Auszug - B-Plan Nr. 143 "Ehemalige Keulahütte II" mit örtlicher Bauvorschrift - Aufstellungsbeschluss  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann geht einleitend auf die bisherige Chronologie des Bauleitverfahrens für das Gelände der ehemaligen Keulahütte ein. Festgelegt wurde im Bauleitverfahren, dass auf dem hinteren Teil des Geländes eine Festlegung für gewerbliche Nutzung erfolgt und dass im vorderen Bereich großflächiger Einzelhandel  mit einer Verkaufsfläche von zunächst 14.000 m² vorgesehen wurde. Die Verträglichkeit bezogen auf den Schutz des Kaufhauses Innenstadt wurde durch das erstellte Lademann-Gutachten bestätigt. Der Satzungsbeschluss über den B-Plan wurde im Jahre 2006 gefasst. Im Jahre 2007 wurde die Verkaufsfläche auf Antrag des Investors bauleitplanmäßig auf 15.000 m² Verkaufsfläche angehoben und abgesichert. Zwischenzeitlich hat ein Eigentümerwechsel des Areals stattgefunden.

Gegenstand der heutigen Beratung und Beschlussfassung ist die seinerzeit als Gewerbegebiet festgeschriebene Fläche. Bei der damaligen Festsetzung als Gewerbegebiet stand das Bemühen im Vordergrund, für den dort ansässigen Betrieb nicht nur den Bestand, sondern ergänzend auch Erweiterungsmöglichkeiten als Option vorzusehen.

 

 

Bei der Einschätzung, ob sich die künftig anstehenden Verkehre abwickeln lassen, ist von einer größeren Anzahl als den derzeit tatsächlich ablaufenden Fahrzeugbewegungen ausgegangen worden. Der größere Teil der Fahrzeugbewegungen würde auf den Geltungsbereich des B-Planes und ein geringerer Teil auf die angrenzende Gewerbefläche entfallen.

 

Bei der vorzunehmenden Prüfung, inwieweit die Umwandlung der jetzt noch als Gewerbeflächen festgelegten Flächen in Einzelhandelsflächen abwickelbar ist, ist insofern von den tatsächlichen Fahrzeugbewegungen auszugehen.

 

 

Anlass der heutigen Beratung ist, dass zwischenzeitlich der bisher dort angesiedelte Betrieb Keulahütte-Behältertechnik den Betrieb eingestellt hat und der Investor Adank bisher vergeblich versucht hat, an dieser Stelle eine gewerbliche Nachnutzung anzusiedeln. Aus diesem Grunde plant er das als Gewerbefläche festgelegte Areal ebenfalls für eine Einzelhandelsnutzung umzuwandeln. Die Fragen, die daraus resultieren, beziehen sich u. a. darauf, ob ein solches Vorhaben durch das bestehende Lademann-Gutachten 2008 noch abgedeckt ist. Dies kann man insofern bejahen, als dass aus den Aussagen zu entnehmen ist, dass ein Einzelhandelszentrum umso besser angenommen wird, je größer die Anzahl an Fachgeschäften und Größe bezüglich der Verkaufsflächen ist. Weiter abzuklären wäre bei einer Umwandlung, inwieweit die Verkehre, die durch diese Umwandlung zusätzlich entstehen würden, noch über die vorhandenen Kreuzungspunkte abwickelbar wären. Aus der derzeitigen Vermietungssituation lässt sich aufgrund der durchgeführten Verkehrszählungen ableiten, dass die Prognosen hinsichtlich der Fahrzeugbewegungen noch nicht in vollem Umfang ausgeschöpft sind. Dies bedeutet, dass hier verkehrlich noch Potentiale bestehen, wenngleich auch festzustellen ist, dass in Spitzenzeiten an bestimmten Tagen sich die derzeitige Auslastung anders darstellt. Die vorhandenen verkehrlichen Potentiale wären aber auch erweiterbar, wenn man den bestehenden Knotenpunkt Auf der Hude ertüchtigen und entsprechend aufweiten würde.

