Auszug - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 143 "Ehemalige Keulahütte II" Auslegungsbeschluss   

Beratungsinhalt:

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend auf die Beratung im Ausschuss in der Sitzung am 12.12.2011 ein. Die Beschlussfassung wurde seinerzeit zurückgestellt, weil in der nächsten Sitzung zur Klärung aufgetretener Fragen seitens des Verkehrsgutachters ergänzend vorgetragen werden sollte.

Zusätzlich wurden noch Aussagen erbeten zu dem vorliegenden Einzelhandelskonzept.

Sowohl Herr Müller vom Büro Dr.-Ing. Schubert als auch Herr Torke vom Büro Dr. Lademann & Partner stehen heute für eine ergänzende Sachdarstellung und Beantwortung von Fragen der Ausschussmitglieder zur Verfügung.

Anhand des in der Beschlussvorlage dargelegten Sachverhaltes wird noch einmal auf den derzeitigen Verfahrensstand eingegangen.

Mit dem heute zur Beratung und Beschlussfassung anstehenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan befindet man sich im Verfahren. In diesem Bauleitplanverfahren ist vorgesehen, die derzeitigen Festsetzungen als Gewerbegebiet in ein Sondergebiet umzuwandeln, damit eine Erweiterung der bereits bestehenden Verkaufsflächen des Fachmarktzentrums „Ilmenaucenter“ ermöglicht wird. Die genauen Festsetzungen zur Größe der zusätzlichen Verkaufsflächen sind in den Unterlagen genau benannt worden. Der Geltungsbereich für Keulahütte wird anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage I siehe Allris) aufgezeigt.

Eingegangen wird noch einmal auf die seit dem Jahre 2007 durchgeführten einzelnen Verfahrensschritte.

Zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels ist es erforderlich geworden, dass für die Stadt Lüneburg ein Einzelhandelskonzept erstellt wird, was den ganzen Bereich der Stadt Lüneburg umfasst. Dieses Einzelhandelskonzept wurde zwischenzeitlich beauftragt und liegt vor. Das erstellte Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept wurde im Herbst 2011 in einer gemeinsamen Sitzung des Wirtschafts- und des Bauausschusses vorgestellt und als solches im Rat beschlossen.

Dieses beschlossene Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept bildet die Grundlage für die in diesem Verfahren vorgenommenen Festsetzungen. Im Vorfeld der heutigen Beratung wurden Gespräche sowohl mit Branchenvertretern als auch mit den beauftragten Gutachtern geführt und die unterschiedlichen Sichtweisen gemeinsam diskutiert und ausgetauscht. Insbesondere eine zusätzliche Verkaufsfläche für Unterhaltungselektronik wird entgegen der Aussagen des Gutachters seitens der Branchenvertreter für nicht akzeptabel und unverträglich für das bereits jetzt bestehende Angebot gehalten.

Für die heutige Beratung wird vorgeschlagen, dass zunächst seitens des anwesenden Vertreters des Gutachterbüros für das Verkehrsgutachten, Herr Müller, zur derzeitigen verkehrlichen Situation und der zusätzlich zu erwartenden verkehrlichen Belastung vorgetragen wird.

Verkehrsführung

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – führt einleitend aus, dass das Büro Dr. Ing. Schubert seit Beginn der Planungen für den Bereich Keulahütte die verkehrlichen Belange begleitet. So wurden bereits im Jahre 2004 eine Analysebelastung für das vorhandene Straßennetz auf der Grundlage der Verkehrsanalyse 2001 erstellt und eine Verkehrsprognosen für das Jahr 2015 erstellt. Dafür wurden verschiedene Szenarien untersucht, um hieraus die Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte beurteilen zu können. Die Berechnungsmethoden werden hierzu näher erläutert. Nachdem der 1. Abschnitt des Ilmenaucenters im Jahre 2006 erstellt wurde, wurde das tatsächliche Verkehrsaufkommen mit den erstellten Prognosezahlen verglichen. Im Ergebnis konnte festgestellt werden, dass die Prognosezahlen für die Spange Lise-Meitner-Straße weitestgehend den Prognosen entsprachen. Das tatsächliche Verkehrsaufkommen des Ilmenau-Centers wurde durch eine Zählung überprüft. Danach lag das Verkehrsaufkommen des Ilmenau-Centers unter den seinerzeit erstellten Prognosen. Anhand einer Power-Point-Präsentation (Anlage II s. Allris) werden die Verkehrsaufkommen anhand einzelner Szenarien (A – D) detailliert erläutert.

Im Ergebnis kann zusammenfassend ausgesagt werden, dass das prognostizierte, sich anhand von Mittelwerten errechnete Verkehrsaufkommen die ermittelten Obergrenzen für die Sondergebietsfläche Keulahütte I auch unter Berücksichtigung einer Vollvermietung bisher nicht erreicht wurde.

Bauliche Maßnahmen zur verkehrlichen Abwicklung

Anhand eines Lageplans werden die im Zusammenhang mit dem Bau des Ilmenaucenters I vorgenommenen baulichen Maßnahmen hinsichtlich der Verkehrsabwicklung noch einmal in Erinnerung gebracht.

