Auszug - B-Plan Nr. 164 "Bockelsberg-Ost" - Sachstandsbericht  

Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann nutzt den Tagesordnungspunkt um den Fachbereich „Stadtentwicklung“ unter der Leitung von Frau Böhme vorzustellen. Dieser Fachbereich gliedert sich in die Bereiche Planung unter der Leitung von Herrn Eberhard und Bauaufsicht unter der Leitung von Herrn Moering.

Zum Sachstand des Bebauungsplans „Bockelsberg“ erläutert sie, dass aus den Streitigkeiten aus einem Bauvorhaben am „Bockelsberg“ eine Bürgerinitiative entstanden sei, die sich einen B-Plan für dieses Gebiet wünsche.

Zunächst habe man eine Bestandsaufnahme durchgeführt, deren Ergebnisse sie heute vorstellen wolle.

Der Geltungsbereich des Plangebietes erstrecke sich vom Düvelsbrooker Weg nach Süden und lasse an der Uelzener Straße das Posener Altenheim außen vor. Die Bestandsaufnahme habe sich an den Wünschen der Bürgerinitiative orientiert, so dass man zunächst die Geschossigkeiten im Gebiet überprüft habe. Dabei habe sich gezeigt, dass im nördlichen Teil des Plangebietes vermehrt zweigeschossige Gebäude zu finden seien. Im südlichen Bereich befände sich eine Durchmischung mit ein- und zwei-geschossigen Bauten. In diesem Zusammenhang stellt Stadtbaurätin Gundermann die Prototypen für Geschossigkeiten anhand eines Schaubildes, dass diesem Protokoll beigefügt wird, vor.

Musterbilder von Bauten im Plangebiet machten deutlich, dass aufgrund von tieferen Traufhöhen zur Straßenseite hin, sich häufig der Eindruck der Eingeschossigkeit ergebe. Durch höhere Traufen zur Gartenseite hin, seien baurechtlich aber Zweigeschossigkeiten gegeben. Insbesondere die streitgegenständlichen Bauvorhaben zeigten, dass die Geschossigkeit im Plangebiet kein geeignetes Vergleichsmittel sei.

Anschließend habe man die Firsthöhen im Gebiet überprüft. Bei einer gewünschten Firsthöhe von 10 m würden nur wenige Gebäude dieses Maß überschreiten. Diese stünden unter Bestandsschutz. Die Untersuchungen zur Traufhöhe hätten gezeigt, dass sich im nördlichen Teilbereich vermehrt Traufhöhen von mehr als 4 ,50 befänden, im südlichen Beriech gäbe es vermehrt Traufhöhen unter 4,50 m zur Straßenseite. Bei einer Traufhöhe von 6 m würden nahezu alle Bauten des Gebietes erfasst werden. Insofern sei eine Festsetzung im Bebauungsplan mit Traufhöhen von straßenseitig 4,50 m im Süden sowie 6 m im Norden denkbar.

Im Folgenden habe man mögliche Baugrenzen untersucht und festgestellt, dass die meisten Gebäude mindestens 5 m von der Straße zurück gebaut wurden und eine Bautiefe von max. 23 m gegeben ist. Bei Einzeichnung dieser Baugrenzen erhalte man einen Innenbereich, der nur an wenigen Stellen bebaut wäre. Ein weiterer Untersuchungsgegenstand sei die Geschossflächenzahl gewesen. Bei einer angenommenen Geschossflächenzahl von 0,2 würden nur wenige Grundstücke dieses Maß überschreiten. Sofern eine Geschossflächenzahl von 0,25 festgesetzt werden würde, ergebe sich für die Eigentümer die Möglichkeit, energetische Sanierungen durchzuführen, sowie An- und Umbauten umzusetzen.

Die Untersuchung des Parameters „Gewerbe“ habe ergeben, dass im Plangebiet etliche Gewerbe angemeldet seien, die unter Bestandsschutz stünden. Mit der Festsetzung eines reinen Wohngebietes würden nur Neuansiedelungen verhindert. Alle möglichen Festsetzungen zusammengefasst ergeben, dass kein zusätzliches Baugrundstück gewonnen würde und sich auch keine Möglichkeit zur städtebaulichen Gestaltung ergäbe.

Die Ergebnisse der Untersuchungen sollen nunmehr in einer Bürgerversammlung vorgestellt werden. Über das sich daraus ergebende weitere Vorgehen würde erneut im Ausschuss vorgetragen werden.

Beigeordneter Webersinn dankt Frau Gundermann für den ausführlichen Vortrag und die umfassenden Vorarbeiten der Verwaltung.

Ratsherr von Nordheim fragt nach, welche Unterschiede es hinsichtlich der Gewerbeansiedlung bei reinen bzw. allgemeinen Wohngebieten gäbe.

Herr Neumann - Bereich Stadtplanung – trägt vor, dass im reinen Wohngebiet neben Wohngebäuden und Einrichtungen für Kinderbetreuung Gewerbebetriebe nur ausnahmsweise zulässig wären. In allgemeinen Wohngebieten seien u. a. auch Läden, Schank- und Speisewirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe und weitere Gewerbeansiedlungen möglich, so dass sich ein deutlich größerer Störgrad ergäbe.

Beigeordnete Schellmann bedankt sich ebenfalls für die ausführlichen Vorarbeiten und bittet noch einmal aufzuzeigen, in welchen Bereichen die vorgeschlagenen Baugrenzen überschritten seien.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass die Voruntersuchungen sich aus den Bauakten und durch Ortsbesichtigungen ergeben hätten. Hinsichtlich der Baugrenzen falle nur ein Gebäude deutlich heraus.

Herr Neumann - Bereich Stadtplanung – ergänzt, dass ein Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden könne. Die fiktive Baulinie würde sich in einem solchen Verfahren am Bestand orientieren.

Beigeordnete Schellmann ergänzt ihre Ausführungen dahingehend, dass auch künftig ablesbar bleiben solle, dass das Plangebiet ursprünglich ein reines Wohngebiet gewesen ist.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass alle bisherigen Bauvorhaben nach § 34 BauGB beurteilt worden seien. Die Antragsteller hätten jeweils einen Anspruch auf die größtmöglichen Ausnutzungen. Auch hierüber wolle sie in der Bürgerversammlung informieren, so dass die bisherige Praxis deutlich werde.

Beigeordnete Schellmann fragt nach, ob in einem allgemeinen Wohngebiet auch die Ansiedelung von Ferienwohnungen möglich wäre.

Herr Neumann - Bereich Stadtplanung – erläutert, dass Ferienwohnungen nicht klar auszuschließen seien.

Stadtbaurätin Gundermann ergänzt, dass man hierzu ggf. klare Regelungen in einem Bebauungsplan treffen müsste.

Beigeordneter Salewski weist darauf hin, dass er an einigen Bürgerversammlungen teilgenommen habe und er gespannt sei, wie die Bürger nunmehr auf die Analyse reagieren würden. Offenbar rede man hier über recht große Grundstücke, wobei die baulichen Rahmenbedingungen an den Bestandsgebäuden ausgerichtet seien.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass man sich bei der Analyse an den Wünschen der Bürgerinitiative orientiert habe, grundsätzlich aber auch darüber hinausgehende Regelungen möglich seien.

Ratsherr Neubert lobt die intensive Vorarbeit und verweist darauf, dass sich im südlichen Teilbereich vermehrt neuere Gebäude und im nördlichen Bereich ein größerer Anteil Bestandsgebäude befände.

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass sich dieses Gebiet Anfang der 60er Jahre entwickelt habe und der Wechsel zwischen dichter und großzügiger Bebauung von Beginn an Teil der Planung gewesen wäre.

Auf Nachfrage von Ratsfrau John, ob mit energetischen Sanierungen auch Anbauten einhergingen, erklärt Stadtbaurätin Gundermann, dass die Ansprüche der Bauherren individuell unterschiedlich seien. Das Bauen in 2. Reihe sei von der Bürgerinitiative nicht gewünscht. Man werde sehen, was sich aus der Bürgerversammlung ergebe.

Ratsherr Petroll dank ebenfalls für die Fleißarbeit der Verwaltung und spricht sich dafür aus, umfangreiche Modernisierungen zu vermeiden, dann wäre für das Plangebiet viel gewonnen.

Bürgermeister Löb ergänzt, dass mit jedem Abriss ein Neubau im neuen und größeren Stil einhergehe. Er habe etwas dagegen, dass sich das Gesicht des Gebietes derart verändere, das es nur noch neu und modern erschiene.

Beigeordneter Prof. Dr. Runkel spricht sich dafür aus, Flachdächer zu verbieten.

Stadtbaurätin Gundermann fasst zusammen, dass man heute nur die Bestandserhebung vortragen wollte, weitere Regelungen jedoch möglich seien. Sofern sich aus der Bürgerversammlung weitere Wünsche ergeben, werde sie erneut vortragen.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt die Entwürfe zur Planung zur Kenntnis.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung nimmt die Entwürfe zur Planung zur Kenntnis.