Auszug - Bebauungsplan Nr. 126 "Ehemalige Keulahütte" Beschluss über die Art und Weise der frühzeitigen Bürgerbeteiligung  

 

Beratungsinhalt:

 

Beigeordneter Dörbaum begrüßt als Gäste zur Beratung des Top den Investor, Herrn Adank, sowie die Herren Architekten Meyer und Schild vom mit der Planung des B-Plans beauftragten Architekturbüro Meyer – ARC -.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt einleitend zum derzeitigen Verfahrensstand aus und zeigt die Grenzen des B-Plan-Geltungsbereiches auf. Klar und deutlich zum Ausdruck gebracht wird, dass mit einer Bebauung mehrere Verkehrsknotenpunkte auch weiterhin funktionieren müssen. Hierzu zählen auch die Verkehre stadtein- und auswärts auf der Hamburger Straße. Deshalb ist die Herangehensweise so, dass zunächst untersucht wurde, wie viel die umliegenden Knotenpunkte nach einem Ausbau maximal an zusätzlichen Verkehr verkraften können. Maximal 2.800 Fahrzeugbewegungen täglich sind zusätzlich abwickelbar.

Zwei Varianten (Anlage II) einer möglichen Bebauung werden erläutert. Gemeinsam ist beiden Varianten, dass eine maximale Verkaufsfläche zulässig ist, die sich variabel in eigentliche Baumarktfläche und Fachmarktflächen mit baumarktergänzendem Sortiment aufteilen lässt. Die unterschiedlichen Größen des Baumarktes mit den daraus resultierenden verbleibenden maximalen Flächen für Fachmärkte werden erläutert. Unterscheiden tun sich die Varianten auch in unterschiedlichen Anordnungen des Baumarktes und der Fachmärkte.

Die Verkehrsheranführung über einen an der Straße „Auf der Hude“ angebundenen Kreisel, der auch die Fahrgeschwindigkeit reduzieren wird, wird dargestellt. Die verkehrliche Anbindung sowie die Stellplatzsituation ist bei beiden Varianten identisch. Die Anordnung der Lieferzonen mit den dazu erforderlichen Lärmschutzmaßnahmen werden erläutert. Die Anlieferungszonen werden erforderlichenfalls einzuhausen sein. Die Gebäude selbst werden die vorhandne Wohnbebauung vom Lärm der Parkverkehre abschotten.

Die an der Straße Arenskuhle angesiedelte Firma Keulahütte-Behältertechnik genießt Bestandsschutz. Sollte die Firma jedoch ausgelagert werden, besteht die Möglichkeit, auch diese Fläche zu entwickeln.

Die zulässigen Größen und das angebotene Warensortiment wurde im Vorfeld mit der IHK abgestimmt. Zielsetzung ist, die umliegenden Lebensmittelmärkte zu erhalten, deshalb soll auch kein SB-Markt zugelassen werden.

Der Einmündungsbereich „Bardowicker Wasserweg“ / „Auf der Hude“ wird abknickend verschwenkt, um dem Bardowicker Wasserweg die Attraktivität für Schleichverkehre zu nehmen.

Im Einmündungsbereich ist der Bau eines mehrgeschossigen Gebäudes mit maximal 8 Geschossen vorgesehen, in dem als Nutzung Büros für Dienstleistungen und als Option ein Hotel vorgesehen ist. Eine im Vorfeld angedachte Diskothek wird es wegen des Lärms an dieser Stelle nicht geben.

Mit den von einer Planungsgruppe Nord vorgelegten Vorschlag mit dem Ziel einer Wohnbebauung und dem Bau einer Stadthalle auf dem Gelände hat man sich eingehend auseinander gesetzt. Die vorgesehenen Bereiche für Wohnen und für die Stadthalle werden dargestellt. Eine Wohnbebauung ist aufgrund der bereits jetzt schon vorhandenen Lärmbelastung kritisch zu sehen. Auch der aufgezeigte Stadthallenstandort ist nicht optimal. Eine Stadthalle muss eine verkehrsgünstige Erschließung und Stadtnähe aufweisen. Beides ist hier nicht gegeben. Positiv wird jedoch aufgenommen, dass sich engagierte Anwohner in die Planung einbringen und Vorschläge unterbreiten. Die vorgelegte Planung ist aber auch deshalb nicht zu Ende gedacht, weil sie sich nicht mit den Interessen des Investors deckt.