Auf der Grundlage des max. zusätzlichen Verkehrsaufkommens bei Eröffnung des Ilmenaucenters II werden die vorgesehenen verkehrlichen Maßnahmen dargestellt. Zur Abwicklung des Verkehrs im Knotenpunkt ist u. a. vorgesehen, einen zusätzlichen Rechtsabbiegestreifen von der Lise-Meitner-Straße kommend zur Straße Auf der Hude anzulegen und die Signalisierung des Knotens durch verschiedene Maßnahmen zu erweitern. Durch diese verkehrlichen Maßnahmen soll die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes in der Weise verbessert werden, dass das durch das Ilmenaucenter II zu erwartende zusätzliche Verkehrsaufkommen im Kreuzungsbereich abwickelbar ist.

Die Firma Siemens hat durch eine entsprechende Simulation nachgewiesen, dass die zusätzlichen Verkehre über diesen sowie über die weiteren angrenzenden Knotenpunkte durch Lichtsignalsteuerung abwickelbar sein werden. Zusätzlich empfiehlt Herr Müller, das bisher mögliche Linksabbiegen aus dem südlichen Teil des Straßenzuges Auf der Hude Richtung Am alten Eisenwerk für den Individualverkehr unter Leistungsfähigkeitsgesichtspunkten zu überprüfen. Allerdings hätte die Simulation der Firma Siemens ergeben, dass sich dadurch im ausgebauten Knoten eine nur geringe Verbesserung der Reisezeiten ergeben würde.

Ratsfrau Puschmann hat den Ausführungen von Herrn Müller entnommen, dass die vorgesehenen baulichen Maßnahmen auf jeden Fall umzusetzen sein werden, damit die Verkehre im Knotenpunkt abgewickelt werden können.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – bestätigt, dass Grundvoraussetzung für die Aufnahmefähigkeit des Knotenpunkts die Umsetzung der dargestellten baulichen Maßnahmen und die Ertüchtigung der Signalanlagen sein wird.

Beigeordnete Lotze geht auf die derzeitige Radwegeführungssituation ein. Sie merkt an, dass die heutige Radwegeführung eher suboptimal gelöst sei und dringlichst einer Verbesserung zugeführt werden sollte. Sie möchte im Zusammenhang mit den dargestellten baulichen Maßnahmen zur Verbesserung der Leistungsfähigkeit wissen, ob damit verbunden auch eine Verbesserung der Radwegeführung einhergehen wird.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – entgegnet hierauf, dass die Radwegeführung in diesem Zusammenhang nicht explizit untersucht wurde und dass eine geänderte Radewegeführung eher eine Frage der Detailplanung sein wird.

Stadtrat Moßmann ergänzt, dass auch seitens des Radwegebeauftragten, Herrn Thöring, die derzeitige Radwegeführung als unbefriedigend angesehen wird und dass eine Verbesserung dergestalt angedacht sei, dass für die Führung der Radverkehre möglichst nur eine Querung der Straßen erforderlich sein sollte. Eine entsprechende Möglichkeit wird bereits geprüft.

Ratsherr Dr. Scharf erinnert daran, dass man sich hinsichtlich der Gestaltung des Knotenpunktes seit 10 Jahre Gedanken mache. Seinerzeit angedacht war als aus seiner Sicht optimale Lösung der verkehrlichen Belange eine Kreisellösung. Er spricht sich dafür aus, heute anstatt an den Problemen nur herumzudoktern, eine Entscheidung seitens der Stadt zu treffen, dass eine Kreisellösung im Zusammenhang mit dem jetzt erforderlichen Umbau vom Investor eingefordert werden sollte. Insofern sei die Stadt jetzt gefordert, dahingehende Gespräche mit den Eigentümern der Flächen, die für eine Kreisellösung zu erwerben sein werden, zu führen. Er vertritt die Ansicht, dass aus verkehrstechnischer Sicht nur ein Kreisel die verkehrlichen Belange wird lösen können.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – verweist darauf, dass entsprechende Untersuchungen bereits in Vorjahren mit dem Ergebnis angestellt wurden, dass sich eine bauliche Umsetzung einer Kreisellösung als sehr schwierig darstellen würde. Dies liegt u. a. darin begründet, dass zu unterschiedliche Höhenlagen nicht nur hinsichtlich der zu verbindenden Straßen, sondern auch im Umfeld vorhanden seien. Auch gibt er zu bedenken, dass eine Wasserführung innerhalb des Kreisels nur dergestalt vorgenommen werden kann, dass Oberflächenwasser auch im Kreisel nach außen abzuleiten sein würde. Die angrenzende Begrenzungsmauer zum ehemaligen Baumarktgelände ist derzeit schon so hoch, dass mit einer erforderlichen Zurücksetzung und Neugründung ein sehr hoher Aufwand zu betreiben wäre.

Wesentliches Element, was gegen einer Kreisellösung spricht, ist jedoch die verkehrliche Abwicklung an sich, da in Bezug auf die Steuerung der folgenden Knotenpunkte durch einen Kreisel die Verkehrslenkung beeinträchtigt werden würde, da die in den Kreisel einfließenden Verkehre nicht mehr steuerbar wären. Dies hätte zur Folge, dass die Verkehrsströme an den nachfolgenden Knotenpunkten nur noch schwer aufzunehmen und zu steuern wären. Insofern stellt eine Kreisellösung zwischen mehreren miteinander geschalteten Lichtsignalanlagen eine sehr unglückliche Lösung dar. Als weiteres Argument gegen eine Kreisellösung könnte sich erweisen, dass die Leistungsfähigkeit, die noch nicht geprüft wurde, für eine Kreisellösung nicht den erwarteten Erfolg zeigen würde.