Seitens der Verwaltung hat man im Vorfeld versucht, mögliche Verkaufsflächengrößen und Sortimente abzustimmen. Mit dieser Vorabstimmung wurde die IHK bezüglich der Zentrumsrelevanz eines möglichen Sortimentes beteiligt.

Parallel zu der Abstimmung mit der IHK bezüglich der Zentrumsrelevanz angebotener Sortimente hat sich  bundesweit eine Rechtsprechung dahingehend entwickelt, dass die bisher praktizierte Regelung, Obergrenzen für einzelne Sortimente vorzugeben, in dieser Form nicht mehr haltbar sein werden. Dies bedeutet, dass ein Einzelhandelsgutachten nicht mehr allein darauf abzustimmen ist, einzelne Sortimentsgruppen zu betrachten, sondern vielmehr generelle Aussagen bezogen auf das ganze Stadtgebiet beinhalten muss.

Bevor aufgrund der sich entwickelnden Rechtsprechung ein neues Einzelhandelsgutachten beauftragt wird, was durchaus vorgesehen ist, wurden Überlegungen dahingehend vorgenommen, wie man bezüglich der Entwicklung dieser Flächen auch ohne Vorlage eines neuen Einzelhandelsgutachtens vorankommt. Als Lösung bietet sich hierzu ein vorhabenbezogener B-Plan an.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass die Bemühungen des Investors, für den aufgegebenen Betrieb eine gewerbliche Nachnutzung zu finden, ergebnislos geblieben sind. Insofern wird man sich für die Nachnutzung dieser Fläche überlegen müssen, was und in welchem Umfang dort möglich erscheint, um eine sonst auf die Jahre drohende Industriebrache zu vermeiden.

 

Herr Brammer – Büro Schild – führt aus, dass für die derzeit noch als Gewerbefläche festgeschriebene Fläche vorgesehen sei, im vorderen Bereich eine auch 2-geschossige Bebauung vorzunehmen. Explizit jetzt schon eine Sortimentsauswahl und Verkaufsflächengröße festzulegen ist ihm beim derzeitigen Stand der Planung jedoch noch nicht möglich. Durchaus denkbar ist, dass neben einem Restaurant beispielsweise auch eine Diskothek angesiedelt wird. Die Lärmentwicklung wird sich gegenüber dem bisher festgelegten Grenzen nicht verändern. Die Festsetzungen  können insofern unverändert bestehen bleiben. Gleiches gilt auch für den flächenbezogenen Schallleistungspegel.

Wie bereits von Stadtbaurätin Gundermann ausgeführt, bietet sich für die Umwandlung und die Festlegung der auf dieser Fläche zu ermöglichenden Nutzung und Auslastung ein vorhabenbezogener B-Plan an.

 

Frau Hobro – Juristin – geht darauf ein, warum für die Weiterentwicklung der Fläche für das durchzuführende Bauleitverfahren ein vorhabenbezogener B-Plan entwickelt werden soll. Ursächlich hierfür ist die neueste Entwicklung und Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes. Hintergrund der Rechtsprechung ist, dass gebietsbezogene Festsetzungen insbesondere dann nicht getroffen werden dürfen. Nicht zulässig sind Flächen- und Sortimentsbegrenzungen, da dies quasi zu einem Windhundverfahren führen und dadurch einzelne Eigentümer benachteiligt würden. Wenn man an der bisherigen Regelung der Festlegungen oder Obergrenzen festhalten würde läuft man Gefahr, dass der B-Plan rechtswidrig und damit insgesamt angreifbar wird.

Umgangen werden kann dieses indem man im Verfahren einen vorhabenbezogenen B-Plan entwickelt, in dem wiederum konkrete Festlegungen möglich wären. Diesen Weg zeigt auch das Bundesverwaltungsgericht mit den ergangenen Urteilen auf.

