltes:

 

1.             Der Verwaltungsausschuss beschließt die 1. Ergänzung zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 33 „Kreideberg-Nord“ im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB fortzusetzen. Dabei ist auf die Aufstellung eines Umweltberichtes zu verzichten.

2.             Der Verwaltungsausschuss stimmt dem Auslegungsentwurf der 1. Ergänzung zur 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 33 „Kreideberg-Nord“ und der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB zu.

 

Diese Datei wurde gerade neu angelegt und ist noch in Bearbeitung