Vorlage - VO/3873/10  

Sachverhalt:

 

Die Hansestadt Lüneburg ist Eigentümerin der in Lüneburg, Schomakerstraße 10 und 12 gelegenen Grundstücke und dem angrenzenden städtischen Spielplatz. Es handelt sich um die Flurstücke 4/62 (Schomakerstraße 10), 4/65 (Schomakerstraße 12) und 4/88 (Spielplatz) jeweils der Flur 1 der Gemarkung Lüneburg zur Größe von 1.230 m² (Schomakerstraße 10), 1.234 m² (Schomakerstraße 12) und 5.742 m² (Spielplatz).

 

An den Grundstücken „Schomakerstraße 10“ und „Schomakerstraße 12“ ist jeweils ein Erbbaurecht bis zum 31.05.2013 zugunsten der Erbbauberechtigten Sigrid Neils (Schomakerstraße 10) und Klaus Güthling (Schomakerstraße 12) bestellt. Der jährliche Erbbauzins beträgt für die Schomakerstraße 10 zur Zeit 294,56 €, für die Schomakerstraße 12 zur Zeit 291,09 €. Die Erbbauberechtigten Neils und Güthling möchten jeweils ca. 592 m² bzw. 500 m² für eine weitere Bebauung abgeben und die restlichen Flächen vorzeitig verlängern. Eine vorzeitige Verlängerung der Erbbaurechtsverträge um 90 Jahre bis zum 31.05.2100 erfolgt unter Modifizierung der bestehenden Verträge an heutige Verhältnisse.

 

Auf dem Flurstück 4/88 befindet sich ein städtischer Spielplatz. Angrenzend an die Grundstücke „Schomakerstraße 10“ und „Schomakerstraße 12“ wurden bisher Teilflächen des Spielplatzes in der Größe von ca. 250 m² als Gartenland verpachtet, wobei eine Pachtfläche seit Jahren brach liegt und nicht verpachtet werden konnte. Der jährliche Pachtzins für die andere Pachtfläche angrenzend an dem Grundstück „Schomakerstraße 12“ beträgt 0,82 €. Aus städtebaulicher Sicht ist die Einbeziehung der beiden Pachtflächen (nördliche Dreiecksfläche) in die bauliche Entwicklungsfläche erforderlich und wirtschaftlich.

 

Die hinteren Teilflächen von insgesamt ca. 1.092 m² werden aus den derzeitig bestehenden Erbbaurechtsverträgen entlassen und einer Bebauung unter Neubestellung eines Erbbaurechtes zugeführt. Die Fa. Schulte Bauregie möchte auf dieser im Lageplan schraffierten Fläche ein Einfamilienhaus und ein Doppelhaus mit 2 Wohneinheiten errichten.

 

Für die vorderen Flächen beträgt der neue jährliche Erbbauzins ca. 1.914,00 € (Schomakerstraße 10) und ca. 2.202,00 € (Schomakerstraße 12). Grundlage ist ein Bodenwert von 75,00 €/m² mit einer 4 %-igen Verzinsung. Die Erbbauberechtigten Güthling und Neils haben den neuen jährlichen Erbbauzins für ihr jeweiliges Erbbaurecht akzeptiert.

 

An der hinteren Fläche unter Einbeziehung der Pachtflächen wird nach erfolgter Vermessung ein neues Erbbaurecht für die Dauer von 90 Jahren bis zum 31.12.2100 bestellt. Der jährliche Erbbauzins bei einer Größe von ca. 1.342 m² beträgt ca. 5.032,50 €. Grundlage ist ein Bodenwert von 75,00 €/m² mit einer 5 % -igen Verzinsung. Das Erbbaurecht wird nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)I in Wohnungs-Erbbaurechte geteilt. Die Fa. Schulte Bauregie hat den Erbbauzins ebenfalls akzeptiert.

 

Der Bodenrichtwert beträgt nach Auskunft der Behörde für Geoinformationen, Landentwicklung und Liegenschaften (früheres Katasteramt) Lüneburg 135,00 €/m² inkl. Erschließung.

 

Die Erbbaurechte liegen am Rand des Senkungsgebietes und in unmittelbarer Nähe zum Ochtmisser Kirchsteig. Bekanntlich weisen die Gebäude des Ochtmisser Kirchsteigs erhebliche Senkungsschäden auf. Die Erbbaurechtsflächen grenzen unmittelbar an den ausgewiesenen Spiel-/Bolzplatz. Der Spiel-/Bolzplatz sowie Teilflächen der Erbbaurechtsgrundstücke befinden auf einer ehemaligen Tongrube. Dies wirkt sich wertmindernd auf den Bodenwert aus, da der Untergrund aus Schutt, Asche und Ton besteht.

 

Der angegebene Bodenrichtwert in diesem Gebiet beinhaltet einen Erschließungsanteil. Da die Erbbaurechtsgrundstücke geteilt werden, ist der hintere Teil nicht erschlossen. Der Bodenwert muss sich demnach um einen angenommenen Erschließungsanteil von 40,00 €/m² reduzieren, da der Bauträger die Erschließung noch vornehmen muss. Weiterhin gilt die so genannte Bebauung in zweiter Reihe als problematisch und ist schwieriger zu vermarkten. Damit ist dieses Kriterium ebenfalls wertmindernd, da es sich nicht um unmittelbare Lage an einer Straße handelt.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Kosten (in €)

a)   für die Erarbeitung der Vorlage:                                                                              80,00

aa)  Vorbereitende Kosten, z.B. Ausschreibungen, Ortstermine, etc.                100,00

b)   für die Umsetzung der Maßnahmen:                                                                    150,00

c)  an Folgekosten:                                                                                                               0

d)   Haushaltsrechtlich gesichert:

            Ja

            Nein      

            Teilhaushalt / Kostenstelle:                                                     

            Produkt / Kostenträger:

            Haushaltsjahr:                                                                                                    2010

 

e)  mögliche Einnahmen:

Anlagen:

Lageplan

Beschlussvorschlag:

 

Der Rat der Hansestadt Lüneburg beschließt, dass die Hansestadt Lüneburg nach erfolgter Vermessung Teilflächen aus den Erbbaurechtsverträgen „Schomakerstraße 10“ und „Schomakerstraße 12“ entlässt und unter Einbeziehung der Pachtflächen an diesem neu entstandenen Grundstück ein neues Erbbaurecht für die Dauer von 90 Jahren bis zum 31.12.2100 zugunsten der Fa. Schulte Bauregie bestellt. Grundlage ist ein Bodenwert von 75,00 €/m² mit einer 5 % -igen Verzinsung. Die spätere Teilung des Erbbaurechtes nach WEG in Wohnungserbbaurechte wird zugelassen.

 

Die Laufzeit der bestehenden Erbbaurechtsverträge für die vorderen Flächen „Schomakerstraße 10“ und „Schomakerstraße 12“ wird um jeweils 90 Jahre bis zum 31.05.2100 vorzeitig verlängert. Der Erbbauzins wird jeweils auf Grundlage einer 4 %-igen Verzinsung des Bodenwertes von 75,00 € /m² festgelegt. Alle Kosten der Durchführung sind von dem künftigen Erbbaurechtsnehmer zu tragen.