Auszug - Bebauungsplan Nr. 17 "Wallstraße", 1. Änderung Aufstellungsbeschluss Entwurfsbeschluss Beschluss über die Beteiligung der Öffentlichkeit  

Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann geht anhand des in der Beschlussvorlage ausführlich dargestellten Sachverhaltes auf den derzeitigen Stand im Bauleitplanverfahren und die weitere Verfahrensweise  ausführlich ein. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I) aufgezeigt.

Zielsetzung sei es, die Nutzung von Gemeinbedarf in Wohnungsbau zu verändern. Erinnert wird in diesem Zusammenhang daran, dass der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung als politisches Gremium einen Beschluss dahingehend gefasst habe, die Fläche bis zum Ende des Jahres 2012 der LüWoBau an die Hand zu geben. Die LüWoBau sollte auf dieser Grundlage Konzepte für die Realisierung von Wohnungsbau entwickeln. Die LüWoBau ist jetzt soweit mit der Prüfung, dass sie die Aussage getroffen habe, dass an dieser Stelle sich Wohnungsbau umsetzen lasse. Auf der Grundlage dieser Erkenntnisse kann das Bebauungsplanverfahren jetzt fortgesetzt werden.

Bereichsleiter Eberhard führt aus, dass der Bebauungsplan als einfacher Bebauungsplan weitergeführt werde. Vorgesehen ist, eine Ausweisung als Mischgebiet vorzunehmen. Die Ausweisung wird sich stark an die Regelungen des § 34 BauGB orientieren. Jedoch wird es auch möglich sein, besser auf die unterschiedlichen Gegebenheiten im Umfeld reagieren zu können. Dadurch wird es ermöglicht, in Teilbereichen höher und dichter zu bauen. In Teilbereichen wird man hingegen in der Höhe heruntergehen müssen, um auf die angrenzend vorhandene niedrigere Bebauung reagieren zu können.

Insgesamt ist für die städtische Lage eine dichte Ausnutzung des Baugrundstückes angestrebt. Durch die massive Bauweise soll auch erreicht werden, dass günstiger Wohnraum geschaffen werden kann.

Weiterer Inhalt des Planes ist, den vorhandenen Baumbestand weitgehend zu erhalten. Dies wird jedoch nicht in Gänze möglich sein. Wert wird jedoch darauf gelegt, die zur Wallstraße hinaus gerichtete vorhandene grüne Kulisse zu erhalten.

Des Weiteren soll erreicht werden, dass am Eingangstor zur Innenstadt ein kleiner Bereich für Fußgänger und zur Abstellung von Fahrrädern vorgesehen wird. Erreicht werden soll damit auch eine leichte Aufweitung des Straßenbereiches der Roten Straße.

Ziel ist es, auf der Fläche überwiegend Wohnen darzustellen. Andere Nutzungen, die mit Wohnen harmonieren, wie beispielsweise Dienstleistungen, sollen hierbei nicht von vornherein ausgeschlossen werden.

Die erforderlichen Stellplätze, so sie sich nicht aus dem vorhandenen Bestand nachweisen lassen, werden in einer Tiefgarage nachzuweisen sein. Aufgrund der Innenstadtlage und des damit verbundenen Parkdruckes werden diese sich voraussichtlich auch wirtschaftlich darstellen lassen.

Herr Burgdorff – ALA – trägt hinsichtlich de Einschätzung und Behandlung des Bauvorhabens nach § 34 BauGB seine Bedenken vor. Das Einfügen des Bauvorhabens nach Art hält er für unproblematisch. Anders hingegen ist die Beurteilung nach Maß zu betrachten. Hier sind bestimmte Gefahrenpotentiale enthalten. Auf Geschoss- und Höhenangaben wird im vorliegenden Fall verzichtet. Diese Angaben fehlen. Die Erfahrung lehrt, dass in der Umsetzung des Bauvorhabens auf der Grundlage des § 34 BauGB eine ganze Menge von Möglichkeiten bestehen. Hierzu könnte auch Unerwünschtes gehören. Nur darauf vertrauen zu wollen, dass ein rücksichtsvolles Einfügen zu erfolgen hat, ist ihm zu wenig. Sichergestellt werden muss, dass dieses auch tatsächlich stattfindet. Die Gefahr besteht, dass möglicherweise mit Befreiungen gearbeitet wird und damit auch die Gestaltungssatzung nicht eingehalten wird.

