Vorlage - VO/4973/12  

Sachverhalt:

In den Jahren 1995 und 1999 kaufte die Hansestadt Lüneburg vom Bund, Flächen der ehemaligen Lüner Kaserne.

Mit Kaufvertrag vom 21.12.1995 wurde die gesamte Sportplatzfläche des Standortes mit aufstehenden Gebäuden angekauft.

Im Kaufvertrag erfolgte keine Differenzierung des Kaufpreises nach Grundstücks- und Gebäudewerten. Auf den Kaufpreis wurde pauschal nach den Grundsätzen für die verbilligte Veräußerung und unentgeltliche Überlassung bundeseigener Grundstücke in der Fassung vom 27. März 1995 ein Abschlag von 50 % unter der Voraussetzung gewährt, dass die Zweckbestimmung „Sport“ für die nächsten 20 Jahre beibehalten werde. Für den Fall der Nichteinhaltung dieser Verpflichtung wurde eine Nachzahlungsvereinbarung in den Vertrag aufgenommen. Eine weitere Nachzahlungsklausel sollte greifen, wenn die Stadt als Planungsträgerin eine höherwertige Nutzung auf dem Areal mittels Bebauungsplan eröffnet.

Als die Feuerwehr eines neuen Standortes bedurfte, fiel die Wahl auf die Sportplatzfläche im Lünepark. Das Baurecht wurde mittels Bebauungsplan (Satzungsbeschluss 25.September 2003) geschaffen, wobei die Festsetzungen zunächst nicht die geplanten Nutzungen widerspiegelten, sondern für große Teile des Gebietes Gewerbenutzung zuließen.

Die Anforderung des Nachzahlungsbetrages durch den Bund wurde zum Anlass genommen, den Bebauungsplan an die schon von Anfang an vorhandenen Nutzungen (Sondergebiet „Feuerwehr“ und Gemeinbedarf „Sport“) anzupassen.

Im Jahre 1999 verkaufte der Bund der Hansestadt im Gebiet der Lüner Kaserne weitere Flurstücke, die für die Herstellung der erstmaligen Erschließung des übrigen Kasernengeländes (heutiger Lünepark) notwendig waren.

Vorangegangen waren diesem Kaufvertrag umfangreiche Verhandlungen über die Entwicklung des Gebietes, die in einer am 08.07.1999 unterzeichneten Erschließungskostenvereinbarung mündeten. Während dieser Verhandlungen wurde auch die planerische Entwicklung der Sportplatzfläche diskutiert. Der Bund selbst hatte Interesse an der weitergehenden Erschließung dieses Flurstückes, da dies die Vermarktung seines angrenzenden Flurstückes (Halle 28, Gemarkung Lüneburg, Flur 41, Flurstück 26/57 - heutige Waschstraße) erleichtern sollte. Daher findet sich in der Erschließungskostenvereinbarung auch eine entsprechende Verpflichtung der Stadt, „die Erschließung des künftigen Mischgebietes in dem jetzigen Sportplatzbereich herzustellen und dabei das Grundstück der Halle 28 in die Erschließung einzubeziehen.“

Im Jahre 2008 trat der Bund an die Stadt heran und forderte aus den beiden Nachzahlungstatbeständen des Vertrages von 1995 einen Betrag von Euro 2.243.189,19. Eine Rückstellung im Haushalt in Höhe der Forderung wurde gebildet.

Dass eine Nachzahlungsverpflichtung entstanden ist, ist unstrittig. Allerdings ist die Höhe der Nachforderungssumme strittig.

Im Anwendungsbereich der Rückzahlung des Verbilligungsabschlages wäre aus Sicht der Verwaltung eine Rückzahlung in Höhe von Euro 88.735,10 zzgl. Zinsen zu leisten statt der vom Bund geforderten Euro 95.908,54 zzgl. Zinsen. Die Differenz erklärt sich aus einer unterschiedlichen Auffassung darüber, welche Grundstücksflächen tatsächlich zweckentfremdet genutzt werden und daher in die Berechnung einfließen müssen. Den Berechnungen der Verwaltung liegt eine Fläche von 27.180 m² zugrunde, während der Bund von 27.896 m² ausgeht. Ferner möchte er den gewährten Verbilligungsabschlag für ein ABC-Gebäude und eine Außentreppe, die von der Stadt abgerissen wurden, nachgezahlt haben. Diese Gebäude waren für Sportnutzungen der Stadt nie nutzbar, so dass der Verbilligungsabschlag nicht nachzuzahlen ist.