 

Ratsherr Kroll Interessiert, ob aus dem Gebiet eine Zu- oder Abfahrt über den Straßenzug „Auf dem Schmaarkamp“ ermöglicht werden soll. Um dieses zu verhindern, bietet sich eventuell eine Kappung des Straßenzuges an.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass eine zusätzliche Belastung dieses Straßenzuges nicht gewollt sei. Die Verkehre sollen über die aufgezeigten Knotenpunkte geführt werden.

 

Beigeordneter Dörbaum zeigt auf, dass, gerade um zusätzliche Verkehre nicht anzuziehen, der Einmündungsbereich des Bardowicker Wasserweges verschwenkt wird, um ihn für den Durchfahrtsverkehr unattraktiv zu machen.

 

Architekt Meyer – Büro Meyer – ARC – ergänzt, dass die Radien in der Anfahrt über den Straßenzug „Auf dem Schmaarkamp“ für eine Lkw-Zufahrt nicht ausreichend wären.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf  hin, dass über die verkehrlichen Belange im weiteren Verfahren eingegangen wird und dazu auch klare Antworten formuliert werden.

 

Ratsherr Meihsies möchte Antworten auf die Themenkreise Untersuchungen zu Altlasten, Altablagerungen und Grundwasser.

 

Investor Adank – Büro ADANK – bestätigt, dass die Flächen daraufhin untersucht wurden. Im Ergebnis führten die Untersuchungen dazu, dass keine Altlasten vorhanden sind. Formsand ist als Altablagerung vorhanden. Formsand ist jedoch neutral. Alle Untersuchungen wurden flächendeckend vorgenommen und führten zum Ergebnis, dass der Boden unbelastet ist. Selbstverständlich werden während der Bauphase ergänzende Bodenuntersuchungen vorgenommen.

 

Ratsherr Meihsies möchte wissen, ob für das weitere Umfeld des Zeltberges die Chance ergriffen wird, mehr für eine Verkehrsvermeidung zu machen. Sich entwickelnde Schleichverkehre sollten verhindert werden.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass es bezüglich des Verkehrs beim derzeitigen Stand der Planung erst ein Vorgutachten zum Verkehr gäbe, in dem es zunächst in der Untersuchung nur darum ging, welche Verkehre auf den Haupterschließungsstraßen unter welchen Bedingungen noch zu verkraften sind. Für Überlegungen über zusätzliche verkehrsordnende Maßnahmen ist es im derzeitigen Planungsstand noch zu früh. Morgen findet eine Bürgerversammlung zur Bebauung statt. Auch dort werden die Anregungen der Anlieger aufgenommen.

 

Ratsherr Meihsies möchte sichergestellt wissen, dass für die betroffenen Anlieger keine Verschlechterung eintritt.

Zur Standortfrage eines Hotels hält er eine vorherige Bedarfsanalyse für unabdingbar.

 

Investor Adank – Büro ADANK – erklärt hierzu, dass zunächst nur eine Option für ein Hotel offen gehalten werden soll. Von einer Platzierung kann derzeit noch nicht gesprochen werden. Es gibt zwar eine Betreibergruppe, die Interesse gezeigt habe, dies ist jedoch noch nicht spruchreif.

 

Ratsherr Meihsies geht davon aus, dass darauf geachtet wird, dass die Konkurrenzsituation zu den bestehenden Hotelbetrieben und zur Gastronomie beachtet wird.

Ergänzend interessiert ihn, in welchen Bereichen ggf. eine Anreicherung mit Wohnen vorgesehen ist.

 

Architekt Meyer – Büro Meyer – ARC –  zeigt die relativ kleinen Flächen auf, in denen Wohnen ggf. ermöglichst werden kann.

 

Ratsherr Meihsies könnte sich vorstellen, eine Wohnbebauung entlang der Arenskuhle vorzusehen. Die aufgezeigte Fläche liegt nach seinem Dafürhalten an der verkehrsreichsten Stelle des Gebietes und bietet sich für Wohnen eigentlich nicht an.

 

Architekt Meyer – Büro Meyer – ARC –  zeigt auf, dass die Flächen entlang der Arenskuhle durch den Bahnlärm für eine Wohnbebauung ungeeignet seien.

 

Ratsherr Meihsies möchte wissen, ob auf dem Gelände derzeit Abbrucharbeiten durchgeführt werden und wo die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorgesehen sind.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass die Keulahütte selbst genehmigungsfreie Abbrucharbeiten vornimmt.

 

Herr Schild – Büro Meyer – ARC – ergänzt, dass erforderliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen auf dem Gelände selbst vorgenommen werden. Zusätzlich ist beabsichtigt, ca. 1 ha Dachfläche zu begrünen.

 

Ratsherr Meihsies fragt nach, ob für das Gebiet ein Energiekonzept entwickelt wird und ob ggf. eine Insellösung angedacht sei bzw. ob man sich seitens des Investors offen zeigt gegenüber Alternativen.

 

Architekt Meyer – Büro Meyer – ARC –  erklärt, dass es noch keine Festlegungen gibt, weil einfach noch zu wenig konkret feststeht, was überhaupt baulich umgesetzt wird.

 

Investor Adank – Büro ADANK –  verdeutlicht, dass aufgrund der Vornutzung von der Keulahütte anschlussmäßig eine Überversorgung der Avacon für dieses Gebiet vorliegt. Inwieweit sich ein Rückbau der Überkapazitäten und Wechsel auf Alternativen wirtschaftlich darstellen lässt, lässt sich derzeit noch nicht sagen.

 

Bürgermeisterin Schellmann geht davon aus, dass der Bedarf an diesen Verkaufsflächen groß ist und dass, wenn diese Flächen nicht im Stadtgebiet nachgewiesen werden, diese in die Anrainergemeinden abwandern werden. Eingehend darauf, dass seitens der Anlieger Lärmsorgen in den Vordergrund gestellt werden, hat sie den Eindruck, dass das Verkehrsgutachten etwas anderes besagt. Für sie stellt sich die Frage, ob eine Wohnbebauung des Geländes weniger Lärm verursachen würde.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass man sich ernsthaft mit den Ideen der Planungsgruppe auseinandergesetzt habe. Eine Wohnbebauung des Geländes wurde untersucht. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass weniger Verkehre zu erwarten sein würden. Gleichwohl ist das Gelände jedoch durch Bahn und Verkehr stark lärmvorbelastet, so dass keine hohe Wohnqualität zu erwarten sein würde. Zur Umsetzung einer Wohnbebauung wären auch zahlreiche Festsetzungen erforderlich.

Nicht zu verkennen ist, dass Verkaufsflächen ein Wohngebiet auch arrondieren und damit zu einer Aufwertung des bestehenden Wohngebietes beitragen können.

 

Beigeordneter Dörbaum möchte wissen, wie hoch die Lärmwerte in Relation zu einer Wohnbebauung zu sehen sind und wie verträglich der Lärm zu den bestehenden Betrieben der Arenskuhle sein wird. Der  Bestand der Betriebe muss gesichert werden. Die Frage ist auch, wie die Lärmsituation unter dem Aspekt Wohnbebauung zu sehen ist.

 

Bereichsleiter Schulz erläutert die schon bestehenden Ergebnisse einer durchgeführten Lärmuntersuchung, die noch darauf fußten, dass dort eine Diskothek und ein noch größerer Markt auf der Fläche angesiedelt werden.

Der Lärm würde zu einer Beschränkung des Gewerbegebietes, alternativ zu einem eingeschränkten nicht gesunden Wohnen führen. Der Bereich eignet sich bereits jetzt aufgrund der bestehenden Nachbarschaft nicht zum Wohnen.

 

Ratsherr Meihsies interessiert, wie weit der Lärm der Bahn in das Gelände hineingetragen wird.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass solche Werte derzeit noch nicht vorliegen, aber im weiteren Verfahren noch abzuklären sein wird, was an dieser Stelle geht und welche Lärmschutzmaßnahmen erforderlich sein werden.