Nicht zu bestreiten ist, dass die Bebauung dort heterogen ist. Dies darf aber nicht bedeuten, dass es dort so weitergehen kann. Dort sind Dinge entstanden, die man heute einfach nicht mehr machen würde. Sowohl das VGH- als auch das NOVA-Gebäude stellen dort keine Glanzpunkte dar.

Die Straßenausweitungen werden von ihm kritisch gesehen und für nicht erforderlich gehalten. Zu befürchten sein, dass die erhaltenswerten Bäume durch Aushebung der Baugrube im Wurzelbereich so stark in Mitleidenschaft gezogen werden, dass sie dauerhaft nicht zuhalten sein werden. Er geht davon aus, dass der vorhandene Grünstreifen mit der Gehölzbepflanzung als eine Art Vorgartencharakter erhalten bleibt.

Ratsfrau Schellmann hält es für nachvollziehbar, dass die Fläche als Mischgebiet ausgewiesen werden soll, damit in Teilbereichen auch nicht störendes Gewerbe  ermöglicht wird. Sie spricht sich dafür aus, dass, wenn man an dieser Stelle preisgünstigen Wohnraum für einen bestimmten Personenkreis schaffen will, dann in der Konsequenz auch die Ausweisung als Wohngebiet vornehmen sollte.

Es stellt sich auch die Frage, ob man für das, was man dort an Baulichkeiten zulassen will, als Maßstab die gegenüberliegenden Bebauungen VGH-Komplex oder NOVA-Haus nehmen sollte. Sie spricht sich dafür aus, dass man bei dem, was man dort zulassen will, eher ein Auge auf den sehr empfindsamen Bereich der Ritterstraße  gelegt werde. Fehlentwicklungen früherer Jahre sollten hier keine Fortsetzung erfahren.

Bezüglich der geplanten Tiefgarage stellt sich für sie die Frage, ob es richtig sei, an dieser Stelle in die Tiefe zu gehen. Sie erinnert daran, dass hier eine empfindliche historische Situation besteht, bei der man vor auftretenden Überraschungen nicht sicher sein könne.

Stadtbaurätin Gundermann macht zum Verständnis noch einmal deutlich, warum es bei der Beratung in der heutigen Sitzung vorrangig geht.

Das Areal wurde der LüWoBau an die Hand gegeben, damit diese in die Lage versetzt wird, Konzepte, die dort Wohnen ermöglichen sollen, auf ihre Machbarkeit untersuchen zu können. Dies ist zwischenzeitlich geschehen. Die LüWoBau hat ein Konzept entwickelt, nachdem dort Wohnen realisiert werden könnte. Das bestehende Planrecht deckt eine Wohnbebauung an dieser Stelle jedoch nicht ab. Zielsetzung ist es deshalb vorrangig zunächst, dass für dieses Areal bestehende Planrecht mit der Ausweisung Gemeinbedarf dergestalt zu ändern, dass dort Wohnungsbau ermöglicht wird.

Im Innenstadtbereich ein Wohngebiet auszuweisen, würde sich als ausgesprochen schwierig gestalten. Verwiesen wird auf die mannigfaltigen anderen Nutzungen im unmittelbaren Umfeld sowie auch die hohe Verkehrsbelastung. Insofern bietet sich eine Ausweisung als Mischgebiet an. In einem Mischgebiet ist auch Wohnen zulässig. Gleichzeitig wird aber auch die Möglichkeit einer anderen Nutzung im Erdgeschossbereich ermöglicht. Wenn statt der Ausweisung Mischgebiet eine Ausweisung Allgemeines Wohngebiet vorgenommen werden würde, müsste in jedem Einzelfall einer vorgesehenen, wenn auch kleinen gewerblichen Nutzung, eine Verträglichkeit mit dem Wohnen erfolgen.

Alle anderen aufgeworfenen Fragen und vorgetragenen Anregungen wird man sich im Verfahren zuwenden müssen. Hierzu gehören archäologische Grabungen im Zusammenhang mit dem Aushub der Baugrube für die Tiefgaragenanlage. Auch die Frage der Geschossigkeit und deren unterschiedlicher Abstufung wird zu klären sein. Die Situation für den Grundstückskomplex stellt sich hier so dar, dass die Flächen im Eigentum der Stadt stehen und insofern sichergestellt ist, dass seitens der Stadt Einwirkungsmöglichkeiten bestehen.