Bei der Nachzahlungsverpflichtung aufgrund der Eröffnung einer höherwertigen Nutzung gehen die Berechnungen der Verwaltung davon aus, dass bei der Ermittlung, für welche Flächen eine höherwertige Nutzung durch den Bebauungsplan gegeben ist, die Festsetzungen nach Änderung des Bebauungsplanes maßgeblich sind, da auf diesen Flächen seit Bestehen des Bebauungsplanes keine andere Nutzung stattgefunden hat, als sie jetzt in den Festsetzungen festgeschrieben ist. Eine andere Auslegung widerspräche dem Sinn und Zweck der Vertragsklausel.

Ferner vertritt die Verwaltung die Ansicht, dass für die Gemeinbedarfsflächen die Tatbestandsvoraussetzungen der Nachzahlungsklausel schon gar nicht vorliegen.

Die Nachzahlungsklausel setzt voraus, dass „die Stadt in ihrer Eigenschaft als Planungsträgerin … eine den Wert des Kaufgrundstückes steigernde … Nutzungsmöglichkeit eröffnet“. Bei einer Nutzung eines Grundstückes als Feuerwehrstandort tritt, so die Ansicht der Verwaltung, keine Wertsteigerung gegenüber einer Nutzung zu Sportzwecken ein. Beide Nutzungen sind Gemeinbedarfsnutzungen. Das eine andere Gemeinbedarfsnutzung als „Sport“ ausgeübt wird, ist bereits mit der Nachzahlung des Verbilligungsabschlages sanktioniert und darf nicht noch einmal in Ansatz gebracht werden.

Etwas anderes lässt sich auch nicht aus dem vom Bund beauftragten Verkehrswertgutachten ableiten. Dieses ermittelt lediglich den Wert des Grundstückes zum Zeitpunkt der Anforderung des Nachzahlungsbetrages, denn nach dem Vertrag ist bei vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen „die Differenz zwischen dem (unverbilligten) Kaufpreis und dem Wert des Grundstückes zum Zeitpunkt der Anforderung des Zahlungsbetrages durch den Bund“ nachzuzahlen. Es enthält dagegen keine Aussage zu der Tatbestandsvoraussetzungen, ob überhaupt eine Wertsteigerung gegenüber der ursprünglichen Nutzung eingetreten ist.

Nachdem die Stadt erstmals mit Schreiben des Bundes vom 22.11.2012 eine detaillierte und nachvollziehbare Berechnung der Nachforderungsbeträge erhalten hat, schlägt die Verwaltung vor, den unstrittigen Teil der Nachzahlungsverpflichtung (ca. 900.000 €) zu erfüllen und wegen des verbleibenden Restbetrages nochmals mit dem Bund und hier der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) das Gespräch zu suchen.

Finanzielle Auswirkungen:

Kosten (in €)

a)              für die Erarbeitung der Vorlage:

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.

b)              für die Umsetzung der Maßnahmen:

c)  an Folgekosten: ca. 900.000             

d)              Haushaltsrechtlich gesichert:

              Ja

              Nein             

              Teilhaushalt / Kostenstelle:             

              Produkt / Kostenträger:

              Haushaltsjahr:             

e)  mögliche Einnahmen:

Anlage/n:

Beschlussvorschlag:

Die Verwaltung wird berechtigt, die Nachzahlungsverpflichtungen zuzüglich Zinsen aus dem Kaufvertrag zwischen Stadt und Bund vom 21.12.1995 über die Sportplatzflächen der Lüner Kaserne zunächst in Höhe der unstrittigen Forderung zu begleichen.

Ferner wird sie beauftragt über den strittigen Betrag mit dem Bund zu verhandeln und möglichst zu einer außergerichtlichen Einigung zu kommen. Die Verwaltung wird über den Ausgang der Verhandlungen berichten und einen weiterführenden Beschluss über eine mögliche weitere Zahlung an den Bund aus der Nachzahlungsverpflichtung fassen lassen.