Auszug - Bebauungsplan Nr. 129 "Schlieffen-Park", 1. Änderung Entwurfsbeschluss Beschluss über die Beteiligung der Öffentlichkeit   

Beratungsinhalt:

Auf Vorschlag von Beigeordneter Dörbaum wird TOP 4 und TOP 5 gemeinsam beraten.

Die Ausschussmitglieder stimmen dieser Vorgehensweise zu.

Stadtbaurätin Gundermann führt einleitend aus, dass auf der Grundlage eines im ABS gefassten Beschlusses vorgesehen sei, einen Großteil des B-Plan Gebietes Schlieffen-Park einer 1. Änderung zu unterziehen. Vorgesehen ist, dass mit dieser 1. Änderung gewisse städtebauliche Wünsche in das Verfahren einfließen. Vorrangig geht es hierbei um die Verdichtung der Bebauung des zentralen Bereiches, ebenso wie um die Gestaltung eines eigenen Quartiermittelpunktes. Ferner bestand der Wunsch, die bestehende örtliche Bauvorschrift dahingehend zu überarbeiten, dass eine einheitliche modernere Sprache für die entstehenden  Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser festgelegt wird. Bedingt durch die jetzt vorgesehene Verdichtung der Bebauung im B-Plan-Gebiet ist geplant, eine Nahwärmeversorgung durch ein Blockheizkraftwerk festzulegen. Ausnahmen sollen nur noch für den Fall zugelassen werden, wenn ein Passivhaus nach den anerkannten Regeln gebaut werde. Im Zuge der durchgeführten frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde eine Anregung dahingehend vorgetragen, dass die bisher als Gemeinbedarfsfläche am Stadtplatz vorgehaltene Fläche für eine Kita getauscht werden solle gegen das Kasinogebäude mit umliegenden Freiflächen. Sie bringt in diesem Zusammenhang in Erinnerung, dass in der letzten ABS-Sitzung zu den Haushaltsplanberatungen 2013 bereits ausgeführt wurde, dass seitens der Verwaltung eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben wurde, ob ein solcher Flächentausch sinnvoll wäre. Einzelheiten dieser Studie wurden bereits vorweg dargestellt. Die Inhalte der Studie werden derzeit noch einmal abgeglichen und überarbeitet. Hiermit beauftragt wurden die Bereiche Jugend und Soziales, die auch über die Nutzung der Räumlichkeiten zu befinden haben werden.

Das dann überarbeitete Nutzungskonzept soll Anfang 2013 in einer gemeinsamen Sitzung des Bau- und Jugendhilfeausschusses beraten werden. Weitere Voraussetzung für einen möglichen Flächentausch ist, dass der unter dem B-Plan liegende F-Plan entsprechend geändert werde. Parallel zur anstehenden B-Plan-Änderung soll deshalb auch das Verfahren zur Änderung des F-Plans für diesen Teilbereich durchgeführt werden. Die bisherige Gemeinbedarfsfläche für eine Kita kann damit dann einer anderen Nutzung zugeführt werden.

Vorgesehen ist als nächster Verfahrensschritt sowohl für die F-Plan- als auch für die B-Plan-Änderung die erforderliche Auslegung vorzunehmen, um im weiteren Verfahren dann im Zeitraum März/April 2013 die Verfahren abschließen zu können.

Zielsetzung ist, dass mit den vorgenommenen Änderungen sich das Baugebiet in der bisherigen Qualität weiterentwickeln kann.

Herr Neumann – Bereich 61 – geht auf die in der frühzeitigen Bürgerbeteiligung vorgetragene Anregung nochmals ein. Seitens der Verwaltung wurde zwischenzeitlich geprüft, ob durch Verlagerung des Standortes der Kita in das Kasinogebäude hinein auch Synergieeffekte erreicht werden können. Als Ergebnis wurde festgestellt, dass es grundsätzlich möglich sein wird, den Raumbedarf der Kita neben anderen vorgesehenen Nutzungen im vorhandenen Kasinogebäude unterzubringen.

Erläutert wird, dass entsprechend den Vorgaben des § 8 Abs. 2 BauGB sich Bebauungspläne grundsätzlich entsprechend des vorgegebenen Entwicklungsgebotes aus dem bestehenden Flächennutzungsplan entwickeln müssen. Da bisher vorgesehen war, dass auch durch eine Verdichtung der Bebauung keine grundsätzliche andere Zielrichtung verfolgt werde, wurde bisher davon Abstand genommen, parallel zur B-Plan-Änderung auch eine F-Plan-Änderung durchzuführen. Durch den Flächentausch und dadurch möglichen Verzicht auf die Gemeinbedarfsfläche am Stadtplatz wird es jedoch seitens der Verwaltung für erforderlich erachtet, nun doch eine entsprechende F-Plän-Änderung durchzuführen. Dadurch wird es ermöglicht, auch auf der bisher als Gemeinbedarfsfläche vorgehaltenen Optionsfläche Kita, Wohnbebauung vorzunehmen. Mit der F-Plan-Änderung wird insofern dem Entwicklungsgebot aus den F-Plan-Festsetzungen Rechnung getragen.

Eingegangen wird darauf, dass auf eine frühzeitige Bürgerbeteiligung insofern verzichtet werden kann, da gleichzeitig ein Bebauungsplan aufgestellt wird und sich die Änderung nicht oder nur unwesentlich auswirkt, weil die Kita auf einer anderen Fläche im Baugebiet errichtet werden kann. Zudem besteht durch die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit bei der 1. Änderung des Bebauungsplanes bereits eine Anstoßwirkung. Hingewiesen wird darauf, dass eine frühzeitige Beteiligung der betroffenen Träger und Behörden bereits durchgeführt wurde. Im Zusammenhang mit der Beteiligung sind keine weiteren Bedenken vorgetragen worden.

Vorbereitend auf die erforderliche Beschlussfassung des VA in der kommenden Woche ist es in der heutigen Sitzung des ABS erforderlich, eine entsprechende Empfehlung zur Fassung eines Aufstellungsbeschlusses für die 71. Änderung des F-Plans zu beschließen.

Herr Rathje - Planungsgruppe Elbberg, Hamburg – zeigt anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) einleitend den Geltungsbereich des B-Plans auf.

Anhand des in der Beschlussvorlage ausführlich dargelegten Sachverhaltes geht er detailliert auf die Gründe, die der B-Plan-Änderung zugrunde liegen, ein.

Vorrangiges Ziel der B-Plan-Änderung ist es, eine stärkere Mischung besonderer Wohnformen insbesondere auch für Senioren- und Studentenwohnungen zu erreichen und im zentralen Bereich eine Aufwertung des geplanten Stadtplatzes vornehmen zu können. Das Grundgerüst, das der Planung zugrunde liegt, ist hierbei im Wesentlichen unverändert geblieben. Für die Umgestaltung wurde ein Architektenverfahren durchgeführt. Anhand von Beispielen werden Bauformen für Wohnhöfe aufgezeigt.

Viele Fragen waren im Vorfeld zu klären. Anhand eines städtebaulichen Konzeptes wird dargestellt, dass die Bebauung einschl. der nachzuweisenden Stellplatzflächen auch weiterhin stimmig ist. Beispielhaft ist der Bau eines halb in die Erde versenkten Parkdecks. Der Bau eines gänzlich in der Erde versenkten Parkhauses in Form einer Tiefgarage ist jedoch wirtschaftlich nicht darstellbar. Hingewiesen wird darauf, dass für gewisse Bereiche zwingend Geschossigkeiten vorgegeben werden. Dies bedeutet, dass in den aufgezeigten Bereichen, die für Doppel- und Stadthäuser vorgesehen sind, zwingend eine 2-Geschossigkeit, in den Baufeldern, in denen Geschosswohnungsbau ermöglicht werden soll, wird eine 2 – 3 Geschossigkeit vorgegeben. Im zentralen Bereich wird ebenso wie um den Behördenplatz herum eine 4-Geschossigkeit als Vorgabe festgeschrieben.

Abschließend wird noch einmal detailliert auf die Beschränkungen eingegangen. Hierbei werden auch die Festsetzungen von Maßnahmen zur Minderung/Ausgleich der Eingriffe und die Maßnahmen zum Kleinklima und zur Energieversorgung dargestellt.

Ratsherr Manzke merkt an, dass in den vorgetragenen Ausführungen die Bezeichnung „Stadtplatz“ benutzt werde. Nach seinen Vorstellungen kann die Begrifflichkeit “Stadtplatz“ nur für solche Orte benutzt werden, die sich als befestigte Fläche darstellen, was bei dem in der Planung aufgezeigten Platz mitnichten der Fall sein wird. Auch stört es ihn, dass die Begrifflichkeit „Stadtplatz“ für die Anlegung eines Platzes im Hanseviertel verwendet werden soll. Nach seinem Verständnis kann eine solche Bezeichnung nur für Orte gewählt werden, die auch im engeren Innenstadtbereich liegen. Er bittet insofern darüber noch einmal nachzudenken, ob die Bezeichnung Stadtplatz im Hanseviertel die richtige Bezeichnung sein kann.

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass die Bezeichnung „Stadtplatz“ zunächst nur als Arbeitstitel zu verstehen sei. Die Benennung des Platzes wird in letzter Konsequenz durch den Kulturausschuss vorgenommen.

Ratsherr Manzke merkt hierzu an, dass er aus der Erfahrung heraus es schwerlich möglich sein wird, einen einmal als Bezeichnung gewählten Arbeitstitel bei einer endgültigen Auswahl der Bezeichnung noch zu ändern.

Ratsfrau Schellmann möchte zum Verständnis wissen, ob die vorgegebenen Geschossigkeiten es auch zulassen würden, dass ein zusätzliches Staffelgeschoss aufgesetzt werden könnte. Grundsätzlich hält sie die Vorgabe von Geschossigkeiten für gut.

Zur Darstellung der Bauweise mit geschlossenen Innenhöfen stellt sich für sie die Frage, ob diese Innenhöfe dann als Schutzräume und Rückzugsgebiete für die Bewohner des Areals zu verstehen sind oder ob diese Bereiche für die Bevölkerung frei zugänglich sein werden.

Herr Rathje - Planungsgruppe Elbberg, Hamburg – erklärt, dass die Dachausbildung in Form von Flach- und Pultdächern erfolgen wird und die Dachneigung max. 5° betragen wird. Die Ausbildung von Staffelgeschossen ist insofern denkbar.

Herr Rathje - Planungsgruppe Elbberg, Hamburg – zeigt die unterschiedlichen Formen denkbarer Gebäudeanordnungen auf. Dargestellt wird in diesem Zusammenhang, dass die Innenhöfe letztendlich nicht voll geschlossen sein werden. Auch wenn gewisse Maßnahmen zur Einfriedung durch Hecken etc. vorgenommen werden können, wird die optische Wirkung dieser Innenhöfe sich jedoch offen darstellen.

Ratsherr Dr. Scharf merkt an, dass uns die Planung für diese Baugebiet bereits seit mehren Jahren beschäftigt. Er hält den Ansatz, das B-Plan-Gebiet mit verschiedenen Typologien von Bauformen zu nutzen und städtebaulich zu ordnen, für gut.

Hinsichtlich der angesprochenen Verdichtung der Bebauung ist für ihn von Interesse, von welcher Anzahl von Wohneinheiten bei der ursprünglichen Planung ausgegangen wurde und wie viel Wohneinheiten zusätzlich durch die Verdichtung geschaffen werden können.

Des Weiteren merkt er an, dass das Kasinogebäude unter Denkmalschutz steht. Für ihn stellt sich insofern die Frage, ob bei einer zukünftigen Nutzung von Teilbereichen des Gebäudekomplexes für Kita-Zwecke es denkbar erscheint, den Tanzsaal in seiner jetzigen Form zu erhalten.

Herr Rathje - Planungsgruppe Elbberg, Hamburg – geht bezüglich der bedingt durch die Verdichtung der Bebauung zu erwartenden Veränderungen hinsichtlich der Anzahl der Wohneinheiten (WE) ein. Vor der Verdichtung der Bebauungsplanung wurde in einer groben Skizzierung die max. Schaffung von ca. 400 WE errechnet. Nach der jetzt vorgenommenen Verdichtung werden ca. 500 bis 550 WE entstehen können, was auf der Grundlage der Ursprungsfestsetzungen ein Mehr von ca. 100 WE bedeuten könnte. Hingewiesen wird in diesem Zusammenhang jedoch auch darauf, dass sich diese Zahlen nur auf den Bereich der B-Plan-Änderung beziehen.

Stadtbaurätin Gundermann führt ergänzend aus, dass die tatsächlich entstehende Anzahl der WE von mehreren Faktoren abhängig sei und dass keine konkrete max. Zahl von möglichen WE benannt werden kann. Angemerkt wird in diesem Zusammenhang noch einmal, dass derzeit die Marktlage sich so entwickelt, dass Geschosswohnungsbau wieder stärker gefragt wird und insofern auch aus städtebaulichen Gründen eine Verdichtung mit der Festlegung von Geschossigkeiten an dieser Stelle sinnvoll sei. Dies alles muss vor dem Hintergrund gesehen werden, dass Lüneburg weiterhin eine Stadt sei, die hinsichtlich der Bewohnerzahl weiter wächst.

Zur aufgeworfenen Frage der zukünftigen Nutzung des Kasinogebäudes führt sie aus, dass sie bereits darauf hingewiesen habe, dass zunächst die Fertigstellung der in Auftrag gegebenen Machbarkeitsstudie abgewartet werden sollte. Es bringt insofern nichts, bereits im Vorfeld in eine Detaildiskussion einsteigen zu wollen. Zur Frage des möglichen Erhalts des Tanzsaals führt sie aus, dass eine Entscheidung darüber, wem, wie und in welcher Form dort Nutzungsrechte eingeräumt werden sollen, nicht Gegenstand der heutigen Beratung im Bauleitplanverfahren sein sollte.

Ratsherr Löb weist darauf hin, dass an die Dächer zweierlei Ansprüche gestellt werden. Es geht zum Einen um die vorgegebenen Dachbegrünung der Flachdachbereiche sowie die Einräumung der Möglichkeit, auf den Dächern Solaranlagen installieren zu können. Für die Installierung von Solaranlagen merkt er an, dass hierfür offensichtlich nicht daran gedacht wurde, dass für eine optimale Ausnutzung der Sonneneinstrahlung auch die notwendige Ausrichtung des Gebäudes und damit des Daches einhergehen muss. Insofern wird eine optimale Ausnutzung der Solarenergie nicht möglich sein.

Die Angaben in der Vorlage zur Warmwasserbereitung hält er insofern für widersprüchlich, als dass die Aussage getroffen wurde, dass die Warmwasserversorgung über das Blockheizkraftwerk zu erfolgen hat, gleichzeitig aber die Möglichkeit für eine solarthermische Aufbereitung zugelassen werden soll. Dieser Widerspruch muss gelöst werden. Nach seinem Dafürhalten sollte wegen des Nichtverbrauchs von fossiler Energie der solarthermischen Aufbereitung der Vorrang eingeräumt werden.

Auch nicht gelöst ist in seinen Augen das offensichtlich wieder vorgesehen sei, Parkplätze direkt vor den Häuser anzuordnen. Er spricht sich dafür aus, dass man darüber nachdenken sollte, in diesem Gebiet Quartiersparken vorzusehen. Ein solches Quartiersparken und ein teilweises Versenken des Parkdecks in der Topografie wären aufgrund des im Gelände vorhandenen 2 m Höhenversprunges durchaus möglich.

Herr Neumann – Bereich 61 - merkt zur Kritik an, dass die Gebäude nicht anders ausgerichtet werden können und dass dieses auch nicht erforderlich sei. Durch die Vorgabe, dass nur Flachdächer zulässig sein sollen, können sehr wohl auf allen diesen Dachflächen Photovoltaikanlagen mit einem Anstellwinkel von 45 Grad errichtet und entsprechend der Sonneneinstrahlung optimal ausgerichtet werden. Dies entspricht dem heutigen Stand der Technik.

In der Bilanzierung sind die Flachdächer als Gründächer festgesetzt. Die entsprechenden Regelungen des Bebauungsplanes nehmen insofern eine Ausnahmeregelung vorweg, als dass in solchen Dachbereichen, auf denen Solaranlagen errichtet werden, kein Zwang zur Anlegung eines Gründaches bestehen wird, weil eine solche Festsetzung auch einen Widerspruch darstellen würde. Die Flächen, die mit Solaranlagen bestückt werden können, sind demzufolge auch nicht in die Bilanzierung eingeflossen. Vorsorglich hat man dies in der Flächenberechnung der Bilanzierung von vornherein berücksichtigt. Gleiches gilt auch für Oberflächenfenster.

Aufgezeigt wird der Standart des geplanten Blockheizkraftwerkes (BHKW) für die Nahwärmeversorgung. Da von erheblichen Investitionen auszugehen ist, wird man Konzessionen schließen müssen, um einen Anschlusszwang sicherzustellen. Nur bei einem Anschlusszwang an das Nahwärmenetz wird sich das BHKW wirtschaftlich betreiben lassen. Eine solche Regelung stellt aber keine neue Erkenntnis dar, weil im Zusammenhang mit den Beschlüssen zum Bebauungsplan Nr. 129 eine entsprechende Regelung als Nahwärmekonzept bereits aufgenommen wurde. Ausnahmen vom Anschlusszwang werden insofern gewährt, wenn ein Passivhaus gebaut wird, das die bestehenden Kriterien erfüllt. Aus dem Anschlusszwang resultiert auch, dass es sich nicht wirtschaftlich rechnet, zusätzlich Sonnenkollektoranlagen zu betreiben. Photovoltaikanlagen dürfen zur Stromeinspeisung hingegen betrieben werden.

Ratsherr Bruns vertritt die Ansicht, dass man mit der Zulassung von Gewerbe und der Verdichtung der Bebauung sich auf dem richtigen Weg befindet. Der Vorgehensweise zeugt von einem nachhaltigen Umgang mit Boden. Auch die Kriterien, günstigen Wohnraum zu schaffen und Dachbegrünungen vorzugeben wurden ebenso aufgenommen wie eine nachhaltige Energieversorgung.

Auch das vorgesehene Konzept mit der Verlagerung des Kita-Angebots in das Casinogebäude ist für ihn schlüssig und sinnvoll. Ihn interessiert, in welchem Größenverhältnis die bisher als Gemeinschaftsfläche vorgehalten wurde, sich diese zu dem Casino mit seinen umliegenden Freiflächen befinde.

Stadtbaurätin Gundermann zeigt die Flächen anhand eines Übersichtsplanes auf, die für den Flächentausch in Rede stehen. Zum Casino führt sie aus, dass das Casinogebäude unter Denkmalschutz stehe und deshalb auch nicht zugebaut werden dürfe. Das Merkmal des Alleinstehens dieses Gebäudes beinhaltet aber auch gleichzeitig dessen Potential. Das umfangreiche Areal des dem Casino zuzurechnenden Geländes wird aufgezeigt.

Das Gebäude des Casinos wird seine Wirkung als Baudenkmal nur durch die Freistellung erzielen.

Bürgermeister Meihsies dankt und lobt die Verwaltung für die vorgelegte überarbeitete Planung. Die Planung gestaltet sich jetzt umweltverträglicher und sozialer. Ferner wurde eine verbesserte Durchmischung der unterschiedlichen Nutzung erreicht. Politisch gewollt war als Vorgabe, eine qualitätsvolle Verdichtung der Bebauung zu erreichen.

Für ihn stellt sich die Frage, warum sich ein unterirdisch angelegtes Parkhaus nicht wirtschaftlich darstellen lässt.

Ratsherr Manzke mahnt an, das man hier nicht neuerlich in eine „Lobhudelei“ verfallen sollte.

Bürgermeister Meihsies teilt diese Auffassung nicht. Er macht nochmals deutlich, dass das Ergebnis der Überarbeitung der Planung, die heute vorgestellt wurde, zeigt, dass die Entscheidung mit einer Überarbeitung der Planung eine Nachverdichtung zu erreichen, richtig war. Das muss auch einmal gesagt werden.

Beigeordneter Pauly interessiert, welcher Art Stellungnahmen und von wem in diesem Verfahren diese eingegangen sind. Ihn interessiert, ob diese Stellungnahmen für ihn einsehbar wären.

Von Interesse ist auch, ob vertraglich sichergestellt ist, dass das BHKW rechtzeitig fertig gestellt wird und seinen Betrieb aufnimmt. Für nicht gut gelöst hält er den Umstand, dass hier durch den Anschlusszwang der E.ON Avacon Kunden zugeschoben werden. Er könne sich hierfür auch andere Lösungen vorstellen. Beispielsweise dezentrale Lösungen oder solare Wärme. Nicht verständlich ist für ihn die dargestellte Unterscheidung zwischen Studentenwohnungen und preisgünstigen Wohnungen. Auch er vertritt die Ansicht, dass es einer Erläuterung bedarf, warum Tiefgaragen nicht wirtschaftlich darstellbar sein sollen. Verständlich ist auch nicht, warum sich hier in einem Neubaugebiet sich die Architektur an eine bestehende Architektur anpassen muss. Nach seiner Ansicht wäre es durchaus denkbar, hier ein Wohngebiet aus dem Boden zu stampfen, das sich nur an  energetischen Gesichtspunkten orientieren sollte. Warum hier ein historischer Bezug zu Mauerwerkfassaden hergestellt wird, ist für ihn nicht nachvollziehbar.

Abschließend ist für ihn von Interesse, ob tatsächlich der Anschlusszwang an BHKW auch im alten Bebauungsplan schon festgeschrieben war.

Herr Rathje – Planungsgruppe Elberg, Hamburg - führt aus, dass der Anschlusszwang an ein BHKW auch schon Bestandteil im Ursprungsplan gewesen sei. Zwischenzeitlich hat sich das Projekt auch in der Weise konkretisiert, dass es jetzt auch schon einen Betreiber gibt. Entsprechende Vereinbarungen auch über den Netzaufbau wurden zwischen IDB und dem Betreiber des BHKW abgeschlossen. Damit ist zumindest die Grundversorgung mit Wärme sichergestellt.

Zur Unterscheidung von preisgünstigem Wohnraum zu Studentenwohnungen wird angemerkt, dass die Wohnflächen in vorgesehenen Wohnungen nicht auf eine maximale Größe begrenzt sein werden. Überlegungen, mit Lüneburger Einrichtungen ein solches Projekt hier durchzuführen, konkretisieren sich derzeit in Gesprächen, die mit Interessenten bereits geführt werden. Das Ansinnen, so etwas zu schaffen, besteht. Mieten unterhalb von 10 € werden angestrebt. Ziel ist es, einen Mietzins von ca. 8 €/m²/netto/kalt/mtl. zu erreichen.

Zur wirtschaftlichen Darstellbarkeit von Tiefgaragen wird ausgeführt, dass der Lüneburger Wohnungsmarkt an der Grenze dessen liegt, wo auch für einen Tiefgaragenstellplatz Miete in der erforderlichen Höhe eingefordert werden könnte. Neuvermietungen in diesem Bereich lassen am Markt Mieten in Höhe von 9,50 € bis 11,00 €/mtl. erzielen. In diesem Zusammenhang ist eine kostendeckende Stellplatzmiete in einer Tiefgarage nicht darstellbar. Hingewiesen wird darauf, dass ein Tiefgaragenstellplatz Gestehungskosten von 20.000 € hat. Hierfür findet sich kein Interessent, der bereit ist, so etwas zu bauen. Alle bisherigen Interessenten favorisieren deshalb eine Lösung dergestalt, dass der in der Topographie vorhandene Geländehöhenversprung in der Weise ausgenutzt werden soll, dass zumindest die Stellplatzanlagen den Höhenversatz aufnimmt und tlw. halb verdeckt angelegt und auch begrünt werden könnte. Das ist der Kompromiss, der sich abzeichnet. Eine vollflächige Tiefgarage ist nicht darstellbar.

Stadtbaurätin Gundermann führt ergänzend zum Verfahrensablauf aus, dass es sich hier um ein zweistufiges Verfahren handelt. Durchzuführen waren die frühzeitige Bürger- und Trägerbeteiligung. Es folgt die förmliche Offenlegung. Seit Jahrzehnten wird in der Bauleitplanung seitens der Stadt so verfahren. Dies erfolgt erst im 2. Schritt, in dem die eingegangenen Anregungen und Bedenken abgewogen werden müssen. Eingegangene Hinweise und Anregungen werden in den Planentwurf eingearbeitet aber nicht verschickt.

Das Verfahren, im Vorfeld Einsichtnahme in die Unterlagen nehmen zu wollen, ist hinlänglich bekannt. Ein entsprechender Antrag ist im Rat zu stellen. Parallel würde dann auch allen anderen Ratsmitgliedern die Möglichkeit der Akteneinsichtnahme eingeräumt werden müssen.

Ersatzweise bietet sich aber auch ein kurzes Telefonat mit ihr an, um Sachverhalte klärend zu hinterfragen.

Ratsfrau Puschmann begrüßt es ebenfalls, dass die Planung mit den dargestellten Zielsetzungen noch einmal überarbeitet wurde.

Herausgekommen ist ein gutes Ergebnis.

Grundsätzlich ist die vorgegebene Dachbegrünung ein guter Beitrag zum Klima gegenüber herkömmlichen Dachausbildungen. Als schade empfindet sie, dass nicht parallel zu Solaranlagen Photovoltaikanlagen zugelassen werden sollen.

Der vorgestellten Präsentation hat sie entnommen, dass sich Architektenbüros offensichtlich schon Gedanken über die Konkretisierung der Planung gemacht haben. Für sie ist es von Interesse, ob die Architektenbüros zwischenzeitlich schon mit einer zu konkretisierenden Planung beauftragt wurden. Die Fragestellung zielt darauf ab, ob es noch möglich sein wird, dass Lüneburger Architekten sich einbringen und die Planung für ein Baufeld übertragen bekommen.

Stadtbaurätin Gundermann führt aus, dass die Architektenentwürfe im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens gefertigt wurden. Es wird jedem Investor freigestellt, seinen eigenen Architekten mitzubringen. Zu berücksichtigen wird dabei allerdings sein, dass man sich an die zwischen Stadt und IDB getroffenen Spielregeln hält. Zur Erreichung einer einheitlichen Architektursprache wurde die Gestaltungssatzung detaillierter gefasst. Weniger gewollt ist, dass ein jeder Bauherr abweichende Bauteile verwendet. Erreicht werden soll mit den Vorgaben, dass man an den Baukörpern auch ein wenig die Qualität des Baugebietes ablesen kann. Insofern wird die IDB ein Auge darauf werfen, an wen sie ihre Grundstücke veräußert.

Ratsfrau Puschmann hält es aus ihrer Sicht für wichtig, dass die Grundstücke nicht clusterweise nur an Bauträger oder größere Investoren vergeben werden. Ihrer Ansicht sollte jeder Bauwillige aus der Region die Möglichkeit und Chance eingeräumt bekommen, hier etwas zu erwerben und selbst bauen zu können.

Stadtbaurätin Gundermann merkt hierzu an, dass man gerade eine Änderung der Festsetzungen des Bebauungsplanes dahingehend vorgenommen hat, dass man in diesem Baugebiet weggeht von Einfamilien- und Reihenhäusern hin zu Geschoßwohnungsbau. Für den Einfamilien- und Reihenhausbau werden andere Baugebiete vorgehalten. Insofern muss man hier auch klar dazu stehen, dass hier qualitätsvoller Geschoßwohnungsbau entstehen soll. Die in diesem Baugebiet für Einfamilienhäuser vorgesehenen Baufelder sind rar und bereits vergeben.

Ratsfrau Puschmann führt ergänzend aus, dass es bei ihrer vorgetragenen Anregung auch nicht vorrangig um Einfamilienhausbau gehe, sondern, dass auch andere Personen, die nicht den bekannten Bauträgern und Investoren zuzurechnen sind, dort eine Chance eingeräumt bekommen.

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass anhand der Bauschilder im bereits vorgegebenen Baufeld abzulesen sei, dass auch dort mindestens 5 – 6 verschiedene Bauträger bauen. Wünschenswert ist, dass auch in den weiteren zu vergebenden Baufeldern möglichst viele Bauträger Berücksichtigung finden. Allerdings orientiert an der Qualität, die an dieser Stelle erwartet wird.

Stadtbaurätin Gundermann geht davon aus, dass die IDB auch über die Realisierung und Auswahl genossenschaftlicher Modelle nachdenkt.

Ratsfrau Schellmann erinnert daran, dass es schon damals politischer Wunsch gewesen sei, hier auch Geschoßwohnungsbau realisieren zu können, wenn auch gebunden an die erwartete Qualität.

Zum Verständnis möchte sie wissen, warum das auf dem Areal des geplanten Stadtplatzes vorhandene Biotop nun scheinbar doch nicht mehr erhalten werden soll. Zur angesprochenen geplanten halbversenkten Parkpalette möchte sie wissen, ob diese Parkpalette von der Funktion her den zentralen Abstellplatz darstellen soll.

Stadtbaurätin Gundermann führt als Begründung aus, dass die angesprochene Fläche in der ursprünglichen Planung von einer lockeren Bebauung umgeben sein sollte. Die jetzt vorgesehene durch Geschoßwohnungsbau zu erwartende verdichtete Bebauung führt zu mehr Bewohnern und dazu auch zu mehr Nutzung im Umfeld. Bei der zu erwartenden Nutzungsintensität wäre es unehrlich, weiterhin an dem Biotop festzuhalten, da davon auszugehen wäre, dass es durch die Nutzungsintensität keine Überlebenschance hätte. Stattdessen soll jetzt auf der Fläche ein grüner Stadtplatz gestaltet werden. Im Zuge der durchzuführenden Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen wird für diese Biotopfläche nach Ersatz gesucht. Die Thematik wird im Bebauungsplanverfahren abgearbeitet.

Herr Rathje, Planungsbüro Elberg, Hamburg, zeigt auf, dass das vorgestellte Parkdeck das zentrale Parkdeck von 2 Quartieren sein wird. Es wird jedoch nicht die Funktion eines zentralen Quartierparkhauses haben.

Ratsfrau Schellmann geht davon aus, dass man das geplante Blockheizkraftwerk (BHKW) wird rentabel betreiben können, wenn größere Bereiche des Bebauungsplangebietes mit einem entsprechenden Anschlusszwang angebunden werden.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht, dass die vorgestellte Planung noch nicht abschließend sei. Hierzu bedarf es noch weiterer Gespräche mit Vertretern der IDB, um sicherzustellen, dass die Bauvorhaben auch räumlich darstellbar sind. Vorgesehen ist, dass man die genaue Zuordnung der Vorhaben und der Grundstücke in den nächsten 2 – 3 Monaten vorbespricht, damit man schon zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes genauere Aussagen wird treffen können.

Sie ist zuversichtlich, dass die laufenden Gespräche mit der IDB zu dem Ergebnis führen, dass man die angesprochene Nutzungsmischung hinbekommt.

Auch wird man in dem noch abzuschließenden städtebaulichen und Erschließungsvertrag Regelungen über die Zuordnung aufnehmen.

Ratsfrau Schellmann interessiert, ob es zukünftig nicht mehr möglich sein wird, baulich einen geschlossenen Innenhof vorzusehen. Sie würde es auch als schade empfinden, wenn dies nicht mehr möglich sein sollte.

Herr Rathje, Planungsbüro Elberg, Hamburg, macht deutlich, dass dann ein allseitig geschlossener Innenhof im Quartier nicht möglich sein wird. Eine solche Bauweise schließen die Festsetzungen aus. Die Gründe für den Ausschluss einer solchen Bauweise werden näher ausgeführt. Eine Schließung würde letztendlich die Dichte nochmals erhöhen mit der Folge, dass noch mehr Stellplätze nachzuweisen wären.

Beigeordneter Pauly merkt zu den geplanten Studentenwohnungen an, dass Studenten heutzutage gern in Wohngemeinschaften leben. Insofern bietet es sich an, studentisches Wohnen auch in Wohnungen mit normalem Zuschnitt anzubieten. Dies ließe sich ggf. auch kostengünstiger darstellen.

Überlegenswert wäre für ihn, dass die Stellplatzflächen so angelegt werden, dass diese nicht mehr im Sichtfeld der allermeisten Häuser liegen würden. Auch wenn davon auszugehen sein wird, dass dies sich nur ganz schwer realisieren lassen würde, so würde es doch zur Qualität des Wohngebietes beitragen. Nach seinem Empfinden ist die Planung jetzt so überarbeitet, dass es für dieses Gebiet die richtige Bebauung ist. Lüneburg wird hier klug weiterentwickelt. Dies ist ein Schritt in die richtige Richtung. Derzeit weist Lüneburg nach seinem Empfinden noch zu viel unverdichtete und weitläufige Bebauung aus. Für ausdrücklich begrüßenswert hält er die vorgesehene Nachverdichtung durch den Geschoßwohnungsbau. Insofern findet die jetzige Planung seine Zustimmung, wenngleich er bei der Auswahl der zulässigen Baustoffe nicht so weitreichende Reglementierungen gewählt hätte. Seine Vorgabe wäre vielmehr, eine energetische Bebauung so effektiv wie möglich zuzulassen.

Ratsherr Löb spricht sich dafür aus, dass noch eine Regelung in den Festsetzungen dahingehend aufgenommen werden sollte, dass bei Passivhäusern sowohl bei der Dachneigung als auch bei der Auswahl der Baustoffe Ausnahmen zugelassen werden sollten.

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass man im Baugenehmigungsverfahren noch immer wird über Ausnahmen und Befreiungen nachdenken könne. Die Anregung wird aufgenommen und intern noch einmal auf Machbarkeit hin überprüft.

Beigeordneter Dörbaum merkt an, dass es heute nur darum geht, den Rahmen dessen festzulegen, was ausgelegt werden soll.

Ratsherr Manzke spricht sich dafür aus, dass die IDB als Investor frei bleiben muss bei dem, was letztlich realisierbar ist. Vorgaben machen zu wollen, ob und in welcher Anzahl beispielsweise Studentenwohnungen gebaut werden sollen, hält er für zu weitgehend. Eine gute Durchmischung muss auch ohne derartige Festlegungen möglich sein. Inhalte von Festlegungen sollten auch nicht zu sehr auf Teilbereiche fixiert werden.

Stadtbaurätin Gundermann weist nochmals darauf hin, dass die Gespräche mit der IDB als Investor noch nicht abgeschlossen seien. Zu reden wird noch darüber sein, ob das, was dort entstehen soll, den einzelnen Baufeldern zugeordnet werden kann und ob es für die Umsetzung der Planung überhaupt geeignete Interessenten gibt.

Ratsherr Manzke geht von seinem Verständnis davon aus, dass ein Bebauungsplan objektiv und allgemein abgefasst werden sollte. Innerhalb eines solchen Planes obliegt es dann dem Investor, ob und an welcher Stelle im Bebauungsplangebiet er einzelne Wohnformen realisiert. Nur eine prozentuale Festlegung wäre für ihn ein denkbarer Weg.

Beigeordneter Dörbaum macht deutlich, dass die Politik den rechtlichen Rahmen vorgibt. Investoren und Bauherren haben sich mit ihren Planungen an den vorgegebenen Fakten zu orientieren. Man war bisher immer gut beraten, sich vorher Gedanken darüber zu machen, was und mit wem man eine Planung vornimmt. Mit einer Planung, die an der Realität und am Markt vorbeigeht, ist Niemanden gedient.

Stadtbaurätin Gundermann spricht sich dafür aus, dass man schon im Vorfeld in Gesprächen ausloten sollte, ob und an welcher Stelle Wohnformen für studentisches Wohnen, seniorengerechtes Wohnen oder auch genossenschaftliches Wohnen vorgesehen werden sollte. Nicht von der Hand zu weisen ist, dass die Vermarktung sich für den Investor hierfür schwieriger gestaltet, als wenn er die Flächen für eine freie Bebauung anbieten könnte. Insofern macht es durchaus Sinn, dies im Vorfeld mit dem Investor näher zu besprechen.

Bürgermeister Meihsies geht hinsichtlich des Stellplatznachweises auf die Begründung zum Bebauungsplan (Seite 21, 2. Absatz) ein. Er bittet um Prüfung, ob für die Realisierung besonderer Wohnkonzepte auch bei genossenschaftlichem Wohnen eine abweichende Regelung beim Stellplatznachweis Anwendung finden kann.

Stadbaurätin Gundermann stellt richtig, dass diese Frage nichts mit der von Ratsherr Manzke vorgetragenen Kritik zu tun habe.

Die real benötigten Stellplätze sind abzubilden. Ansonsten würden die Kraftfahrzeuge im öffentlichen Straßenraum stehen. Bei Seniorenwohnen ist von geringerem Stellplatzbedarf auszugehen, so dass der Stellplatzschlüssel durchaus abgeändert werden kann. Bei genossenschaftlichem Wohnen handelt es sich jedoch um ein gegenüber herkömmlichen Wohnungsbau durchaus vergleichbares Wohnen, so dass hier keine Abweichung vom Stellplatzschlüssel zu rechtfertigen wäre.

Bürgermeister Meihsies interessiert, ob eine Abweichung dann möglich wäre, wenn ein Bauherr genossenschaftlich bauen will und die Mieter sich verpflichten, kein Kraftfahrzeug zu halten.

Stadtbaurätin Gundermann weist auf die Möglichkeit hin, hierfür eine Einzelfalllösung zu finden. Das Vorhaben muss nachvollziehbar, glaubwürdig und vertraglich gesichert dargestellt werden.

Im Verfahren könnte man sich vorstellen, zweistufig vorzugehen. Ein solches Verfahren wurde bereits mehrfach angewendet. Mit der Bauantragstellung ist zunächst  der Stellplatznachweis nach bestehendem Schlüssel auf dem Grundstück nachzuweisen. Die Fläche für alle nachzuweisenden Stellplätze ist dauerhaft vorzuhalten, wenngleich zunächst nur bei entsprechendem Bedarf ein Teil der Stellplätze tatsächlich anzulegen ist. Die stufenweise Herstellungspflicht greift, sobald sich herausstellt, dass der tatsächliche Bedarf vorhanden ist.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtplanung beschließt:

1.      Dem Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 129 „Schlieffen-Park“ 1. Änderung mit örtlicher Bauvorschrift nebst Entwurf der Begründung wird zugestimmt.

2.      Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ist durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden mehrheitlichen Beschluss bei 1 Enthaltung (Ratsherr Löb).