Sobald seitens der LüWoBau eine Bauvoranfrage vorgelegt wird, werden diese Planungen im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung vorgestellt und diskutiert. Dabei wird sich die Frage stellen, ob das Geplante dort hinein passt.

Wichtig ist, zumindest das Planungsrecht wie ausgeführt zu ändern. Da dieses aber einen gewissen Zeitraum in Anspruch nehmen wird, ist es erforderlich, das Verfahren jetzt einzuleiten, damit man kurz vor Ende des Verfahrens Planrecht in der Weise erlangt, dass man eine Baugenehmigung erteilen kann.

In der weiteren Vorgehensweise ist vorgesehen, dass, wenn eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag vorliegt und die Unterlagen verwaltungsmäßig geprüft sind, das Vorhaben dann im Ausschuss zu präsentieren und zur Beratung zu stellen. Dann können alle Fragen, die sich auf die umgebende Bebauung, auf Nutzung und Auslastung, auf das Grün beziehen, beantwortet werden.

Hingewiesen wird darauf, dass die LüWoBau an dieser Stelle Wohnungen mit einer Mietpreisbindung bauen will, die eine gewisse Obergrenze des Mietzinses beinhalten soll. Auch die LüWoBau unterliegt gewissen Finanzierungsregelungen. Insofern ist die LüWoBau gehalten, das Bauvorhaben in der Realisierung auch wirtschaftlich darstellen zu können.

Diese Gesichtspunke werden zu berücksichtigen sein bei der Beurteilung der Fragen, ob das Bauvorhaben hinnehmbar, in Ordnung und als ein Gewinn für das Stadtbild anzusehen ist.

Da ein entsprechender Entwurf einer Bebauung noch nicht vorliegt, sollte die weitergehende Beratung zurückgestellt werden, bis die Planung im Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung vorgestellt wird.

Bürgermeister Meihsies merkt als Aufsichtsratsmitglied der LüWoBau daraufhin an, dass man sich auch im Aufsichtsrat mit den aufgeworfenen Fragestellungen auseinandergesetzt habe. Sowohl die archäologisch noch zu betrachtende Situation im Untergrund als auch die Nachbarschaftsfrage zur Ritterstraße wurden hierbei betrachtet. Auch lag ein Augenmerk auf die Gestaltung des Platzes einschließlich der Baumsituation.

Sowohl Frau Schäfke als Geschäftsführerin der LüWoBau als auch der zu beauftragende Architekt wissen, auf was sie sich hier einlassen.

Politisches Ziel war und ist es, in Innenstadtnähe Menschen auch mit weniger Einkommen Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, den sie sich auch leisten können. Er geht davon aus, dass man sich auf einem guten Weg befindet und mit Hilfe der LüWoBau an dieser Stelle wird realisieren können.

Beigeordneter Pauly merkt an, dass für ihn die bauliche Situation anders zu betrachten sei als wie in einem Neubaugebiet wie dem Hanseviertel. Hier ist man ganz nahe dran an der Innenstadt, so dass vermieden werden muss, dass sich Bausünden wie der VGH-Komplex oder das NOVA-Haus an dieser Stelle wiederholen. Auch wenn es in der heutigen Sitzung als zu weit nach vorne gerichtet betrachtet wird, ist er trotzdem der Meinung, dass Fragen der Gestaltung sehr wohl bereits jetzt als auch öffentlich diskutiert werden sollten.

Konkret spricht er sich dafür aus, dass ausgerichtet zur Ritterstraße nicht nur Höhenabstufungen, sondern auch architektonische Vorgaben gemacht werden sollten. Zur Wallstraße ausgerichtet hält er Abstriche an die Anforderungen für denkbar, weil es sich um die der Innenstadtseite abgewandte Fassade handelt. Eine Mischgebietsnutzung entspricht auch dem Umfeld. Insofern hat er gegen eine entsprechende Ausweisung als Mischgebiet keine Einwendungen.

Die architektonische Gestaltung des Baukörpers, insbesondere dem zur Ritterstraße ausgerichteten Teil, sollte man nicht der LüWoBau allein überlassen.