Stadtrat Moßmann ergänzt, dass sich die Durchleitung des ÖPNV durch einen Kreisel als schwierig gestalten würde. Er gibt zu bedenken, dass mehrere Buslinien über diesen Knotenpunkt geführt werden.

Ratsherr Löb merkt an, dass hinsichtlich der verkehrlichen Belastung hier der klassische Mittelweg Grundlage der Berechnungen sei. Er gibt zu bedenken, dass offensichtlich nicht davon ausgegangen wurde, welche verkehrliche Belastungen sich ergeben würden, wenn der derzeitige Baumarkt besser angenommen werden würde. Insofern hält er es für eine schwache Argumentation, wenn die derzeitigen verkehrlichen Verhältnisse mit einem nur schwach frequentierten Baumarkt Grundlage für weitergehende Berechnungen sein würden. Insofern betrachtet er die Berechnungsgrundlage als kritisch. Ebenfalls als kritisch sieht er die Führung der Radverkehre an. Nach seinem Dafürhalten sollte ein zusätzliches Verkehrsaufkommen sich auf den kleinstmöglichen Nenner minimieren und nicht immer nach einer größtmöglichen Lösung gesucht werden. Eine solche Lösung ist nach seiner Ansicht hier nicht erforderlich.

Stadtrat Moßmann erinnert an die seinerzeitige Diskussion bezüglich des Brückenbauwerks im Bereich des Lüneparks. Er weist darauf hin, dass der vorhandene Brückenbau letztendlich den Grundstückserfordernissen Rechnung getragen habe. Eine andere Brücke mit beidseitigen Rad- und Fußwegen war seinerzeit aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse nicht umsetzbar. Auch der vorhandene Gleisanschluss, der für Betriebe im Gewerbegebiet Goseburg weiterhin vorzuhalten ist, stellt einen Zwangspunkt hinsichtlich der Ausweitung des Straßenbereiches in diesem Gebiet dar.

Bürgermeister Meihsies erinnert daran, dass die CDU 10 Jahre politisch in der Verantwortung war und sich insofern noch sehr gut daran erinnern müsste, dass die derzeitigen Möglichkeiten ausgelotet und in der Umsetzung insofern ausgequetscht waren. Eine andere Lösung war seinerzeit nicht umsetzbar. Insofern betrachtet er die heute angesprochenen Baumaßnahmen auch nur als Hilfsmaßnahmen.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – erklärt hierzu, dass mit den baulichen Maßnahmen letztendlich durch die Optimierung der Verkehrsführung Reserven herausgearbeitet werden. Er macht in diesem Zusammenhang aber auch deutlich, dass die verkehrliche Entwicklung schwer vorhersehbar sein wird, insbesondere was die Entwicklung einzelner Märkte in diesem Center betrifft. Ob ein Baumarkt gut angenommen wird oder nicht muss nicht zwangsläufig entscheidend sein. Vielmehr sorgt der auch an diesem Standort vorhandene Branchenmix für einen entsprechenden Ausgleich bezogen auf die verkehrlichen Anforderungen. Angemerkt wird ergänzend, dass nur ein gut gehendes Einkaufcenter den der Berechnung zugrunde gelegten Mittelwert des Verkehrsaufkommens überhaupt erreicht. Bisher seien die anhand von Mittelwerten errechneten Prognosewerte faktisch immer unterschritten und auch für ein gut gehendes Zentrum wie dem Loewe-Center nicht überschritten worden.

Generell merkt er zu den Berechnungen an, dass man nicht überall nur von max. Werten und max. Sicherung ausgehen kann, weil man sonst überhaupt keine Planung mehr auf realistischer Basis vornehmen könnte.

Bürgermeister Meihsies entnimmt dem Vortrag, dass davon ausgegangen werden muss, dass zu bestimmten Zeiten von einer gewissen Zähflüssigkeit hinsichtlich der Abwicklung der Verkehre in den angrenzenden Knotenpunkten auszugehen sein wird.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – merkt hierzu an, dass Kunden durch ihr Einkaufsverhalten auch zur verkehrlichen Entlastung beitragen können. Er erläutert in diesem Zusammenhang noch einmal, dass die maßgebenden Spitzenstunden für das Ilmenau-Center der Freitagnachmittag sei, während die Verkehre, die den Knotenpunkt belasten, hier wäre insbesondere der Feierabendverkehr zu benennen, den Knotenpunkt zu anderen Zeiten befahren, so dass es in der Regel zu keiner Überschneidung hinsichtlich der stärksten Belastungen kommen dürfte.

Bürgermeister Meihsies hält es für wichtig, dass die Linienführung des ÖPNV nicht beeinträchtigt werden sollte.

Stadtrat Moßmann zeigt noch einmal auf, welche Buslinien über den Knotenpunkt geführt werden. Aus Sicht des Verkehrsplaners und der Verwaltung ist es zur Optimierung des Knotenpunkte durchaus denkbar, wie bereits ausgeführt, Individualverkehr von Süden kommend Auf der Hude nicht mehr nach links einfahren zu lassen, sondern dies nur noch dem ÖPNV durch eine Bedarfsanforderung der Ampelschaltung zu ermöglichen.

