Auszug - Modernisierungsvoruntersuchung "Am Weißen Turm" (Antrag der CDU-Fraktion vom 21.01.2014, eingegangen am 22.01.2014)  

Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin GUNDERMANN erläutert nochmals die Begriffe „vorbereitende Untersuchung“, „Modernisierungsvoruntersuchung“, „Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot“ da sie im letzten Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung festgestellt habe, dass über die Begrifflichkeiten Unklarheit herrsche.

Ebenso erklärt sie nochmals die Stellungnahme der Verwaltung.

Ratsherr DR. SCHARF fragt, wie Abhilfe bezüglich der katastrophalen Wohnsituation geschaffen werden könne. Moralische Appelle seien nicht ausreichend, sondern es müssen konkrete Maßnahmen und Vorgehensweisen wie eine Modernisierungsvoruntersuchung überlegt werden. Auch § 535 BGB gebe den Mietern rechtliche Möglichkeiten wie eine Zivilklage oder Mietkürzungen. Ebenso könne die Hansestadt Lüneburg mit der Bauaufsicht tätig werden.

Die SPD-Fraktion habe öffentliche Sitzungen mit der Zielsetzung der Hilfestellung durchgeführt. Laut einem LZ-Bericht seien die Betroffenen enttäuscht, da nach dem Wahlkampf sich niemand mehr gekümmert habe. Den Mietern müsse seiner Meinung nach das Gefühl gegeben werden, dass sachlich kompetent Maßnahmen ergriffen werden.

Der Vorschlag von Stadtbaurätin Gundermann sei der richtige Weg. Er sei erfreut, dass der neue Eigentümer auf Vermittlung des Oberbürgermeisters bereits das Gespräch gesucht habe. Der Überführung in ein Sanierungsgebiet könne nicht widersprochen werden, da es auch Anforderungscharakter an den Vermieter habe. Zudem werde der Charakter des gesamten Gebietes angehoben.

Auf dem vorgeschriebenen Weg werden sie die Unterstützung der CDU-Fraktion haben.

Beigeordneter PAULY weist auf Art. 14 GG hin, nach dem Eigentum verpflichtet. Wenn ein Vermieter diesem Grundsatz überhaupt nicht nachkomme, sei die Enteignung das allerletzte Mittel.

Der Erlass eines Instandsetzungsgebots nach § 177 BauGB sei ein sehr viel milderes Mittel. Er verweist auf die Beratung im Rat der Hansestadt Lüneburg am 21.03.2013, in der der Antrag der Gruppe SPD / Bündnis 90/Die Grünen zusammen mit dem Änderungsantrag der CDU-Fraktion in den Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung überwiesen worden sei. Im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung seien die Anträge nie wieder aufgetaucht. Es sei später das Thema Sanierungsgebiet beraten worden. Sanierungsgebiet sei aber kein Schritt in die Richtung Modernisierungsvoruntersuchung oder Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot.

Wenn ein Investor nicht gewillt sei, müsse der Rat der Hansestadt Lüneburg gewillt sein, den Weg über eine Modernisierungsvoruntersuchung und den Erlass eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots zu gehen, um den Vermieter zu seinen Pflichten gegenüber den Mietern zu verpflichten.

Die Gesprächsbereitschaft der neuen Eigentümer sei der bessere Weg. Sollten diese sich jedoch bezüglich der Sanierungen weigern, würde die Hansestadt Lüneburg, sollte keine Modernisierungsvoruntersuchung beschlossen werden, noch mehr Zeit verlieren.

Beigeordnete LOTZE verdeutlicht, dass nach der Stellungnahme und den Erläuterungen von Stadtbaurätin Gundermann der Antrag der CDU-Fraktion und der Antrag der Fraktion Die Linke zurückgezogen werden müssten.

Wichtig sei, die Lebenssituation der Bewohner zu verbessern, die im technokratischen Antrag der CDU-Fraktion nicht erwähnt werden. Die SPD-Fraktion sei mit den Mietern ständig im Gespräch und im Januar habe eine Anwohnerversammlung stattgefunden. Es gehe um das Miteinander von Rat, Verwaltung, Mietern und den neuen Eigentümern.

Stadtbaurätin Gundermann habe zum wiederholten Male das Fehlgehen der Modernisierungsvoruntersuchung oder des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots erläutert. Mit der Ausweisung des Sanierungsgebietes sei bereist der richtige Weg beschritten worden und am Ende werde eine grundlegende Sanierung dieses Quartiers stehen.

Sie erinnert an die Aktivitäten der SPD-Fraktion, des Ortsvereins, der Verwaltung und des Oberbürgermeisters, um die Mietsituation zu verbessern.

Oberbürgermeister Mädge habe mit dem vorherigen Eigentümer Gespräche geführt. Aufgrund des öffentlichen Drucks veräußerte dieser die Immobilie. Nun gebe es einen neuen Eigentümer und eine neue Verwaltung, mit denen ebenfalls Gespräche geführt worden seien und das Ergebnis sei in der gestrigen Landeszeitung bekannt gegeben worden. Die neuen Besitzer haben eine Modernisierung angekündigt. Auch habe es weitere Kontrollen, Sanierungen, Gespräche mit den Sprechern und Anwälten der Mieter, Ortsbesichtigungen und Gespräche zur Errichtung eines Mieterbeirates gegeben.

Später, wenn das Sanierungsgebiet in dem Programm Soziale Stadt sei, werde es Bürgervertreter und ein Quartiersmanagement geben.

Die Fairness gebiete, auch den neuen Eigentümern das Recht einzuräumen, sich einen Überblick zu verschaffen. Bei über 600 Wohnungen sei das nicht von heute auf morgen möglich.

Die Große Koalition habe die Mittel für die Städtebauförderung massiv erhöht, auf 700 Mio. € jährlich. Damit könne auch das Programm Soziale Stadt besser ausgestattet werden.

Ratsfrau SCHELLMANN äußert, dass sie der Antrag der CDU-Fraktion irritiert habe, da die Umsetzung in der Praxis sehr schwierig sei.

Die Problematik der Bewohner sei für alle sehr bedrückend gewesen und es sei über Hilfestellungen nachgedacht worden. Die SPD-Fraktion habe mit den Mietern gesprochen und Ansprechpartner geschaffen.

Der vorherige Eigentümer habe mit Sanierungsmaßnahmen einseitig begonnen, diese aber nicht weitergeführt und sich seiner Verantwortung aus dem BGB entzogen.

Die CDU-Fraktion fordere eine Modernisierungsvoruntersuchung, obwohl die Voraussetzungen bekannt seien und durch Stadtbaurätin Gundermann mehrmals erläutert worden seien. Diese Voraussetzungen müssen auch gegenüber dem neuen Eigentümer erfüllt werden. Sie könne nicht nachvollziehen, dass die CDU-Fraktion den Weg über Ver- und Gebote gehen wolle. Aus ihrer Sicht hätte der Antrag nach den klaren Erläuterungen im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung zurückgezogen werden müssen.

(Siehe Änderung gemäß Protokoll vom 27.03.2014)

Ratsherr LÖB betont, dass für ihn nicht nachvollziehbar sei, dass Eigentümer ihre vermieteten Immobilien verfallen lassen dürfen. Ein zusätzliches Problem sei, dass die Bewohner sich gegen solches Unrecht wenig wehren können.

Die Regelung „Eigentum verpflichtet“ sei ein stumpfes Schwert und das Einklagen der Pflicht bereite große Schwierigkeiten.

Zur Durchführung einer Modernisierungsvoruntersuchung müsste die Hansestadt Lüneburg zunächst die finanziellen Mittel haben und bereitstellen. Die Ausgaben könne die Hansestadt von den Eigentümern zurückfordern, aber es bestehe die Gefahr, dass die Hansestadt Lüneburg auf einen Teil der Kosten sitzen bleibe.

Mit den neuen Eigentümern sollte der aufgezeigte Weg der Verwaltung gegangen werden. So können die Wohnung sowie das Umfeld verbessert werden.

Beigeordneter BLANCK stimmt den Äußerungen der Beigeordneten Lotze zu.

Er bittet die CDU-Fraktion den Antrag zurückzuziehen, da er den Eindruck habe, dass die CDU-Fraktion ungeahnt von jeglicher Sachkenntnis die schwerwiegendste Maßnahme fordere, wohl wissend, dass das Verwaltungsgericht einem diese ganz schnell wieder aus der Hand nehme. Dies sei keine glaubhafte Politik und so könne die Hansestadt gegenüber Investoren nichts mehr erreichen.

Ratsherr WEBERSINN ist überzeugt, dass die Politik Erwartungen wecke, die sie nicht erfülle. Die SPD-Fraktion habe im letzten Jahr propagiert, kurzfristig Lösungen zu finden. Den Mietern sei nicht verdeutlicht worden, dass es sich um einen mehrjährigen Prozess handle.

In einem Gemeinwesen gehe es darum, die elementaren Sorgen und Nöte der Bürger ernst zu nehmen. Dazu müsse jetzt eine Modernisierungsvoruntersuchung eingeleitet werden und nicht ein Sanierungsgebiet beschlossen werden, um möglicherweise Fördermittel vom Land zu erhalten. Dabei gehe zuviel Zeit verloren, in der den Bewohnern bereits geholfen hätte werden können.

Oberbürgermeister MÄDGE legt dar, dass der rechtliche Weg, den die CDU-Fraktion aufzeige, nicht durchführbar sei, weil die Voraussetzungen nicht erfüllt seien.

Er weist darauf hin, dass die Bauaufsicht die Häuser und Wohnungen nur mit Genehmigung des Eigentümers betreten dürfe. Dazu müssen mit diesen Gespräche geführt und zusammengearbeitet werden.

Die Stadt Winsen (Luhe) habe vor drei Jahren eine Modernisierungsvoruntersuchung eingeleitet, inzwischen sei der Eigentümer insolvent, das Verfahren beim Verwaltungsgericht anhängig, aber einen Verhandlungstermin gebe es nicht. Die Leidtragenden seien die Bewohner.

Die finanziellen Mittel der Hansestadt Lüneburg sollten eher für den Erwerb der Immobilien verwandt werden, als einem Eigentümer die restlichen Mittel noch dazugeben zu müssen, weil er für die Modernisierung aufgrund der Modernisierungsvoruntersuchung nur die Mittel aufwenden muss, die er habe bzw. Insolvenz anmelde.

Bei den weißen Häusern bestehe ein Investitionsbedarf von 5 Mio. €, ein Architekt erhalte zirka 20% des Investitionsbedarfs, also 1 Mio. €, so dass bei der Einleitung einer Modernisierungsvoruntersuchung die Hansestadt Lüneburg in Höhe des Betrages in Vorleistung gehen müsse.

Der Bundestag müsse ein Gesetz erlassen, das den Kommunen Handlungsmöglichkeiten zum Eingreifen gegen Schrottimmobilien eröffne.

Er plädiere für das Programm Soziale Stadt, um Modernisierungen in den Häusern mit bis zu 30% Steuervergünstigung zu finanzieren, die Sanierung der Spielplätze und die Verbesserung der Stadtteilhäuser zu ermöglichen.

Wenn der Bundestag die Mietpreisbremse beschließe, werde diese bei diesen Immobilien eingesetzt, um erhöhte Mietpreise aufgrund der Sanierung zu verhindern. Es müsse verhindert werden, dass die Bewohner aufgrund neuer, erhöhter Mieten aus ihren Wohnungen ausziehen müssen.

Ratsherr PETROLL trägt vor, dass die Immobilieneigentümer ihre Bestände früher länger behalten und besser gepflegt haben.

Ein schneller Verkauf habe seiner Meinung nach steuerliche Gründe. Nach § 8b Körperschaftssteuergesetz sei ein Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Er zitiert aus der Heuschreckenrede von Franz Müntefering im Bundestag 2005. Die Steuergesetze seien für eine schnelle Veräußerung der Immobilien verantwortlich.

Beigeordneter DÖRBAUM hält fest, dass die SPD-Fraktion u. a. mit einer öffentlichen Sitzung, mit einem Antrag im März 2013 die Sorgen und Nöte der Bewohner ernst genommen habe. Seitdem sei nichts unversucht gelassen worden, um die Situation vor Ort zu verbessern.

Er zitiert Ratsherrn Dr. Scharf aus der Sitzung des Rates am 21.03.2013 TOP 7.2. „Forderungen gegen den Vermieter können sich nur aus dem Baugesetzbuch nach einer Modernisierungsvoruntersuchung ergeben. Jedoch habe danach die Kommune die nicht zumutbaren Kosten zu tragen. Fraglich sei der Begriff des Zumutbaren und er sehe hier ein großes Risiko.“ Dennoch werde die Modernisierungsvoruntersuchung von der CDU-Fraktion gefordert.

Mit den Mietern habe die SPD-Fraktion Gespräche geführt. Vor der Festsetzung des Sanierungsgebietes solle ein Mieterbeirat eingeführt werden. Weder in den öffentlichen Sitzungen noch bei den Veranstaltungen seien Vertreter der CDU-Fraktion und der Fraktion Die Linke anwesend gewesen.

Der neue Eigentümer in Kaltenmoor wolle sofort 600.000 € für Sanierungen bis 2015 zur Verfügung stellen. Diese Schritte seien durch Gespräche und durch die Gruppe SPD / Bündnis 90/Die Grünen erreicht worden.

Beigeordneter PAULY entgegnet, dass auch die Fraktion Die Linke vor Ort bei den Bewohnern gewesen sei. Sie sei nur nicht bei der öffentlichen SPD-Fraktionssitzung anwesend gewesen.

§ 177 BauGB sei durch den Gesetzgeber erlassen worden, aber werde hier als wirkungslos, weil nicht anwendbar, erachtet. Dieser Paragraph sei seiner Meinung nach für den bestehenden Sachverhalt bestens anwendbar.

Er plädiere für einen Druckaufbau durch ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot. Es dürfen keine weiteren Eigentümerwechsel abgewartet werden.

Beigeordneter POLS wirft der SPD-Fraktion vor, das Thema für den Wahlkampf benutzt zu haben.

Dem damaligen Eigentümer könne nicht abgesprochen werden, dass er Sanierungsarbeiten durchgeführt habe. Bei einem falschen Sanieren, z.B. durch Einbau neuer Fenster bei einem Haus aus den 60er Jahren, entstehen durch falsches Lüften schwarze Ecken. Es müsse auch das Mieterverhalten berücksichtigt und an die Mieter appelliert werden, pfleglich und sorgsam mit dem Mietobjekt umzugehen. So entstehe eine Beschädigung einer Wohnungstür nicht von alleine.

Oberbürgermeister MÄDGE erklärt, dass aufgrund eines Brandes in der Wohnung die Feuerwehr die Tür eintreten musste. Der ehemalige Eigentümer sei nicht in der Lage gewesen, diese beschädigte Tür innerhalb von 2 Monaten zu reparieren.

Ratsherr NEUBAUER legt dar, dass die Schlussfolgerung von der Aussage des Beigeordneten Pols bedeute, dass nicht mehr saniert werden solle, da falsches Lüften nach einer Sanierung zur Schimmelbildung führe.

Die SPD-Fraktion komme ihren verfassungsrechtlichen Aufgaben mit den Veranstaltungen, der öffentlichen Fraktionssitzung und den Gesprächen der Bewohner nach.

Ratsvorsitzender KOLLE weist darauf hin, dass pro Antrag jedes Ratsmitglied nur einmal reden dürfe. Da jedoch zwei Anträge (TOP 6.2 und TOP 6.4) zusammengezogen worden seien, lasse er ausnahmsweise einen zweiten Redebeitrag von Dr. Scharf zu.

Ratsherr DR. SCHARF wiederholt, dass für ihn der Erfolg entscheidend und der beste Weg dahin, der von Stadtbaurätin Gundermann vorgeschlagene, sei.

Er gibt jedoch zu bedenken, dass die Einleitung einer Modernisierungsvoruntersuchung erforderlich sei, sollten die Gespräche mit den Immobilieneigentümern nicht zum Erfolg führen.

Oberbürgermeister MÄDGE verdeutlicht, dass sollten Gespräche mit den Eigentümern nicht zum Erfolg führen, die Immobilien durch die Hansestadt Lüneburg erworben werden müssen.

Der Weg über § 177 BauGB sei der falsche Weg, der nur Steuergelder verschwende, die die Hansestadt Lüneburg nicht zurückerhalte.

Beschluss:

Der Rat der Hansestadt Lüneburg lehnt mehrheitlich bei 2 Gegenstimmen der Fraktion Die Linke, 8 Gegenstimmen aus der CDU-Fraktion und 2 Enthaltungen aus der CDU-Fraktion den Antrag ab.

(VI)