Vorteil des vorhabenbezogenen B-Plans ist auch, dass man es konkret mit einem Investor zu tun hat, dessen Nutzungsvorschläge in die Planung einfließen können. Zu unterscheiden ist bei einem vorhabenbezogenen B-Plan gegenüber einem herkömmlichen Verfahren, dass von vornherein feststeht, dass der Investor die Planungskosten zu tragen hat, andererseits aber die Planungshoheit weiterhin bei der Stadt verbleibt. Insofern werden auch im Verfahren die notwendigen Entscheidungen durch die Stadt zu treffen sein. Parallel wird mit dem Investor ein Vertragswerk ähnlich eines Erschließungsvertrages dergestalt abgeschlossen, dass darin u. a. geregelt ist, wie sich die Fläche entwickelt und wer die anfallenden Kosten zu tragen hat.

Zusammenfassend wird noch einmal klargestellt, dass unabhängig davon, dass der Investor die Kosten des Planverfahrens zu tragen hat, es dabei verbleibt, dass während des gesamten Verfahrens die Stadt die Planungshoheit und damit die Entscheidungsgewalt behält.

 

Beigeordnete Schellmann hinterfragt, ob es in einem vorhabenbezogenen B-Plan weiterhin möglich sein wird, Sortimentsbeschränkungen auf eine Höchstgrenze bezüglich der Verkaufsfläche mit dem Investor festzulegen.

 

Frau Hobro – Juristin – geht ein auf die bereits von Stadtbaurätin Gundermann getätigten Aussagen, dass, wenn man in einem normalen B-Plan-Verfahren eine solche Festlegung treffen wolle, dass gesamte Stadtgebiet auf der Grundlage eines neu zu erstellenden Einzelhandelskonzepts betrachten müsste. Bei einem vorhabenbezogenen B-Plan ist dies, wie bereits ausgeführt, so möglich.

Ein neu zu erstellendes Einzelhandelskonzept für den gesamten Bereich des Stadtgebietes müsste Aussagen dahingehend enthalten, in dem die politischen Ziele der Stadt, was für die Stadt vorstellbar ist, abgeklärt sind. Auch müsste ein solches Gutachten Aussagen darüber enthalten, wie sich eine Entwicklung des Innenstadt- und Außenstadtbereiches der Stadt einschl. der Peripherieflächen vorgesehen sei. Auf der Grundlage solcher Aussagen wäre es dann möglich, für einzelne Gebiete konkrete Aussagen und Festlegungen zu treffen.

 

Beigeordneter Dörbaum stellt in diesem Zusammenhang klar, dass es auch weiterhin bei einer Sortimentsbeschränkung wie bereits festgelegt, verbleiben soll und auch weiterhin der Schutz des Kaufhauses Innenstadt Priorität habe.

 

Beigeordnete Schellmann  geht davon aus, dass man nicht umhin kommen wird, dass entweder das bestehende Lademann-Gutachten ergänzt oder ein völlig neues Einzelhandelsgutachten bezogen auf das gesamte Stadtgebiet zu erstellen sein wird.

 

Stadtbaurätin Gundermann macht deutlich, dass, wenn man weiterhin zu allem was bisher festgeschrieben und gesagt wurde, stehen will, man dann nicht umhin kommen wird, ein neues Gutachten für das Gesamtgebiet der Stadt Lüneburg zu beauftragen, in dem alles festgeschrieben wird, was auch bisher schon war und darauf eingegangen wird, welche Flächen und welche Entwicklung wo zukünftig gewollt sind. Hierbei ist auch eine Prüfung der Geeignetheit der Flächen vorzunehmen. Für eine solche Beauftragung eines neuen Gutachtens sind auch die Verbände mit einzubeziehen.

Ein solches Gutachten muss mit seinen Aussagen auch zurückblickend in die Vergangenheit ausgerichtet sein, um sicherzustellen, dass die bisherigen Festlegungen auch weiterhin Bestand haben. Andererseits muss das Gutachten auch ausgerichtet sein auf die Zukunft, um eine Weichenstellung aufzuzeigen, wie es in der Zukunft mit der Entwicklung einzelner Bereiche weitergehen soll.