 

Beigeordneter Körner hält es für wichtig, dass durch die hier entstehenden Verkaufsflächen das Kaufhaus Innenstadt nicht in seinem Bestand gefährdet wird. Für unabdingbar hält er, dass gegenüber der bestehenden Wohnbebauung am Bardowicker Wasserweg Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Das gilt insbesondere für den Anlieferverkehr in den frühen Morgenstunden. Für ihn stellt sich die Frage, ob ein solcher Markt in dieser Lage tragbar ist. Wissen möchte er, ob diese Fläche auch zukünftig ausgewiesenes Industriegebiet bleibt.

 

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass das Gebiet zukünftig als Sondergebiet für den Einzelhandel ausgewiesen wird. Der Verkaufsflächenentwicklung liegt ein Gutachten, bezogen auf das ganze Stadtgebiet zugrunde. Dieses Gutachten von Dr. Lademann & Partner wurde vor 2 Jahren im Ausschuss vorgestellt. Die Inhalte des Gutachtens werden noch einmal erläutert. Durch Ansiedlung eines Baumarktes und einem solchen Markt zuzurechnende Sortimente wird die Konkurrenzsituation zu innenstadtrelevanten Sortimenten entschärft. In der Vergleichsprognose werden durch einen Baumarkt weniger Verkehre als durch einen Lebensmittelmarkt ausgelöst.

 

Beigeordneter Körner interessiert ergänzend, ob vorgesehen sei, Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Gelände vorzunehmen.

 

Stadtbaurätin Gundermann zeigt auf, dass die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen innerhalb der Fläche vorgenommen werden und dies völlig ausreichend sein wird.

 

Ratsherr Burgdorff hält es für wichtig, dass man die sich zusätzlich entwickelnden Verkehre in den Griff bekommt. Da auch die Höhe des Bürohauses und die Beschränkung innenstadtrelevanter Waren und die Lärmentwicklung berücksichtigt wurde, kann seine Fraktion den bisherigen Überlegungen zustimmen.

 

Ratsherrn Kroll interessiert, was mit der Eisenbahnbrücke über den Bardowicker Wasserweg vorgesehen ist und ob seitens des Investors Verhandlungen mit dem Praktiker-Baumarkt über eine mögliche Umsetzung geführt wurden.

 

Architekt Meyer – Büro Meyer – ARC –  erklärt, dass die Brücke der Firma Sieb & Meyer gehört. Die Brücke wird abgerissen. Die Parkprobleme dieser Firma werden durch eine Tiefgarage auf dem Gelände gelöst. Hierüber ist man im Gespräch.

Wichtig für die Ansiedelungen ist, dass sie Sinn für die Stadt als Oberzentrum machen, dass also Kaufkraft in Lüneburg verbleibt oder auch wieder zurückgeholt wird. Keineswegs vorgesehen sei, die Konkurrenz zur Innenstadt aufzubauen. Mit Praktiker werden derzeit keine Gespräche geführt, da man mit der Planung noch am Anfang steht.

Er vergegenwärtigt, dass gegenüber der bisherigen Situation mit Staub, Lärm, Gestank und Dreck für die Anwohner auf jeden Fall eine ganz wesentliche Verbesserung eintreten wird, wenn die vorgestellte Planung so umgesetzt wird.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass Einigkeit im Ausschuss darüber besteht,  dass Ziel eine sinnvolle Nachnutzung des Geländes ist. Wichtig ist auch weiterhin, dass im Vorfeld zwischen Investor und Verwaltung eine Abstimmung der Planung vorgenommen wird.

Die heute vorgestellte Planung stellt einen konstruktiven Vorschlag dar, der im Einzelnen noch der Abwägung bedarf.

Drei Kriterien sollen bei der weitergehenden Planung auf jeden Fall Beachtung finden. Hierzu gehört,

 

1. das Kaufhaus Innenstadt zu schützen
2. die derzeitige Wohnsituation vor Ort betrachten und zu einer Verbesserung zu gelangen
   und
3. die gute städtebauliche Form weiter zu entwickeln.

 

Die Folien sollen dem Protokoll als Anlage beigefügt werden (Anlage II).

 

 

Beschluss:

 

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.

Abstimmungsergebnis:

 

   Ja-Stimmen:           

Nein-Stimmen:       

  Enthaltungen: