Auszug - Bebauungsplan Nr. 172 "Bleckeder Landstraße / Schützenplatz" Aufstellungsbeschluss Beschluss über frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung  

Beratungsinhalt:

Die Tagesordnungspunkte 7 und 8 werden zusammen beraten.

Anhand der als Anlage beigefügten Präsentation ordnet Stadtbaurätin Gundermann den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 172 „Bleckeder Landstraße / Schützenplatz“ räumlich ein. Zudem stellt sie die einzelnen im und um den Geltungsbereich liegenden Gebäude vor und erklärt, dass die Einzelhandelsflächen (Aldi, Rossmann) ins zukünftige Nahversorgungszentrum des ehemaligen Lucia-Geländes ziehen.

Derzeit würde der Hansestadt Lüneburg eine Bauvoranfrage für den Abriss drei vorhandener Lagerhallen und für den Neubau eines Bürogebäudes vorliegen. Geplant sei die Herstellung von 97 Büroarbeitsplätzen auf einer Grundfläche von ca. 1.040 m². Das Gebäude würde drei Vollgeschosse plus ein Staffelgeschoss besitzen, ca. 16 m hoch sein und an die Firma Deerberg vermietet werden.

Des Weiteren liege ein Bauantrag für eine Verkaufsflächenerweiterung von Roy Robson vor. Dabei solle der „Werksverkauf“ um ca. 610 m² auf ca. 3.100 m² (derzeit ca. 2.490 m²) erweitert werden. Es würde sich dabei um einen Umbau des Bestandsgebäudes und nicht um einen Neubau handeln.

Eine Änderung des Flächennutzungsplans sei nicht notwendig, da die Entwicklung von Bürofläche gut umzusetzen wäre. Auch Wohnbebauung sei denkbar.

Ein Bebauungsplan bestehe bisher nur für die Verkehrsfläche der Bleckeder Landstraße. Südwestlich grenze der Bebauungsplan Nr. 163 Lucia an. Die Bebaubarkeit richte sich derzeit nach § 34 BauGB. Auf den Flächen würden keine geschützten Biotope liegen und die Flächen wären bereits vollumfänglich versiegelt (lediglich einzelne Parkplatz-Bäume und Büsche), sodass ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB ebenfalls möglich wäre.

Durch Roy Robson würden bisher ca. 2.490 m² produktionsortgebundene Werksverkaufsfläche/Fabrikverkauf genehmigt betrieben (Bestandsschutz). Die Planungen zur Erweiterung der Verkaufsflächen müssten jedoch hinsichtlich der Auswirkungen auf die Innenstadt von einem Einzelhandelsgutachter konzeptionell begleitet werden.

Um die aktuelle Situation besser einordnen zu können, stellt Stadtbaurätin Gundermann den Ausschussmitgliedern die Entwicklung der Firma Roy Robson in den letzten Jahren vor:

Ein 2011 von der Verwaltung beauftragtes Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept habe festgestellt, dass 1.900 m² für den Fabrikverkauf von Roy Robson genutzt würden. 2014 sei das Einzelhandels- und Zentrenentwicklungskonzept für das östliche Stadtgebiet aufgrund der Entwicklung im Hanseviertel fortgeschrieben worden. Ein Jahr später habe die Stadt einen Bauvorbescheid und 2016 die Baugenehmigung für eine Verkaufsfläche, die langjährig am Standort produziert, um ca. 920 m² auf insgesamt 2830 m² erteilt. Eine Bauvoranfrage aus dem Dezember 2016 für eine erneute Verkaufsflächenerweiterung um 460 m² sei abgelehnt worden. Aufgrund weiterer von Roy Robson gewünschten Erweiterungen um 744 m² wurde die CIMA Beratung + Management GmbH 2019 mit der Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens beauftragt. Die Hansestadt Lüneburg habe die CIMA zur Nachbesserung ihres Verträglichkeitsgutachtens letztmalig im August 2020 aufgefordert. Grund seien methodische und inhaltliche Mängel sowie die nicht berücksichtigten Umsatzrückgänge durch die Corona-Krise.

Zeitgleich habe man ab 2020 eine Verkaufsfläche zum Abverkauf von einer coronabedingten Überproduktion geduldet. Die Duldung sei derzeit bis zum 30.06.2022 verlängert.

Am 16.12.2021 sei der Bauantrag zur Erweiterung des Werksverkaufs um 610 m² eingegangen. Dem Bauantrag beigefügt sei eine vom Antragssteller beauftragte Verträglichkeitsuntersuchung von Dr. Lademann u. Partner gewesen. Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass ein Einfügen weiterer Verkaufsflächen i. S. d. § 34 BauGB aufgrund des vorhandenen Einzelhandels möglich wäre. Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt würden zwar nachgewiesen, regional aber als geringfügig und vertretbar bewertet. Raumordnerische Aspekte würden im beigefügten Gutachten vollständig ausgeklammert.

Die Hansestadt Lüneburg sehe die Aufstellung eines Bebauungsplanes als notwendig an, da ein Fabrikverkauf für Roy Robson zwar rechtmäßig genehmigt wurde. Allmählich würden jedoch zunehmend neue Marken in das Sortiment aufgenommen. Im Ergebnis entwickele sich daher ein Factory Outlet Center (F. O. C.). Diese Form des Handels sei unter den Gesichtspunkten der Raumordnung und der Einzelhandelsentwicklung zu bewerten und ggf. rechtlich abzusichern.

Ziel sei ein faires und geordnetes Verfahren für alle Seiten, um einerseits die Interessen der Firma Roy Robson anzuerkennen und andererseits die Auswirkungen auf den Handel in der Innenstadt zu bewerten.

