Auszug - 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 41 "Mittlerer Stadtring zwischen Linden- und Berliner Straße" mit Berichtigung des Flächennutzungsplanes (1. Berichtigung) Erneuter Änderungs- bzw. Aufstellungsbeschluss, Auslegungsbeschluss  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend auf das bisherige Verfahren ein. Erinnert wird dabei noch einmal auf das Jahr 2003, wonach auf dieser Fläche ein Hotel, Kongresszentrum und Supermärkte entstehen sollten. Die Flächen gliederten sich in die 3 Bereiche Wohngebiet – Mischgebiet – Gewerbegebiet. Vor diesem Hintergrund wurde eine Bebauungsplanänderung erarbeitet, weil man zur Umsetzung der Planung eine Ausweisung als Sondergebiet benötigte. In der Folge gestaltete sich eine Umsetzung der Planungen als schwierig, weil mögliche Investoren immer nur Teilbereiche der Flächen erwerben wollten. Dies barg die Gefahr, dass die Baumaßnahme insgesamt nicht in einem Guss gebaut werden würde. Auch wäre schwierig sicherzustellen, dass überhaupt alle vorgesehenen Bauvorhaben zur Ausführung gelangen. Als schwierig erwies sich auch die Verkehrs- und Lärmproblematik. Sowohl die innere als auch die äußere Erschließung ließe sich nur kompliziert umsetzen.

 

Zwischenzeitlich wurde das Areal an 2 Bauherrengemeinschaften veräußert. Dementsprechend teilt sich die jetzige Planung in 2 Bereiche. Zum Roten Feld hin ist eine Seniorenwohnanlage vorgesehen. Zur Stresemannstraße ausgerichtet ist die Ausbildung einer städtebaulichen Kante vorgesehen. Die vorhandenen Märkte ALDI und Dänisches Bettenlager werden in Neubauten umgesiedelt. Zusätzlich soll für einen weiteren Fachmarkt 500 m² Verkaufsfläche entstehen. Dieser darf jedoch keine innenstadtrelevanten Waren im Angebot führen. Die Festsetzungen für das Senioren- und Pflegeheim werden auf eine 3 – 4 Geschossigkeit festgesetzt.

 

Das Architektenbüro von Mansberg, Wiskott & Partner hat von beiden Bauherrengemeinschaften den Auftrag erhalten, die Bauleitung für beide Vorhaben fortzuführen. Zusätzlich hat das Büro den Auftrag für die Begleitung der Hochbauarbeiten des Senioren- und Pflegeheimes.

Architekt von Mansberg wird ei Inhalte und fachlichen Punkte zum Bebauungsplan noch einmal darlegen und das Hochbauvorhaben Senioren- und Pflegeheim vorstellen. Auf die neuerliche Darstellung und Erläuterung de Bereiches, in dem die Märkte neu errichtet werden sollen, kann in diesem Zusammenhang verzichtet werden, da keine wesentlichen Veränderungen gegenüber den bisherigen Planungen vorgesehen sind und diese bereits im Ausschuss mehrfach dargelegt wurden.

 

Architekt von Mansberg stellt die geänderte Planung anhand von Plänen dar. Die jetzige Planung weist gegenüber den bisherigen Planungen eine wesentlich geringere Ausnutzung der Flächen aus. Wenn in bisherigen Planungen von einer 100 %igen Ausnutzung ausgegangen wurde, so beträgt der Faktor im vorgesehenen Sondergebiet jetzt nur noch 0,4 und im Mischgebiet 0,6.

 

Das auf dem Plangebiet stehende Wohnhaus wird als Enklave erhalten bleiben. Mit der Familie Nikuta wurden mehrere Gespräche geführt. Wenngleich sie auch nicht ihr schriftliches Einverständnis abgeben möchten, so haben sie sich in den geführten Gesprächen jedoch dahingehend geäußert, dass sie gegen die Planung insgesamt keine Einwendungen im Verfahren vorbringen werden.

 

Die Bauleitplanung ist in einem verkürzten Verfahren durchführbar. Ein Umweltbericht ist nicht zu erstellen. Auf die vorgesehene Grünordnung wird eingegangen. Eine intensive Durchgrünung des Areals ist vorgesehen.

 

Anhand von Plänen und Ansichten wird das geplante Senioren- und Pflegeheim aufgezeigt. Vorgesehen ist eine 2 – 4 Geschossigkeit mit dabei ausgebautem Dachgeschoss. In Anlehnung an die vorhandene Nachbarbebauung wurde eine Traufhöhe von max. 10 m, die Firsthöhe soll max. 17 m betragen. Vorgesehen ist ein Ziegelbau, rot eingedeckt mit einem 45 Grad Satteldach.

 

Als positiv wird bei der Planung empfunden, dass durch die Stadt der Zwang geschaffen wurde, dass beide Bauherrengruppen mit ihren jeweiligen Planungen aufeinander zugehen mussten.

 

Die Seniorenwohnanlage wird eine Nutzfläche von ca. 8000 m² haben. Die Verkaufsflächen bleiben im wesentlichen so, wie sie schon einmal geplant waren. Der Lebensmittelmarkt soll 975 m² (derzeit 1000 m²), das Bettenhaus soll 875 m² umfassen sowie ein weiteres 2-stöckiges Gebäude mit einem weiteren Laden und Büroräumen mit insgesamt 500 m² entstehen. In Abstimmung mit der IHK sollen dort keine innenstadtrelevanten Waren angeboten werden dürfen.

Das allgemeine Wohngebiet wird 1.100 m², das Mischgebiet 5000 m², das Sondergebiet 9000 m² und die Verkehrsflächen 5000 m² umfassen. Das Gesamtareal umfasst ca. 21.000 m².

 

Die Seniorenwohnanlage wird 140 Zimmer in Größen von 23 – 32 m² haben. Der Baukörper wird in 3 Stockwerken mit zusätzlich ausgebautem Dachgeschoss erstellt. 80 neue Arbeitsplätze werden geschaffen. Die Betreibergesellschaft baut ihre Seniorenwohnanlagen generell in Innenstadtlagen. Derzeit befindet man sich noch im Vorfeld der Vorplanungsphase.

 

Ansichten der Fassade werden aufgezeigt und erläutert. Werbemittel sollen auf dem gesamten Areal nur auf normalen Ebenen angebracht werden. Nur ein gesonderter Pylon ist vorgesehen.

 

Ratsherr Dr. Rehbein interessiert, ob die verkehrliche Erschließung gesichert ist.

 

Architekt von Mansberg erklärt, dass für die verkehrliche Erschließung ein Verkehrsgutachten vom Ingenieurbüro Dr. Schubert erstellt wurde. Im Kreuzungsbereich wird keine Lichtsignalanlage erforderlich sein. Die derzeitige verkehrliche Erschließung des Areals wird nicht verändert. Von einer Zunahme des Verkehrs gegenüber der jetzigen Situation ist nicht auszugehen. Die Anlieferungszonen werden aufgezeigt. Eine Anbindung an den Rotenbleicher Weg ist nicht vorgesehen.

 

Beigeordnete Schellmann interessiert, ob die geschaffenen Stellplätze sowohl für das Seniorenwohnheim als auch für die Ladengeschäfte nutzbar sein werden.

Auch von Interesse ist, ob die Baukörper nach außen einen geschlossenen Eindruck vermitteln.

 

Architekt von Mansberg geht davon aus, dass es in der Praxis so sein wird, dass die Stellplätze so wohl als auch genutzt werden können. Die Baukörper werden nach außen ohne Öffnungen als geschlossen ausgebildet.

 

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass zur Willy-Brandt-Straße hin zwingend festgesetzt wird, dass die Baukörper geschlossen ausgebildet werden. Es ist davon auszugehen, dass die Baukörper in einem Zuge gebaut werden. Nur einen Teilbereich zu bebauen wäre aufgrund der hohen Grundstückspreise nicht wirtschaftlich, würde sich demzufolge nicht rechnen. Auch sind die Nutzflächen so angeordnet, dass es quasi nicht möglich ist, zunächst nur Teilbereiche zu bebauen.

 

Wenn die Planung so bleibt und konkretisiert wird wie sie ist, wird gegenüber der jetzigen Situation eine wesentliche Verbesserung eintreten. Das gewollte Zusammenwirken beider Investorengruppen wird sich positiv auswirken.

 

Das Verfahren beschleunigt durchzuführen wird dadurch ermöglicht, weil die jetzige Planung auf die bisherige aufbaut. Nach so langer Vorlaufzeit sollte die Zielsetzung jetzt sein, das Verfahren zügig fortzuführen.

 

Für die Umsetzung der Planung ist es erforderlich, in den Randbereichen städtische Flächen zu erwerben. Ein Verkauf seitens der Stadt wird nur dann vollzogen, wenn Bauherren und Stadt im Genehmigungsverfahren zu einer Verständigung gelangen. Ansonsten werden die Kaufverträge nicht wirksam. Die Stadt behält damit ein Faustpfand in der Hand, wenn eine Verständigung zwischen Stadt und Bauherren nicht zustande kommen sollte. Die Kaufverträge werden noch im Verwaltungsausschuss vorgelegt werden.

 

Ratsherr Kroll stellt sich die Frage, ob wir all’ das, was dort gebaut werden soll überhaupt brauchen.

 

Beigeordneter Dörbaum entgegnet, dass den Bauherren eine entsprechende Nachfrage vorliegt. Vorhergehende Marktanalysen der Investoren haben zu einem solchen Ergebnis geführt.

 

Stadtbaurätin Gundermann bestätigt, dass es unstrittig ist, dass mit diesem Bauvorhaben eine Verdoppelung des Angebotes von 400 auf jetzt 800 Plätze in einem Zeitraum von 10 Jahren erreicht wird. Der damit einhergehende Wettbewerb wird zu einer Verbesserung des Angebotes und damit der Qualität führen. Auswirkungen dieses zusätzlichen Angebotes können zwar politisch diskutiert werden, können aber nicht Gegenstand und Aufgabe der Bauleitplanung sein.

 

Architekt von Mansberg weist darauf hin, dass die Investoren den Lüneburger Markt bereits seit 2 Jahren beobachten und analysieren. Auch das geplante Seniorenzentrum auf dem Gelände der ehem. Stadtgärtnerei wurde dabei bedacht. Die Investoren gehen jedoch davon aus, dass mit dem Seniorenzentrum ein ganz anderes Klientel angesprochen wird.

 

Das Investitionsvolumen beträgt ca. 14 Mio. €. Ein zeitnaher Beginn der Bauarbeiten wird angestrebt.

 

Ratsherr Blanck hält die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens in diesem Falle für vertretbar. Wenn auch kein Umweltbericht gesondert erstellt werden muss, so sollte doch zumindest auf die bereits vorhandenen Daten zurückgegriffen werden.

 

Ratsherr Dr. Rehbein stellt fest, dass das jetzige Konzept zwar seine Zeit gebraucht habe, es jetzt aber auch schlüssig und umsetzbar ist. Eine derzeit städtebaulich völlig ungeordnete Bebauung wird beseitigt. An ihrer Stelle wird ein städtebaulich ausgewogenes Konzept umgesetzt. Erfreulich ist, dass es zu keiner zusätzlichen Belastung des umliegenden Wohnumfeldes kommen wird.

 

Beigeordnete Schellmann sieht in der jetzigen vorliegenden Planung genau das umgesetzt, was seitens der Verwaltung und des Ausschusses von Anfang an gewollt gewesen war.

 

Die straßenbegleitende Bebauung wird ebenso umgesetzt wie auch die torähnliche Einfahrt ins Stadtgebiet. Die Planung ist insgesamt solide und ausgewogen. Ein Schandfleck für Lüneburg wird beseitigt. Gut ist auch, dass sichergestellt wird, dass der Komplex in einem Zuge gebaut wird.

 

Sie geht davon aus, dass das vorgestellte Konzept insgesamt ausgewogen ist und dass die Bebauung ansprechend sein wird.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass das vorgestellte Bebauungskonzept ausgewogen und schlüssig ist und dass die Bebauung des Areals in der vorgestellten Form seitens des Ausschusses positiv begleitet wird. Sicherzustellen ist, dass die Randbebauung ohne Öffnungen so umgesetzt wird, wie in der Planung vorgestellt. Dies ist entsprechend im abzuschließenden städtebaulichen Vertrag sicherzustellen. Vorausgesetzt wird auch, dass man sich seitens des Investors wie vom Architket von Mansberg ausgeführt, sich mit der Familie Nikutta, denen auf dem Gelände ein bewohntes Haus gehört, dahingehend im Vorfeld arrangiert hat, dass im weiteren Verfahren seitens der Familie Nikuta keine Einwendungen erhoben werden.

 

Ergänzung:

Nichtöffentlicher Teil

 

Im nichtöffentlichen Teil wird die Beratung noch einmal fortgesetzt.

 

Architekt von Mansberg ergänzt, dass mit der Familie Nikutta vor Ort diverse Gespräche geführt wurden. Familie Nikutta sieht und begleitet das Bauvorhaben positiv. Sie werden die Umsetzung des Vorhabens so hinnehmen. Aus persönlichen Gründen möchten sie aber eine vorgeschlagene Einverständniserklärung nicht unterschreiben. Über die geführten Gespräche wurden entsprechende Vermerke schriftlich festgehalten. Das Grundstück Nikutta wird ringsherum mit einem zusätzlichen Grünstreifen eingefasst.

 

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass man im weiteren Verfahren sehen wird, wie sich Familie Nikuta verhält. Äußern sie sich nicht, läuft das Verfahren wie vorgesehen weiter. Werden Einwendungen vorgebracht, werden diese im Verfahren abzuwägen sein. Die Verwaltung wird dann einen Abwägungsvorschlag erarbeiten und unterbreiten.

 

Architekt von Mansberg spricht abschließend das „Havemann-Haus“ am Rotenbleicher Weg an, bei dem z.Zt. alle Öffnungen verschlossen wurden. Er geht davon aus, dass auch dieses Haus in einem absehbaren Zeitraum saniert wird und der Rotenbleicher Weg damit insgesamt aufgewertet werden kann.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.