Herr Meyer – LCM – berichtet über Gespräche, die er mit Einsatzkräften der Feuerwehr geführt habe, wonach sich die Verkehrsabwicklung zwischen den einzelnen Knotenpunkten zur Erreichung der Feuerwehrwache zu bestimmten Zeiten chaotisch darstelle. Insbesondere Fahrten der Einsatzkräfte im Brandfall aus dem Wohngebiet Kreideberg zur Feuerwehrwache sorgen in Verkehrspitzenzeiten zu erheblichen zeitlichen Verzögerungen bezüglich der Anfahrt zur Hauptfeuerwehrwache.

Stadtrat Moßmann führt aus, dass er diesbezüglich noch einmal ein Gespräch mit Stadtbrandmeister Kleps führen werde. Stadtbrandmeister Kleps hat ihm gegenüber jedoch schon bestätigt, dass für eine erste Welle ausrückender Feuerwehrkräfte in der Regel die Feuerwehrleute ausreichend seien, die im Bereich der Feuerwehrwache in Dienstwohnungen wohnen. Zeitliche Verzögerungen in der Anfahrt ergeben sich hauptsächlich dadurch, dass Einsatzkräfte nicht über die Sonderrechte verfügen, die Einsatzfahrzeuge im Einsatz haben.

Ratsfrau Schellmann ist überrascht darüber, dass die Verkehrsprognosezahlen aufgrund der tatsächlich vorgenommenen Zählung nicht erreicht bzw. nicht überschritten werden. Für sie unverständlich ist die Aussage und Forderungen des Ratsherrn Dr. Scharf, erneut eine Kreisellösung für den Knotenpunkt einzufordern. Unter Bezug auf die seit Jahren geführte Diskussion und die ausführliche Darstellung der Verkehrsplaner und der Verwaltung, warum eine solche Lösung nicht für optimal gehalten wird, erscheint die neuerlich vorgetragene Forderung eher naiv. Hier sei Realitätsdenken gefordert. Den dargestellten Puffer hinsichtlich des noch abwickelbaren Verkehrs hält sie für ausreichend. Zur Radwegeführung über die Brücke merkt sie an, dass allen, die in der früheren Diskussion beteiligt waren, bekannt war, dass die Mitnahme einer Radwegeführung über die Brücke aus den bereits dargelegten Gründen nicht möglich war. Festzustellen ist in diesem Zusammenhang aber auch, dass eine Radwegemitnahme über die Brücke die Probleme der Radwegeführung im Knotenpunkt selbst auch nicht lösen würde.

Für sie ist das Dargestellte im Rahmen dessen, was auch sie für verantwortbar hält. Sie spricht sich dafür aus, dass man die Diskussion nicht mehr von vorne aufrollen sollte. Eine befriedigende Lösung für die Führung der Radwege im Knotenpunkt sollte auch nach ihrer Sicht angestrebt werden.

Ratsherr Kuhn regt an, dass man zur Optimierung des Knotenpunktes in die Überlegung einziehen sollte, den Straßenzug Auf der Hude Richtung Regierungsvertretung nur noch in Einbahnregelung Richtung Süden zu führen. Damit könnte man den Knotenpunkt verkehrlich entlasten.

Herr Müller – Ingenieurgemeinschaft Dr.- Ing. Schubert – führt aus, dass man eine unechte Einbahnstraßenregelung geprüft habe, eine solche Verkehrsführung jedoch keinen verkehrlichen Vorteil bringt.

Beigeordneter Dörbaum merkt an, dass es nach seiner Sicht ausreichend sei, den von Süden kommenden Linksabbiegeverkehr aus dem Straßenzug Auf der Hude heraus zu unterbinden. Eine Einbahnregelung würde er für nicht förderlich halten, zumal die Rechtsabbieger den eigentlichen Knotenpunkt verkehrlich nicht belasten.

Stadtrat Moßmann merkt an, dass man ein Linksabbiegen durch den Knoten zwar verkehrlich verbieten könne, dass aber aus der Gewohnheit heraus davon auszugehen sein wird, dass es hier Verstöße geben wird. Hierbei stellt sich dann die Frage des Problems der Überwachung der Einhaltung der Verkehrsregelung.

Einzelhandelskonzept

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – führt aus, dass der Auftrag zur Erarbeitung und Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes, welches das gesamte Stadtgebiet umfassen soll, im Jahre 2008 erteilt wurde.

Ausführlich dargestellt wird die Herangehensweise für die Erarbeitung des Konzeptes. Die für die Grundlagenerhebung verwendeten Bausteine sind ebenso wie die berücksichtigten fachübergreifenden Quellen anerkannte und in Fachkreisen übliche Vorgehensweisen für die Erarbeitung eines solchen Konzeptes. Das damalige Einzelhandelskonzept beinhaltet jedoch kein Zentrenkonzept. Ein solches wurde in jenem Zusammenhang nicht erarbeitet.

Dargestellt wird, dass ein Supermarkt mit mehreren tausend Quadratmeter Verkaufsfläche allein keinen zentralen Versorgungsbereich darstellen kann. Ziel einer jeden Kommune sollte sein, dass eine flächendeckende Nahversorgung sichergestellt ist. Dies ist vorrangig durch mehrere zentrale Versorgungsbereiche zu erreichen. Um eine wohnortnahe Versorgung langfristig zu gewährleisten, ist es erforderlich, diese Strukturen zu sichern und zu entwickeln. Ein entsprechendes Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept könnte zur Verfolgung dieser Zielsetzung ein hilfreiches Instrument darstellen. Aussagen hierüber sind in dem 2008 erstellten Einzelhandelskonzept jedoch nicht enthalten. Mit einer entsprechenden Nachbeauftragung dieses Bausteins verbunden mit einer Aktualisierung des Konzeptes 2008 wurde das neue Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzept auf der Basis 2011 erstellt.

Das Einzelhandelskonzept aus dem Jahre 2008 hat nach wie vor Gültigkeit. Das jetzt vorgestellte Konzept 2011 stellt insofern eine um zwei Bausteine und durch eine vorgenommene Aktualisierung eine Ergänzung zum Konzept des Jahres 2008 dar. Die Bausteine sind die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche und die Definition der zentrenrelevanten Sortimente in der sogenannten „Lüneburger Liste“.

Aktualisiert wurden nicht nur die Einwohnerzahlen, sondern auch die sich zwischenzeitlich ergebenen Veränderungen der Grunddaten. Unverändert geblieben sind die Strukturen der Stadt, welche sich, wenn überhaupt, nur sehr langsam verändern würden.

Auf der Grundlage einer gewachsenen Einwohnerzahl ergeben sich aufgrund von zu berücksichtigenden Marktentwicklungen (z. B. Internethandel) für einige Segmente sogar ein Flächenrückgang. Für den Bereich Elektronikhandel wurde aufgrund dieser Entwicklung ein niedrigerer Ansiedlungsspielraum als im Konzept von 2008 angenommen.

Beigeordneter Dörbaum hält es für wichtig, dass auf die Kernpunkte in Bezug auf den heute zur Beratung anstehenden vorhabenbezogenen B-Plan eingegangen wird. Von Interesse ist, welche Sortimente in welcher Größenordnung unter Beachtung der Aussagen des Einzelhandelskonzeptes in dem Bebauungsplangebiet noch möglich sind.

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – erinnert in diesem Zusammenhang an das mit Stadtbaurätin Gundermann und Vertretern der in Lüneburg ansässigen Unterhaltungselektronikhändlern geführte Gespräch. Das Gespräch wurde sehr sachlich, konstruktiv und fachkundig geführt. Seitens der Einzelhändler wurden Bedenken gegen die Zulassung von zusätzlichen Verkaufsflächen für den Verkauf von Unterhaltungselektronik angemeldet, weil nach deren Dafürhalten der Markt für das Segment Unterhaltungselektronik bereits jetzt schon so stark besetzt sei, dass weitere Verkaufsflächen nicht mehr vertretbar erscheinen.

Einigkeit bestand in der Gesprächsrunde darüber, dass die Zahlenwerke bezüglich der Umsätze, die die Grundlage der Berechnungen bilden, zutreffend seien.

Unterschiedliche Auffassungen bestehen jedoch zum Thema Marktabschöpfung. In dem Einzelhandelskonzept 2011 wird für die Ansiedelung im Bereich Unterhaltungselektronik ein Spielraum von 1.800 m² Verkaufsfläche (Vkf) vorgegeben. Das ältere Konzept sah hier noch eine verträgliche Flächenausweitung von 2.000 m² vor. Wie bereits ausgeführt, wurde trotz gestiegener Einwohnerzahl eine Reduzierung der Flächengröße auch aufgrund zunehmenden Internethandels vorgenommen. Auf der Grundlage der ermittelten Datenlage wird weiterhin daran festgehalten, dass 1.800 m² Vkf für einen oder mehrere Elektronikfachhändler unter Berücksichtigung der vorhandenen Konkurrenzlage vertretbar sind. Zu dieser Feststellung besteht hinsichtlich der von der Kaufmannschaft vertreten Auffassung einer bereits bestehenden Marksättigung eine Diskrepanz. Verursacht wird diese unterschiedliche Auffassung jedoch auch durch die von einem großen Anbieter vor Ort veröffentlichten Umsatzzahlen, die über den dem Einzelhandelskonzept als Grundlage der Berechnungen dienenden Prognosezahlen liegen. Die veröffentlichten Zahlen des einen vor Ort bestehenden Elektronikmarktes sind insofern nicht als Umsatzvergleich 1 zu 1 übertragbar, da neben den reinen Umsatzzahlen des Handels auch die hier nicht relevanten Zahlen für sonstige Dienstleistungen und Werkstattarbeiten eingerechnet seien.

Zur Systematik der Berechnung wird in diesem Zusammenhang noch einmal verdeutlicht, dass bei den ermittelten Ansiedlungsspielräumen immer von der vorsichtigen Seite angegangen wird, was bedeutet, dass die theoretischen Möglichkeiten hier nicht voll ausgeschöpft werden. Erkennbar wird dies in den Aussagen des Konzeptes, welches in der Spanne Verdrängung nur von 0 – 7 % ausgeht. Diese Quote steht für eine denkbare Umsatzumverlagerung. Die verträgliche Grenze einer Umsatzverlagerung ist aus der Erfahrung heraus bei 10 % zu sehen. Unterhalb der Schwelle von 10 % sind keine gravierenden Auswirkungen auf städtebauliche Strukturen zu erwarten.

Zur Verdeutlichung wird hierbei darauf hingewiesen, dass schützenswert allein die Angebotsstrukturen, nicht jedoch der einzelne Anbieter am Markt sei.

Die 10 %-Schwelle gilt zwar nicht grundsätzlich, ist in diesem Falle aber als zutreffend einzustufen, zumal die im Konzept angeführten Umsatzverlagerungen sich nur in der Größenordnung von 0 – 7 % bewegen werden, was noch genügend Spielraum zulässt. Sollte die Schwelle von 10 % anzunehmender Umsatzumverteilung jedoch überschritten werden, bedeutet dies für die Struktur einer Stadt nicht zwingend negative Auswirkungen. Es sind hinreichend Beispiele anderer Städte bekannt, in denen es bei einer stattgefundenen Umverteilung von über 10 % zu einer positiven Entwicklung geführt habe.

Beigeordneter Dörbaum unterbricht die Sitzung und gibt den im Zuhörerraum anwenden Branchenvertretern Gelegenheit, ihren Standpunkt zu der Thematik vorzutragen.

Sitzungsunterbrechung 17.00 Uhr.

Herr Schmidt – Geschäftsführer Firma Medi-Max – dankt für die Möglichkeit, sich zur Thematik äußern zu dürfen und den Standpunkt der in Lüneburg ansässigen Händler aus der Unterhaltungselektronikbranche vortragen zu können. Er spricht auch im Namen von 4 ebenfalls anwesenden Vertretern von Unterhaltungselektronikgeschäften.

Aus Händlersicht lassen die vorliegenden Fakten keinen Spielraum für zusätzliche Verkaufsflächen für die Unterhaltungselektronikbranche zu. Über die Zahlen des in Lüneburg bestehenden Marktvolumens ist man sich grundsätzlich einig. Ca. 79 Mio. € Umsatz stehen in der Branche in Lüneburg zur Verteilung. Hierin enthalten ist neben der Unterhaltungselektronik auch die sog. „Weiße Ware“ (Küchengeräte, Waschmaschinen etc. ).

Aus den bekannten zugänglichen Umsatzzahlen kann man entnehmen, dass von den zur Verteilung anstehenden Gesamtumsatz von 79 Mio. € allein der Anbieter Media-Markt 29 Mio. € abgreift. Nach dem ihm vorliegenden Umsatzzahlen der Mitbewerber lässt sich nachprüfbar ablesen, dass das zur Verteilung anstehenden Umsatzvolumen bereits jetzt überschritten werde. Hingewiesen wird auf den stark angewachsenen Internethandel, der heute bereits 21 % des Umsatzes ausmacht. Konkurrenz besteht auch durch Sonderaktionen branchenfremder Anbieter (Discounter, Kaffeeröster, Verbrauchermärkte, Möbelhäuser).

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass von der Anbieterseite der Markt gesättigt ist und durch die Zulassung zusätzlicher Verkaufsflächen ein Verdrängungswettbewerb ausgelöst wird. Fakten können auf Wunsch zur Verfügung gestellt werden. Gebeten wird darum, dass man den Standpunkt der Einzelhändler bei der weitergehenden Planung berücksichtigt.

Ende Sitzungsunterbrechung um 17.05 Uhr.

Im Anschluss wird die Sitzung fortgeführt.

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – weist ergänzend darauf hin, dass hinsichtlich der der inhaltlichen Aussagen zugrunde gelegten Zahlen grundsätzlich Übereinstimmung besteht. Die Einzelhändler haben für ihre Berechnung jedoch ein wesentlich größeres Einzugsgebiet zugrunde gelegt als die Gebietsgrenzen, die dem Konzept als Grundlage dienen. Eine Ausweitung des Einzugsgebietes auf die Grenzen, die seitens der Einzelhändler gewählt wurden, hätte zur Folge, dass mehr Kaufkraft entstehen würde und in der Abfolge hätte dies wieder Auswirkungen auf die als noch vertretbar anzusehenden zusätzlichen Verkauflächen.

Zusammenfassend wird noch einmal zum Ausdruck gebracht, dass durch einen zusätzlichen Anbieter in der zugelassenen Größe durchaus eine Wettbewerbsverschärfung eintreten kann. Guten Gewissens kann aber trotzdem ausgesagt werden, dass es durch die Zulassung eines zusätzlichen Elektronikmarktes mit der vorgegebenen Beschränkung der Verkaufsfläche es zu keinem Verdrängungswettbewerb kommen wird, der die intakten Versorgungsstrukturen gefährden würde.

Ratsfrau Schellmann merkt an, dass ihr aufgefallen sei, dass im Vergleich zwischen dem Konzept 2008 und der Ergänzung 2011 sehr stark auf die Kaufkraftkennziffer abgestellt werde. Von Interesse ist, ob davon ausgegangen wurde, dass eine Kaufkraftabschöpfung auch über den Lüneburger Bereich hinaus stattfindet.

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – weist darauf hin, dass zu berücksichtigen sei, dass es für die einzelnen Branchen unterschiedliche Einzugsbereiche gäbe.

Die historische Ausrichtung des Einzugsgebieters ist in Richtung Osten und Süden stark ausgeprägt.

Das Einzelhandelskonzept ist hier auch als Entwicklungskonzept zu sehen. Ersichtlich sind beispielsweise Lücken in Einzugsbereichen, die, unterstützt durch entsprechende Ansiedelungspolitik der Wirtschaftsförderung, geschlossen werden könnten.

Beigeordneter Pauly begrüßt es, dass die Sortimentsfrage in der heutigen Sitzung in den Focus gestellt werde. Seine Fraktion befürchtet, dass hier ein Zentrum parallel zur Innenstadt entsteht, welches die Attraktivität der Innenstadt einschränkt. Das kann gerade im Zusammenhang mit der Diskussion über FOC nicht gewollt sein. Nicht vereinbar sei es, dem Niedergang gewachsener Strukturen von Innenstädten zu beklagen, andererseits aber die Ansiedelung solcher Fachmarktzentren zu fördern.

Viele Innenstädte sind bereits heute nicht mehr so strukturiert wie Lüneburg.

Aus der „Lüneburger Liste“ zitierend bringt er zum Ausdruck, dass viele dort aufgelisteten Branchen nach seiner Ansicht eben doch innenstadtrelevant seien und deshalb in diesem Fachmarktzentrum nicht zugelassen werden dürfen. Unterhaltungselektronik gehört auch dazu.

Dass trotzdem 5 % der Verkaufsfläche für das Anbieten innenstadtrelevanter Artikel genutzt werden darf, erscheint in diesem Zusammenhang unverständlich. Zu klären wäre auch, wer seitens der Verwaltung hierüber die Kontrollfunktion wahrnimmt.

Von Interesse ist, ob für den geplanten Elektronikfachhandel und den Möbelmarkt bereits Bauvoranfragen oder Bauanträge vorliegen.

Stadtbaurätin Gundermann weist zur Kontrolle der Flächenbegrenzung einzelner Sortimente auf das Prozedere im Baugenehmigungsverfahren hin. Die Flächen für die einzelnen Sortimente sind in den Bauplänen auszuweisen. Die Einhaltung der Beschränkungen erfolgt im Genehmigungsverfahren.

Bei ca. 800 Baugenehmigungsverfahren und einem Baukontrolleur kann die Einhaltung der Vorgaben im Betrieb nur stichprobeartig erfolgen. Hingewiesen wird darauf, dass es sich hier um kein normales Verfahren, sondern um einen vorhabenbezogenen B-Plan handelt.

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – führt zur Innenstadtrelevanz einzelner Warengruppen und zur 5 % Begrenzung dieser Sortimente aus, dass diese Thematik sich nicht auf Fachmarktzentren beschränke, sondern letztendlich überall gegeben sei. Das befürchtete Szenario, dass das Kaufhaus Innenstadt von seiner Attraktivität droht auszubluten, trifft so nicht zu. Das Kaufhaus Lüneburg ist in seiner Vielfältigkeit der Warenangebote so intakt, dass es als beispielhaft für andere Städte angesehen werden kann.

Lüneburg ist Oberzentrum. Wenn dies erhalten und ausgebaut werden soll, dann muss man sich vergegenwärtigen, dass man durchaus im Bereich der Metropolregion Hamburg das Einzugsgebiet ausweiten kann. Wenn man die Möglichkeiten, die für ein Oberzentrum bestehen, nutzen will, dann bedeutet dies, dass alles angeboten werden sollte, was marktüblich ist. Marktüblich sind hierbei nicht nur bedienungsintensive Fachgeschäfte, sondern auch Fachmärkte, Discounter und letztendlich die ganze Brandbreite, die im Einzelhandel üblich ist.

Auch wenn es keine Unterscheidung von Betriebstypen im Baurecht gibt, so gibt es sie doch auf dem Wettbewerbsmarkt.

Eine Kaufkraftbindung in seiner maximalen Form in einem Oberzentrum wie Lüneburg setzt voraus, dass auch an peripheren Standorten wie diesem das vorgehalten und angeboten wird, was möglich ist.

Fachmarktzentren wurden früher an falscher Stelle, oftmals auf der „grünen Wiese“ gebaut. Die Zeiten sind vorbei. Der Standort Keulahütte stellt insofern auch keine „grüne Wiese“-Ansiedelung früherer Jahre dar.

„Grüne Wiese“-Ansiedelungen gaben nur dann Sinn, wenn man das Umland abgrasen wollte und dafür einen verkehrsstrategischen Standort wählte.

Ein Heranziehen von Fachmarktzentren ist aus städtebaulicher Sicht sinnvoll. Hierfür könnten mehrere positive Beispiele benannt werden.

Ansiedelungsmerkmale sind heute insgesamt strenger zu betrachten. Auch Einkaufszentren wie beispielsweise ECE suchen heute die Innenstadtnähe oder integrieren sich direkt in Innenstadtlagen, was sehr oft zu einer Belebung der Innenstädte im positiven Sinne beiträgt.

Beigeordnete Lotze erinnert daran, dass das Einzelhandelskonzept mit seiner Ergänzung Gegenstand der Beratung im Wirtschaftsausschuss und ABS war und durch Ratsbeschluss zum Gegenstand unseres Handelns geworden ist. Insofern ist die Debatte eigentlich bereits geführt worden. Auch wenn sie Verständnis für die Sorgen der Geschäftsleute wegen des zu erwartenden zunehmenden Wettbewerbes habe, so bringt sie in Erinnerung, dass sich Rat und Verwaltung sehr wohl mit einer Nachnutzung der Industriebrache Keulahütte sehr intensiv auseinandergesetzt haben.

Ziel war es, aus dieser Industriebrache etwas zu entwickeln, was die Stadt städtebaulich und zukunftsführend voranbringt. Zu beachten waren dabei auch die Belange der Anwohner.

Die jetzige Situation stellt sich so dar, dass man dort ein Fachmarktzentrum habe und dass es einen verbleibenden Bereich gäbe, der zu arrondieren sei. Sinnvoll erscheint es deshalb, dass Fachmarkzentrum um diese Flächen auszuweiten.

Sie geht davon aus, dass unter Abwägung aller Aspekte das Verfahren in der vorgesehenen Form weitergeführt werden sollte und insofern die nächsten Schritte eingeleitet werden.

Ratsfrau Puschmann interessiert, warum überhaupt die Klausel hinsichtlich der Zulassung von innenstadtrelevanten Warengruppen auf einer Verkaufsfläche bis zu 5 % der gesamten Vkf zugelassen werden soll.

Herr Torke – Büro Dr. Lademann & Partner – verdeutlicht, dass es Betriebstypen am Markt gibt, die man auch nur so ansiedeln kann. Beispielhaft benannt seien hier nur die Discount- und Drogeriemarktketten, die alle über eine Sortimentsstruktur verfügen, die weitgehend vorgegeben ist. Wenn diese Strukturen so nicht angeboten werden dürfen, werden diese Ketten nicht zu den vorgesehenen Standorten kommen. Diese Aussage bezieht sich jedoch nicht nur auf die angesprochenen Drogeriemarkt- und Discounterketten, sondern gilt letztendlich auch für alle Branchen, die nicht hochspezialisierte Edelsortimente führen.

Erinnert wird daran, dass es auch andere Rechtsgüter als nur das Baurecht gibt. Hierzu gehört auch die Niederlassungsfreiheit, die Gewerbefreiheit und die unternehmerische Freiheit eines Händlers. Auch diese Rechtsgüter sind zu schützen.

Nicht realistisch wäre es, wenn man versuchen würde, Knebel zu eng anzulegen. Viele Anbieter würden dadurch abgeschreckt werden.

Beigeordneter Pauly macht abschließend noch einmal deutlich, dass er eine andere Sichtweise habe. Die Zulassung dieses Fachmarktzentrums ist für ihn im Zusammenhang mit dem Ziel, dass das Kaufhaus Innenstadt zu schützen sei, eine Art Dammbruch. Dies bezogen nicht nur auf die Sortimente, sondern auch auf die Größe. Auch die 5 %-Klausel ist für ihn nicht hinnehmbar.

Beigeordneter Dörbaum verweist auf die Festsetzungen des B-Plans. Ausführlich herausgearbeitet und beraten wurden die Warengruppen, die als innenstadtrelevant anzusehen sind. Hierüber eine neuerliche Diskussion zu führen, hält er für nicht angezeigt. Unbenommen bleibt es in dieser Sache, trotz ausführlicher Darlegung durch den Gutachter, anderer Meinung zu sein.

Ratsfrau Schellmann ist dankbar dafür, dass durch die heute ergänzend vom Gutachter vorgetragenen Erläuterungen die in der letzten Sitzung offen gebliebenen Fragen beantwortet wurden.

Auch konnte den Ausführungen entnommen werden, dass hinsichtlich des Zahlenwerks, dass den Aussagen des Einzelhandelskonzeptes als Grundlage dienen, Konsens mit den Einzelhändlern besteht und die Umsatzzahlen insofern der Realität entsprechen.

Dargelegt wurde auch, dass das Einzelhandelskonzept auf der Grundlage allgemeingültiger, anerkannter Regeln erstellt wurde.

Auch sie teilt die Auffassung, dass, wenn man bestimmte Ansiedelungen nicht zulassen will, diese dann in das Umfeld von Lüneburg abwandern werden. Dies kann jedoch nicht gewollt sein.

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

Beigeordneter Dörbaum dankt den Gutachtern für ihre ergänzenden Ausführungen.

Den Ausschussmitgliedern wird vorgeschlagen, den Beschlussvorschlag der Verwaltung um einen Punkt zu erweitern. Er schlägt hierzu nachstehende Formulierung vor:

3. Die weitergehenden Vorschläge zur Verbesserung der Verkehrsabläufe (z. B. Wegfall Linksabbieger, Verbesserung ÖPNV-Führung, Fuß- und Radwegeführung) sind in die weitere Bearbeitung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzubeziehen.

Die Ausschussmitglieder stimmen der Erweiterung der Beschlussempfehlung der Verwaltung um den von Beigeordneter Dörbaum formulierten Punkt 3 einvernehmlich zu.

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst nachstehenden einstimmigen Beschluss:

1.         Dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 143 „Ehemalige Keulahütte II“ mit örtlicher Bauvorschrift nebst Entwurf der Begründung und dem Vorhaben- und Erschließungsplan wird zugestimmt.

2.         Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB ist durchzuführen.

3. Die weitergehenden Vorschläge zur Verbesserung der Verkehrsabläufe (z. B. Wegfall Linksabbieger, Verbesserung ÖPNV-Führung, Fuß- und Radwegeführung) sind in die weitere Bearbeitung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans einzubeziehen.

Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen:             

Nein-Stimmen:             

  Enthaltungen: