Auszug - Bebauungsplan Nr. 128 "Seniorenpark Alte Stadtgärtnerei"; Aufstellungsbeschluss, Art und Weise der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange mit Scoping  

 

Beratungsinhalt:

 

Stadtbaurätin Gundermann erinnert einleitend daran, dass die Unterhaltung öffentlicher Grünanlagen seit 3 Jahren der AGL zugeordnet ist. Seit dieser Zeit stehen die Gebäude und Gewächshäuser leer. Zwei durchgeführte Ausschreibungen haben zu keinem annehmbaren Ergebnis geführt. Auf eine neuerlich im Sommer 2006 durchgeführte 3. Ausschreibung sind mehrere Angebote eingegangen. An einen der Anbieter wurde das Grundstücksareal zwischenzeitlich veräußert. Eine vorgesehene Bebauung kann nicht nach § 34 BBauG realisiert werden. Die Änderung des bestehenden F-Plans in Verbindung mit der Aufstellung eines B-Plans ist deshalb erforderlich.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – erläutert anhand der in den Beschlussvorlagen dargelegten Sachverhalte die Inhalte der vorgesehenen F-Planänderung sowie die Inhalte des aufzustellenden B-Plans.

Anhand von Grundrissplänen und Ansichten wird die im als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesene Fläche vorgesehene Bebauung aufgezeigt. Neben dem als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Bereich wird ergänzend auch ein Mischgebiet (MI) ausgewiesen. Für den Bereich des Allgemeinen Wohngebietes wurde ein Vorkonzept für die Bebauung und Betreibung einer Seniorenwohnanlage erarbeitet und in groben Zügen mit der Stadt im Vorfeld abgestimmt.

Für den Bereich des Mischgebietes gibt es noch keinen Investor. Eine konkrete Nutzung kann deshalb noch nicht benannt werden. Anhand der textlichen Festsetzungen zum B-Plan wird jedoch festgelegt, welche ansonsten in einem Mischgebiet zulässige Nutzung für dieses Gebiet wegen der angrenzenden Nutzung des Allgemeinen Wohngebietes als Seniorenwohnanlage ausgeschlossen werden sollen.

Angedacht ist derzeit, eine zentrale Zufahrt zur Seniorenwohnanlage zu schaffen und eine zusätzliche für das Mischgebiet vorzusehen. Die Grünstreifen entlang der Konrad-Adenauer-Straße und des Verbindungsweges zum Haupteingang des Waldfriedhofes sollen erhalten bleiben. Noch nicht abschließend geklärt ist, ob der in der Einmündung Theodor-Heuß-Straße/Konrad-Adenauer-Straße endende Rad- und Fußweg bis zur Einfahrt in das Gelände verlängert wird. Die Positionierung des Hauptgebäudekomplexes wird ebenso dargestellt, wie die Baufelder für die zusätzlich geplanten 4 Wohngebäude.

Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens auf der Konrad-Adenauer-Straße bestehen gegen eine zentrale Zufahrt Bedenken. Eine separate Linksabbiegespur wird einzurichten sein. Als mögliche Variante bietet sich die alte Zufahrt zur Stadtgärtnerei an.

Ein endgültiges Nutzungskonzept mit den erforderlichen verkehrlichen Anbindungen wird im Zuge des Bauleitverfahrens erarbeitet und mit der Stadt abgestimmt.

 

Beigeordneter Körner interessiert, ob die Feuerwehrzufahrt auch für den hinteren und Innenhof-Bereich des Gebäudekomplexes gesichert sein wird.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – erklärt, dass in einem solch frühen Stadium der Vorplanung diesbezüglich noch keine konkreten Aussagen getätigt werden können. Es ist aber davon auszugehen, dass sowohl die Erschließung als auch die Erreichbarkeit mit Rettungsfahrzeugen gewährleistet sein wird.

 

Fachbereichsleiterin Böhme ergänzt, dass im Zuge des B-Plan-Verfahrens hierzu noch keine Konkretisierung erforderlich ist. Die Rettungswege könnten auch über einen  rasenbewachsenen speziell verdichteten Untergrund geführt werden. Auch können Rettungswege innerhalb des Gebäudekomplexes so organisiert werden, dass eine Befahrung des Innenhofes nicht erforderlich sein wird.

 

Beigeordnete Schellmann merkt an, dass die Anlage einen sehr kompakten Eindruck vermittelt. Für sie stellt sich die Frage, ob dies so gewollt sei, weil ohnehin nur Pflegefälle dort untergebracht werden sollen. Wenn auch Wohngemeinschaften gebildet werden sollen, würde sie es für wichtig erachten, dass eine gewisse Lebens- und Aufenthaltsqualität gewährleistet wird.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – erklärt, dass auch ökonomische Gründe in die Planung reinspielen. Die Planung der Gebäude ist noch nicht endgültig abgeschlossen. Ggf. werden die Gebäude nicht an allen Stellen 3-geschossig ausgebildet. Der zur Konrad-Adenauer-Straße vorgelagerte Grünstreifen wird erhalten bleiben. Anhand der Baufelder lässt sich erkennen, dass die Gebäudeabstände relativ groß gehalten werden.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass sich die als kompakt dargestellte Bebauung nachher in der Örtlichkeit nicht so empfunden werden wird, da der Abstand zur Straße relativ groß sei.

 

Stadtbaurätin Gundermann erinnert daran, dass das heute nochmals vorgestellte Konzept bereits Grundlage der Vergabeentscheidung im VA gewesen sei. Die Visualisierung der Gebäudestellungen wurde bereits im VA vorgestellt.

Die Bebauung vermittelt nur auf den ersten Blick einen massiven Eindruck. Vor dem Hintergrund der Hochhausbebauung in Kaltenmoor wird hier ein Übergangsbereich zum Friedhofsgelände geschaffen. Die Nähe und der Bezug zum Bestattungsort wird für die Hinterbliebenen auch aus der Seniorenwohnanlage heraus für die Trauerbewältigung eine wichtige Rolle spielen.

 

Beigeordneter Löb hält vom Grundsatz her, an dieser Stelle eine Seniorenwohnanlagen zu bauen, für gut. Fragen, die sich für ihn stellen, sind u. a. , warum angrenzend ein Mischgebiet ausgewiesen wird und warum, entgegen einer Intension des Rates, Flachdächer vorgesehen seien. Von Interesse ist in diesem Zusammenhang, ob eine Dachbegrünung vorgesehen sei und ob die Möglichkeit der Wärmeversorgung durch ein Blockheizkraftwerk angedacht sei. Bei der Anzahl der Pflegeplätze und zusätzlichen Wohnungen hält er, wenn Personal und Besucher noch hinzugerechnet werden, 50 Kfz-Stellplätze für zu wenig.

 

Fachbereichsleiterin Böhme erklärt, dass der jetzige Investor nur die Seniorenwohnanlage umsetzen will. Für den Bereich des Mischgebietes gibt es noch keinen Investor. Ausweisung als Mischgebiet deshalb, um für die Nutzung ein möglichst breites Spektrum offen zu halten. Mit den textlichen Festsetzungen zum B-Plan wird sichergestellt, dass in Bezug zur Seniorenwohnanlage nur eine verträgliche Nutzung möglich sein wird.

Fragen zur Gestaltung und Dachausbildung der Gebäude sind im derzeitigen Stand der Planung verfrüht, ebenso Fragen zur Dachbegründung, Solarnutzung, Niedrigenergiehaus oder zu einem Blockheizkraftwerk. Zu gegebener Zeit wird man mit dem Energiebeauftragten darüber zu reden haben. Thematisiert sind diese Themen bereits in Gesprächen mit dem Investor.

Zur Stellplatzfrage wird angemerkt, dass seitens des Investors so viel Stellplätze nachgewiesen und angelegt werden, wie es die entsprechende Verordnung verlangt.

 

Ratsherr Kunath interessiert, mit wie viel Plätzen die Wohnanlage ausgestattet sein wird.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – geht ein auf den derzeitigen Planungsstand. Demnach sind 144 Pflegeplätze, 12 betreute Wohnungen sowie 98 weitere Wohnungen vorgesehen.

 

Fachbereichsleiterin Böhme ergänzt, dass das Wohnen in den separaten Wohnhäusern in Wohngruppen vorgesehen sei. Diese  können dort autark leben oder aber sich auch den Gemeinschaftsanlagen anschließen. Auch eine Demenzstation ist vorgesehen.

 

Ratsherr Kunath interessiert, ob eine ÖPNV-Anbindung in der Nähe vorgesehen sei.

 

Stadtbaurätin Gundermann weist darauf hin, dass eine Busanbindung bereits unmittelbar gegenüber besteht.

 

Ratsherr Dr. Rehbein geht davon aus, dass an dem Erschließungskonzept noch zu feilen sein wird. Eine fußläufige Verbindung zum Waldfriedhof wäre in diesem Zusammenhang wichtig. Eine solche Anbindung könnte beispielweise durch eine Anbindung an den bestehenden Verbindungsweg Konrad-Adenauer-Straße/Göxer Weg vorgenommen werden. Über die Wegeverbindung könnte der Haupteingang des Waldfriedhofes erreicht werden. Da dieser Verbindungsweg aber nur über eine wassergebundene Decke verfügt, stellt sich die Frage, ob man diese Wegetrasse nicht in den Geltungsbereich des B-Plans aufnehmen sollte.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – führt aus, dass eine fußläufige Wegeanbindung an den Verbindungsweg so bereits angedacht sei. Hierzu wird die Möglichkeit eingeräumt, den vorhandene Grünstreifen dafür zu unterbrechen.

Über die gesamte Gestaltungsfrage der Grünanlagen wurde mit dem Investor bereits diskutiert Eine Optimierung wird im Zuge des Bauleitverfahrens zu treffen sein. Dies gilt insbesondere für den Übergangsbereich WA zu MI.

 

Herr Burgdorff – ALA – weist darauf hin, dass in einem Mischgebiet doch noch ein ganzes Sammelsurium bezüglich einer möglichen Nutzung besteht. Die Bandbreite dessen, was in einem Mischgebiet zulässig ist, ist ziemlich weitreichend. Überlegt werden sollte deshalb, ob gewisse Dinge nicht im Hinblick auf die angrenzende Seniorenwohnanlage ausgeschlossen werden sollten. Er denke dabei an Vergnügungsstätten, Tankstellen u. ä..

 

Stadtbaurätin Gundermann erklärt, dass man sich im Vorfeld bereits Gedanken gemacht habe und eine für die Seniorenwohnanlage unverträgliche Nutzung ausschließen wird.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – ergänzt, dass die textlichen Festsetzungen hierüber bereits Aussagen enthalten, wenngleich in einem Mischgebiet trotzdem noch eine Bandbreite von Nutzungsmöglichkeiten bestehen bleibt.

 

Beigeordneter Dörbaum verdeutlicht, dass heute nur ein Vorkonzept vorgestellt wird. Im anstehenden Bauleitverfahren wird man hierzu eine Konkretisierung vornehmen. Für ihn wäre von Interesse zu erfahren, ob der Investor auch der Betreiber der Seniorenwohnanlage sein wird.

Zu verkehrlichen Situation gibt er zu bedenken, dass sich eine Anbindung an die Konrad-Adenauer-Straße schwierig gestalten werde, da diese Straße stark befahren werde. Eine Beampelung dürfte deshalb nicht funktionieren, weil in unmittelbarer Nähe bereits eine Lichtsignalanlage Einmündungsbereich Konrad-Adenauer-Straße/Theodor-Heuß-Straße besteht. Deshalb wird auch eine 2. Ausfahrt schwierig sein. Für sinnvoller wird erachtet, entsprechend dem vorgestellten Konzept eine zentrale mittig ausgerichtete Zufahrt zu schaffen und auf eine 2. Zufahrt zu verzichten. Verkehrlich lösbar dürfte eine solche Zufahrt auch nur mit rechts rein/rechts raus-Regelung sein. Aufgrund des Verkehrsaufkommens dürfte linksabbiegender, kreuzender Verkehr nicht darstellbar sein.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – erklärt hierzu, dass der Investor auch der Betreiber der Wohnanlage sein wird. Der Investor betreibt bereits mehrere ähnliche Wohnanlagen. Bei der verkehrlichen Erschließung wird man nicht umhin kommen, für fahrbahnkreuzenden Linksabbiegerverkehr gesonderte Linksabbiegespuren einzurichten, insbesondere für das Herausfahren aus dem Gebiet.

 

Beigeordneter Dörbaum weist darauf hin, dass konzeptionell angedacht sei, den Einmündungsbereich Konrad-Adenauer-Straße/Wilhelm-Leuschner-Straße zu einem Kreisverkehr umzubauen. Überlegt werden sollte deshalb, ob man die aus dem Bereich des B-Plan-Gebietes links abbiegen wollenden Verkehr nicht zunächst nach rechts aus dem Gebiet herausleiten sollte, um dann im Kreisel die Fahrtrichtung ändern zu können.

 

Ratsherr Kroll geht bei der Anzahl der aufgeführten Pflegeplätze und Wohnungen davon aus, dass dort 250 – 300 Personen auf dem Gelände wohnen werden. Unter Zugrundelegung des üblicherweise anzuwendenden Multiplikators 1,5 ist für ihn nicht vorstellbar, dass 50 Kfz-Stellplätze ausreichend sein werden, zumal bei pflegebedürftigen Personen zumindest an Wochenenden zusätzlich Besucher kommen werden.

 

Herr Lux – PSA Planungsbüro für Stadtplanung und Architektur, Oldenburg – zeigt auf, dass nach den Vorgaben der Bauordnung die Anzahl der Kfz-Stellplätze ausreichend bemessen sei. Da der Investor, wie ausgeführt, mehrere ähnlich gelagerte Wohnanlagen betreibt, wird man anhand dieser Wohnanlagen praxisorientiert abgleichen, ob die Anzahl der Kfz-Stellplätze tatsächlich ausreichend sein wird.

 

Fachbereichsleiterin Böhme ergänzt, dass für Seniorenwohnanlagen ein anderer Schlüssel hinsichtlich der Bemessung der nachzuweisenden Kfz-Stellplätze besteht. Eine abschließende Klärung über die Anzahl wird im Baugenehmigungsverfahren vorgenommen. Bei der heute benannten Zahl kann es sich insofern nur um einen überschlägigen Wert handeln.

Es ist vorgesehen, das Bauvorhaben im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens noch einmal im Ausschuss vorzustellen.

 

Weitere Wortmeldungen liegen nicht vor.

 

Beigeordneter Dörbaum fasst als Beratungsergebnis zusammen, dass das vorgestellte Vorkonzept seitens der Ausschussmitglieder bezüglich der Umsetzung als schlüssig angesehen wird. Detailfragen, insbesondere die verkehrliche Erschließung müssen im Verfahren noch abschließend geklärt werden. Das Vorkonzept zeigt nach seiner Ansicht auf, das Wohnen und Pflegebereiche durchaus miteinander verbunden werden können. Bewusst ist heute jedem, dass sich einem betreuten Wohnen oftmals eine Pflege anschließt.

Über die Beschlussvorlagen – Änderung Flächennutzungsplan – und Aufstellung B-Plan wird gesondert abgestimmt.

 

Hinweis:

Ergänzende Beratung siehe TOP 11 – Mitteilungen der Verwaltung im nichtöffentlichen Teil -.

 

Beschluss:

Der Ausschuss für Bauen und Stadtentwicklung fasst einen der Beschlussempfehlung der Verwaltung folgenden einstimmigen Beschluss.