Herr Meyer, Lüneburg City Management, erklärt, dass man stolz sein könne, eine Firma wie Roy Robson in Lüneburg zu haben. Es würde sich hierbei jedoch schon länger nicht mehr um einen Fabrikverkauf handeln, da nicht nur eigene Waren, sondern bereits über 35 andere Marken verkauft werden. Eine Erweiterung der Verkaufsflächen sei für die Innenstadt sehr relevant. Ein Arbeitsplatz, der an diesem Standort geschaffen würde, bedeute den Wegfall von vier Arbeitsplätzen in der Innenstadt. Zudem habe der Handel in der Innenstadt noch immer mit den Folgen der Corona-Krise zu kämpfen. Es würden so hohe Summen in die Innenstadt investiert, sodass man diese Entwicklung nicht zulassen dürfe. Er plädiert dazu, dem Beschlussvorschlag der Verwaltung zu folgen und spricht sich für eine Beteiligung der Bevölkerung aus.

Ratsherr Grimm erkundigt sich, ob die Laufzeit der Veränderungssperre ausreiche und fragt an, wann Aldi umziehen würde.

Stadtbaurätin Gundermann berichtet, dass für das ehemalige Lucia Gelände eine Baugenehmigung vorliege (Ergänzung: Es liegt lediglich der Bauantrag zur Prüfung vor. Eine Baugenehmigung wurde noch nicht erteilt). Aldi werde in das neue Nahversorgungszentrum ziehen, sobald dies fertiggestellt sei.

Bzgl. der Laufzeit der Veränderungssperre erklärt Stadtbaurätin Gundermann, dass nach diesem Beschluss Angebote für ein Gutachten eingeholt würden. Zudem befinde man sich in einem beschleunigten Verfahren und sie hoffe, dass der Bebauungsplan zügig und damit vor dem Ablauf der Veränderungssperre aufgestellt werden könne.

Ratsherr von Nordheim spricht sich für ein offenes und faires Verfahren aus und fragt, ob auch Wohnungen entstehen sollten.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass im vorliegenden Bauantrag keine Wohnflächen enthalten sind.

Ratsherr Kohlstedt fragt, ob die Produktpalette von Roy Robson eingeschränkt werden könne.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass grundsätzlich alle Produkte, die von Roy Robson angeboten werden, innenstadtrelevant seien. Im Bauleitplanverfahren solle geklärt werden, welche Größenordnungen akzeptabel seien. Aus einer Analyse und Prognose wird hervorgehen, inwieweit der Umsatz der Innenstadt betroffen wäre. Werden bestimmte Grenzen überschritten, wäre der Fabrikverkauf existenzgefährdend für das Angebot in der Innenstadt. Eine Möglichkeit die zu verkaufenden Marken festzulegen gebe es nicht.

Für die letzte Erweiterung von ca. 900 m² habe sie sich eingesetzt, um Arbeitsplätze für die Produktion in Lüneburg zu halten. Die Baugenehmigung sei für den Werksverkauf der eigenen Produktion von Roy Robson erteilt worden. Eine Beschränkung in der Baugenehmigung auf die in eigener Produktion hergestellten Produkte gebe es jedoch nicht.

Der Standort solle entwickelt werden, aber der Rahmen dafür müsse in einem ehrlichen und transparenten Verfahren geschaffen werden.

Ratsherr Pols plädiert für die Veränderungssperre, um eine vernünftige Entwicklung zu ermöglichen.

Zudem fragt er, ob ein vereinfachtes Verfahren eine Bürgerversammlung ausschließt.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass in einem vereinfachten Verfahren kein Umweltbericht aufgestellt werden müsse. Die Bürgerbeteiligung finde in jedem Fall statt. Ob dies per Aushang oder im Rahmen einer Bürgerversammlung passiere, ist nicht vorgeschrieben. Sofern der Ausschuss eine Bürgerversammlung wünscht, werde man diese auch durchführen.

Ratsherr Pols befürwortet eine Bürgerversammlung.

Bürgermeisterin Lotze stellt klar, dass eine Zustimmung zum Aufstellungsbeschluss keine Genehmigung der Verkaufsflächenerweiterung bedeutet. Zudem erkundigt sie sich nach der Gutachtenbeauftragung.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass Angebote eingeholt und der Auftrag anschließend vergeben wird. Die Firmen, welche bereits ein Gutachten in diesem Fall erstellt haben, seien dabei ausgeschlossen.

Das Gutachten werde dem Ausschuss im Zuge des Verfahrens vorgelegt. Eine strengere Regelung abweichend von den Ergebnissen im Gutachten sei im Rahmen der Abwägung möglich.

Bürgermeisterin Lotze plädiert für eine Vorstellung des Gutachtens in einer Bürgerversammlung.

Bürgermeisterin John erklärt, dass sie das Vorgehen der Verwaltung mit Blick auf die Innenstadt, aber auch die gewünschte Entwicklung der Firma Roy Robson nachvollziehen könne.

Beschluss:

1. Für den in der Anlage dargestellten Geltungsbereich wird die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 172 „Bleckeder Landstraße / Schützenplatz“ beschlossen.
2. Ziel der Planung ist die Entwicklung verdichteter Wohnbebauung und die verträgliche Entwicklung von Gewerbe- und Verkaufsflächen am Standort. Es soll ein urbanes Gebiet entstehen, das neben dem dringend benötigten Wohnraum durchaus auch gemischte Strukturen oder Nahversorgung beherbergen kann, aber die Innenstadt Lüneburgs als Einkaufszentrum mit oberzentraler Bedeutung und die weiteren zentralen Standorte bzw. Nahversorgungszentren nicht beeinträchtigt.
3. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB ist durch Aushang durchzuführen.

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: 10

Nein-Stimmen:  0

  Enthaltungen:  0