Zur Entwicklung des B-Plan-Gebietes „Keulahütte II“ besteht, vorausgesetzt die politischen Gremien fassen dementsprechende Beschlüsse, die Möglichkeit, dass zeitlich hier nicht die Fertigstellung eines noch zu beauftragenden Gutachtens abgewartet werden muss, sondern dass über das Instrument eines vorhabenbezogenen B-Plans die Möglichkeiten genutzt werden, hier auch flächen- und sortimentsbezogen eine Begrenzung vorzusehen.

 

Ratsherr Bruns hält es für richtig, dass auch weiterhin auf den Schutz des Kaufhauses Innenstadt geachtet und gesetzt wird. Es kann nicht sein, dass wir uns einerseits gegen eine FOC-Ansiedlung aussprechen und andererseits selbst den Schutz des Kaufhauses Innenstadt aus den Augen verlieren.

Die getätigten rechtlichen Aussagen hat er so verstanden, dass für den beschlossenen Bebauungsplan „Keulahütte“ auch weiterhin Rechtssicherheit besteht.

Ergänzend interessiert ihn, ob und in welchem Zeitrahmen vorgesehen sei, ein neues Einzelhandelsgutachten zu beauftragen.

Für gut empfindet er, dass bei der Entwicklung des B-Plans „Keulahütte II“ auch aus verkehrlicher Sicht die Aufweitung des Verkehrsknotenpunktes mit einbezogen werden soll.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt hierzu, dass über die Inhalte und die Aufgabenstellung eines noch zu beauftragenden Gutachtens derzeit nachgedacht werde. Sobald eine Aufgabenstellung seitens der Verwaltung ausgearbeitet wurde, wird diese in den politischen Gremien zur Beratung gestellt. Soweit Konsens mit der Politik hergestellt werden kann, wird es erforderlich sein, entsprechende Haushaltsmittel für die Erstellung eines entsprechenden Gutachtens in den Haushalt einzustellen.

Zum Ablauf ist daran gedacht, mehrere Angebote für ein solches Gutachten einzuholen.

Für das bestehende B-Plan Gebiet Keulahütte kann ausgesagt werden, dass derzeit alle Flächen auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans vermietet sind. Insofern besteht derzeit kein Handlungsbedarf.

 

Frau Hobro – Juristin – ergänzt, dass, wenn durch Freiwerden einer genutzten Fläche es zu einer Neuvermietung kommen sollte, es bei der bestehenden Rechtsprechung schwierig sein wird, auch bei einer Neuvermietung die im B-Plan festgesetzten Sortimentsbeschränkungen durchzusetzen.

In einer gerichtlichen Nachprüfung kann es passieren, dass die Festlegungen des B-Plans als nicht rechtens erkannt werden und damit der Bestand des gesamten B-Plans ggf. gefährdet ist.

 

Ratsherr Kuhn erinnert an die unsägliche Diskussion der sich mehrmals geänderten Festsetzungen bezüglich Verkaufsflächenzahl und Sortimentsbeschränkungen. Ihn interessiert, was auf dem Gelände des Bereiches „Keulahütte II“ konkret angesiedelt werden kann und ob es denkbar sei, dass ein gewisser Austausch der Sortimentsangebote zwischen den Bereichen „Keulahütte I“ und „Keulahütte II“ stattfinden könnte.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass dererlei Aussagen noch nicht getroffen werden können, da in diesem relativ frühen Stand des Verfahrens hierzu noch keine Festlegungen getroffen werden können. Bei der heutigen Fragestellung geht es nur darum, ob seitens der Politik dem Wunsch des Investors Rechnung getragen werden soll, hier ein weiteres Einzelhandelszentrum in Ergänzung des bestehenden zuzulassen. Begrenzungen hinsichtlich Flächengröße und Sortiment werden erst im weiteren Verfahren festzulegen sein. Nur wenn ein entsprechender Beschluss der politischen Gremien vorliegt, werden seitens der Verwaltung weitergehende Prüfungen insbesondere zur Verkehrs- und Lärmentwicklung beauftragt.

Denkbar wäre es jedoch auch, dass die politischen Gremien einen Beschluss dahingehend fassen, dass es bei den bestehenden Festsetzungen „Gewerbegebiet“ für den Bereich „Keulahütte II“ verbleiben soll und der Investor aufgefordert ist, eine adäquat verträgliche gewerbliche Nachnutzung zu suchen.

 

Beigeordneter Löb geht davon aus, dass zur Umsetzung des B-Planverfahrens verkehrliche Maßnahmen zu ergreifen sein werden. Keinesfalls sollte die Umwandlung von Gewebegebiet zu Einzelhandelsflächen zu einer weiteren verkehrlichen Belastung der Straße Arenskuhle führen.

 

Beigeordneter Dörbaum entgegnet hierzu, dass es bei dem bestehenden B-Plan „Keulahütte I“ um eine generelle Zufahrt über den Straßenzug Arenskuhle ging. Dies ist für den Bereich „Keulahütte II“ bereits jetzt schon erkennbar anders dargestellt. Bevor man Aussagen über notwendige verkehrliche Maßnahmen durch eine angenommene höhere verkehrliche Belastung des Straßenzuges Arenskuhle kommt, sollte zunächst einmal gezählt werden, inwieweit der Straßenzug Arenskuhle derzeit verkehrlich überhaupt belastet ist.

 

Beigeordnete Schellmann hält es vom Grundsatz her für gut, wenn Gewerbe und Wohnen nicht zu weit voneinander getrennt werden. Die Aussage, dass an dieser Stelle eine Gewerbebrache droht, hinterfragt sie dahingehend, ob die generelle Aussage getroffen werden kann, dass auch an anderen Stellen im Stadtgebiet durch Aufgabe von Betrieben Brachen zu befürchten seien.

Sie möchte wissen, ob seitens des Investors Bestrebungen angestellt wurden, hier eine Nachnutzung durch einen Gewerbebetrieb zu erreichen.

 

Herr Brammer – Büro Schild – führt hierzu aus, dass ihm hinsichtlich der vorgenommenen Bemühungen durch den Investor hier einen geeigneten Gewerbebetrieb als Nachfolge zu finden, nichts bekannt sei. Er verweist in diesem Zusammenhang jedoch auf die Aussagen des Lademann-Gutachtens, wonach einerseits im Stadtgebiet noch Bedarf an Einzelhandelsflächen besteht und andererseits die Aussage getroffen wurde, dass, je größer ein Einkaufszentrum sei, desto attraktiver ist es damit auch.

 

Beigeordneter Dörbaum ergänzt, dass für gewerbliche Ansiedlungen noch ausreichend Flächen u. a. in dem zur Erschließung anstehenden Gewerbegebiet „Bilmer Berg II“ bestehen würde. An der angesprochenen Stelle bietet sich alternativ eine Wohnbebauung nicht an, weil, wie bereits mehrfach ausgeführt, die Lärmproblematik aufgrund der in der Nähe verlaufenden Bahnlinie ein Wohnen nur eingeschränkt möglich sein würde. Insofern ist die Entscheidung, aus stadtentwicklungspolitischen Gründen hier eine Ausweitung der Einzelhandelsflächen vorzunehmen, richtig. Unstrittig ist in diesem Zusammenhang, dass man erneut in die Prüfung der verkehrlichen Belange wird einsteigen müssen. Bereits aufgezeigt wurde, dass hinsichtlich der Fahrzeugbewegungen noch eine gewisse Kapazität denkbar wäre. Über den darüber hinausgehenden Bedarf wird man noch eine Lösung erarbeiten müssen.

 

Beigeordnete Schellmann  hinterfragt, ob eine Ertüchtigung des angesprochenen Verkehrsknotenpunktes überhaupt denkbar sei.

Hinsichtlich der Aussage, dass die derzeit abwickelbare verkehrliche Belastung noch nicht ausgeschöpft sei, stellt sich für sie die Frage, ob dieses Zentrum überhaupt über eine solche Attraktivität fügt, dass man dieses zusätzlich erweitern sollte.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass alle bisher benannten Verkehrsbewegungszahlen für das anstehende Verfahren nicht maßgebend seien. Vielmehr müssen die Zahlen für die aus dem bestehenden B-Plan-Gebiet kommenden  Verkehre mit den Zahlen addiert werden, die aus dem in Rede stehenden Gebiet erwartet werden. Hierzu wird es ergänzend erforderlich sein, dass man sich nicht nur Gedanken über die verkehrlichen Abwicklung in der inneren Erschließung, sondern auch Gedanken über die äußere Anbindung über die Spange Bockelmannstraße macht. Wissen muss man in diesem Zusammenhang, dass die Spange Bockelmannstraße bereits jetzt freitags staubelastet sei. Insofern wird man darüber nachdenken müssen, alternativ den Verkehrsknotenpunkt dergestalt aufzuweiten, dass man in die Fläche Lindemann oder auf der anderen Seite in die Baumarktfläche hineingeht und den für die Aufweitung des Knotenpunktes erforderlichen Flächenerwerb tätigt. Die Ertüchtigung des Knotenpunktes wird aufwändig und teuer sein. Wie bereits dargestellt, bedarf es hierzu auch eines Grunderwerbs. Diese Maßnahmen müssen vor Erlangung der Rechtskraft des B-Plans „Keulahütte II“ durchgeführt sein. Vorprüfungen haben ergeben, dass eine Ertüchtigung des Knotenpunktes möglich erscheint.

 

Beigeordnete Schellmann  fragt, ob es denkbar wäre, dass bis zur Klärung der Fragen hinsichtlich der Aufweitung des Verkehrsknotenpunktes, das Bauleitplanverfahren für den Bereich Keulahütte II zurückgestellt werden kann.

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt hierzu, dass es hierzu Überlegungen gab. Wie im durchgeführten Verfahren B-Plan „Keulahütte I“ ist man mit dem Investor jedoch übereingekommen, dass die anstehenden Probleme im laufenden Verfahren gelöst werden sollen.

 

Ratsherr Kuhn erinnert an die Aktivitäten der Bürgerinitiative, die sich im Jahre 2006 auf Bürgerversammlungen gegen eine vermeintliche Lärmentwicklung aus dem B-Plangebiet gewandt haben. Die Umwandlung der Gewerbefläche „Keulahütte II“ zur Erweiterung des Einzelhandelszentrums macht aus seiner Sicht Sinn, zumal davon auszugehen ist, dass die Lärmentwicklung gegenüber der bisherigen gewerblichen Nutzung zurückgehen wird. Insofern wird hier der richtige Weg beschritten.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass es heute darum geht, einen Aufstellungsbeschluss zu fassen. Nach seiner Ansicht passt stadtentwicklungspolitisch gesehen eine solche Umwandlung dort hin. Eingefordert werden muss jedoch eine gewisse Konstanz in der Planung. Dass Fragen hinsichtlich Lärm, Verkehr und anderer Themenkreise im Laufe des Verfahrens abschließend zu klären sein werden, steht außer Frage und ist insofern unstrittig.

Als Konsens der Beratung hat er als Ergebnis aufgefasst, dass Einigkeit unter den Ausschussmitgliedern dahingehend besteht, dass diese Fläche entsprechend den in der Beschlussvorlage dargelegten Gründen transparent mit einer wie auch im 1. Verfahren durchgeführten möglichst breiten Bürgerbeteiligung entwickelt werden soll.

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst mehrheitlich einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden Beschluss bei 1 Enthaltung (Beigeordneter Löb).