Ratsherr Bruns verdeutlicht, dass die Stadt als Eigentümerin alles in der Hand hat, was dort baulich umgesetzt werden kann. Wie dargestellt, wird auch seitens der LüWoBau alles in den dafür bestehenden Gremien beraten. Insofern ist zum heutigen Zeitpunkt keine weitergehende Diskussion erforderlich. Es kann durchaus darauf vertraut werden, dass der Anspruch an Qualität auch eingefordert werden kann.

Er spricht sich dafür aus, mehr Vertrauen in dem laufenden Prozess einzubringen.

Ratsherr Manzke spricht sich ebenfalls dafür aus, dass man Vertrauen gegenüber dem anstehenden Verfahren entgegenbringen sollte. Gleichwohl sollte man die letztendliche Entscheidung nicht aus der Hand geben. Mit den Vorgaben, das Areal der LüWoBau zur Schaffung preisgebundenen Wohnraum zu schaffen, werden nach seiner Ansicht Zwangssituationen geschaffen, die sich in anstehenden Entscheidungsprozessen nicht mehr zurückdrehen lassen. Er mahnt deshalb nochmals an, das Zepter des Handelns nicht aus der Hand zu geben.

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass der Andiehandgabe des Grundstücks an die LüWoBau ein Ratsbeschluss zugrunde liegt.

Ratsherr Dr. Scharf vertritt die Ansicht, dass noch genügend Raum zur Diskussion bestehen wird. Die LüWoBau wird einen Vorschlag unterbreiten, über den dann zu befinden sein wird.

Ratsherr Manzke merkt hierzu an, dass es ihm nur darum ginge, mahnende Worte bereits jetzt vorzutragen, dass man sich mit den Vorgaben nicht schlussendlich mit Sachzwängen wird abfinden müssen.

Stadtbaurätin Gundermann verdeutlicht nochmals, dass man ein relativ großes Baufeld ausgewiesen habe. In diesem Baufeld könnten ein oder auch mehrere Baukörper entstehen, wobei der oder die Baukörper sich in verschiedener Richtung orientieren können. Deshalb ist es derzeit schwierig, mit einer vorgegebenen Geschossigkeit zu arbeiten, weil immer noch die Möglichkeit eines aufgesetzten Staffelgeschosses gegeben sein wird.

Natürlich wird es eine intensive Debatte darüber geben, was ist dort noch verträglich und wie hoch darf das sein, was dort entstehen soll. Deshalb erscheint es schon heute angezeigt, dass im Genehmigungsverfahren eine Beurteilung hinsichtlich des zu erwartenden Schattenwurfes gegenüber der vorhandenen niedrigen Bebauung in der Ritterstraße wird in Auftrag geben müssen.

Eine solche Simulation bietet sich jedoch erst an, wenn ein konkretes Objekt zu beurteilen ist. Eine Simulation abstrakt im Vorfeld durchzuführen, macht wenig Sinn.

Herr Burgdorff – ALA – ist sich der Systematik in der Vorgehensweise durchaus bewusst. Gleichwohl interessiert ihn, ob den Voraussetzungen des § 34 BauGB Rechnung getragen wird, wenn man auf die Festsetzung des Maßes verzichtet.

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass diese Frage im Vorfeld juristisch abgeklärt wurde mit dem Ergebnis, dass dieser Verzicht möglich ist. Trotzdem kann es im Ergebnis des Beteiligungsverfahrens sein, dass man doch Wert auf eine entsprechende Festlegung legt und eine entsprechende Regelung getroffen wird. Sollte dies der Fall sein, wird die Verwaltung eine Regelung vorschlagen. Hilfreich wäre in diesem Zusammenhang, wenn im Zuge dieser Überlegungen parallel hierzu eine Bauvoranfrage oder ein Bauantrag vorliegen würde.

Dann könnte man die Regelungen am konkreten Objekt treffen und müsste sich nicht im Vorfeld bereits abstrakt damit auseinander setzen.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beschlussvorschlag:

Der VA beschließt:

1.      Für den vorgenannten Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 17 „Wallstraße“ wird ein Bauleitplan-Verfahren nach § 13a BauGB zur Änderung dieses Teilbereichs nach § 2 BauGB eingeleitet.
 

2.      Im Rahmen des Planverfahrens ist eine öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durch Aushang durchzuführen.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.